Bản án 935/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

[1]. Về quan hệ pháp luật và thẩm quyền giải quyết: Căn cứ yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn liên quan đến “Hợp đồng đặt cọc nhà cho thuê” (sau đây gọi tắt là HĐ đặt cọc) về việc thoả thuận thuê căn nhà số 134 (sau đây gọi tắt là nhà số 134) ngày 14/9/2018 giữa ông Nguyễn G và ông Phạm T (được ký bằng giấy tay) và hợp đồng thuê nhà ngày 17/9/2018 (sau đây gọi tắt là hợp đồng thuê) giữa ông Nguyễn G (bên cho thuê nhà) và bà Đặng K đã được Văn phòng công chứng Sài Gòn chứng nhận có số công chứng 019956, quyển số 09TP/CC-SCC/HĐGD và phụ lục hợp đồng ngày 17/9/2018 (sau đây gọi tắt là phụ lục HĐ), xét đây là là tranh chấp dân sự có bất động sản cho thuê có địa chỉ toạ lạc tại Quận 1 nên vụ án thuộc thẩm quyết giải quyết của Toà án nhân dân Quận 1 theo qui định tại khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015;

[2]. Về thời hiệu khởi kiện: Căn cứ đơn khởi kiện ngày 01/10/2020, hợp đồng đặt cọc thuê nhà, hợp đồng thuê nhà, biên bản giao nhận tài sản ngày 12/4/2020, Vi bằng số 786/2020/VB-TPL-HBC ngày 12/4/2020 của Văn phòng thừa phát lại huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh thì việc khởi kiện còn thời hiệu theo qui định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015.

[3]. Về tố tụng: Căn cứ kết quả trả lời xác minh của Công an phường Phạm Ngũ Lão, ông Nguyễn G có hộ khẩu thường trú tại 134 Nguyễn Thái Học, phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1 nhưng không sinh sống tại địa phương, nhà cho thuê. Tạm trú tại 02-03 khu phố Hùng Vương II, phường Tân Phong, Quận 7 từ năm 2015 cho đến nay. Căn cứ kết quả xác minh của công an phường Tân Phong, Quận 7 thì tại địa chỉ: 02-03 khu phố Hùng Vương II, phường Tân Phong, Quận 7 không có đương sự Nguyễn G cư trú. Quá trình giải quyết vụ án, Bị đơn đã được Tòa án tống đạt hợp lệ văn bản tố tụng, từ khi thụ lý vụ án, hòa giải, thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, thông báo kết quả về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, quyết định đưa vụ án ra xét xử, quyết định hoãn phiên tòa nhưng đều vắng mặt không lý do. Do đó, Hội đồng xét xử quyết định xét xử vắng mặt Bị đơn theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227; khoản 1, khoản 3 Điều 228 của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

[4]. Nguyên đơn có đơn đề nghị xét xử vắng mặt, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đặng K có đề nghị xét xử vắng mặt. Do đó, Tòa án xét xử vắng mặt Nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là có căn cứ theo quy định tại Điều 227; khoản 1, khoản 3 Điều 228 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

[5]. Căn cứ vào theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở và tài sản khác gắn liền với đất BE157869 do Uỷ ban nhân dân Quận 1 cấp ngày 23/11/2011; hợp đồng thuê nhà ngày 17/9/2018 giữa ông Nguyễn G (bên cho thuê nhà) và bà Đặng K đã được Văn phòng công chứng Sài Gòn chứng nhận có số công chứng 019956, quyển số 09TP/CC-SCC/HĐGD thì ông Nguyễn G là chủ sở hữu hợp pháp tại thời điểm xác lập hợp đồng đặt cọc nhà cho thuê; hợp đồng thuê nhà và phụ lục hợp đồng với ông Phạm T, bà Đặng K là phù hợp với qui định tại các Điều 472, 473, 474, 476, 481, 482 Bộ luật Dân sự 2015.

