Bản án 90/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa, nguyên đơn cùng người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là bà Phan Thị Ngọc Tâm thống nhất trình bày:

Ngày 28 tháng 03 năm 2005 âm lịch, bà Nguyệt và ông Lê Thành Trung, bà Trần Thị Thắm và bà Lê Thị Thúy Loan có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại giấy viết tay “Tờ sang đất” đối với thửa đất số 162, tờ bản đồ số 13, đất tại ấp Bình Danh A, xã An Thạnh 2, huyện Cù Lao Dung, tỉnh Sóc Trăng (nay là ấp Bình Danh A, xã Cù Lao Dung, thành phố Cần Thơ) (viết tắt là thửa đất số 162). Tại văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì hai bên thoả thuận diện tích đất chuyển nhượng là 04 công tầm 03m với giá chuyển nhượng là 80 chỉ vàng 24K.

Quá trình thực hiện hợp đồng: sau khi các bên ký văn bản chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà Nguyệt đã giao đủ số vàng cho bên chuyển nhượng và đã nhận toàn bộ phần đất chuyển nhượng.

Sau khi nhận đất từ năm 2005 thì bà Nguyệt đã quản lý, sử dụng đất ổn định, đúng ranh đất, nhưng chưa thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đã nhận chuyển nhượng. Đến năm 2024 bà Nguyệt có yêu cầu ông Lê Thành Trung, bà Trần Thị Thắm và bà Lê Thị Thúy Loan thực hiện thủ tục pháp lý cần thiết để bà Nguyệt được Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông Trung, bà Thắm và bà Loan có hứa hẹn đến đầu năm 2025 làm thủ tục tách thửa đất chuyển nhượng cho bà Nguyệt. Nay đã hết hạn cam kết thì bà Nguyệt có đến nhắc nhở ông Trung, bà Thắm và bà Loan thực hiện việc tách thửa đất thì ông Trung, bà Thắm và bà Loan không chịu tách thửa đất nên hai bên phát sinh tranh chấp.

Ngoài ra, vào tháng 03 năm 2015 bà Nguyệt có cho bà Thắm, ông Trung mượn số tiền hụi là 83.000.000 đồng, đến nay vẫn chưa thanh toán lại cho bà Nguyệt.

Nay bà Nguyệt yêu cầu giải quyết tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tờ sang đất lập ngày 28/3/2005 đối với thửa đất số 162, tờ bản đồ số 13, tọa lạc ấp Bình Danh A, xã Cù Lao Dung, thành phố Cần Thơ và buộc ông Trung, bà Thắm, bà Loan trả lại 80 chỉ vàng 24k quy đổi tại thời điểm xét xử, không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu về bồi thường thiệt hại và yêu cầu giải quyết buộc ông Trung, bà Loan và Thắm trả lại số tiền 83.000.000 đồng, không yêu cầu tính lãi. Bà Nguyệt đồng ý tháo dỡ, di dời tài sản trên đất và cây trồng để giao trả lại thửa đất số 162 khi thi hành án. Ngoài ra, thống nhất với kết quả đo đạc, thẩm định và định giá tài sản.

Trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn là ông Lê Thành Trung và bà Trần Thị Thắm (Thấm) thống nhất trình bày:

Ông Trung và bà Thắm thừa nhận thửa đất số 162 là do ông bà tạo lập, ông Trung, bà Thắm và bà Loan có chuyển nhượng cho bà Nguyệt tại tờ sang đất lập ngày 28/3/2005 đối với thửa đất số 162, tờ bản đồ số 13, tọa lạc ấp Bình Danh A, xã Cù Lao Dung, thành phố Cần Thơ với giá 80 chỉ vàng 24k, ông bà đã nhận đủ vàng và giao đất cho bà Nguyệt canh tác đến nay. Do hiện nay gia đình không có tiền nên việc yêu cầu trả lại 80 chỉ vàng 24k của bà Nguyệt thì ông Trung và bà Thắm không đồng ý, ông bà hẹn đến tháng 12/2026 khi trả nợ Ngân hàng Agribank xong sẽ lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về rồi làm thủ tục sang tên lại cho bà Nguyệt.

Còn đối với số tiền nợ hụi 83.000.000 đồng thì ông Trung và bà Thắm không đồng ý vì chỉ còn nợ số tiền là 40.000.000 đồng, nhưng ông Trung và bà Thắm thừa nhận chữ ký và chữ viết phía dưới tờ giấy cầm cố ngày 23/3/2015 là của ông bà nhưng thực tế chỉ thiếu nợ hụi là 40.000.000 đồng, bà Thắm cung cấp cho Tòa án các tờ giấy photo từ giấy tập. Ngoài ra, thống nhất với kết quả đo đạc, thẩm định và định giá tài sản.

Tại văn bản phúc đáp cho Tòa án thì Ngân hàng Agribank trả lời thửa đất số 162, tờ bản đồ số 13, tọa lạc ấp Bình Danh A, xã Cù Lao Dung, thành phố Cần Thơ hiện đang thế chấp tại Ngân hàng nhằm đảm bảo cho khoản vay của bà Thắm và ông Trung. Ngân hàng Agribank sẽ khởi kiện trong vụ án khác khi cần thiết. Đồng thời, xin vắng mặt tất cả các phiên tòa.

