Bản án 921/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn khởi kiện ngày 13 tháng 04 năm 2023 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn có bà Thân Thị Bích H, bà Lê Thị Bích T trình bày như sau:

Ngày 27/4/2021, nguyên đơn là bà Cao Thị T có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất 80m2 thuộc một phần thửa đất số 297, tờ bản đồ số 13 tọa lạc tại xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh từ bị đơn là bà Trần Thị Ngọc S theo Hợp đồng mua bán sang nhượng đất ký giấy tay ngày 27/4/2021. Theo thông tin bị đơn cung cấp, phần đất trên thuộc một phần trong diện tích 3.609m2 đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bà Nguyễn Thị N, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AA 149153, số vào sổ: 05476/QSDĐ do UBND huyện Bình Chánh cấp ngày 30/9/2004. Ngày 30/8/2007, bà Nguyễn Thị N chuyển nhượng phần đất trên cho ông Trần Trung Đ theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã Vĩnh Lộc A. Sau đó, ông Trần Trung Đ đã tiếp tục ký tay chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất 80m' này cho bà Trần Thị Ngọc S theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bằng các giấy tờ, hợp đồng mua bán trên, bị đơn đã chuyển nhượng phần đất 80m2 thuộc một phần thửa đất số 297, tờ bản đồ số 13 tọa lạc tại xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh cho nguyên đơn và các bên đã hoàn tất nghĩa vụ thanh toán tiền và bàn giao đất.

Sau khi nhận chuyển nhượng và tiếp quản phần đất nêu trên, nguyên đơn tiến hành xây hàng rào, xây cửa bảo vệ, đào đất xây móng ... thì phát hiện có một vài cá nhân khác cũng đã nhận chuyển nhượng phần đất này trước thời điểm bà S chuyển nhượng đất cho nguyên đơn theo Hợp đồng mua bán sang nhượng đất ngày 27/4/2021. Sau đó, nguyên đơn đã liên hệ bà Trần Thị Ngọc S yêu cầu trả lại số tiền 1.300.000.000 đồng (một tỷ ba trăm triệu đồng) mà bà S đã nhận của nguyên đơn nhưng bà S không đồng ý trả lại toàn bộ số tiền trên mà chỉ đồng ý trả lại 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng). Hiện nay, nguyên đơn không thể tiếp tục quản lý, sử dụng phần đất trên.

Việc bị đơn không giao được đất mà lại không đồng ý trả đủ số tiền cho nguyên đơn đã vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Vì vậy bà Cao Thị T yêu cầu Toà án buộc bà Trần Thị Ngọc S như sau: 1. Tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán sang nhượng đất ngày 27/4/2021 giữa bà Cao Thị T và bà Trần Thị Ngọc S về việc chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất 80m2 thuộc một phần thửa đất số 297, tờ bản đồ số 13 tọa lạc tại xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh; 2. Buộc bà Trần Thị Ngọc S phải trả lại cho bà Cao Thị T toàn bộ số tiền chuyển nhượng đất mà bà Thắm đã thanh toán là 1.300.000.000 đồng (một tỷ ba trăm triệu đồng); 3. Buộc bà Trần Thị Ngọc S bồi thường thiệt hại cho bà Cao Thị T số tiền là 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng).

Sau khi Toà án tiến hành đo vẽ, thẩm định giá phần đất chuyển nhượng nêu trên thì giá trị thẩm định là: 1.345.600.000 đồng. Nay đại diện cho Nguyên đơn – bà Cao Thị T rút một phần yêu cầu bồi thường theo đơn khời kiện, yẻu cầu bà Trần Thị Ngọc S phải bồi thường ½ giá trị chênh lệch theo giá trị thẩm định mà Công ty định giá Bến Thành – Hà Nội là: 22.800.000 đồng, đồng thời bà S phải thanh toán ½ chi phí tố tụng đo vẽ, thẩm định giá là: 14.908.446 đồng (gồm có: Chi phí đo vẽ 14.816.892 đồng và chi phí định giá 15.000.000 đồng. Tổng cộng: 29.816.892 đồng), còn các yêu cầu khác vẫn giữ nguyên theo đơn khởi kiện.

