Bản án 919/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Cha mẹ bà H là ông Nguy n V n R và bà Nguy n Thị G1 hai phá được mảnh đất diện tích 1.764m2 thuộc thửa đất số 871 tờ bản đồ số 29 thị trấn L huyện L tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Đến n m 1998 Ủy ban nh n d n huyện L (cũ) đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số M552075 ngày 12-11-1998 cho bà Nguy n Thị G1 đối với thửa đất trên nhưng đến n m 2003 bà G1 mới nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này.

N m 1997 bà G1 có sang nhượng bằng giấy tay cho ông Nguy n V n H3 một miếng đất ruộng (nằm trong diện tích trên) với diện tích là 200 54m2, giá chuyển nhượng là 5.000.000 đồng. Đến n m 2003 ông H3 đã chuyển nhượng bằng giấy tay cho bà Nguy n Thị L và bà Mai Thị Hồng H1 toàn bộ phần đất này.

Do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang đứng tên bà G11 nên bà L đến nhà bà G11 mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên để làm thủ tục sang tên. Đến ngày 07-11-2003, bà Nguy n Thị L đã được đ ng ý biến động sang tên diện tích 108 6m2 (50m2 đất và 58 6m2 đất c y l u n m) c n bà Mai Thị Hồng H1 được đ ng ý biến động sang tên diện tích 108 6m2 (50m2 đất và 58,6m2 đất c y l u n m) và được cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.

Bà L đã hợp thức hóa hồ sơ bằng việc lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 16-9-2003 hợp đồng này có chữ của bà G11 nhưng thực tế bà G11 ý để hợp thức hóa giấy tờ cho bà L và do thời điểm đó bà G11 đã lớn tuổi hông c n minh mẫn. Bà H hông có ý iến đối với hợp đồng chuyển nhượng đất trên nhưng xác định bà G11 chuyển nhượng 01 miếng đất ruộng cho ông H3, sau này ông H3 chuyển nhượng cho bà L cũng là đất ruộng chứ hông phải đất . Tại biên bản h a giải ngày 25-01-2013 tại Ủy ban nh n d n thị trấn L, ông H3 cũng thừa nhận có mua của bà H và ông L1 một miếng đất ruộng trồng rau muống.

Đến n m 2004 bà G11 chuyển nhượng cho bà Trần Thị Ánh T1, ông Trần V n M, bà Nguy n Ngọc C và bà Trần Thị H4 diện tích hoảng 700m2 đất trồng c y l u n m thuộc thửa đất số 871 thì mới biết đất bị thiếu 200m2 đất .

Cũng trong n m 2004 bà G1 có hiếu nại về việc thiếu đất liên quan đến việc chuyển nhượng đất cho bà L và bà H1 vào n m 2003. Sau đó Ủy ban nh n dân thị trấn L đã ban hành v n bản thông báo cho bà G11 biết sự việc hông thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nh n d n thị trấn L nhưng bà H không cung cấp được giấy tờ liên quan đến việc bà G11 hiếu nại vào n m 2004 do thời Gn quá lâu.

N m 2012 bà H mới làm đơn gửi Ủy ban nh n d n thị trấn L để giải quyết việc tranh chấp thanh toán giá trị của 100m2 đất đối với bà Nguy n Thị L và 100m2 đất đối với ông Trần V n T2. Ủy ban nh n d n thị trấn L làm phiếu chuyển cho T a án nh n d n huyện Long Điền giải quyết theo thẩm quyền. Do bà H hông am hiểu pháp luật nên chờ T a án mời làm việc.

Cũng trong n m 2012 các con của bà L tên Mai Thị Hồng H2 và Mai Thị Hồng H1 x y nhà trên đất do bà L mua của bà G11 nhưng bà H hông đồng ý cho xây nên bà H1 và bà H2 có h i iện bà H tại T a án nh n d n huyện Long Điền. Vụ án chỉ giải quyết vấn đề tranh chấp quyền sử dụng đất chứ hông tranh chấp nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng và đã được T a án giải quyết bằng Quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự số 14/2015/QĐST-ST ngày 26-6-2015 của T a án nh n d n huyện Long Điền.

Do hoàn cảnh hó h n và cũng hông am hiểu pháp luật nên đến nay bà H mới làm đơn h i iện yêu cầu T a án giải quyết tranh chấp nghĩa vụ phát sinh từ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguy n Thị G1 với bà Nguy n Thị L và bà Mai Thị Hồng H1 (hiện bà H cũng đã h i iện ông T2 tại T a án cùng thời điểm h i iện bà L).

