Bản án 92/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Tại phiên toà, đại diện Viện kiểm sát đề nghị thay đổi tư cách tham gia tố tụng đối với bà Trần Thị Mi, xác định bà Trần Thị Mi tham gia vụ án với tư cách là bị đơn. Hội đồng xét xử xét thấy, tại Đơn khởi kiện thì người khởi kiện bà Nguyễn Thị Thu D khởi kiện đối với người bị kiện là ông Lê Văn B, và ở mục người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Trần Thị Mi. Do đó, ngay từ khi thụ lý vụ án, Toà án đã xác định bị đơn là ông Lê Văn B, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Mi là đúng quy định pháp luật, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự trong vụ án.

Bà Nguyễn Thị Thu D yêu cầu buộc ông Lê Văn B và bà Trần Thị Mi tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị Thu D và ông Võ M đối với thửa đất số 1086, tờ bản đồ số 6, diện tích 1.584,5m2, địa chỉ thửa đất: thôn Trung Thành, xã Tam Mỹ, thành phố Đà Nẵng được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 086853 ngày 17 tháng 12 năm 2021 cho hộ ông Lê Văn B; bà D đồng ý tiếp tục trả đủ cho ông B, bà Mi số tiền còn lại là 70.000.000 đồng.

- Giấy có nội D thoả thuận lập ngày 02/8/2016:

Tôi Lê Văn B, cư trú thôn Trung Thành, xã Tam Mỹ Tây có bán lô đất cho bà Nguyễn Thị T D với diện tích ngang 40 mét, dài 43 mét. Tổng số tiền 400.000.000 đồng. Tôi đã nhận trước 208.000.000 đồng. Còn lại 120.000.000 đồng. Khi có bìa đỏ tôi nhận tiếp. (người nhận: chồng ký ghi họ tên Lê Văn B, vợ Trần Thị Mi).

- Nội D Giấy nhận tiền ngày 10/02/2018:

Ông Lê Văn B và bà Trần Thị Mi thống nhất bán đất cho ông Võ M và bà Nguyễn Thị Thu D, diện tích: ngang 40m, dài 43m (từ tim đường DH trở vào), với giá 400.000.000 (bốn trăm triệu), đã nhận 330.000.000 (ba trăm ba mươi triệu), còn lại 70.000.000 (bảy mươi triệu). Phần còn lại ra công chứng chồng đủ tiền. Nếu bên nào phá cọc đền gấp 4 lần số tiền đặt cọc. (bên giao ký ghi họ tên Nguyễn Thị Thu D, bên nhận chồng ký ghi họ tên Lê Văn B).

* Tại Văn bản số 76/CAX-CSKV ngày 19/01/2026, Công an xã Tam Mỹ cung cấp thông tin: Tại Giấy chứng nhận đăng ký hộ khẩu thường trú do Nguyễn Thị Đề làm chủ hộ lập ngày 28/12/1993, có khai thông tin các nhân khẩu sau:

1. Nguyễn Thị Đề, sinh năm 1930 - Chủ hộ.

2. Lê Thị Tiện, sinh năm 1963 - quan hệ với chủ hộ: con.

3. Lê Văn B, sinh năm 1967 - quan hệ với chủ hộ: con.

4. Lê Tấn An, sinh năm 1991 - quan hệ với chủ hộ: cháu.

Có thông tin nhập khẩu đối với Lê Thọ, sinh năm: 1986 vào hộ Nguyễn Thị Đề trước thời điểm ngày 14/7/1998, quan hệ với chủ hộ là cháu nhưng không tìm thấy hồ sơ thể hiện thời gian nhập khẩu. Ngoài nội D trên, từ ngày 28/12/1993 đến ngày 01/01/1995, không tìm thấy thông tin tài liệu gì về sự biến động nhân khẩu trong hồ sơ cư trú này.