[6]. Về yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn: Tại đơn khởi kiện, Nguyên đơn ông H trình bày: Trong suốt quá trình thực hiện hợp đồng, ông H, bà Phương thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà. Tuy nhiên, do thời điểm ảnh hưởng tình hình dịch Covid -19 bùng phát, buộc phải dừng mọi hoạt động kinh doanh theo chủ trương Nhà nước nên Nguyên đơn phải đóng cửa, việc này đã gây thiệt hại lớn cho phía Nguyên đơn. Nhận thấy, không thể tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh, ngày 02/4/2020 ông có thông báo thanh lý hợp đồng thuê nhà 134 Nguyễn Thái Học trước thời hạn cho ông Nguyễn G. Theo thông báo, ông có đề nghị ngày 12/4/2020 ông K có mặt để nhận lại tài sản thuê là nhà số 134 Nguyễn Thái Học và yêu cầu hoàn trả lại số tiền đặt cọc là 370.550.000 đồng. Ngày 12/4/2020, ông K đã tiếp nhận lại nhà cho thuê (nhà số 134) và hai bên có làm “Biên bản bàn giao tài sản thuê” với nội dung “Hai bên cùng thống nhất giao nhận căn nhà số 134; tình trạng căn nhà bàn giao không bị ảnh hưởng gì, hai bên thống nhất huỷ hợp đồng đặt cọc nhà cho thuê và huỷ hợp đồng thuê nhà được ký kết ngày 17/9/2018 đã được Văn phòng công chứng Sài Gòn chứng chứng thực...; bên nhận tài sản đề nghị bên giao tài sản phải trả lại hiện trạng căn nhà ban đầu là: lợp lại mái tôn (tole) phía trước căn nhà đa tháo dỡ để phục vụ hoạt động kinh doanh; bên giao tài sản (bên thuê) đề nghị bên nhận lại tài sản (bên cho thuê) hoàn trả lại tiền cọc; bên nhận lại tài sản không đồng ý hoàn trả lại khoản tiền cọc. Hai bên đã đọc lại biên bản và ký tên”. Bên giao tài sản là ông Phạm T và bên nhận tài sản là ông Nguyễn G đều ký tên tại biên bản trên. Đồng thời, ông H cũng yêu cầu Văn phòng thừa phát lại huyện Bình Chánh tiến hành lập vi bằng về việc giao trả tài sản thuê, theo vi bằng số 786/2020/VB-TPL-HBC ngày 12/4/2020. Như vậy, xem như các bên đã đồng ý chấm dứt hợp đồng thuê nhà, bên cho thuê nhà đã nhận lại nhà cho thuê, bên thuê nhà đã thanh toán tiền đầy đủ và bên cho thuê không yêu cầu bên thuê phải thanh toán nên không xem xét. Về giải quyết hậu quả của việc huỷ bỏ hợp đồng thuê nhà: Bên thuê nhà yêu cầu hoàn trả tiền cọc thuê, bên cho thuê không đồng ý trả cọc và yêu cầu bên thuê phải lợp lại phần mái tôn phía trước nhà, Nhận thấy:

[6.1]. Căn cứ vào hợp đồng đặt cọc được Nguyên đơn, Bị đơn thoả thuận ý ký kết ngày 14/9/2018 bằng giấy tay với nội dung: “Hai bên thoả thuận về giá thuê 02 năm đầu là 5.300USD; năm thứ 3, thứ 4 là 5.830USD; năm thứ 5, thứ 6 là 6.413USD, phương thức thanh toán từ ngày 01 đến ngày 05 hàng tháng; thời gian thuê từ ngày 15/9/2018 đến 15/9/2024, đặt cọc 03 tháng với số tiền là 370.550.000 đồng, đây là khoản tiền cọc nhằm đảm bảo cho việc tiến đến ký kết hợp đồng thuê nhà số 134 Nguyễn Thái Học, phường Phạm Ngũ Lão, Quận 1 Thành phố Hồ Chí Minh” do ông Nguyễn G làm chủ sở hữu và thoả thuận nếu bên cho thuê vi phạm, dẫn đến không ký kết được hợp đồng thì bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận cọc, ngược lại bên thuê vi phạm không thuê thì sẽ mất số tiền đã đặt cọc. Xét thấy, theo qui định tại các Điều 121; khoản 2 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 thì hợp đặt cọc nhà cho thuê không bắt buộc phải công chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, về nội dung thoả thuận: tại mục 1 của hợp đồng đặt cọc có nội dung ghi giá thuê bằng ngoại tệ USD (Đô la Mỹ) là không phù hợp với qui định của Pháp lệnh ngoại hối 2005 có hiệu lực ngày 01 tháng 6 năm 2006 (vào thời điểm này đã có Pháp lệnh năm 2013 sửa đổi Pháp lệnh ngoại hối 2005) có quy định tại Điều 22 về hạn chế sử dụng ngoại hối như sau:“Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các giao dịch với tổ chức tín dụng, các trường hợp thanh toán thông qua trung gian gồm thu hộ, uỷ thác, đại lý và các trường hợp cần thiết khác được Thủ tướng Chính phủ cho phép”. Do đó, phần nội dung này là trái qui định của pháp luật do vi phạm điều cấm theo qui định tại điểm c khoản 1 Điều 117, Điều 123 nên bị vô hiệu một phần nội dung này. Đối với nội dung tại mục 2 của hợp đồng qui định : « Bên B đồng ý đặt cọc cho bên A số tiền là 370.550.000 đồng » Phần nội dung vẫn phù hợp với qui định của pháp luật nên có hiệu lực buộc thi hành theo qui định tại điểm c khoản 1 Điều 117; Điều 122, 123, 130, 131 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

[6.2]. Sau khi các bên ký kết hợp đồng «Hợp đồng đặt cọc nhà cho thuê » ngày 14/9/2018 nêu trên thì ngày 17/9/2018 các bên tiến hành chính thức ký kết hợp đồng thuê nhà và đã được Văn phòng công chứng Sài Gòn chứng nhận có số công chứng 019956, quyển số 09TP/CC-SCC/HĐGD ngày 17/9/2018. Tuy nhiên, bên thuê là ông H có nhờ bà Đặng K đứng tên ký hợp đồng với bên cho thuê là ông Nguyễn G và ông K đồng ý nên hợp đồng thuê đã chính thức xác lập. Việc bà Phương là người đứng tên giùm ông H trên hợp đồng công chứng còn thể hiện tại bản tự khai của bà Phương với nội dung : « Đối với hợp đồng thuê nhà ngày 17/9/2018 thuê nhà 134 Nguyễn Thái Học bà chỉ là người đứng tên thay anh Phạm T toàn bộ quyền và nghĩa vụ của hợp đồng do anh H trực tiếp thực hiện với ông Nguyễn G ». Đồng thời, ông H có nộp bản sao kê tài khoản ngân hàng về việc chứng minh ông là người trực tiếp trả tiền thuê hàng tháng cho ông K. Quá trình thuê nhà như Nguyên đơn đã trình bày : trả tiền thuê đầy đủ, việc này còn được khẳng định tại « Biên bản bàn giao tài sản », tại biên bản này ông K chỉ có ý kiến đề nghị ông H khôi phục lại phần mái tôn phía trước nhà, không có bất kỳ yêu cầu nào khác. Như vậy, căn cứ vào điều khoản đặt cọc tại hợp đồng đặt cọc nhà cho thuê ; điều khoản đặt cọc tại hợp đồng thuê nhà có công chứng và theo qui định Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 « Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng; 2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Như vậy, hợp đồng đặt cọc là một biện pháp bảo đảm để các bên tiến đến thực hiện ký kết hợp đồng chính là hợp đồng cho thuê nhà số 134 Nguyễn Thái Học mà các bên đã ký ngày 17/9/2018 và được Văn phòng công chứng Sài Gòn chứng nhận, đã thực hiện đến ngày 12/4/2020 các bên mới thoả thuận chấm dứt huỷ hợp đồng. Do đó, hợp đồng đặt cọc đã thoả mãn các điều kiện theo qui định của pháp luật nên có giá trị buộc các bên thực hiện.