Tại phiên tòa đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn có bà Thân Thị Bích H, bà Lê Thị Bích T yêu cầu Toá án buộc bà Trần Thị Ngọc S như sau:

1. Tuyên vô hiệu Hợp đồng mua bán sang nhượng đất ngày 27/4/2021 giữa bà Cao Thị T và bà Trần Thị Ngọc S về việc chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất 80m2 thuộc một phần thửa đất số 297, tờ bản đồ số 13 tọa lạc tại xã V, huyện B, Thành phố Hồ Chí Minh;

2. Buộc bà Trần Thị Ngọc S phải trả lại cho bà Cao Thị T toàn bộ số tiền chuyển nhượng đất mà bà Thắm đã thanh toán là 1.300.000.000 đồng (Một tỷ ba trăm triệu đồng);

3. Buộc bà Trần Thị Ngọc S bồi thường thiệt hại cho bà Cao Thị T số tiền là 22.800.000 đồng (Hai mươi hai triệu, tám trăm nghìn đồng).

4. Buộc bà Trần Thị Ngọc S hoàn trả cho bà Cao Thị T số tiền chi phí tố tụng là 14.908.446 đồng (Mười bốn triệu, chín trăm linh tám nghìn, bốn trăm bốn mươi sáu đồng).

Bị đơn – bà Trần Thị Ngọc S có uỷ quyền cho ông Đỗ Đắc Đ làm đại diện:

Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh đã tống đạt các văn bản tố tụng của Tòa án như: Thông báo thụ lý vụ án; Giấy triệu tập đương sự; Thông báo phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải; Thông báo kết quả phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ; Quyết định đưa vụ án ra xét xử, Quyết định hoãn phiên tòa cho bà Trần Ngọc Sương có ông Đỗ Đắc Đ nhưng ông Đức vắng mặt tại các phiên hòa giải, phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và các phiên tòa xét xử và không nộp cho Tòa án văn bản ghi ý kiến của mình cũng như nộp các tài liệu chứng cứ khác đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa bà Trần Thị Ngọc S có ông Đỗ Đắc Đ đại diện uỷ quyền vắng mặt không lý do.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan – bà Nguyễn Thị N:

Tòa án nhân dân huyện Bình Chánh đã tống đạt các văn bản tố tụng của Tòa án như: Thông báo thụ lý vụ án; Giấy triệu tập đương sự; Thông báo phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải; Thông báo kết quả phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ; Quyết định đưa vụ án ra xét xử, Quyết định hoãn phiên tòa cho bà Nguyễn Thị N nhưng bà N vắng mặt tại các phiên hòa giải, phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và các phiên tòa xét xử và không nộp cho Tòa án văn bản ghi ý kiến của mình cũng như nộp các tài liệu chứng cứ khác đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa bà Nguyễn Thị N vắng mặt không lý do.

Ý kiến của Luật gia Đỗ Thị Y bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn – bà Cao Thị T:

Tại phiên toà bà Đỗ Thị Y vắng mặt và có nộp đơn xin vắng mặt trong các phiên toà xét xử vụ án dân sự sơ thẩm.

Ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh phát biểu như sau:

Về thủ tục tố tụng: việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng thẩm quyền, xác định đúng quan hệ pháp luật, tư cách pháp lý và mối quan hệ giữa những người tham gia tố tụng đúng quy định Bộ luật tố tụng dân sự. Việc xác minh thu thập chứng cứ, giao nhận chứng cứ đúng quy định tại Điều 93 đến Điều 97 Bộ luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên, thời hạn chuẩn bị xét xử chưa đảm bảo theo quy định tại Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Về hình thức: Hợp đồng chuyển nhượng đất ngày 27/04/2021 giữa bà Cao Thị T và bà Trần Thị Ngọc S được ký kết bằng hình thức giấy tay, không được công chứng hoặc chứng thực, chưa bảo đảm về mặt hình thức được quy định tại Điều 502 Bộ luật dân sự và khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013.

