Bản án 95/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Tại Đơn khởi kiện đề ngày 21/3/2018 và quá trình tố tụng, nguyên đơn là bà Nguyễn Thị A và bà Nguyễn Thị T trình bày: Ngày 01/3/2012 bà Nguyễn Thị A, bà Nguyễn Thị T được UBND thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BI 068656 với diện tích 363m2 đất trồng cây, thửa số 405, tờ bản đồ số 18. Ngày 23/3/2012, bà Nguyễn Thị A, bà Nguyễn Thị T được UBND thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BI 068832 với diện tích 630 m2 đất, thửa số 406, tờ bản đồ 18. Đầu năm 2016, bà A, bà T thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông H, bà T2 phần phía sau của thửa đất số 406 có diện tích (5m chiều dài mặt tiền x chiều sâu hết đất) với giá 70.000.000 đồng để ông H xây lăng mộ. Ngày 20/4/2016, Hải mời bà A, bà T đến nhà ông H làm thủ tục chuyển nhượng đất; lợi dụng bà A, bà T tuổi cao, không biết chữ, không am hiểu pháp luật, bà T còn mắt kém, nặng tai nên Hải lừa dối ghi nội dung bà A, bà T chuyển nhượng cho ông H toàn bộ thửa đất 406 và thửa 405, đến tháng 4/2017 khi đến UBND phường Đ xin hỗ trợ nhà ở cho hộ nghèo thì bà A, bà T mới phát hiện sự việc.

Nay bà A, bà T khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập cùng ngày 20/4/2016 tại Văn phòng công chứng T, giữa bà A, bà T với vợ chồng ông H, bà T2 về việc các bà chuyển nhượng hai thửa đất số 405, 406 cho vợ chồng ông H vô hiệu; (ii). Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 976408 ngày 16/5/2016 do UBND thành phố Đ cấp cho vợ chồng ông H đối với diện tích 814m2 đất, tại thửa số 406, tờ bản đồ 18.

- Bị đơn là vợ chồng ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị T2 trình bày: Khi lập Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chị Nguyễn Thị T1 là con gái bà T chứng kiến; sau khi công chứng viên đọc nội dung hợp đồng thì ông H, bà T2 đề nghị chị T1 ký vào Hợp đồng, nhưng Văn phòng công chứng T cho rằng chị T1 không liên quan nên không được ký và bà A, bà T không có ý kiến gì; do đó, việc bà A, bà T điểm chỉ vào Hợp đồng là hợp pháp. Nay bà A, bà T cho rằng chỉ chuyển nhượng cho Ông Bà 5m đất chiều ngang x 25 m chiều dọc của một phần thửa đất 406, phía sau nhà bà A, bà T theo giấy viết tay là không đúng; chữ ký trong Giấy viết tay do bà A, bà T cung cấp không phải chữ ký của ông H. Tháng 4/2016 ông H, bà T2 đã trả bà A, bà T 70.000.000đồng và Ông Bà đã được UBND thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 976408 ngày 16/5/2016 công nhận có quyền sử dụng 814m2 đất, thuộc thửa số 406 (406+408), tờ bản đồ số 18, khu phố Đ, phường Đ, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị.

Sau khi nhận chuyển nhượng đất Ông Bà có đổ thêm 500m3 đất và thuê máy san lấp mặt bằng hết số tiền 59.000.000 đồng nên nếu Tòa án xác định Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu thì Ông Bà yêu cầu bà A, bà T trả lại 70.000.000 đồng đã nhận, trả 59.000.000 đồng tiền Ông Bà đã đầu tư và yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Văn phòng công chứng T trình bày: Bà A, bà T cùng vợ chồng ông H, bà T2 đến Văn phòng công chứng T yêu cầu công chứng 02 Hợp đồng chuyển nhượng quvền sử dụng đất; sau khi kiểm tra, thấy hồ sơ đảm bảo tính pháp lý nên Văn phòng công chứng T công chứng theo quy định.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là đại diện Ủy ban nhân dân thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị trình bày: Căn cứ Điều 167 Luật đất đai năm 2013, UBND thành phố Đ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 976408 ngày 16/5/2016 cho ông H, bà T2 đối với diện tích 814m2 đất, thuộc thửa số 406 (406+408), tờ bản đồ số 18, khu phố Đ, phường Đ, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 976410 ngày 16/5/2016 cho bà A, bà T đối với diện tích 179 m2 đất, thuộc thửa số 405, tờ bản đồ số 18, khu phố Đ, phường Đ, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị là đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật.

- Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ngân hàng B Việt Nam trình bày: Vợ chồng ông H, bà T2 vay Ngân hàng tại 03 Hợp đồng tín dụng số 01/2017/5399314/HĐTD ngày 17/3/2017; số 02/2017/5399314/HĐTD ngày 23/3/2017; số 04/2017/5399314//HĐTD ngày 05/10/2017. Để bảo đảm nghĩa vụ vay vốn, vợ chồng ông H đã thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CD976408 do UBND thành phố Đ cấp ngày 16/5/2016 tại Hợp đồng thế chấp bất động sản số 01/2016/5399314/HĐBĐ ngày 17/5/2016 đã được công chứng, đăng ký thế chấp ngày 17/5/2016 theo đúng quy định của pháp luật và Ngân hàng không biết tranh chấp giữa vợ chồng ông H với bà A, bà T nên đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà A, bà T.

- Người làm chứng là chị Nguyễn Thị T1 trình bày: Tháng 4/2016, bà A, bà T gọi ông H đến chuyển nhượng 5m đất sau vườn nhà bà A, bà T với số tiền 70.000.000 đồng. Khi lập Hợp đồng chuyển nhượng tại nhà ông H thì ông H nói Chị cứ về trước, tí nữa ông H chở bà A, bà T về nên Chị về trước, khoảng 30 phút sau ông H chở bà A, bà T về. Khi chị T1 đi làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới biết toàn bộ diện tích đất của bà A, bà T đã chuyển sang tên vợ chồng ông H, bà T2. Nay chị T1 đề nghị Tòa án giải quyết buộc vợ chồng ông H trả lại toàn bộ đất cho bà A, bà T vì ông H đã lợi dụng bà A, bà T không biết chữ, lừa dối bảo hai bà điểm chỉ vào Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất cho ông H, bà T2. Chị T1 xác nhận, ông H có đổ khoảng 4 đến 5 xe đất phía sau nhà.

- Người làm chứng là ông Hạ Ngọc D trình bày: Ông được ông H thuê đổ 500m3 đất san lấp với giá 50.000.000 đồng và thuê 2 ca máy để san lấp với giá 9.000.000đồng.

- Người làm chứng là ông Nguyễn Văn Q trình bày: Ông có quan hệ anh con bác ruột của bà A, bà T. Bà A, bà T đều không biêt chữ và không minh mẫn từ lâu; ngôi nhà bà A, bà T đang ở thờ cha mẹ và anh ruột của bà A, bà T.

- Người làm chứng là ông Lê Xuân T3 (Trưởng Khu phố) trình bày: Thời điểm năm 2016, bà T tuổi cao, sức khỏe yếu không còn minh mẫn; còn bà A sức khỏe bình thường vẫn bảo đảm tự sinh hoạt hàng ngày; bà A và bà T đều không biết chữ.

- Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2018/DS-ST ngày 12/11/2018, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 34, khoản 1 Điều 157, khoản 1 Điều 165 của Bộ luật tố tụng dân sự; Căn cứ Điều 116, Điều 117, Điều 122, Điều 126, khoản 2 Điều 131 Bộ Luật dân sự; Căn cứ Điều 166, Điều 170 Luật đất đai năm 2013; Căn cứ khoản 2 Điều 47, khoản 2 Điều 48 Luật Công chứng; Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 2 Điều 26, điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu án phí và lệ phí Tòa án, Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị A, bà Nguyễn Thị T.

- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2016 giữa bà Nguyễn Thị A, bà Nguyễn Thị T chuyển nhượng diện tích đất 184m2, tờ bản đô 18, thửa 405 cho ông Nguyền Thanh Hải, bà Nguyễn Thị T2 được Văn phòng công chứng T công chứng số 437 ngày 20/4/2016 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2016 giữa Nguyễn Thị A, bà Nguyễn Thị T chuyển nhượng diện tích đất 630m2, thửa số 406, tờ bản đồ số 18 cho ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị T2 được Văn phòng công chứng T công chứng số 436 ngày 20/4/2016 là vô hiệu.

- Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CD 976408 ngày 16/5/2016 do UBND thành phố Đ cấp cho ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị T2 với diện tích đất 814m2 tại thửa 406 (406+408), tờ bản đồ số 18.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu của vợ chồng ông Nguyễn Thanh H, bà Nguvễn Thị Tân, buộc bà Nguyễn Thị A, bà Nguyễn Thị T phải trả cho ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị T2 tổng số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng), cụ thể: Bà Nguyễn Thị A phải trả cho ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị T2 số tiền 50.000.000 đồng và bà Nguyễn Thị T phải trả cho ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị T2 số tiền 50.000.000 đồng.

4. Về án phí và chi phí tố tụng khác: Ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị T2 phải chịu số tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và thẩm định giá là 6.100.000 đồng, ông H và bà T2 đã nộp đủ. Ông H, bà T2 phải chịu số tiền 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch và số tiền 1.450.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch. Bà Nguyễn Thị A, bà Nguyễn Thị T không phải phải chịu án phí dân sự sơ thâm có giá ngạch do thuộc hộ nghèo.

- Ngày 26/11/2018, vợ chồng ông H, bà T2 kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, cho rằng Tòa án cấp sơ thẩm xác định thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà T không còn minh mẫn, tuy nhiên không có bất cứ văn bản nào chứng minh vấn đề này nên việc Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên vô hiệu là không có cơ sở.

- Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay:

+ Bà A và đại diện cho bà T giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và đề nghị cấp phúc thẩm bác kháng cáo của ông H, bà T2, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

+ Bị đơn là ông H giữ nguyên kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận hiệu lực Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2016 về chuyển nhượng 184m2 đất, thuộc thửa số 405, tờ bản đồ 18 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2016 về chuyển nhượng 630m2 đất, thuộc thửa số 406, tờ bản đồ số 18 giữa bà A, bà T với vợ chồng ông H, bà T2 đều xác lập tại Văn phòng công chứng T; đồng thời bổ sung yêu cầu kháng cáo là đề nghị cấp phúc thẩm xác định lại quan hệ tranh chấp, Tòa án cấp sơ thẩm có lúc ghi Phòng công chứng T là không đúng mà phải ghi là Văn phòng công chứng T và đề nghị xác định Văn phòng công chứng T là bị đơn.

+ Đại diện Viện kiểm sát phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:

Về tố tụng thì Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự;

Về nội dung thì thấy Tòa án cấp sơ thẩm tuyên bố 02 Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất về chuyển nhượng 02 thửa đất số 405, 406 tờ bản đồ số 18, khu phố Đ, phường Đ, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị, giữa bà A, bà T với vợ chồng ông Tân vô hiệu do lừa dối là có cơ sở, đúng pháp luật. Tuy nhiên, Tòa án cấp sơ thẩm xác định tư cách tham gia tố tụng của Văn phòng công chứng T là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là không đúng mà cần xác định là bị đơn để xem xét trách nhiệm bồi thường thiệt hại nên đề nghị sửa bản án sơ thẩm.

