Bản án 909/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NHÂN DANH

N ỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA N NH N N THÀNH PHỐ H

h nh ph n i n t ph c th m m c

h m phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Đào Minh Đa;

Các h m phán

Bà Nguyễn Thị Duyên Hằng;

Bà Huỳnh Thị Thanh Tuyền.

hư ký phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Quốc Nhi - Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố H.

i di n i n i m sát nh n d n h nh ph H tham ia phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Ng c N - i m sát viên.

Ngày 14 tháng 8 năm 2025, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố H xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 131/2025/TLPT-DS ngày 08/4/2025 về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 273/2025/QĐ-PT ngày 09 tháng 5 năm 2025 gi a:

- N uyên ơn Bà Lê Thị Thu H, sinh năm 1995; địa chỉ: Thôn L, xã H, huyện A, Thành phố H (nay là thôn L, xã A, Thành phố H).

N ười i di n hợp pháp của n uyên ơn: Bà Trần Thị Ng c A, sinh năm 1999; thường trú: Tổ 5, thôn L 1, xã N, thành phố T, tỉnh H (nay là tổ 5, thôn L, 1, phường T, tỉnh H) và bà Phạm Anh T, sinh năm 1999; thường trú: Ấp 9/4, xã L, huyện N, tỉnh N (nay là Ấp 9/4, xã G, tỉnh N); cùng địa chỉ liên hệ: Công ty Luật TNHH P, số 16 T, phường Đ, Quận M, Thành phố H (nay là số 16 T, phường Đ, Thành phố H), là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 29/9/2023); có mặt.

- Bị ơn Bà Thông Ng c V, sinh năm 1993; địa chỉ: Số 347A/2, khu phố 1B, phường P, thành phố A, tỉnh D(nay là số 347A/2, khu phố 1B, phường P, Thành phố H).

N ười i di n hợp pháp của bị ơn: Ông Trần Văn H, sinh năm 1967; địa chỉ: Tổ 2, khu phố B, phường H, thành phố U, tỉnh D(nay là Tổ 2, khu phố B, phường K, Thành phố H), là người đại diện theo ủy quyền (Văn bản ủy quyền ngày 19/4/2025); có đơn yêu cầu xét xử vắng mặt.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Công ty TNHH MTV K; địa chỉ: Thửa đất số 234, tờ bản đồ số 19, khu phố Đ, phường H, thành phố U, tỉnh D(nay là Thửa đất số 234, tờ bản đồ số 19, khu phố Đ, phường H, Thành phố H).

Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Ng c S, chức vụ: Phó Giám đốc; Văn bản ủy quyền ngày 12/7/2023; có mặt.

NỘI UNG VỤ N

heo ơn khởi ki n ngày 29/02/2023, quá trình t tụn , n ười i di n hợp pháp của n uyên ơn bà r n hị N ọc A và bà Ph m Anh trình bày:

Ngày 26/2/2022, bà H ký Hợp đồng với Công ty TNHH MTV K (g i tắt là Công ty K) về việc bà H nhận chuy n nhượng lô đất có vị trí mã nền số ô 14, liền kề 1, thửa đất số 576, tờ bản đồ số 19 ( B19), diện tích 60,5m2 đất ở; diện tích xây dựng 170,59m2, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở h u nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ: CT39560 ngày 10/05/2019; giá chuy n nhượng 495.000.000 đồng.

Ngày 07/07/2022, bà H ký Hợp đồng mua bán nhà ở riêng lẻ số 102/HĐMB- T với Công ty K; mua nhà gắn liền thửa đất đã mua ở trên; giá trị hợp đồng 1.500.000.000 đồng;

Tổng giá trị nhà, đất theo 02 hợp đồng là 1.905.000.000 đồng. Bà H đã thanh toán 1.095.000.000 đồng, cụ th như sau:

Đợt 1: Ngày 26/02/2022 thanh toán 495.000.000 đồng;

Đợt 2: Ngày 07/07/2022 thanh toán 450.000.000 đồng;

Đợt 3: Ngày 14/07/2022 thanh toán 150.000.000 đồng;

Số tiền thanh toán đợt 4 là 825.000.000 đồng, bà H chưa thanh toán.

Ngày 27/10/2022, tại trụ sở Công ty K, bà H, bà V và Công ty K thống nhất ký “Biên bản thỏa thuận 3 bên chuy n nhượn hợp n mua bán nh ở” số 64/BBTT-KKT, theo đó bà H sẽ chuy n giao hợp đồng mua nhà, đất của Công ty K lại cho bà V, bà V trả lại cho bà H số tiền 1.095.000.000 đồng và tiếp tục trả cho Công ty K số tiền còn lại theo hợp đồng 825.000.000 đồng đ được đứng tên hợp đồng mua nhà, đất.