* Tại Văn bản số 3567/CAH-QLHC ngày 20/12/2023 của Công an huyện Núi Thành có nội D: thông tin hộ, nhân khẩu của hộ bà Nguyễn Thị Đề, sinh năm: 1930, nơi cư trú: Thôn Trung Thành, Tam Mỹ Tây, Núi Thành, Quảng Nam. SHK: 21004-000052. Qua kiểm tra các thông tin theo yêu cầu, Công an huyện Núi Thành đã tra cứu hồ sơ lưu tại tàng thư Công an huyện, hiện nay hộ bà Nguyễn Thị Đề gồm có các nhân khẩu như sau:

1. Nguyễn Thị Đề, sinh năm: 1930 là Chủ hộ.

2. Lê Văn B, sinh năm: 1967, quan hệ với chủ hộ: con.

3. Trần Thị Mi, sinh năm: 1966, quan hệ với chủ hộ: dâu.

* Tại Văn bản số 3301/CAH-QLHC ngày 28/11/2023 của Công an huyện Núi Thành cung cấp thông tin:

Thời điểm năm 2021, ông Lê Văn B đăng ký hộ khẩu thường trú trong hộ bà Nguyễn Thị Đề, sinh năm 1930, đăng ký thường trú tại Tam Mỹ Tây, Núi Thành, Quảng Nam (ông B chưa lập hộ).

Bà Nguyễn Thị Đề, sinh ngày 25/7/1930 đã chết ngày 02/02/2024 theo Trích lục khai tử số 33/TLKT-BS ngày 28/02/2024 của Uỷ ban nhân dân xã Tam Mỹ Tây.

Tại Văn bản số 367/CNVPĐK ngày 08/9/2023 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai Núi Thành (nay là Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực XIII) cung cấp thông tin:

Thửa đất số 1086, tờ bản đồ số 6, diện tích 1.584,5m² tại thôn Trung Thành, xã Tam Mỹ Tây, huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam được tách từ thửa đất số 393, tờ bản đồ số 6, diện tích 3.349,3m². Trước khi tách thửa, thửa đất 393, tờ bản đồ số 6 được Uỷ ban nhân dân huyện Núi Thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Lê Văn B ngày 22/02/2021. Hiện tại thửa đất 393, tờ bản đồ số 6 được tách làm 2 thửa riêng biệt là thửa 1086 và thửa 1085, tờ bản đồ số 6. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông Lê Văn B tại thời điểm cấp giấy là hộ ông Lê Văn B.

Hội đồng xét xử xét thấy, hồ sơ kèm theo văn bản nêu trên thể hiện:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CX 611087 do Uỷ ban nhân dân huyện Núi Thành cấp ngày 22/02/2021 cho hộ ông Lê Văn B, thửa đất số 393, tờ bản đồ số 6, diện tích 3349,3m2, trong đó: đất ở tại nông thôn 200m2, đất trồng cây lâu năm 3149,3m2.

Thửa đất số 393 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nêu trên được tách thành 02 thửa:

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DC 086853 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng nam cấp ngày 17/12/2021 cho hộ ông Lê Văn B, thửa đất số 1086, tờ bản đồ số 6, diện tích 1584,5m2, mục đích sử dụng đất: đất trồng cây lâu.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số DC 086852 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng nam cấp ngày 17/12/2021 cho hộ ông Lê Văn B, thửa đất số 1085, tờ bản đồ số 6, diện tích 1764,8m2, trong đó: đất ở tại nông thôn 200m2, đất trồng cây lâu năm 1564,8m2.

Tại phiên toà, bà D thừa nhận và cung cấp bản phô tô có dấu treo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân huyện Núi Thành cấp ngày 11/10/1997 cho hộ ông Lê Văn B từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vực XIII, bà cũng thừa nhận trước đó năm 1997 hộ ông B đã được Uỷ ban nhân dân huyện Núi Thành cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thửa đất số 244, tờ bản đồ số 24 tại xã Tam Mỹ, huyện Núi Thành. Bà D thừa nhận trong quá trình làm thủ tục thì bà biết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ ông B đối với thửa đất số 244 nêu trên không đúng quy định pháp luật, thửa chồng thửa với hộ giáp ranh nên Uỷ ban nhân dân huyện Núi Thành đã thu hồi. Tại mục những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân huyện Núi Thành cấp ngày 11/10/1997 cho hộ ông Lê Văn B thể hiện ngày 27/10/2017, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Núi Thành điều chỉnh nội D: Quyết định số 8067/QĐ-UBND ngày 24/8/2017 của UBND huyện Núi Thành “v/v thu hồi giấy CNQSD đất đã cấp không đúng pháp luật”. Thu hồi giấy CNQSD đất số vào sổ 1003/QSDĐ/Q1 ngày 11/10/1997 đã cấp cho hộ ông Lê Văn B xã Tam Mỹ Tây thửa đất 244, tờ bản đồ 24, diện tích 3.431m2, loại đất ở và đất vườn. Tại phiên toà, bà D cũng thừa nhận, trước đó ông B đã đi làm không được giấy tờ, đến thời điểm năm 2016 thì ông B nói với bà là thửa chồng thửa rồi nhờ bà đi làm giấy tờ đất và ông B giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không đúng này cho bà để bà liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục. Đến năm 2017 thì Uỷ ban nhân dân huyện Núi Thành thu hồi theo Quyết định số 8067/QĐ-UBND đã được Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Núi Thành điều chỉnh nêu trên. Đến ngày 22/01/2021 thì Uỷ ban nhân dân huyện Núi Thành mới cấp lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CX 611087 cho hộ ông Lê Văn B.

Qua các tài liệu, chứng cứ được Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cung cấp thì thửa đất 393 nêu trên được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CX 611087 do Uỷ ban nhân dân huyện Núi Thành cấp cho hộ ông Lê Văn B vào ngày 22/02/2021. Sau đó mới được làm thủ tục tách thành các thửa đất số 1085, 1086. Như vậy, tại thời điểm thoả thuận giao dịch nhận tiền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên vào các năm 2016, 2018 thì hộ ông Lê Văn B chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp hợp pháp.

Theo quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013 về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

“a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này”;

Do đó, vào các năm 2016, 2018 hộ ông B chưa có toàn quyền để quyết định về quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên, hơn nữa tại thời điểm thoả thuận viết giấy nhận tiền và thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 2021 thì ông B không đứng tên chủ hộ mà ông B là thành viên trong hộ bà Nguyễn Thị Đề (là mẹ ruột ông, ông B chưa lập hộ).

Về mặt hình thức giấy có nội D bán đất, nhận tiền ngày 02/8/2016 và Giấy nhận tiền ngày 10/02/2018 nêu trên không đảm bảo các quy định của pháp luật về mặt hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không được công chứng, không thể hiện vị trí đất, số lô, số thửa, tờ bản đồ nào, địa chỉ đất tại đâu mà Giấy nhận tiền ngày 10/02/2018 có nội D thoả thuận “…giá 400.000.000 (bốn trăm triệu), đã nhận 330.000.000 (ba trăm ba mươi triệu), còn lại 70.000.000 (bảy mươi triệu). Phần còn lại ra công chứng chồng đủ tiền. Nếu bên nào phá cọc đền gấp 4 lần số tiền đặt cọc”.

Hội đồng xét xử xét thấy, các thoả thuận nêu trên về bản chất là thoả thuận của hợp đồng đặt cọc. Trong vụ án này, các đương sự không có yêu cầu tuyên giấy có nội D bán đất, nhận tiền ngày 02/8/2016 và Giấy nhận tiền ngày 10/02/2018 vô hiệu nên Hội đồng xét xử không xem xét, giải quyết.

Do các thoả thuận tại giấy có nội D bán đất, nhận tiền ngày 02/8/2016 và Giấy nhận tiền ngày 10/02/2018 không phải là Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên không phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên như là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tiếp tục thực hiện hợp đồng. Do đó, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn yêu cầu buộc bị đơn tiếp tục thực hiện chuyển nhượng cho nguyên đơn thửa đất đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 086853 ngày 17 tháng 12 năm 2021 cho hộ ông Lê Văn B tại thửa đất số 1086, tờ bản đồ số 6, diện tích 1.584,5m2, địa chỉ thửa đất: thôn Trung Thành, xã Tam Mỹ, thành phố Đà Nẵng không được Hội đồng xét xử chấp nhận. Do yêu cầu tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên không được chấp nhận nên đối với yêu cầu của nguyên đơn là đồng ý tiếp tục trả đủ cho ông B, bà Mi số tiền còn lại là 70.000.000 đồng cũng không được chấp nhận.

Như đã nhận định nêu trên, bản chất thoả thuận tại giấy có nội D bán đất, nhận tiền ngày 02/8/2016 và Giấy nhận tiền ngày 10/02/2018 là thoả thuận của hợp đồng đặt cọc, các đương sự không tranh chấp về hợp đồng đặt cọc và nội D đặt cọc theo các thoả thuận trên trong vụ án này, cũng như ông B, bà Mi không có yêu cầu phản tố về hiệu lực của hợp đồng, hậu quả pháp lý theo hiệu lực của hợp đồng và cũng không yêu cầu đòi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bà D đang giữ trong vụ án này nên Hội đồng xét xử xét thấy dành quyền khởi kiện cho các đương sự về hợp đồng đặt cọc, đòi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có tranh chấp và các đương sự khởi kiện B vụ án dân sự khác theo thủ tục tố tụng dân sự.

Tại Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 09/12/2025 trên đất tranh chấp có: Keo đường kính 5-<15 là 480 cây. Keo đường kính 15-<30 là 01 cây. Cây lấy củi đường kính 15-<30 là 02 cây. Toàn bộ cây trồng trên đất do ông B trồng. Tại phiên toà, bà D và ông M đều thừa nhận từ trước đến nay, ông bà không có tài sản gì trên đất thoả thuận chuyển nhượng.

Tại Biên bản định giá tài sản ngày 09/12/2025, các đương sự thống nhất: Giá đất: đất trồng cây lâu năm vị trí 1, đơn giá 24.000 đồng/m2. Về cây cối: các đương sự thống nhất giá 30.000 đồng/cây. Tổng cộng 483 cây x 30.000 đồng = 14.490.000 đồng.

Về án phí: Bà D phải chịu theo quy định của pháp luật nhưng bà D là người trên 60 tuổi nên được Mi tiền án phí theo quy định.

Về chi phí tố tụng: Chi phí xem xét thẩm định tại chỗ hết 5.000.000 đồng. Do yêu cầu của bà D không được chấp nhận nên cần buộc bà D phải chịu số tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ này theo quy định pháp luật (bà D đã nộp đủ).

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 227, Điều 266, Điều 271 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; Điều 188 Luật đất đai năm 2013; Điều 117, Điều 119 Bộ luật Dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Thu D đối với ông Lê Văn B, bà Trần Thị Mi: về yêu cầu buộc ông Lê Văn B, bà Trần Thị Mi tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Nguyễn Thị Thu D và ông Võ M đối với thửa đất số 1086, tờ bản đồ số 6, diện tích 1.584,5m2, địa chỉ thửa đất: thôn Trung Thành, xã Tam Mỹ, thành phố Đà Nẵng đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DC 086853 ngày 17 tháng 12 năm 2021 cho hộ ông Lê Văn B; bà Nguyễn Thị Thu D đồng ý tiếp tục trả đủ cho ông B, bà Mi số tiền còn lại là 70.000.000 (bảy mươi triệu) đồng.

2. Về án phí và chi phí tố tụng:

- Về án phí: Bà Nguyễn Thị Thu D được Mi tiền án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Thu D số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 8.250.000 (tám triệu, hai trăm năm mươi nghìn) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0011377 ngày 26 tháng 10 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Núi Thành, tỉnh Quảng Nam, nay là Thi hành án dân sự thành phố Đà Nẵng.

- Về chi phí tố tụng: Buộc bà Nguyễn Thị Thu D phải chịu 5.000.000 (năm triệu) đồng. (Bà D đã nộp đủ).

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể bản án được tống đạt hợp lệ.