Bản án 91/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo án sơ thẩm, nguyên đơn Trần Thị Y và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trần Văn C trình bày:

Ngày 17/8/1996, bà Y có mua đất của bà B 02 công đất (thửa cũ là 1098, tờ số 01, diện tích 2.075 m2; thửa mới là 118, tờ bản đồ số 03, diện tích là 2.200 m2, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện G, tỉnh Bến Tre) với số tiền 10.000.000 đồng (mười triệu đồng). Đây là phần đất bà B được cha mẹ (cụ Nguyễn Văn B2 và cụ Nguyễn Thị M, đều đã chết) cho bà B. Do bà B sống ở quê chồng tại Tiền Giang nên phần đất này cho ông T1 mướn vào năm 1993, đến năm 1996 bà B lấy đất lại bán cho bà Y. Bà Y gọi bà B là Dì Út vì là họ hàng với nhau. Ông T1 là anh rễ của bà B, bà Y gọi ông T1 là Dượng Tư.

Khi mua đất, bà Y không biết bà B có được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa nhưng do tin tưởng nên bà Y đồng ý mua đất này. Việc mua bán đất này có làm giấy tay là bản hợp đồng sang đất vào ngày 17/8/1996. Giấy này do bà B viết. Hai bên thỏa thuận giao tiền hai lần, lần đầu 5.000.000 đồng (năm triệu đồng) trước khi làm giấy tay khoảng 01 tuần, đến ngày 17/8/1996 giao tiếp số tiền còn lại và làm bản hợp đồng sang đất. Bà Y nhận đất và giao cho em ruột là ông Trần Văn C canh tác từ năm 1996 cho đến nay. Hiện trạng đất không thay đổi, đất trồng lúa.

Bà B và bà Y không biết khi đo đạc đồng loạt cấp sổ lần đầu, ông T1 đã kê khai luôn phần đất này và được Ủy ban nhân dân huyện G cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 12/12/1994.

Năm 2004 khi đo đạc chính quy theo tọa độ quốc gia, bà Y có đăng ký kê khai, theo đo đạc thửa mới là thửa 118. Đến tháng 4/2018, bà Y trích lục thửa đất và làm hồ sơ để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới biết đất này đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T1. Lý do mua đất từ năm 1996 đến năm 2018 bà Y mới làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là vì bà Y tin tưởng mua đất trong gia đình nên không gấp để làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2018, do cần sử dụng đất để cất nhà nên bà Y mới làm sổ và biết được sự việc. Vì vậy, bà Y khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết những yêu cầu sau:

- Buộc bà B có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất 118, tờ bản đồ số 03, diện tích 2.200 m2, loại đất LUC tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện G, tỉnh Bến Tre (thửa cũ là 1098, tờ bản đồ số 01, diện tích 2.075 m2, mục đích sử dụng 2L).

- Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số phát hành GCN D0476683, số vào sổ GCN 290QĐUB ngày 12/12/1994 của Ủy ban nhân dân huyện G, do cấp không đúng chủ sử dụng.

Trường hợp Tòa án không chấp yêu cầu của nguyên đơn, nguyên đơn không yêu cầu bà B phải trả lại số tiền chuyển nhượng là 10.000.000 đồng (mười triệu đồng).

Bà Y và ông C không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông T1. Lời trình bày cũng như yêu cầu của ông T1 là không đúng nên bà Y và ông C không đồng ý. Gia đình ông C không có khó khăn đến mức phải xin đất người khác canh tác.

Bà Y và ông C đồng ý với hồ sơ đo đạc theo yêu cầu của Tòa án và biên bản định giá tài sản của Hội đồng định giá ngày 11/4/2019. Đối với hồ sơ đo đạc theo yêu cầu của Tòa án ngày 11/4/2019, nguyên đơn chỉ tranh chấp thửa đất 118, tờ bản đồ số 03, diện tích 2.200 m2. Riêng diện tích đất 1.5 m2 do ông Nguyễn Văn T3 đứng tên, diện tích đất 8.2 m2 do ông Trần Văn B3 đứng tên, diện tích 79.1 m2 do ông Nguyễn Văn B1 đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông C và bà Y không tranh chấp.

