Bản án 91/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện cù ng bản tự khai và các biên bản hòa giải lập tại Tòa án, người đại diện nguyên đơn trình bày: Ngày 18/01/2013 bà Nguyễn Thị Mỹ H cùng với vợ chồng ông Nguyễn Văn P, bà Danh Thị Kiều N đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng tay, không có công chứng chứng thực) đối với phần đất tọa lạc tại đường Ấp Chiến Lược, Khu phố 15, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh với diện tích chuyển nhượng là 160m2 (10m x l6m) với giá là 320.000.000 đồng. Bà H đã thanh toán toàn bộ số tiền 320.000.000 đồng cho ông P, bà N. Theo hợp đồng, ông P và bà N có trách nhiệm lập thủ tục tách thửa, ra sổ cho bà H trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày 18/01/2013 đến ngày 18/07/2013, mọi chi phí phát sinh do ông P, bà N chịu. Cùng vào ngày 18/01/2013 bà H có cho vợ chồng ông P, bà N vay số tiền 200.000.000 đồng, không tính lãi suất, thời hạn vay là 05 tháng tính từ ngày 18/01/2013 đến ngày 18/06/2013. Tuy nhiên đến hạn thanh toán, ông P và bà N không thanh toán theo thỏa thuận. Do không thanh toán đúng hạn nên đến ngày 19/8/2013, hai bên ký lại hợp đồng vay tại Phòng công chứng số 7 với số tiền vay là 200.000.000 đồng, lãi suất 1%/tháng và thời hạn vay là 02 tháng.

Bà H đã nhiều lần yêu cầu ông P và bà N thực hiện các thỏa thuận trên nhưng cả hai tránh mặt. Sau nhiều lần liên hệ, ngày 30/12/2015 bà N mới làm tờ cam kết hứa sẽ trả lại cho bà H số tiền vay 200.000.000 đồng và số tiền chuyển nhượng đất 320.000.000 đồng trong thời hạn từ tháng 01/2016 đến tháng 06/2016. Tuy nhiên đến nay ông P và bà N vẫn không thực hiện.

Sau khi làm việc với bà H thì được biết: thực tế hiện nay đất chưa phải là của bà N, ông P mà bà N và ông P đang nộp đơn khiếu nại tranh chấp với Ủy ban nhân dân quận Bình Tân; do đó, phía N đơn có thay đổi yêu cầu khởi kiện: yêu cầu Tòa án tuyên bố việc chuyến nhượng đất trên là vô hiệu và buộc bà N, ông P phải giao trả lại cho bà H số tiền chuyển nhượng đất là 320.000.000 đồng, đồng thời, buộc ông P và bà N phải trả số tiền vay 200.000.000 đồng cùng tiền lãi theo mức lãi suất 1% theo hợp đồng vay tiền đã ký với số tiền tạm tính là 92.000.000 đồng.

Tại bản tự khai và biên bản hòa giải cũng như tại phiên toà sơ thẩm – Bị đơn do ngườ i đại diê ̣n hợp phá p trinh bà y:

̀

Vào ngày 18/01/2013 ông Nguyễn Văn P và bà Danh Thị Kiều N có vay của bà Nguyễn Thị Mỹ H số tiền là 200.000.000 đồng.

Sau đó đến ngày 19/08/2013 ông P và bà N có ký hợp đồng sang nhượng đất (bằng giấy tay, không có công chứng chứng thực) phần đất diện tích là 160m2 tại đường ấp Chiến Lược, Khu phố 15, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân với giá mua bán là 320.000.000 đồng, trong đó đã tính số tiền 200.000.000 đồng của họp đồng vay ngày 18/01/2013 vào tiền mua bán đất, bà H chỉ đưa thêm cho bà N, ông P 100.000.000 đồng. Còn lại 20.000.000 đồng sẽ thanh toán khi tách thửa đất.

Họp đồng chuyển nhượng đất này ký ngày 19/08/2013 nhưng cả hai xác định lại cùng ngày với hợp đồng vay tiền ngày 18/01/2013 chứ không phải hai hợp đồng ký cùng ngày 18/01/2013. Phần đất chuyển nhượng nằm trong phần đất bà N, ông P trực canh và không xác định vị trí chuyển nhượng vì phần đất này bị Ủy ban nhân dân quận thu hồi.

Cùng ngày 19/08/2013 ông P, bà N có ký hợp đồng vay tiền có công chứng chứng thực với bà Nguyễn Thị Mỹ H, số tiền vay là 200.000.000 đồng nhưng bà H không có giao tiền cho bà N, ông P. Việc thỏa thuận vay tiền này là để đưa cho bà Nguyễn Thị H1 đi làm giấy tờ đất nên mới không có biên bản giao nhận tiền.

