Bản án 91/2025/DS-ST — Tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai nguyên đơn bà Trương Thị Bích H trình bày: Năm 2020, bà đồng ý cho ông Nguyễn Duy H mượn tài sản là nhà và đất của bà tại thôn Khánh Tân, xã Tam Dân, huyện Phú Ninh, tỉnh Quảng Nam để thế chấp vay vốn (theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB 285624, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp ngày 09/5/2016). Thông qua ông H, bà biết bà Đặng Thị Kiều O đồng ý cho ông H vay tiền và bà O yêu cầu bà bàn giao giấy tờ đất đai cho bà O để đảm bảo cho việc vay vốn của ông H.

Ngày 30/5/2020, ông H chở bà đến Văn phòng công chứng Quảng Nam để ký giấy tờ bảo lãnh cho việc ông H vay tiền của bà O. Lúc đó bà rất cần tiền để giúp đỡ ông H và bà chỉ biết dùng nhà và đất để bảo lãnh cho việc ông H vay tiền bà O nên đã ký và điểm chỉ vào giấy tờ tại văn phòng công chứng mà không đọc lại. Sau đó, bà mới biết tài sản nhà đất của bà được chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị M (mẹ đẻ của bà O) và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Phú Ninh đã làm thủ tục đăng ký sang tên cho bà Nguyễn Thị M và bà M đã làm thủ tục chuyển nhượng cho bà Lê Thị K. Bà không hề biết bà M là ai và cũng không hề mua bán giao dịch đất đai và cũng không hề nhận khoản tiền nào từ bà M.

Vì vậy, bà đề nghị Tòa án giải quyết: Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và bà Nguyễn Thị M được ký kết ngày 30-5-2020; Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bà Nguyễn Thị M đã tiếp tục chuyển nhượng cho bà Lê Thị K được ký kết ngày 18/8/2020.

Trong quá trình giải quyết vụ án thì hiện nay hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và bà Nguyễn Thị M được ký kết ngày 30-5-2020 đã được giải quyết tại Bản án hình sự sơ thẩm số 35/2025/HS-ST ngày 23/4/2025 của Tòa án nhân nhân tỉnh Quảng Nam và bản án hình sự đã có hiệu lực pháp luật.

Vì vậy, bà rút lại yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và bà Nguyễn Thị M được ký kết ngày 30/5/2020. Bà yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị M với bà Lê Thị K được ký kết ngày 18/8/2020 và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Buộc bà Lê Thị K trả lại cho bà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB 285624, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp cho bà Trương Thị Bích H ngày 09/5/2016.

Theo bản trình bày và các lời khai tiếp theo, bị đơn bà Nguyễn Thị M trình bày: Ngày 29/5/2020, bà và con gái là Đặng Thị Kiều O có đến xem bất động sản của người bán thông qua người môi giới là Nguyễn Ngọc T. Khi đi có bà, bà O và ông T, chủ đất và một người đàn ông (sau này nghe nói là H) đi trước dẫn đường. Đến nơi, bên bà H yêu cầu giá bán 01 tỷ nhưng mẹ con bà chỉ đồng ý mua với giá 800 triệu đồng. Sau đó, bên bà H đồng ý nên tất cả cùng xuống Phòng Công chứng Quảng Nam để ký hợp đồng chuyển nhượng. Khi đến nơi bà H không đem theo đủ giấy tờ như yêu cầu của Phòng Công chứng nên tất cả đi về. Sáng ngày 30/5/2020, bà và bà H đến Phòng Công chứng Quảng Nam ký hợp đồng chuyển nhượng và giao tiền tại đây. Vì lý do đóng thuế chuyển nhượng nên hai bên thống nhất ghi giá mua trong hợp đồng là 300 triệu đồng. Thời gian sau bà bán lại đất cho bà K. Mọi thủ tục mua bán giữa bà với bà H và giữa bà với bà K rất rõ ràng, minh bạch và thực hiện đúng quy định của pháp luật. Nay bà H khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng và cho rằng đây là hợp đồng thế chấp để vay tiền là hết sức vô lý. Mẹ con bà không hành nghề cho vay, chỉ kinh doanh bất động sản, hơn nữa trước khi mua đất mẹ con bà không quen biết bà H hay ông H. Vì vậy, bà không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà H.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị K trình bày: Bà nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bà Nguyễn Thị M theo thỏa thuận giá chuyển nhượng là 950.000.000 đồng. Tuy nhiên, vì lý do đóng thuế chuyển nhượng nên hai bên thống nhất ghi trên hợp đồng giá trị chuyển nhượng là: 630.000.000 đồng. Tại hợp đồng đặt cọc và giấy cam kết bà M đã cam kết sẽ trả cho bà số tiền chuyển nhượng là 950.000.000 đồng nếu bà M không bàn giao nhà cho bà vào cuối năm 2021. Tại thời điểm nhận chuyển nhượng đất, bà hoàn toàn không biết hành vi gian dối của ông Nguyễn Duy H liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà H sang cho bà M. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà, đề nghị Tòa án buộc bà Nguyễn Thị M phải hoàn trả toàn bộ số tiền bà đã thanh toán về việc chuyển nhượng nhà đất nêu trên là 950.000.000 đồng (Chín trăm năm mươi triệu đồng).