[6.3]. Về thoả thuận huỷ hợp đồng đặt cọc, hợp đồng thuê nhà và nhận lại tài sản thuê. Xét thấy, theo qui định tại khoản 4 Điều 422; Điều 423 Bộ luật Dân sự năm 2015, ông H trước khi thoả thuận huỷ hợp đồng đã thông báo cho phía Bị đơn ông K và ông K đã đồng ý nhận lại tài sản theo qui định tại các Điều 472, 473, 474, 481 và Điều 482 Bộ luật Dân sự năm 2015

[7]. Bị đơn vắng mặt suốt quá trình tố tụng do đó không ghi nhận được ý kiến, không có yêu cầu phản tố nên Hội đồng xét xử không xem xét theo qui định tại các Điều 5, 70, 72, 91, 92, 93, 96 và Điều 200 của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

[8]. Đối với « phụ lục hợp đồng » hai bên ký kết ngày 17/9/2018 với nội dung : « Căn cứ hợp đồng thuê nhà công chứng số 019956 được ký tại Phòng công chứng Sài Gòn, ngày 17/9/2018 bên cho thuê nhà ông Nguyễn G, bên thuê nhà bà Đặng K sau khi xem xét đi đến thống nhất ký phụ lục hợp đồng điều chỉnh nội dung việc giao nhận tiền đặt cọc trong Điều 3 của hợp đồng thuê nhà công chứng nêu trên, nội dung điều chỉnh như sau : Giá thuê nhà : giá thuê năm thứ nhất và năm thứ hai cố định 5.300USD/tháng ; gia thuê năm thứ ba và năm thứ tư cố định 5.830USD/tháng ; giá thuê năm thứ năm và năm thứ sáu 6.13USD/tháng. Tiền đặt cọc là 15.900USD và các nội dung khác Phụ lụ hợp đồng này là phần không thể tách rời của hợp đồng thuê nhà số công chứng 019956 ». Xét, phụ lục hợp đồng này vi phạm điều cấm của của Pháp lệnh ngoại hối 2005 có hiệu lực ngày 01 tháng 6 năm 2006 có quy định tại Điều 22 về hạn chế sử dụng ngoại hối như sau:“Trên lãnh thổ Việt Nam, mọi giao dịch, thanh toán, niêm yết, quảng cáo của người cư trú, người không cư trú không được thực hiện bằng ngoại hối, trừ các giao dịch với tổ chức tín dụng, các trường hợp thanh toán thông qua trung gian gồm thu hộ, uỷ thác, đại lý và các trường hợp cần thiết khác được Thủ tướng Chính phủ cho phép” (và được sửa đổi bởi khoản 13 Điều 1 Pháp lệnh sửa đổi Pháp lệnh ngoại hối năm 2013) quy định về hạn chế sử dụng ngoại hối như sau: Do đó, phụ lục hợp đồng này có nội dung này là trái qui định của pháp luật do vi phạm điều cấm theo qui định tại điểm c khoản 1 Điều 117, Điều 122, 123, Điều 407 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên bị vô hiệu. Về giải quyết hậu của giao dịch dân sự vô hiệu được qui định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 «Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập; 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả; 3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó; Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường”. Do đó, phụ lục hợp đồng này không có hiệu lực thi hành.