Đối với bị đơn là Lê Thị Thúy Loan sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã cấp, tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng cho bà Loan nhưng bà vẫn vắng mặt không có lý do trong suốt quá trình tố tụng của Tòa án.

Tại phiên tòa, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án đến khi Hội đồng xét xử vào nghị án thì Thẩm phán xác định về thẩm quyền, quan hệ pháp luật tranh chấp, tư cách đương sự và thời hạn chuẩn bị xét xử đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật. Tại phiên tòa Hội đồng xét xử, Thư ký cũng chấp hành đúng theo quy định của pháp luật.

- Về nội dung: Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, qua thẩm tra chứng cứ và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa nguyên đơn với bị đơn là vô hiệu, buộc các bên hoàn trả cho giao những gì đã nhận. Do nguyên đơn không yêu cầu giải quyết hậu quả về bồi thường thiệt hại nên không đề cập xử lý.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Theo quy định tại điểm b Khoản 1 Điều 688 của Bộ luật Dân sự năm 2015 về điều khoản chuyển tiếp: “1. Đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày Bộ luật này có hiệu lực thì việc áp dụng pháp luật được quy định như sau: …b) Giao dịch dân sự chưa được thực hiện hoặc đang được thực hiện mà có nội dung và hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này thì áp dụng quy định của Bộ luật này”. Do đó, áp dụng các quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 để giải quyết vụ án là phù hợp.

Bị đơn không có yêu cầu phản tố, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập cũng như nguyên đơn và bị đơn đã được giải thích quyền, nghĩa vụ theo quy định nhưng vẫn không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu về bồi thường thiệt hại. Căn cứ vào Khoản 1 Điều 5 của Bộ luật Tố tụng Dân sự về quyền quyết định và tự định đoạt của đương sự, Hội đồng xét xử chỉ xem xét, giải quyết đối với yêu cầu đã thụ lý.

Do đó, bà Loan đã vi phạm nguyên tắc cơ bản của Bộ luật Tố tụng Dân sự về việc cung cấp chứng cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 6 về cung cấp chứng cứ và chứng minh: “Đương sự có quyền và nghĩa vụ chủ động thu thập, giao nộp chứng cứ cho Tòa án và chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợp pháp. Cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện, yêu cầu để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người khác có quyền và nghĩa vụ thu thập, cung cấp chứng cứ, chứng minh như đương sự; Tòa án có trách nhiệm hỗ trợ đương sự trong việc thu thập chứng cứ và chỉ tiến hành thu thập, xác minh chứng cứ trong những trường hợp do Bộ luật này quy định.” nên bà Loan phải chịu hậu quả pháp lý về việc không cung cấp tài liệu, chứng cứ và việc vắng mặt các hoạt động tố tụng của Tòa án.

Ngoài ra, tại phiên tòa, bà Lê Thị Nguyệt, ông Lê Thành Trung và bà Trần Thị Thắm đều thống nhất thừa nhận ngoài các chứng cứ đã cung cấp thì không còn cung cấp thêm các tài liệu, chứng cứ nào khác cho Tòa án.

Do đó, căn cứ vào Khoản 2, Khoản 4 Điều 91; Điều 93; Điều 94; Điều 95 của Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hội đồng xét xử sẽ tiến hành giải quyết vụ án theo những tình tiết, sự kiện, chứng cứ và tài liệu do đương sự cung cấp và Tòa án đã thu thập được có trong hồ sơ vụ án.

Xét thấy, đây là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Khoản 2, Khoản 3 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng Dân sự: “Một bên đương sự thừa nhận hoặc không phản đối những tình tiết, sự kiện, tài liệu, văn bản, kết luận của cơ quan chuyên môn mà bên đương sự kia đưa ra thì bên đương sự đó không phải chứng minh; Đương sự có người đại diện tham gia tố tụng thì sự thừa nhận của người đại diện được coi là sự thừa nhận của đương sự nếu không vượt quá phạm vi đại diện”.

Trên phần đất có 01 kho tạm có kết cấu: Khung gỗ, nền đất, mái lợp tole, đòn tay gỗ. Ngoài ra, trên đất có trồng 05 cây tràm bông vàng, còn lại đất đang trồng mía, xung quanh phần đất còn có nhiều ngôi mộ.

Theo Chứng thư kết quả định giá tài sản theo giá thị trường thì quyền sử dụng đất đang tranh chấp có diện tích đo đạc là 6568,7m2, thuộc thửa đất số 162 có giá trị là 683.457.800 đồng; Công trình xây dựng trên đất có giá trị là 4.890.132 đồng và cây trồng trên đất có giá trị là 104.592.400 đồng. Tổng giá trị là 792.940.332 đồng.