Luận cứ của người bảo vệ quyền lợi cho bà Lê Thị K:

Thứ nhất: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà M và bà K được xác lập đúng hình thức, có công chứng, các bên có đủ năng lực hành vi dân sự. Bà K đã thanh toán theo thỏa thuận với giá chuyển nhượng 950.000.000 đồng (Chín trăm năm mươi triệu đồng). Vì lý do đóng thuế chuyển nhượng nên hai bên thống nhất ghi trên hợp đồng giá trị chuyển nhượng là 630.000.000 đồng (Sáu trăm ba mươi triệu đồng). Tuy nhiên, tại Hợp đồng đặt cọc ngày 01/8/2020 và giấy cam kết của bà M cũng thể hiện rõ giá trị chuyển nhượng là 950.000.000 đồng.

Thứ hai: Bà K hoàn toàn không biết và không thể biết hành vi gian dối của ông Nguyễn Duy H khi làm Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ bà H sang cho bà M.

Thứ ba: về việc giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu: Căn cứ theo Bản án số 35/2025/HS- ST ngày 23/4/2025 của Toà án nhân dân tỉnh Quảng Nam, tuyên bố huỷ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trương Thị Bích H và bà Nguyễn Thị M lập ngày 30/5/2020 dẫn đến Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị M với bà Lê Thị K lập ngày 18/8/2020 vô hiệu. Theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật tố tụng dân sự, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu; “Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận”. Bà K đã thanh toán cho bà M số tiền 950.000.000 đồng. Vì vậy, buộc bà Nguyễn Thị M phải hoàn trả cho bà Lê Thị K toàn bộ số tiền 950.000.000 đồng đã nhận.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến:

Về việc tuân theo pháp luật: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng các trình tự thủ tục tố tụng, đảm bảo quyền và nghĩa vụ của các đương sự khi tham gia tố tụng. Nguyên đơn thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ, bị đơn không thực đúng quyền và nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử: Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 217, 244 Bộ luật Tố tụng Dân sự; Điều 122, 123, 131, 407, 408 Bộ luật dân sự, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đình chỉ yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trương Thị Bích H và bà Nguyễn Thị M lập ngày 30/5/2020.

Tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị M với bà Lê Thị K lập ngày 18/8/2020.

Buộc bà Nguyễn Thị M có nghĩa vụ trả lại cho bà Lê Thị K số tiền đã nhận là 950.000.000 (Chím trăm năm mươi triệu) đồng.

Căn cứ vào các chứng cứ và tài liệu đã được thẩm tra tại phiên toà, trên cơ sở xem xét đầy đủ và toàn diện các chứng cứ và ý kiến của các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Về quan hệ tranh chấp: Nguyên đơn bà Trương Thị Bích H khởi kiện “yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, các hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này vi phạm điều cấm của pháp luật, cần phải tuyên bố vô hiệu. Vì vậy, Tòa án xác định quan hệ pháp luật là “Yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” theo quy định tại Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự là đúng pháp luật.