Bà H xác định bà Nguy n Thị G1 sinh n m 1931 mất n m 2008; cha mẹ của bà G11 tên Nguy n Ngọc C1 và Nguy n Thị T3 đã chết trước n m 1975 chồng của bà G11 tên Nguy n V n R sinh n m 1927 đã chết n m 1985. Hiện bà Nguy n Thị Hồng H là người thừa ế duy nhất của bà Nguy n Thị G . Nay bà H h i iện yêu cầu T a án giải quyết buộc bà Nguy n Thị L và Mai Thị Hồng H1 phải trả cho người thừa ế của bà G11 là bà Nguy n Thị Hồng H giá trị 100m2 đất thuộc thửa đất số 871 tờ bản đồ số 29 tọa lạc tại thị trấn L huyện L tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu theo giá của hội đồng định giá đưa ra là: 4.272.000 đồng x 100m2 = 427.200.000 đồng.

Nguyên đơn bà H xác định chỉ yêu cầu bà Nguy n Thị L và bà Mai Thị Hồng H1 là người nhận chuyển nhượng đất lần đầu từ bà Nguy n Thị G1 phải trả giá trị đối với 100m2 đất cho bà H; hông tranh chấp và hông yêu cầu T a án giải quyết liên quan đến các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh về sau.

Bị đơn bà Nguyễn Thị L trình bày:

N m 2002 bà có nhận chuyển nhượng của ông Nguy n V n H3 diện tích hoảng 201m2 đất tại thị trấn L huyện L với giá 30.000.000 đồng. Hai bên lập giấy tay sang nhượng và bà đã giao tiền mặt cho ông H3. Tuy nhiên, bà không nhỡ rõ ngày tháng sang nhượng và hiện giấy tờ mua bán bà cũng hông giữ. Nguồn gốc đất của ông H3 là mua của bà G11 nhưng chưa làm thủ tục sang tên cho ông H3.

Sau đó bà có liên hệ với bà G11 để làm thủ tục tách thửa do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà G11 đang thế chấp vay tiền nên bà phải đưa tiền cho con rể của bà G1 là ông Trần Khiêm L1 để chuộc giấy chứng nhận về.

Sau hi lấy được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà và bà G1 cùng đến Ủy ban nh n d n thị trấn L để làm thủ tục chuyển nhượng tách thửa. Tại đ y bà G1 đồng ý chuyển nhượng cho bà 100m2 thổ cư trên diện tích 201m2 mà bà đã nhận chuyển nhượng từ ông H3. N m 2003 bà được Ủy ban nh n d n huyện L (cũ) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 193/100m2 (trong đó có 50m2 đất ) và thửa đất số 194/101m2 (trong đó có 50m2 đất ) tờ bản đồ số 139 tại thị trấn L huyện L. Sau này bà sang tên cho bà H1 và bà H2.

Thời điểm mua đất của ông H3, bà L để trống cho đến n m 2012 bà làm hàng rào móng đá thì vợ chồng bà H là con bà G1 hông cho vào đất và hông cho làm hàng rào. Sau đó bà Mai Thị Hồng H1 và bà Mai Thị Hồng H2 làm đơn h i iện bà H và ông Trần Khiêm L1 tại T a án nh n d n huyện Long Điền theo Thông báo thụ lý vụ án số 106/2012 ngày 04-7-2012. Do các bên thỏa thuận được nên ngày 26-6-2015 T a án nh n d n huyện Long Điền ban hành Quyết định công nhận số 14/2015. Từ hi T a án ban hành Quyết định công nhận số 14 đến nay bà H hông có tranh chấp gì.

Nay, bà Nguy n Thị Hồng H h i iện yêu cầu bà Nguy n Thị L và bà Mai Thị Hồng H1 phải trả cho bà H giá trị của 100m2 đất tại đô thị thuộc thửa đất số 193 194 tờ bản đồ số 139 tại thị trấn L huyện L là hông đúng. Vì bà mua đất của bà G1 chứ hông mua của bà H và đã được cơ quan nhà nước công nhận bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đất nên đề nghị T a án hông chấp nhận yêu cầu của bà H. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn H3 trình bày:

Khoảng tháng 3-1998 ông có mua của bà Nguy n Thị G1 phần đất có diện tích hoảng 200 54m2 tại ấp H thị trấn L huyện L với giá 1 c y vàng 24 (tương đương 5.000.000 đồng). Ông và bà G1 có lập giấy tay sang nhượng. Nội dung giấy tay chỉ thể hiện việc mua bán đất chứ hông thể hiện là đất thổ cư hay đất nông nghiệp. Thời điểm mua thửa đất trên là 01 cái ao hông thể trồng c y được nên ông mua để san lấp mặt bằng làm nhà . Do ông hông có tiền san lấp nên n m 2000 ông bán lại cho bà Nguy n Thị L với giá là 28.000.000 đồng. Khi chuyển nhượng đất cho bà L, ông và bà L có làm giấy tay sang nhượng nội dung cũng thể hiện việc mua bán đất chứ hông thể hiện là đất thổ cư hay đất nông nghiệp. Ông và bà L có lập giấy tay sang nhượng đất tại nhà bà L và giao tiền chỉ có 2 bên mua bán với nhau hông có người làm chứng và ông giao bản gốc giấy tay sang nhượng đất giữa ông và bà G1ia; giấy tay sang nhượng đất giữ ông và bà L cho bà L giữ. Hiện ông hông c n giữ giấy tờ gì về việc mua bán đất trên nữa.

Thời điểm mua đất của bà G1 đất bà G1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hai bên làm giấy tay sang nhượng đất chứ ông hông biết có đất thổ cư hay hông và ông cũng hông am hiểu luật đất đai.

Ông có biết bà L nhờ bà G1 đứng ra ý giấy tờ để hợp thức hóa hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông hông tham gia vào việc sang tên giấy tờ giữa bà L và bà G1 vì việc mua bán đã xong ông hông c n trách nhiệm gì.

Người làm chứng ông Trần Khiêm L1 trình bày:

Khoảng n m 1997-1998 mẹ vợ ông là bà Nguy n Thị G1 có chuyển nhượng bằng giấy tay cho ông Nguy n V n H3 cư ngụ tại thị trấn L huyện L một miếng đất ruộng rau muống có diện tích hơn 200m2 với giá 5.000.000 đồng. Hai bên có lập giấy tờ giao nhận đất và tiền nhưng chưa làm thủ tục sang tên cho ông H3 được vì đất của bà G1 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông là người trực tiếp làm giấy tờ mua bán đất giữa bà G1 và ông H3. Sau này ông H3 bán đất cho bà L và làm thủ tục sang tên giấy tờ cho bà L thì ông hông biết vì thời điểm n m 2003 ông đi biển hông có nhà.

Ông xác định bà G1 hông thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và bà L hông đưa tiền cho ông để đi chuộc sổ đỏ về vì tại thời điểm n m 2003 ông đi biển ông hông biết bà L mượn sổ đỏ của bà G1 để tách thửa sau này bà H ể lại thì ông mới biết.

Bà G1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào n m 1998 đối với thửa đất số 871 tờ bản đồ số 29 diện tích 1.764m2 tại ấp H thị trấn L huyện L theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số M 552075 do Ủy ban nh n d n huyện L cấp ngày 12-11-1998 nhưng mãi đến n m 2003 bà G1 mới nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì bà L thông báo cho bà G1 biết nên bà G1 mới đến Ủy ban nh n d n xã để nhận.

Ông xác định bà G1 bán đất ruộng cho ông H3, sau này ông H3 bán lại cho bà L cũng là đất ruộng. Nhưng hi bà L làm thủ tục tách thửa sang tên có đất là hông đúng g y thiệt hại quyền lợi của bà G1.

Đối với bị đơn bà Mai Thị Hồng H1, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Mai Thị Hồng H2, ông Đỗ Cao T và bà Mai Thị Hồng V đã được Tòa án tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng, tuy nhiên các đương sự này không có ý kiến, quan điểm đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 61/2024/DS-ST ngày 30 tháng 8 năm 2024 của Toà án nhân dân huyện L, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu (nay là Tòa án nhân dân khu vực X – Thành phố Hồ Chí Minh) đã tuyên xử:

Không chấp nhận yêu cầu h i iện của nguyên đơn bà Nguy n Thị Hồng H về việc buộc bị đơn bà Nguy n Thị L và bà Mai Thị Hồng H1 phải trả số tiền 427.200.000 đồng đối với 100m2 đất thuộc thửa đất số 1227 (mới 193) và thửa đất số 1226 (mới 194) tờ bản đồ số 29 (mới 139) tọa lạc tại thị trấn L huyện L tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu.

Ngoài ra bản án sơ thẩm c n quyết định về chi phí tố tụng án phí và quyền háng cáo theo luật định.

Yêu cầu kháng cáo:

Ngày 11-9-2024 nguyên đơn bà Nguy n Thị Hồng H có đơn háng cáo yêu cầu T a án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu h i iện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu h i iện nhưng xin rút một phần yêu cầu háng cáo về việc yêu cầu bà Nguy n Thị L thanh toán giá trị 50m2 đất thuộc thửa 193 tờ bản đồ số 139 thị trấn L huyện L (cũ); chỉ yêu cầu bà Mai Thị Hồng H1 thanh toán giá trị 50m2 đất thuộc thửa 194 tờ bản đồ số 139 thị trấn L huyện L (cũ).