Sau đó bà H, bà H1 nhiều lần đến quậy phá nên ngày 30/12/2015 công an phường Bình Trị Đông B mời về trụ sở làm việc. Tại đây bà Nguyễn Thị H1 viết tờ cam kết có nội dung bà N có cam kết vay của bà H số tiền 200.000.000 đồng và chuyến nhượng một lô đất tại khu phố 15, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân; bà N cam kết từ tháng 01/2016 đến tháng 6/2016 sẽ hoàn trả đủ số tiền 520.000.000 đồng cho bà H. Tuy nhiên tờ cam kết này chỉ có bà N và bà H1 ký nên không có giá trị, vì không có chữ ký của bà H. Thực tế ông P và bà N chỉ nhận của bà H tống cộng là 300.000.000đồng chứ không phải 520.000.000 đồng như phía nguyên đơn trình bày. Do đó phía bà N chỉ đồng ý trả cho bà H số tiền là 300.000.000 đồng và không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Ông Võ Hoàng N trình bày: Ông đồng ý với lời trình bày và yêu cầu của bà Nguyễn Thị Mỹ H và không bố sung gì thêm. Người làm chứng - Bà Nguyễn Thị H1 trình bày: Bà là hàng xóm với bà N và ông P. Khi bà H nhận chuyển nhượng đất của bà N thì bà có đứng ra làm chứng cho việc chuyến nhượng giữa hai bên. Cụ thể: Vào ngày 18/01/2013 bà có chứng kiến việc chuyển nhượng đất giữa bà Nguyễn Thị Mỹ H với bà Danh Thị Kiều N và ông Nguyễn Văn P phần đất diện tích 160m2 tại đường ấp Chiến Lược, khu phố 15, phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân. Hai bên mua bán bằng giấy tay và bà có chứng kiến việc bà H giao cho bà N số tiền là 320.000.000 đồng ngay khi ký hợp đồng. Ngoài ra, cùng ngày bà được bà N nhờ làm chứng dùm hợp đồng vay tiền. Bà chỉ làm chứng việc hai bên ký hợp đồng vay tiền. Đến ngày 19/08/2013 bà cùng với bà H, bà N và ông P đến Phòng công chứng số 7 để chứng kiến ký hợp đồng vay tiền giữa bà H, ông P, bà N. Đến ngày 30/12/2015 bà được bà H và bà N nhờ viết dùm tờ cam kết chuyển nhượng đất và vay tiền giữa các bên và ký tên với tư cách là người làm chứng. Bà chỉ làm chứng việc chuyến nhượng đất và vay tiền giữa bà H, ông P, bà N chứ bà không nhận bất cứ khoản tiền nào của các bên. Bà cam kết việc trình bày như trên là đúng sự thật, hoàn toàn tự nguyện, không ai ép buộc hoặc có việc làm gì gây áp lực buộc bà phải trình bày sai sự thật. Tòa án nhân dân quận Bình Tân đã đưa vụ án ra xét xử và quyết định tại Bản án sơ thẩm số 1325/2018/DSST ngày 20/12/2018 như sau: 1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Mỹ H đối với bà Danh Thị Kiều N và ông Nguyễn Văn P:

1.1. Tuyên vô hiệu đối với hợp đồng sang nhượng đất ngày 18/01/2013 có chữ ký ghi tên Nguyễn Thị Mỹ H, Danh Thị Kiều N, Nguyễn Văn P và chữ ký của người làm chứng ghi tên Nguyễn Thị H1, Mai Thùy T.

1.2. Buộc bà Danh Thị Kiều N và ông Nguyễn Văn P phải trả lại cho bà Nguyễn Thị Mỹ H số tiền theo họp đồng chuyến nhượng đất ngày 18/01/2013 là 320.000.000 (ba trăm hai mươi triệu) đồng. Buộc trả một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

1.3. Buộc bà Danh Thị Kiều N và ông Nguyễn Văn P phải trả lại cho bà Nguyễn Thị Mỹ H số tiền nợ gốc và tiền lãi theo hợp đồng vay ngày 19/8/2013 là 259.332.000 (hai trăm năm mươi chín triệu ba trăm ba mươi hai ngàn) đồng. Buộc trả một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Mỹ H về việc buộc bà Danh Thị Kiều N và ông Nguyễn Văn Phước phải trả số tiền lãi là 60.668.000 (sáu mươi triệu sáu trăm sáu mươi tám ngàn) đồng.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí dân sự sơ thẩm, quyền thi hành án và quyền kháng cáo.