Trong quá trình tố tụng, bị đơn bà Nguyễn Thị B trình bày:

Năm 1996, bà B có sang nhượng một phần đất có diện tích 2.000 m2 tại ấp T, xã T, huyện G, tỉnh Bến Tre cho bà Trần Thị Y với số tiền là 10.000.000, có lập giấy tay là bản hợp đồng sang đất vào ngày 17/8/1996, nguồn gốc đất do cha mẹ bà B là ông Nguyễn Văn B2, bà Nguyễn Thị M (đều đã chết) cho bà B, khi cho chỉ nói miệng. Bà B không biết là vào năm 1994, phần đất cha mẹ bà cho đã được cho ông Võ Văn T1 và ông T1 được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nay bà Y khởi kiện buộc bà B tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 118, tờ bản đồ số 03, diện tích 2.200 m2 tại ấp T, xã T, huyện G, tỉnh Bến Tre và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân huyện G cấp cho ông Võ Văn T1, bà B không đồng ý. Bà B yêu cầu Tòa án tuyên bản hợp đồng sang đất ngày 17/8/1996 giữa bà và bà Trần Thị Y vô hiệu, bà đồng ý trả lại số tiền đã nhận cho bà Y.

Trong quá trình tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Võ Văn T1 và bà Nguyễn Thị N trình bày:

Ông T1 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà Y. Ông T1 được quyền sử dụng hợp pháp thửa đất 1098, tờ số 01, diện tích 2.075 m2; thửa mới 118, tờ bản đồ số 03, diện tích là 2.200 m2, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện G theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số D 0476683 do Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 12/12/1994.

Ông T1 có yêu cầu độc lập yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Tuyên bản hợp đồng sang đất ngày 17/8/1996 giữa bà Nguyễn Thị B và bà Trần Thị Y vô hiệu;

- Buộc bà Trần Thị Y và ông Trần Văn C giao trả cho ông Võ Văn T1 quyền sử dụng diện tích đất 2.075 m2, thửa 1098, tờ bản đồ số 01 (nay là thửa 118, tờ bản đồ số 03, diện tích 2.200 m2), mục đích sử dụng 2L, tại ấp T, xã T, huyện G, tỉnh Bến Tre.

Ông T1 đồng ý với hồ sơ đo đạc theo yêu cầu của Tòa án và biên bản định giá tài sản của Hội đồng định giá ngày 11/4/2019. Đối hồ sơ đo đạc theo yêu cầu của Tòa án ngày 11/4/2019, ông T1 chỉ tranh chấp thửa đất 118, tờ bản đồ số 03, diện tích 2.200 m2. Riêng diện tích đất 1.5 m2 do ông Nguyễn Văn T3, diện tích đất 8.2 m2 do ông Trần Văn B3, diện tích 79.1 m2 do ông Nguyễn Văn B1 đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông không tranh chấp.

Trong quá trình tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân huyện G trình bày:

Ngày 10/10/1994, Ủy ban nhân dân xã T lập Tờ trình số 05-T/T về việc phê duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1421 tổ chức cá nhân, trong đó có ông Võ Văn T1 diện tích 10.325 m2.

Ngày 12/12/1994, phòng Địa chính lập Tờ trình số 06TT/TĐ-CCN về việc phê duyệt cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 1421 tố chức cá nhân, trong đó có ông Võ Văn T1 diện tích 10.325 m2 và được Ủy ban nhân dân huyện phê duyệt.

Ngày 12/12/1994, Uỷ ban nhân dân huyện G cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số giấy 55050601489QSDĐ/290QĐUB, số phát hành 0476683 thuộc thửa đất số 1098, tờ bản đồ số 01, thửa đất số 5, 6, 381, 390, 394, 396, 401, tờ bản đồ số 02, tổng diện tích 10.325 m2, xã T cho ông Võ Văn T1 địa chỉ ấp T, xã T, huyện G, tỉnh Bến Tre.