Về nội dung: Đối tượng hợp đồng là quyền sử dụng đất có diện tích 80m2 thuộc một phần thửa 297, tờ bản đồ số 13 toạ lạc tại xã V, huyện B. Tại thời điểm chuyển nhượng bị đơn - bà S chưa có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được cập nhật sang tên từ hộ bà Nguyễn Thị N, không đủ điều kiện tách thửa theo quy định là vi phạm Điều 117, điều 123 Bộ luật dân sự. Do đó, căn cứ Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 và Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/04/2003 là có cơ sở chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn, đề nghị Hội đồng xét xử dựa trên cơ sở xác định lỗi của hai bên phải chịu 50% giá trị thiệt hại, buộc bà S phải có trách nhiệm hoàn trả số tiền đã nhận và bồi thường thiệt hại cho bà Thắm số tiền 22.800.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

Về áp dụng pháp luật tố tụng và pháp luật nội dung:

Về các yêu cầu của các đương sự:

Hoàn trả số tiền tạm ứng án dân sự sơ thẩm cho nguyên đơn.

Vì các lẽ nêu trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a và c khoản 1 Điều 39, Điều 92, Điều 93, Điều 94, Điều 95, Điều 97, Điều 99, Điều 147, khoản 2 Điều 227, Điều 228, Điều 271 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 2 Điều 117, khoản 2 Điều 119, Điều 122, Điều 131, Điều 132, Điều 502, khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai ăm 2013;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy Ban Thường Vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

- Chấp nhận yêu cầu của bà Cao Thị T tuyên bố hợp đồng mua bán sang nhượng đất ký ngày 27/04/2021 là vô hiệu; buộc bà Trần Thị Ngọc S trả lại số tiền 1.300.000.000 đồng; buộc bà Trần Thị Ngọc S bồi thường thiệt hại do vô hiệu số tiền 22.800.000 đồng (Hai hai triệu, tám trăm nghìn đồng); buộc bà Trần Thị Ngọc S thanh toán số tiền chi phí tố tụng đo vẽ, định giá là 14.908.446 đồng (Mười bốn triệu, chín trăm linh tám nghìn, bốn trăm bốn mươi sáu đồng).

- Giấy mua bán sang nhượng đất do bà Trần Thị Ngọc S và bà Cao Thị T ký kết ngày 27/04/2021 là vô hiệu.

- Buộc bà Trần Thị Ngọc S trả cho bà Cao Thị T số tiền 1.300.000.000 đồng (một tỷ, ba trăm triệu đồng).

- Buộc bà Trần Thị Ngọc S trả cho bà Cao Thị T số tiền bồi thường thiệt hại là 22.800.000 đồng (hai mươi hai triệu, tám trăm nghìn đồng).

- Bà Trần Thị Ngọc S phải thanh toán cho bà Cao Thị T số tiền chi phí tố tụng (đo vẽ, định giá) là 14.908.446 đồng (Mười bốn triệu, chín trăm linh tám nghìn, bốn trăm bốn mươi sáu đồng).

- Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu Bản án, Quyết định người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người thi hành án không trả số tiền nêu trên, thì hàng tháng còn phải trả tiền lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

- Về án phí và chi phí tố tụng:

Bà Trần Thị Ngọc S chịu án phí dân sự sơ thẩm là 15.000.000 đồng (Mười lăm triệu đồng).

Hoàn trả số tiền tạm ứng án phí cho bà Cao Thị T 31.800.000 đồng (ba mươi mốt triệu, tám trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2021/0042845 ngày 26/04/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh, Cục Thi hành án dân sự thành phố Hồ Chí Minh.

Về quyền kháng cáo, thời hạn kháng cáo:

Các đương sự có quyền làm đơn kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc tống đạt hợp lệ.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM