Bản án 92/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện đề ngày 09/9/2020, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa người đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ngày 23/01/2006, ông Trần Công B thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của vợ chồng ông Nguyễn Văn N5 và bà Nguyễn Thị Mộng T diện tích đất 120m2 (quy cách ngang 04m x dài 30m) thuộc thửa 63 và thửa 453 tờ bản đồ số 25, tại phường T. Tại biên nhận giấy sang nhượng đất ngày 23/01/2006 chỉ ghi diện tích đất là 120m2 không ghi rõ thửa đất, tờ bản đồ nhưng thực tế diện tích đất tranh chấp có tứ cận: Bắc giáp đường; Nam giáp thửa 455; Đông giáp các thửa 688, 589; Tây giáp các thửa 453, 63, 630. Giá chuyển nhượng 550.000 đồng/m2 thành tiền 66.000.000 đồng. Ông Trần Công B đã giao tiền cho ông N5 cụ thể qua các đợt như sau: Ngày 23/01/2006, giao số tiền 10.000.000 đồng; ngày 01/4/2006, giao số tiền 30.000.000 đồng; ngày 26/01/2007, giao số tiền 25.000.000 đồng và ngày 21/7/2007 giao số tiền 1.000.000 đồng. Tổng cộng: 66.000.000 đồng có biên bản giao nhận tiền. Riêng số tiền 10.000.000 đồng giao ngày 23/01/2006 ông B đã giao cho vợ chồng ông N5 không có làm biên bản giao nhận. Tài sản trên đất có căn nhà cấp 04 đã bị hư hỏng nên không có ghi vào hợp đồng. Ông N5 chỉ ranh giao đất cho ông B. Tuy nhiên, ông B đi làm ăn ở Bình Phước chưa có nhu cầu sử dụng đất nên ông B và ông N5 có thỏa thuận để con ông Nghĩa là ông Nguyễn Văn N xây dựng nhà ở khi nào ông B có nhu cầu sử dụng đất thì ông N5 trả lại đất. Nội dung thỏa thuận trên chỉ bằng lời nói và không có người làm chứng.

Tại biên nhận ngày 26/01/2007, ông B giao cho ông N5 số tiền 25.000.000 đồng và ghi có giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông N5 để làm thủ tục sang tên. Ông B muốn giữ sổ đỏ của ông N5 nên ghi nội dung trên vào biên nhận tiền nhưng ông N5 nói hoàn cảnh kinh tế khó khăn và đã thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có để giao cho ông B. Vì chỗ anh em trong gia đình nên ông B không giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông N5.

Đến ngày 21/7/2007, ông B giao cho ông N5 số tiền còn lại là 1.000.000 đồng và yêu cầu ông N5 thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông B. Tuy nhiên, ông N5 không thực hiện vì lúc đó hoàn cảnh kinh tế gia đình ông N5 khó khăn, ông N5 không có tiền nộp các chi phí chuyển nhượng nên giữa ông N5 và ông B thỏa thuận chưa thực hiện hợp đồng. Việc thỏa thuận này bằng lời nói và không có người làm chứng.

Sau khi ông N5 chết năm 2015, bà T vẫn thừa nhận có chuyển nhượng đất cho ông B. Đến năm 2020, bà T đổi ý không thực hiện hợp đồng nên ông B khởi kiện. Việc bị đơn yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện ông B không đồng ý vì sau khi Tòa án thụ lý vụ án trong quá trình tố tụng, bà T đã thừa nhận có ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/01/2006 với ông Trần Công B và có nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của nguyên đơn. Bà T trình bày diện tích đất ông B và bà T3 đang quản lý sử dụng là diện tích đất ông N5 và bà T đã chuyển nhượng cho ông B năm 2006 là không đúng. Thửa đất 688, 689 có nguồn gốc từ ông Nguyễn Văn N5 tặng cho ông Trương Văn N4 vào năm 2007. Vì ông N4 là anh em cùng mẹ khác cha với ông N5 nên mẹ của ông N5 yêu cầu ông N5 chia đất cho ông N4. Vợ chồng ông N4 xây dựng nhà ở năm 2006 đến năm 2020 ông N4 chuyển nhượng lại cho bà T3. Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ông N5 với ông N4 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N5 với ông B không liên quan với nhau. Bà T đã thừa nhận một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình đối với người khởi kiện. Căn cứ theo quy định tại điểm a, khoản 1 Điều 157 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện vụ án bắt đầu lại từ ngày bà T thừa nhận là ngày 12/11/2021.

Đến năm 2020, ông B có nhu cầu sử dụng đất nên yêu cầu bà T thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhưng bà T không đồng ý nên ông B khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những nội dung sau:

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 23/01/2006 giữa ông Trần Công B với ông Nguyễn Văn N5, bà Nguyễn Thị Mộng T là hợp pháp, có hiệu lực pháp luật.

- Ông Trần Công B được quyền sử dụng diện tích đất 120m2 (ngang 04m x dài 30m) thuộc một phần thửa 63 và 453, tờ bản đồ số 25, tại khu phố K, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.

- Buộc ông Nguyễn Văn N giao trả và tháo dỡ tài sản gắn liền trên diện tích đất 120m2 (ngang 04m x dài 30m) thuộc một phần thửa 63 và 453, tờ bản đồ số 25, tại khu phố K, phường T, thị xã T, tỉnh Bình Dương.

Theo kết quả xem xét thẩm định tại chỗ diện tích đất tranh chấp là 121,4m2 nhiều hơn diện tích ông B nhận chuyển nhượng 1,4m2 ông B đồng ý trả lại cho bị đơn hoặc ông B thanh toán bằng giá trị cho bị đơn.

2. Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn bà Nguyễn Thị Mộng T trình bày:

- Về quan hệ nhân thân: Bà T là vợ ông Nguyễn Văn N5 (đã chết). Ông bà có 06 người con gồm: Nguyễn Văn N; Nguyễn Văn Đ; Nguyễn Thị Thu H; Nguyễn Thị Thu T1; Nguyễn Thị Thu D và Nguyễn Thị Kim N1. Ông bà không còn người con nào khác kể cả con nuôi, con ngoài giá thú. Cha mẹ ông Nguyễn Văn N5 là cụ Nguyễn Văn T4 (đã chết) và cụ Lê Thị S (đã chết).

- Về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà T có ý kiến như sau: Nguồn gốc đất là của ông bà để lại cho ông N5 (đất của bên nội ông N5) nên ông N5 làm thủ tục và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông Trương Văn N4 (ba vợ của ông Trần Công B) với ông Nguyễn Văn N5 anh em cùng mẹ khác cha nên ông N4 không có quyền hưởng tài sản của cha ông N5. Do hoàn cảnh ông N4 khó khăn không có nhà ở phải đi ở trọ nên ông N5 đồng ý chuyển nhượng cho ông N4 120m2 (ngang 04m x dài 30m) với giá rẻ (vừa bán vừa tặng cho) để xây nhà ở. Tuy nhiên, ông N4 không có tiền nên con của ông N4 là bà Trương Ngọc T3 (vợ của ông B) ở Bình Phước về mua đất để cho ông N4 có chỗ ở. Ông Nghĩa l người trực tiếp thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền. Bà T chỉ biết ông N4 có trả tiền đặt cọc là 10.000.000 đồng, sau đó ông N5 nhận tiền chuyển nhượng đất nhưng nhận nhiều lần, ông Nghĩa là người ký tên vào các giấy biên nhận tiền và giấy sang nhượng đất mà nguyên đơn giao nộp cho Tòa án. Sau khi thỏa thuận xong, ông B chưa giao đủ tiền nhưng ông N5 đã giao đất cho ông N4 sử dụng và xây nhà ở năm 2006. Cùng thời điểm năm 2006, sau khi xác định diện tích chuyển nhượng cho ông N4 thì bà T sửa lại căn nhà cũ được xây dựng từ năm 1972 và cho con trai là Nguyễn Văn N ở cho đến nay.

Đến ngày 26/01/2007, ông B giao cho ông N5 số tiền 25.000.000 đồng và ông B giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Do thủ tục chuyển nhượng phải đóng thuế cao nên hai bên thỏa thuận ông N5 xin xác nhận quan hệ anh em cùng mẹ khác cha với ông N4 để thực hiện hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất. Việc thực hiện thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân xác nhận và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng cho ông N4. Diện tích đất còn lại ông N5 sử dụng cho đến nay. Ông B cho rằng năm 2007, hoàn cảnh gia đình ông N5 kinh tế khó khăn là không đúng vì các con của bà T làm ăn được và ông N5 chỉ chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông N4 năm 2006 và không chuyển nhượng cho ai khác. Cùng thời điểm ông N5 làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất cho ông N4 thì ông N5 còn tặng cho quyền sử dụng đất cho hai người em gái của ông N5 nên nguyên đơn cho rằng ông N5 gặp khó khăn về kinh tế là không đúng. Ông N5 bán đất cho ông N4 như tặng cho (diện tích 120m2 với giá 66.000.000 đồng và ông B trả tiền rất nhiều lần).

Ông N5 đã giao đất cho ông N4 sử dụng từ năm 2006 đến năm 2007 ông N5 thực hiện xong nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất. Từ năm 2007 cho đến khi ông B nộp đơn khởi kiện, ông B hoàn toàn không có yêu cầu hay đề cập đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi nhận thông báo thụ lý vụ án của Tòa án thì bà T mới biết vụ việc tranh chấp.

Ông B cho rằng đã liên hệ và yêu cầu vợ chồng bà T làm thủ tục sang nhượng quyền sử dụng đất nhưng vợ chồng bà T tránh né là không đúng. Bởi vì ông B và gia đình bà T ở giáp ranh với nhau. Việc bà T xây dựng nhà là công khai ai cũng biết. Nếu diện tích đất đang tranh chấp vợ chồng bà T đã chuyển nhượng cho ông B thì năm 2006 bà T tiến hành xây dựng nhà kiên cố ông B phải có ý kiến ngăn cản hoặc tranh chấp. Ông B cho rằng có thỏa thuận với ông N5 cho ông N xây nhà ở nhờ là không đúng. Vì ngày 26/01/2007, ông B giao cho ông N5 25.000.000 đồng thì ông B đã giữ “sổ đỏ” ông N5 để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên đã thực hiện xong nghĩa vụ nên hợp đồng đã chấm dứt từ năm 2007 nên bà T không đồng ý yêu cầu khởi kiện của ông B.

Hợp đồng từ năm 2006 cho đến nay đã 16 năm ông B mới tranh chấp là đã hết thời hiệu khởi kiện. Do đó, bà T yêu cầu Tòa án áp dụng thời hiệu khởi kiện đình chỉ giải quyết vụ án.

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Đ, bà Nguyễn Thị Thu T1, bà Nguyễn Thị Thu D, bà Nguyễn Thị Kim N1 và bà Nguyễn Thị Thu T2 vắng mặt và không có văn bản trình bày ý kiến. Riêng ông Nguyễn Văn N và bà Nguyễn Thị Thu H thống nhất với lời trình bày của bà Nguyễn Thị Mộng T.

4. Người làm chứng bà Trương Ngọc T3 (vợ ông B) trình bày:

Số tiền ông B thanh toán hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nghĩa là tiền của ông B. Đối với yêu cầu khởi kiện của ông B đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

5. Người làm chứng ông Trương Văn N4 trình bày:

Ông Nguyễn Văn N5 và ông Trương Văn N4 là anh em cùng mẹ khác cha. Ông N5 có tặng cho ông N4 thửa đất để ở và ông N4 đã chuyển nhượng lại cho con gái là Trương Ngọc T3. Việc ông N5 và ông B thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ông N4 không biết và không liên quan đến thửa đất ông N4 chuyển nhượng cho bà T3.

6. Người làm chứng ông Huỳnh Văn H1 trình bày: Năm 2006, ông H1 làm phó khu phố, ông Phan Văn L (đã chết) là trưởng khu. Ông Lê c đưa cho ông H1 tờ giấy sang nhượng đất giữa ông N5 và ông B để ông H1 ký với tư cách người làm chứng. Ông H1 không trực tiếp tham gia nên không biết nội dung. Ông H1 làm chứng sau khi các bên đã ký hết.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2022/DS-ST ngày 22 tháng 09 năm 2022 của Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương đã tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Công B về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bị đơn bà Nguyễn Thị Mộng T.

2. Về chi phí tố tụng: Ông Trần Công B phải chịu 5.028.000 đồng (đã thực hiện xong).

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Trần Công B phải chịu 6.258.435 đồng, được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí 14.500.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0052458 ngày 21/5/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã T. Hoàn trả cho ông Trần Công B 8.241.565 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên quyền kháng cáo cho các đương sự.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 05/10/2022 nguyên đơn ông Trần Công B có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, bị đơn vẫn giữ nguyên ý kiến, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm: Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Tòa án cấp sơ thẩm xét xử là có căn cứ, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Từ những nhận định trên, có căn cứ để chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Công B, căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự, hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân thị xã T để giải quyết sơ thẩm lại theo thủ tục chung.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào Điều 147; Khoản 3 Điều 148; Khoản 3 Điều 308; Điều 310; Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Công B.

- Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 67/2022/DS-ST ngày 22 tháng 09 năm 2022 của Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương.

- Giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân thị xã T, tỉnh Bình Dương xét xử sơ thẩm lại.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn ông Trần Công B không phải chịu, hoàn trả cho ông Trần Công B số tiền 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số AA/2016/0006357 ngày 18/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã T, tỉnh Bình Dương.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.