- Căn cứ tài liệu, chứng cứ đã được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ việc hỏi và tranh luận; căn cứ ý kiến của những người tham gia tố tụng và ý kiến của vị đại diện cho Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng tại phiên tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Từ [3.1] và [3.2] nêu trên, Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xét thấy Tòa án cấp sơ thẩm xác định 02 giao dịch {Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 20/4/2016 giữa bà A, bà T chuyển nhượng 184m2 đất là một phần thửa 405, tờ bản đồ 18 cho ông H, bà T2, được Văn phòng công chứng T công chứng số 437 ngày 20/4/2016 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 20/4/2016 giữa bà A, bà T chuyển nhượng 630m2 đất, thuộc thửa số 406, tờ bản đồ số 18 cho ông H, bà T2, được Văn phòng công chứng T công chứng số 436 ngày 20/4/2016} vô hiệu do nhầm lẫn theo quy định tại Điều 126 Bộ luật dân sự 2015 là có cơ sở, đúng pháp luật. Do 02 giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên vô hiệu nên Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ Điều 34 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 (về thẩm quyền của Tòa án đối với quyết định cá biệt của cơ quan, tổ chức) hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CD 976408 mà UBND thành phố Đ cấp cho ông H, bà T2 ngày 16/5/2016 đối với quyền sử dụng 814m2 đất, thửa số 406 (406+408), tờ bản đồ số 18, khu phố Đ, phường Đ, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị là có cơ sở, đúng pháp luật.

Từ phân tích tại các luận điểm trên;

I/ Áp dụng

không chấp nhận kháng cáo của vợ chồng ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị T2, giữ nguyên quyết định tại B

11/2018/DS-ST ngày 12/11/2018 của Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Trị, cụ thể như sau:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 34, khoản 1 Điều 157, khoản 1 Điều 165 của Bộ luật tố tụng dân sự; Căn cứ Điều 116, Điều 117, Điều 122, Điều 126, khoản 2 Điều 131 Bộ Luật dân sự; Căn cứ Điều 166, Điều 170 Luật đất đai năm 2013; Căn cứ khoản 2 Điều 47, khoản 2 Điều 48 Luật Công chứng năm 2014; Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 2 Điều 26, điểm b khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị A, bà Nguyễn Thị T:

- Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2016 giữa bà Nguyễn Thị A, bà Nguyễn Thị T chuyển nhượng diện tích 184m2 đất là một phần diện tích thửa số 405, tờ bản đồ 18, khu phố Đ, phường Đ, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị cho ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị T2 được Văn phòng công chứng T công chứng số 437 ngày 20/4/2016 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/4/2016 giữa bà Nguyễn Thị A, bà Nguyễn Thị T chuyển nhượng diện tích 630m2 đất, thuộc thửa số 406, tờ bản đồ số 18, khu phố Đ, phường Đ, thành phố Đ, Quảng Trị cho ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị T2 được Văn phòng công chứng T công chứng số 436 ngày 20/4/2016 là vô hiệu.

- Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CD 976408 mà UBND thành phố Đ cấp cho ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị T2 ngày 16/5/2016 đối với quyền sử dụng 814m2 đất, thửa số 406 (406+408), tờ bản đồ số 18, khu phố Đ, phường Đ, thành phố Đ, tỉnh Quảng Trị.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu của ông Nguyễn Thanh H, bà Nguvễn Thị Tân, buộc bà Nguyễn Thị A, bà Nguyễn Thị T phải trả cho ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị T2 tổng số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng), cụ thể: Bà Nguyễn Thị A phải trả cho ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị T2 số tiền 50.000.000 đồng và bà Nguyễn Thị T phải trả cho ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị T2 số tiền 50.000.000 đồng.

3. Về án phí và chi phí tố tụng khác: Ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị T2 phải chịu số tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và thẩm định giá là 6.100.000 đồng, ông H và bà T2 đã nộp đủ. Ông H, bà T2 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm không có giá ngạch và số tiền 1.450.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch. Bà Nguyễn Thị A, bà Nguyễn Thị T không phải phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch do thuộc hộ nghèo.

II/ Án phí dân sự phúc thẩm: Vợ chồng ông Nguyễn Thanh H, bà Nguyễn Thị T2 phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, trừ vào số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí kháng cáo mà ông H, bà T2 đã nộp theo Biên lai thu số 000582 ngày 10/12/2018 tại Cục Thi hành án dân sự tỉnh Quảng Trị thì ông H, bà T2 đã thi hành xong khoản tiền này.