Về thẩm quyền giải quyết: Do tài sản tranh chấp là quyền sử dụng đất có tại xã Phú Ninh, thành phố Đà Nẵng nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Khu vực 7-Đà Nẵng theo quy định tại Điều 35, 39 Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn bà Nguyễn Thị M; người đại diện theo ủy quyền của bà M đã được triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt. Vì vậy, Tòa án xét xử vắng mặt là đúng quy định theo Điều 227, 228 Bộ luật tố tụng dân sự.

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Lê Thị K thì bà Nguyễn Thị M đã nhận của bàK số tiền là 950.000.000 đồng và giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 285264 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp cho bà Trương Thị Bích H vào ngày 09/5/2016 cho bàK. Mặc dù trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị M với bà Lê Thị K được ký kết ngày 18/8/2020, ghi số tiền chuyển nhượng là 630.000.000 đồng. Tuy nhiên, trong hợp đồng đặt cọc ngày 01/8/2020 thể hiện giá chuyển nhượng là 950.000.000 đồng, phù hợp với giấy cam kết do bà Nguyễn Thị M ký tên, điểm chỉ. Vì vậy, buộc bà M trả lại cho bà K số tiền đã nhận là 950.000.000 đồng là có cơ sở nên chấp nhận luận cứ của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà K. Bà Lê Thị K đã nhận giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CB 285264 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp cho bà Trương Thị Bích H vào ngày 09/5/2016 nên buộc bà K phải trả lại cho bà H là phù hợp, đúng pháp luật.

Tại phiên tòa bà Trương Thị Bích H đề nghị hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời mà Tòa án đã áp dụng, Hội đồng xét xử sẽ xem xét và giải quyết theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Đình chỉ yêu cầu khởi kiện về yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trương Thị Bích H và bà Nguyễn Thị M lập ngày 30/5/2020.

Tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị M (Bên chuyển nhượng) với bà Lê Thị K (Bên nhận chuyển nhượng) lập ngày 18/8/2020.

Buộc bà Nguyễn Thị M có nghĩa vụ trả lại cho bà Lê Thị K số tiền đã nhận là 950.000.000 (Chím trăm năm mươi triệu) đồng. Buộc bà Lê Thị K trả lại cho bà Trương Thị Bích H: 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CB 285624, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp cho bà Trương Thị Bích H ngày 09/5/2016.

Vì các lẽ trên!

QUYẾT ĐỊNH:

Cǎn cứ các Điều 26, 35, 39, 147,157, 217, 244 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Cǎn cứ các Điều 122, 127, 131 và 407 Bộ luật Dân sự;

Cǎn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử: Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trương Thị Bích H.

Đình chỉ yêu khởi kiện về yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trương Thị Bích H và bà Nguyễn Thị M lập ngày 30/5/2020 (Được Văn phòng Công chứng Quảng Nam công chứng số 741, quyển số 01 ngày 30/5/2020).

Tuyên bố vô hiệu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị M (Bên chuyển nhượng) với bà Lê Thị K (Bên nhận chuyển nhượng) lập ngày 18/8/2020 (Được Văn phòng Công chứng Đinh Thị Hiền công chứng số 023115, quyển số 01 ngày 18/8/2020) đối với thửa đất số 86, tờ bản đồ số 09, diện tích 155 m2; địa chỉ thửa đất: thôn Khánh Tân, xã Phú Ninh, thành phố Đà Nẵng.

Buộc bà Nguyễn Thị M có nghĩa vụ trả lại cho bà Lê Thị K số tiền đã nhận là 950.000.000 (Chím trăm năm mươi triệu) đồng.

Buộc bà Lê Thị K trả lại cho bà Trương Thị Bích H: 01 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất số CB 285624, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Nam cấp cho bà Trương Thị Bích H ngày 09/5/2016.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi đối với số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại các Điều 357, 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Về án phí: Bà Nguyễn Thị M được miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm. Bà Trương Thị Bích H được hoàn trả số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí số 0000777 ngày 01/9/2020.

Về chi phí tố tụng: Bà Trương Thị Bích H tự nguyện chịu chi phí thẩm định tài sản với số tiền là 5.585.754 (Năm triệu, năm trăm tám mươi lăm nghìn, bảy trăm năm mươi bốn) đồng (Bà H đã nộp đủ).

Đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án sơ thẩm (22/9/2025); đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết để yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Đà Nẵng xét xử lại theo trình tự phúc thẩm.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án dân sự được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.