Căn cứ vào hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cua ông Võ Văn T1 là đúng với trình tự quy định tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trong quá trình tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Nguyễn Văn B1 và bà Ngô Thị P trình bày:

Ông bà là vợ chồng hợp pháp. Trên phần diện tích đất tranh chấp giữa bà Trần Thị Y và bà Nguyễn Thị B có một đường đan đi vào nhà của ông bà và nhà của ông Tâm. Đường đan này là do ông bà làm để thuận tiện việc đi ra đường công cộng. Việc tranh chấp đất giữa bà Y và bà B, ông bà không có ý kiến, về đường đan có chiều ngang 0.8m, chiều dài khoảng 20m trên diện tích đất 2.200 m2 thuộc thửa 118, tờ bản đồ số 03, tọa lạc tại xã T, huyện G, tỉnh Bến Tre, do ông bà không có tranh chấp nên không có yêu cầu đo đạc, định giá. Ông bà không có yêu cầu Tòa án giải quyết liên quan đến lối đi trong vụ án này. Vì vậy, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án vắng mặt ông bà.

Trong quá trình tố tụng, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Đỗ Minh T2 trình bày:

Việc tranh chấp đất giữa bà Trần Thị Y và bà Nguyễn Thị B, ông không có ý kiến, về đường đan trên đất có chiều ngang 0.8m, chiều dài khoảng 20m để đi vào nhà của ông, ông không tranh chấp và cũng không yêu cầu Tòa án giải quyết liên quan đến lối đi trong vụ án này. Vì vậy, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án vắng mặt ông.

Sau khi hòa giải không thành, Tòa án nhân dân huyện G đưa vụ án ra xét xử. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 135/2019/DS – ST ngày 01 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện G đã tuyên:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị Y. Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Võ Văn T1.

Tuyên bố bản hợp đồng sang đất ngày 17/8/1996 giữa bà Nguyễn Thị B và bà Trần Thị Y vô hiệu.

Buộc bà Trần Thị Y, ông Trần Văn C, bà Lê Thị H1 có nghĩa vụ trả cho ông Võ Văn T1 quyền sử dụng diện tích đất 2.200 m2 thuộc thửa 118, tờ bản đồ số 03, mục đích sử dụng LUC, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện G, tỉnh Bến Tre do ủy ban nhân dân huyện G cấp giấy chứng nhận cho ông Võ Văn T1 vào ngày 12/12/1994.

Tứ cận của các diện tích đất này theo hồ sơ đo đạc theo yêu cầu của Tòa án ngày 11/4/2019. (có kèm theo bản án)

Buộc bà Nguyễn Thị B có nghĩa vụ trả cho bà Trần Thị Y số tiền là 10.000.000 đồng (mười triệu đồng).