Bị đơn bà Nguy n Thị L đề nghị Hội đồng xét xử hông chấp nhận yêu cầu háng cáo của nguyên đơn giữ nguyên quyết định của bản án sơ thẩm.

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án và không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ mới.

- Quan điểm của Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Đơn háng cáo của nguyên đơn nộp trong thời hạn luật định. Những người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng trình tự thủ tục tố tụng theo quy định của pháp luật. Những người tham gia tố tụng có mặt tại phiên t a đã thực hiện đúng quyền nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng d n sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần yêu cầu háng cáo nguyên đơn đã rút; chấp nhận phần yêu cầu háng cáo c n lại của nguyên đơn sửa một phần bản án sơ thẩm theo hướng buộc bà Mai Thị Hồng H1 thanh toán cho bà Nguy n Thị Hồng H giá trị 50m2 đất thuộc thửa 194 tờ bản đồ số 139 thị trấn L huyện L (cũ) sau hi trừ đi giá trị 50m2 đất nông nghiệp cụ thể là: 213.600.000 đồng – 11.500.000 đồng = 202.100.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

C n cứ vào các tài liệu chứng cứ đã được xem xét tại phiên t a trên cơ s

ết quả tranh tụng tại phiên t a Hội đồng xét xử nhận định:

C n bị đơn bà L thì khai khi ký hợp đồng chuyển nhượng với bà G1, bà L có xin bà G1 tách cho bà 100m2 đất (cho cả 02 thửa đất) để làm nhà cho con và được bà G1 đồng ý. Vì vậy Ủy ban nh n d n thị trấn L mới xác nhận vào 02 hợp đồng chuyển nhượng mỗi thửa có 50m2 đất .

Nguyên đơn là người cao tuổi nên được mi n nộp án phí sơ thẩm.

Bà Mai Thị Hồng H1 phải chịu án phí trên số tiền phải trả cho nguyên đơn tính thành tiền là 10.105.000 đồng.

Vì các lẽ trên:

QUYẾT ĐỊNH

1. C n cứ hoản 3 Điều 298 Bộ luật Tố tụng d n sự đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu háng cáo của nguyên đơn về việc yêu cầu bà Nguy n Thị L thanh toán giá trị 50m2 đất thuộc thửa 193 tờ bản đồ số 139 thị trấn L huyện L (cũ) (nay là xã L Thành phố Hồ Chí Minh).

Phần bản án sơ thẩm giải quyết yêu cầu h i iện nêu trên của nguyên đơn đối với bà Nguy n Thị L có hiệu lực pháp luật ể từ ngày tuyên án phúc thẩm.

2. C n cứ hoản 2 Điều 308 Điều 309 Bộ luật Tố tụng d n sự; chấp nhận một phần yêu cầu háng cáo của nguyên đơn sửa một phần bản án sơ thẩm như sau:

C n cứ Điều 26 Điều 35 Điều 39 Điều 227 Điều 228 Điều 296 Bộ luật Tố tụng d n sự n m 2015; Điều 236 Điều 357 Bộ luật D n sự n m 2015; Điều 12 Điều 27 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-6-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu h i iện của nguyên đơn bà Nguy n Thị Hồng H: Buộc bà Mai Thị Hồng H1 phải hoàn trả cho bà Nguy n Thị Hồng H giá trị của 50m2 đất thổ cư thuộc thửa đất số 1226 (mới là 194) tờ bản đồ số 29 (mới là 139) thị trấn L huyện L tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu (nay là xã L Thành phố Hồ Chí Minh) là 202.100.000 (hai tr m lẻ hai triệu một tr m ngàn) đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về chi phí tố tụng: Bà Mai Thị Hồng H1 có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Nguy n Thị Hồng H số tiền 1.774.000 (một triệu bảy tr m bảy mươi bốn ngàn) đồng.

3. Về án phí d n sự sơ thẩm:

Bà Mai Thị Hồng H1 phải nộp 10.105.000 (mười triệu một tr m lẻ n m ngàn) đồng án phí d n sự sơ thẩm có giá ngạch.

Bà Nguy n Thị Hồng H được mi n nộp án phí d n sự sơ thẩm.

4. Về án phí phúc thẩm:

Bà Nguy n Thị Hồng H hông phải nộp.

5. Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án (15-8-2025).

Trường hợp bản án quyết định được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật Thi hành án d n sự thì người được thi hành án d n sự người phải thi hành án d n sự có quyền thoả thuận thi hành án quyền yêu cầu thi hành án tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6 7 7a 7b và 9 Luật Thi hành án d n sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật Thi hành án d n sự.