Ngày 03/01/2019, bà Danh Thị Kiều N có đơn kháng cáo toàn bộ bản án vừa nêu.

Ngày 22/04/2019 Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh ra quyết định số 361/2019/QĐ-PT đình chỉ xét xử phúc thẩm với lý do bà Danh Thị Kiều N vắng mặt không lý do tại phiên tòa phúc thẩm đến lần thứ hai.

Ngày 05/11/2020 Ủy ban Thẩm phán Tòa án nhân dân Cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã ra quyết định số 243/2020/DS-GĐT hủy quyết định đình chỉ xét xử phúc thẩm của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giao hồ sơ cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay:

Các bên đương sự không thỏa thuận được về việc giải quyết vụ án.

N đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện.

Bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Người kháng cáo – bị đơn có ông Võ Hoàng L đại diện trinh bà y:

̀

Yêu cầu xem xét sửa bản án sơ thẩm theo hướ ng chấp nhâ ̣n yêu cầu của bị đơn vì các lý do sau: Bà N vay bà H tiền số tiền 200.000.000 đồng vào ngày 18/01/2013 và đã nhận đủ tiền. Năm (05) tháng sau – khoảng ngày 18/06/2013, bà N đồng ý bán đất cho bà H cấn trừ nợ nên hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy tay) và lấy lại ngày 18/01/2013 là ngày vay tiền. Khi ký hợp đồng chuyển nhượng, bà H có đưa cho bà N thêm 100.000.000 đồng, nâng tổng số tiền bà N đã nhận từ bà N là 300.000.000 đồng, còn lại 20.000.000 đồng thỏa thuận sẽ giao tiếp khi bà N làm xong thủ tục tách thửa cho bà H. Do đó, khi ký hợp đồng chuyển nhượng là đã thay thế và hủy bỏ hợp đồng vay, nên không thể có việc bà H cho vay 200.000.000 đồng và giao tiền mua đất 320.000.000 đồng như bà H khởi kiện. Còn Hợp đồng vay tiền có công chứng ngày 19/08/2013 là bà N bị bà H kép ký và Giấy cam kết ngày 30/12/2015 là vì bị Công an mời lên làm việc nên bà N ký cho xong chuyện. Nguyên đơn do ngườ i đại diê ̣n hợp phá p – ông Hoàng Công K trinh bà y:

̀ Đồng ý bản án sơ thẩm, không đồng ý kháng cáo của bị đơn. Những ngườ i có quyền lợi, nghia vụ liên quan khác xin vắng mặt.

̃ Đại diê ̣n Viê ̣n Kiểm sá t nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm: Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án cho đến thời điểm kết thúc phần tranh luâ ̣n ta ̣i phiên tòa phúc thẩm và trướ c khi nghi ̣ án, những ngườ i tiến hành tố tu ̣ng đã thực hiê ̣n đúng và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Về nô ̣i dung kháng cáo, xét thấy: Bản án sơ thẩm xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên ngày 18/01/2013 là vô hiệu, buộc bị đơn trả số tiền chuyển nhượng là 320.000.000 đồng và buộc trả số tiền vay gốc và lãi của hợp đồng vay tiền là có căn cứ, bị đơn kháng cáo cho rằng giữa hai bên không tồn tại hợp đồng vay tiền nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Hội đồng xét xử xét thấy:

Bên cạnh đó, bị đơn cho rằng tại thời điểm (18/06/2013) ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giấy tay) là khoảng 05 tháng sau khi ký hợp đồng vay tiền ngày 18/01/2013, bị đơn đã nhận đủ số tiền 300.000.000 đồng và cho rằng không còn hợp đồng vay tiền, nhưng không thu hồi lại Hợp đồng vay tiền ngày 18/01/2013, trong hợp đồng giấy tay chuyển nhượng đất cũng không nêu rõ số tiền chuyển nhượng có cấn trừ 200.000.000 đồng của hợp đồng vay tiền 18/01/2013, tiếp đến hai tháng sau đó là ngày 19/08/2013 bị đơn lại ký hợp đồng có công chứng xác nhận vay số tiền là 200.000.000 đồng.

Nếu việc ký hợp đồng công chứng ngày 19/08/2013 là bị đơn bị ép buộc thì việc ép buộc này là có lợi cho bị đơn khi thực tế bị đơn đã nhận 300.000.000 đồng nhưng lại ký vay có 200.000.000 đồng? Nếu bà N cho rằng bị ép ký hợp đồng vay tiền để đảm bảo cho hợp đồng chuyển nhượng đất không thể ký tại công chứng được, tại sao hợp đồng vay tiền này không ghi số tiền vay là 300.000.000 đồng là số tiền mà bà N cho rằng đã nhận của nguyên đơn, hoặc không ghi là 320.000.000 đồng theo số tiền hai bên đã thỏa thuận chuyển nhượng đất mà chỉ ký 200.000.000 đồng bằng đúng số tiền của hợp đồng vay bằng giấy tay ngày 18/01/2013.