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ chậm thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 14/11/2019 bà Trần Thị Y kháng cáo, đơn kháng cáo có nội dung yêu cầu Tòa cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Y.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các bên đương sự không thỏa thuận được việc giải quyết vụ án.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày: Đất tranh chấp là do bà Y nhận chuyển nhượng từ bà B, nguồn gốc đất là của cha mẹ bà B cho bà B, bà B cho ông T1 mướn canh tác đến năm 1996 thì lấy lại chuyển nhượng cho bà Y. Bà Y và bà B không biết ông T1 được cấp quyền sử dụng năm 1994. Năm 2004, bà Y kê khai đăng ký đo đạc vlap và đứng tên sổ mục kê. Đến năm 2018, bà Y đi làm sổ thì mới biết ông T1 đã được cấp quyền sử dụng năm 1994. Bà B sau này mới biết ông T1 được cấp quyền sử dụng và yêu cầu hủy hợp đồng mua bán. Ông T1 có nhiều lời trình bày mâu thuẫn nhưng lời trình bày đầu tiên là đất tranh chấp do ông B2, bà M cho bà B. Rồi sau đó lại khai là cha mẹ vợ cho vợ chồng ông T1, rồi sau đó khai là bà B cho ông T1. Bản án sơ thẩm cho rằng ông T1 được cấp quyền sử dụng mà bà Y và bà B không khiếu nại, nhưng bà Y và bà B hoàn toàn không biết việc ông T1 được cấp quyền sử dụng và bà Y đã canh tác đất thì ông T1 cũng không hề tranh chấp gì. Các bên đều thừa nhận là đất cha mẹ cho bà B. Lý do ông T1 được cấp quyền sử dụng là do ông T1 tự ý kê khai phần đất ruộng do cha mẹ vợ cho ông và cho bà B, gồm 2 thửa 1098 và thửa 1100. Các nhân chứng đều xác nhận là ông B2 bà M đều có phân chia đất cho các con, một phần ruộng một phần giồng. Phần đất bà B được phân chia cũng có 2 phần, phần đất giồng bán cho người khác, phần đất ruộng bán cho bà Y. Do ông T1 đang quản lý đất của bà B do thuê đất từ bà B, nên khi đăng ký kê khai đã kê khai luôn phần đất của bà B, nên ông T1 có 2 phần đất lúa. Ngoài đất diện tích 10.035 m2 thì ông T1 còn được cha mẹ vợ cho phần đất khác nhưng ông T1 không làm giấy mà ông T1 lại đi kê khai phần đất của bà B. Sau này ông T1 mới kê khai phần đất của ông và được cấp giấy năm 2008. Từ đó đề nghị chấp nhận kháng cáo, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng giữa bà Y và bà B về hình thức và nội dung đều không đúng quy định pháp luật. Giao dịch năm 1996 nhưng năm 1994 ông T1 đã được cấp quyền sử dụng đất. Tại phiên tòa sơ thẩm, hội đồng xét xử đã giải thích nhiều lần về yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nhưng người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn khẳng định không yêu cầu. Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến: những người tiến hành tố tụng đã tuân theo đúng các quy định của pháp luật tố tụng, những người tham gia tố tụng chấp hành đúng các quy định của pháp luật tố tụng; về nội dung: mặc dù đương sự không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nhưng để giải quyết toàn diện vụ án, đáng lẽ ra phải giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Ngoài ra, tại cấp phúc thẩm, đương sự cung cấp một số chứng cứ mới chưa được làm rõ, do đó đề nghị hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ cho Tòa cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.

Chấp nhận kháng cáo của bà Trần Thị Y.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 135/2019/DS – ST ngày 01 tháng 11 năm 2019 của Tòa án nhân dân huyện G.

Cụ thể tuyên:

Căn cứ Điều 705, 707 Bộ luật dân sự năm 1995; Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị Y về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với bà Nguyễn Thị B, ông Võ Văn T1.

Buộc bà Nguyễn Thị B, ông Võ Văn T1 tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 118, tờ bản đồ số 3, diện tích 2.200 m2 (thửa cũ là thửa 1098, tờ bản đồ số 01), tọa lạc tại xã T, huyện G, tỉnh Bến Tre với bà Trần Thị Y.

Bà Trần Thị Y được tiếp tục sử dụng phần đất thửa 118, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại xã T, huyện G, tỉnh Bến Tre.

(có họa đồ kèm theo)

2. Kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho phù hợp như án tuyên.

3. Không chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Võ Văn T1 về yêu cầu tuyên bản hợp đồng sang đất ngày 17/8/1996 giữa bà Nguyễn Thị B và bà Trần Thị Y vô hiệu và buộc bà Trần Thị Y và ông Trần Văn C giao trả cho ông Võ Văn T1 quyền sử dụng diện tích đất 2.075 m2, thửa 1098, tờ bản đồ số 01 (nay là thửa 118, tờ bản đồ số 03, diện tích 2.200 m2), tại ấp T, xã T, huyện G, tỉnh Bến Tre.

4. Chi phí tố tụng: 1.353.000 đồng. Buộc bà Nguyễn Thị B phải hoàn trả cho bà Trần Thị Y số tiền 1.353.000 đồng (một triệu ba trăm năm mươi ba nghìn đồng).

5. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Bà Nguyễn Thị B và ông Võ Văn T1 được miễn án phí.

- Hoàn tạm ứng án phí đã nộp cho bà Trần Thị Y số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0000088 ngày 27/12/2018 của Chi cụa Thi hành án dân sự huyện G.

6. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Trần Thị Y không phải chịu. Hoàn tạm ứng án phí đã nộp cho bà Trần Thị Y số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0007430 ngày 18/11/2019 của Chi cụa Thi hành án dân sự huyện G.

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án, hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qui định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.