Tuy nhiên, sau khi ký thỏa thuận ba bên, bà V kế thừa hợp đồng mua nhà, đất và nộp số tiền 825.000.000 đồng còn lại cho Công ty K đ được sở h u nhà, đất nhưng không trả lại cho bà V số tiền 1.095.000.000 đồng. Do đó, bà H khởi kiện yêu cầu hủy “Biên bản thỏa thuận 3 bên chuy n nhượn hợp n mua bán nh ở” số 64/BBTT- T ngày 27/10/2022 gi a Công ty K, bà H và bà V.

Bà H không thừa nhận lời khai của bị đơn bà V về việc bà H bán căn nhà cho bà V là đ trừ khoản nợ mà ông F (chồng bà H) vay của ông X (chồng bà V); vì ông F vay tiền của ông X không liên quan đến bà H, cũng không có việc thỏa thuận bán nhà đ trừ nợ.

Bị ơn b hôn N ọc và n ười i di n hợp pháp của bà V trình bày:

Ngày 27/10/2022, Công ty K, bà H và bà V có ký “Biên bản thỏa thuận 3 bên chuy n nhượn hợp n mua bán nh ở” như lời khai của bà H; theo đó, bà V mua lại nhà, đất của bà H (bà H mua của Công ty K bán lại cho bà V) và phải thanh toán tiếp cho Công ty K số tiền còn lại theo hợp đồng mà bà H chưa thanh toán là 825.000.000 đồng. Riêng số tiền 1.095.000.000 đồng mà bà H đã thanh toán cho Công ty K thì bà H và bà V thỏa thuận cấn trừ khoản nợ mà ông F (chồng bà H) đã vay của ông X (chồng bà V).

Sau khi thỏa thuận chuy n nhượng lại hợp đồng bà V phải nộp cho Công ty K số tiền phạt 24.000.000 đồng do bà H chậm thanh toán và phí chuy n nhượng 5.000.000 đồng.

Số tiền nợ cấn trừ là do vào tháng 08/2022, ông F có vay của ông X 80.000 USD, vì không có tiền trả nên ông F và bà H lập biên bản chuy n nhượng 02 căn nhà (trong đó có căn nhà đang tranh chấp) cho bà V và ông X, giá trị 02 căn nhà là 2.422.000.000 đồng đ trừ nợ.

Bà V có đơn phản tố yêu cầu Tòa án công nhận“Biên bản thỏa thuận 3 bên chuy n nhượn hợp n mua bán nh ở” số 64/BBTT-KKT ngày 27/10/2022 gi a “Bên bán” Công ty TNHH MTV K, “Bên mua” bà Lê Thị Thu H và “Bên nhận chuy n nhượng” bà Thông Ng c V là hợp pháp.

N ười c quyền lợi n hĩa vụ liên quan Công ty TNHH MTV K trình bày:

Công ty K chuy n nhượng nhà, đất cho bà H và sau đó thỏa thuận thanh lý hợp đồng và chuy n nhượng lại cho bà V như lời khai của bà H, bà V. Công ty K không có tranh chấp với bà V, bà H liên quan đến hợp đồng hoặc thỏa thuận ba bên đã ký. Do đó, đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tại Bản án số 16/2025/DS-ST ngày 18/02/2025, Tòa án nhân dân thành phố U (nay là Tòa án nhân dân kv B - Thành phố H) đã quyết định:

hông chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị Thu H đối với bị đơn bà Thông Ng c V về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”.

Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Thông Ng c V đối với nguyên đơn bà Lê Thị Thu H về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai”;

Công nhận “Biên bản thỏa thuận 3 bên chuy n nhượn hợp n mua bán nh ở” số 64/BBTT- T ngày 27/10/2022 gi a “Bên bán” Công ty TNHH MTV K, “Bên mua” bà Lê Thị Thu H và “Bên nhận chuy n nhượng” bà Thông Ng c V có giá trị pháp luật.

Ngày 26/02/2025, bà Lê Thị Thu H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn gi nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo. Nguyên đơn đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hủy biên bản thỏa thuận nêu trên được ký gi a bà Lê Thị Thu H, bà Thông Ng c V và Công ty K.

Người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty im im Trần gi nguyên nội dung đã trình bày trong hồ sơ vụ án.

Ý kiến của đại diện Viện ki m sát tại phiên tòa phúc thẩm:

- Về tố tụng: Nh ng người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: Xét thấy, ngày 27/10/2022 gi a ba bên bà Lê Thị Thu H, bà Thông Ng c V, Công ty TNHH MTV K đã ký “Biên bản thỏa thuận 3 bên chuy n nhượn hợp n mua bán nh ở”. Tại thời đi m ký, các bên tự nguyện, đủ năng lực đ thực hiện việc ký biên bản chuy n nhượng nhà ở theo Điều 8 Luật inh doanh bất động sản. Do đó, việc ký kết là hợp pháp. Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn thanh toán số tiền 1.095.000.000 đồng là số tiền nguyên đơn đã thanh toán cho Công ty K đ nhận chuy n nhượng nhà, bị đơn cho rằng khoản tiền này đã được cấn trừ nợ theo “Biên bản chuy n nhượn ” nên không đồng ý thanh toán. Tòa án cấp sơ thẩm xét thấy biên bản thỏa thuận không có điều khoản buộc bị đơn trả tiền cho nguyên đơn, nên bác yêu cầu khởi kiện của bà H, chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn. Nguyên đơn kháng cáo nhưng không có chứng cứ mới, nên đề nghị gi nguyên bản án sơ thẩm theo khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA N:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về thủ tục tố tụng:

[1.1] Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn và người đại diện hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Công ty K có mặt; người đại diện hợp pháp của bị đơn có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt. Do đó, Tòa án xét xử vắng mặt bị đơn theo quy định tại Điều 296 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[1.2] Các chứng cứ liên quan đến vụ án như: Hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất, Biên bản thỏa thuận ba bên, chứng từ nộp tiền, các tài liệu có liên quan đến việc mua bán nhà cấn trừ nợ và có liên quan đến ông X và ông F đều là bản photo không có chứng thực; Thẩm phán không xác nhận đối chiếu bản chính là thiếu sót.

[1.3] Bị đơn yêu cầu đưa ông X và ông F tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan; đồng thời giao nộp chứng cứ là “Biên bản chuy n nhượn ” không ghi ngày tháng có nội dung “tôi Fan Jie thán 8/2022 tôi c vay tiền ông X 80.000USD, tươn ươn iá trị tiền i t Nam l 2.150.000.000 n , tôi c 2 căn nh ở visip 1 ã thanh toán 1.322.000.000 n v 1 căn ở Nam U ã thanh toán 1.100.000.000 n ; tổn iá trị 2 căn l 2.422.000.000 n ...tôi in chuy n nhượn 2 căn nh n y trừ nợ”. Cuối biên bản có ghi bên chuy n nhượng một người tên tiếng Trung và bà H; bên nhận chuy n nhượng một người ghi tên tiếng Trung và bà V.

Xét chứng cứ do bị đơn giao nộp phù hợp với các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ và phù hợp với các tình tiết có trong Bản án phúc thẩm số 106/2025/DS-PT ngày 26/02/2025 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương; Tòa án cấp sơ thẩm không làm rõ chứng cứ do bị đơn giao nộp và triệu tập người ký tên trong“Biên bản chuy n nhượn ” (ông X và ông F) vào tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan làm cho việc giải quyết vụ án không toàn diện, khách quan.

[2] Về nội dung:

[2.1] Dự án khu nhà ở của Công ty K tại phường T, thành phố U, tỉnh D(nay thuộc phường T, Thành phố H) đã được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng cho từng lô đất; và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận đủ điều kiện chuy n nhượng tại Văn bản số 2410/SXD-QLN ngày 22/6/2022.

Hợp đồng chuy n nhượng quyền sử dụng đất và mua bán nhà trong dự án trên gi a Công ty K, bà H và bà V không vi phạm điều cấm của pháp luật; hiện các bên không tranh chấp.

[2.2] Tranh chấp gi a bà H và bà V liên quan đến quyền lợi gi a hai bên trong “Biên bản thỏa thuận 3 bên chuy n nhượn hợp n mua bán nh ở” s 64/BBTT-

n y 27/10/2022 iữa “Bên bán” Công ty TNHH MTV K, “Bên mua” b Lê hị hu và “Bên nhận chuy n nhượn ” b hôn N ọc . Bà H trình bày số tiền bà H đã trả cho Công ty K 1.095.000.000 đồng nên khi chuy n nhượng lại hợp đồng bà V phải có trách nhiệm trả cho bà H. Bà V lại ra lý do không trả bà H 1.095.000.000 đồng là do hai bên đã thỏa thuận cấn trừ nợ theo “Biên bản chuy n nhượn ” bán nhà cấn trừ tiền nợ gi a ông X, bà H và ông F, bà V.

Tòa án cấp sơ thẩm không triệu tập ông X và ông F làm rõ số tiền 1.095.000.000 đồng mà bà H đã trả cho Công ty K có được cấn trừ nợ theo“Biên bản chuy n nhượn ” hay không? Nếu không cấn trừ nợ thì ai được sở h u? hi chưa làm rõ nh ng vấn đề trên mà quyết định không chấp nhận yêu cầu của bà H, công nhận tính hợp pháp của“Biên bản thỏa thuận 3 bên chuy n nhượn hợp n mua bán nh ở” là không đúng pháp luật, làm mất tài sản hợp pháp (1.095.000.000 đồng) của bà H.

Xét cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm tr ng thủ tục tố tụng, thu thập chứng cứ chưa đầy đủ nên chưa có căn cứ đ giải quyết vụ án, cần hủy bản án sơ thẩm đ xét xử lại theo quy định của pháp luật.

[3] Ý kiến của đại diện Viện ki m sát nhân dân Thành phố H đề nghị gi nguyên bản án sơ thẩm là chưa phù hợp.

[4] Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo không phải chịu.

ì các lẽ trên,