[9]. Căn cứ vào Điều 3 là điều khoản đặt cọc tại hợp đồng thuê nhà có nội dung: “Để đảm bảo thực hiện hợp đồng, Bên B đặt cọc cho bên A số tiền là 370.549.500 đồng. Số tiền cọc này sẽ được bên A trả lại cho bên vào ngày các bên chấm dứt hợp đồng thuê”. Theo Nguyên đơn trình bày, sở dĩ có sự chênh lệch (500 đồng) về số tiền đặt cọc ghi trong hợp đồng thuê nhà và số tiền đặt cọc ghi trong hợp đồng đặt cọc là do ông K qui đổi. Đồng thời, tại mục 2, 3, 4 của hợp đồng đặt cọc có ghi: “ 2. Bên B đồng ý đặt cọc cho bên A số tiền 370.550.000 đồng được gọi là một phần tiền bảo đảm trong quyết định thuê bất động sản trên; 3. Trong thời gian tiến hành thủ tục, bên A cam kết không được cho bên thứ ba thuê bất động sản này, nếu bên A vi phạm bên A phải bồi thường gấp đôi số tiền mà bên B đã đặt cọc; 4. Nếu bên B không tiếp tục thuê bất động sản”. Ngoài ra, không có nội dung thoả thuận sau khi kết thúc hợp đồng hoặc thoả thuận huỷ bỏ hợp đồng thì việc xử lý tiền đặt cọc giải quyết như thế nào. Do đó, đối chiếu với điều khoản xử lý tiền cọc của hợp đồng thuê và theo qui định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 nên có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn buộc Bị đơn phải hoàn trả số tiền đặt cọc là 370.550.000 đồng. Ghi nhận việc Nguyên đơn tự nguyện cấn trừ số tiền 30.000.000 đồng là chi phí khôi phục lại hiện trạng mái tôn trước nhà thuê là phù hợp với qui định của pháp luật và sự thoả thuận của các bên trong hợp đồng thuê và biên bản giao nhận tài sản. Bị đơn không có yêu cầu phản tố, không có ý kiến trình bày nên không ghi nhận được. Như vậy, có căn cứ xác định hai bên đã thoả chấm dứt hợp đồng kể từ ngày nhận lại tài sản thuê theo biên bản giao nhận tài sản.

[10]. Đối với ý kiến của ông K nêu trong biên bản bàn giao tài sản về việc yêu cầu ông H phải lợp lại mái tole phía trước thì ông H cho rằng: Ông K cố tình tìm cớ để không trả lại tiền cọc cho ông. Vì ngay sau khi ký biên bản nhận lại tài sản thì ông H đã nhiều lần liên hệ với ông K để tiến hành lợp lại mái tôn như ông K để nghị nhưng ông không liên lạc được. Sau đó, ông phát hiện ông K đã cho người khác thuê lại mặt bằng này. Do đó, việc khôi phục lại mái tôn phía trước là không thể thực hiện được. Đồng thời, ông dự tính việc làm lại mái tôn phía trước thì chi phí không quá 25.000.000 đồng nên ông tự nguyện đồng ý cấn trừ 30.000.000 đồng xem như là chi phí khắc phục mái tôn cho ông K. Do đó, ông chỉ yêu cầu ông K thanh toán cho ông số tiền cọc còn lại (sau khi cấn trừ 30.000.000 đồng) là 340.550.000 đồng nên Nguyên đơn đề nghị Toà án buộc ông Nguyễn G phải hoàn trả tiền đặt cọc theo hợp đồng đặt cọc ngày 14/9/2018 cho Nguyên đơn vì hai bên đã thoả thuận huỷ hợp đồng.

[11]. Về phương thanh toán : Nguyên đơn yêu cầu Bị đơn phải thanh toán ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật là phù hợp.

[12]. Từ những phân tích nêu trên, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Quận 1 là có căn cứ nên được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[13]. Về án phí dân sự sơ thẩm:

[12]. Về quyền kháng cáo: Các đương sự có quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.