Do vậy, lời trình bày về việc bị ép buộc ký hợp đồng công chứng ngày 19/08/2013 của bị đơn là không có cơ sở.

Bị đơn cho rằng bị ép ký, nhưng việc ký cam kết là tại cơ quan công an nên không có chuyện bà N bị bà H ép buộc phải ký được.

Bà N là người trưởng thành, đủ năng lực hành vi pháp luật dân sự, bà N hiểu rõ trách nhiệm và ý nghĩa của việc ký xác nhận, bà đã “ký cho xong chuyện” là đã đồng ý xác nhận số tiền đã nhận, do đó bà phải có trách nhiệm trả theo quy định pháp luật. Từ các phân tích trên, xét thấy: quyết định của bản án sơ thẩm là có căn cứ, kháng cáo của bị đơn yêu cầu về việc sửa án sơ thẩm là không có cơ sở, đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là phù hợp, Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ Khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn về việc sửa bản án sơ thẩm, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Án phí dân sự phúc thẩm: Do giữ nguyên bản án sơ thẩm nên người kháng cáo phải chịu án phi phúc thẩm theo Khoản 1 Điều 148 Bộ luật Tố tụng dân sự

́ năm 2015, nhưng tại thời điểm xét xử phúc thẩm, do bà N là người cao tuổi theo Điều 2 Luật Người cao tuổi năm 2009 nên được miễn nộp án phí phúc thẩm theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 và nhận lại tiền tạm ứng án phí phúc thẩm. Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 1 Điều 147 và Khoản 1 Điều 148, Điều 271, 272, 273, 276, Điều 300, Khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015; Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án. Tuyên xử: Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Danh Thị Kiều N. Giữ N nội dung bản án sơ thẩm như sau: 1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Mỹ H đối với bà Danh Thị Kiều N và ông Nguyễn Văn P: 1.1. Tuyên vô hiệu đối với hợp đồng sang nhượng đất ngày 18/01/2013 có chữ ký ghi tên Nguyễn Thị Mỹ H, Danh Thị Kiều N, Nguyễn Văn P và chữ ký của người làm chứng ghi tên Nguyễn Thị H1, Mai Thùy T. 1.2. Buộc bà Danh Thị Kiều N và ông Nguyễn Văn P phải trả lại cho bà Nguyễn Thị Mỹ H số tiền theo hợp đồng chuyến nhượng đất ngày 18/01/2013 là 320.000.000 (Ba trăm hai mươi triệu) đồng. Buộc trả một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

1.3. Buộc bà Danh Thị Kiều N và ông Nguyễn Văn P phải trả lại cho bà Nguyễn Thị Mỹ H số tiền nợ gốc và tiền lãi theo hợp đồng vay ngày 19/8/2013 là 259.332.000 (Hai trăm năm mươi chín triệu ba trăm ba mươi hai ngàn) đồng. Buộc trả một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong khoản tiền nêu trên, hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Mỹ H về việc buộc bà Danh Thị Kiều N và ông Nguyễn Văn P phải trả số tiền lãi là 60.668.000 (Sáu mươi triệu sáu trăm sáu mươi tám ngàn) đồng.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

3.1 Bà Nguyễn Thị Mỹ H phải chịu 3.033.400 (ba triệu không trăm ba mươi ba ngàn bốn trăm) đồng án phí dân sự sơ thẩm, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 15.300.000 (Mười lăm triệu ba trăm ngàn) đồng mà bà H đã nộp theo biên lai thu số AA/2017/0001587 ngày 20/11/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà H được nhận lại số tiền 12.266.600 (Mười hai triệu hai trăm sáu mươi sáu ngàn sáu trăm) đồng.

3.2. Bà Danh Thị Kiều N và ông Nguyễn Văn P phải chịu 27.173.280 (Hai mươi bảy triệu một trăm bảy mươi ba ngàn hai trăm tám mươi) đồng án phí dân sự sơ thẩm.

4. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Danh Thị Kiều N được miễn nộp án phí phúc thẩm và nhận lại tiền tạm ứng án phí phúc thẩm 300.000 (Ba trăm ngàn đồng) theo Biên lai thu số 0030895 ngày 03/01/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự quận Bình Tân.

Các bên thi hành tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.