Từ cơ sở trên, Hội đồng xét xử công nhận các tài liệu nêu trên có giá trị dùng làm chứng cứ để giải quyết vụ án theo quy định tại Điều 93, Điều 94 và Điều 95 của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Thấy rằng, việc giao kết hợp đồng giữa các bên đã được lập thành văn bản, khi giao kết các bên thể hiện ý chí tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật hay không trái đạo đức xã hội là phù hợp với quy định tại Điều 116 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên, mặc dù Hợp đồng chuyển nhượng được lập thành văn bản nhưng lại không có công chứng, chứng thực là vi phạm về mặt hình thức theo quy định tại Khoản 1 Điều 127 của Luật Đất đai năm 2003; Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015, do nguyên đơn yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nên không cần thiết ấn định thời hạn hợp lý để các bên khắc phục, hoàn thiện hình thức hợp đồng về việc công chứng, chứng thực.

Căn cứ vào các quy định của Bộ luật Dân sư năm 2015 về thế chấp tài sản như sau: Khoản 1 Điều 317: “1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”; Khoản 6, Khoản 8 Điều 320 : “Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này...; Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”; Khoản 5 Điều 321: “5. Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc theo quy định của luật.” Với quy định nêu trên thể hiện, việc chuyển nhượng thửa đất số 162 của ông Trung và bà Thắm cho bà Nguyệt vẫn chưa được Ngân hàng đồng ý bằng văn bản nên không phù hợp với quy định pháp luật dân sự.

Hơn nữa, thửa đất số 162 cũng đang bị Thi hành án dân sự thành phố Cần Thơ ngăn chặn việc chuyển quyền sở hữu, sử dụng, tẩu tán, hủy hoại thay đổi hiện trạng tại Quyết định số 15/QĐ-THADSKV9 ngày 30/10/2025 nên việc chuyển quyền sử dụng đất sang tên bà Nguyệt là không thể thực hiện được.

Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trung, bà Thắm và bà Loan với bà Nguyệt tại “Tờ sang đất lập ngày 28/3/2005” là vô hiệu về điều kiện của hợp đồng theo quy định tại Khoản 1 Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Tuy nhiên, tại Khoản 4 Điều 19 của Nghị định số 24/2012/NĐ-CP ngày 03/4/2012 của Chính phủ về quản lý hoạt động kinh doanh vàng quy định: “Hành vi vi phạm các quy định của pháp luật trong hoạt động kinh doanh vàng bao gồm: 4. Sử dụng vàng làm phương tiện thanh toán.”. Do đó, cần quy đổi số vàng chuyển nhượng thành tiền có giá trị tương đương để buộc ông Trung, bà Thắm và bà Loan thanh toán lại cho bà Nguyệt là phù hợp.

Giá vàng ở địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm thì 01 chỉ vàng 24k = 16.200.000 đồng, nên 80 chỉ vàng 24K có giá trị là 80 chỉ x 16.200.000 đồng = 1.296.000.000 đồng. Do đó, buộc ông Trung, bà Thắm và bà Loan phải có nghĩa vụ thanh toán cho bà Nguyệt số tiền là 1.296.000.000 đồng.

Bà Nguyệt đồng ý tháo dỡ, di dời 01 kho tạm có kết cấu: Khung gỗ, nền đất, mái lợp tole, đòn tay gỗ, 05 cây tràm bông vàng và thu hoạch mía để giao trả lại quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 162 cho ông Trung, bà Thắm và bà Loan.

Về hậu quả bồi thường thiệt hại do hợp đồng vô hiệu, mặc dù Tòa án đã phổ biến, giải thích hậu quả nhưng các đương sự không ai yêu cầu giải quyết trong vụ án này. Nên sẽ được xem xét, giải quyết trong vụ án khác khi các bên đương sự có yêu cầu.

Do đó, có đủ cơ sở khẳng định bà Thắm và ông Trung còn nợ tiền của bà Nguyệt là 83.000.000 đồng nhằm phục vụ cho nhu cầu thiết yếu của gia đình nên ông Trung và bà Thắm phải có nghĩa vụ liên đới thanh toán số tiền này cho bà Nguyệt là phù hợp theo quy định tại Khoản 1 Điều 27; Khoản 1 Điều 30 của Luật Hôn nhân và Gia đình: “Vợ, chồng chịu trách nhiệm liên đới đối với giao dịch do một bên thực hiện quy định tại khoản 1 Điều 30 hoặc giao dịch khác phù hợp với quy định về đại diện tại các điều 24, 25 và 26 của Luật này; Vợ, chồng có quyền, nghĩa vụ thực hiện giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình.”

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Khoản 2, Khoản 3 Điều 26; Khoản 1 Điều 35; Khoản 1 Điều 39; Khoản 1 Điều 92; Khoản 1 Điều 147; Điều 157; Khoản 1 Điều 158; Khoản 1 Điều 165; Điều 271; Điều 273; Điều 280 của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Căn cứ vào Điều 122; Điều 123; Điều 131; Điều 275; Điều 280; Khoản 8 Điều 320; Khoản 5 Điều 321; Điều 353; Điều 357; Điều 468; Điều 471; Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Căn cứ vào Khoản 1 Điều 127 của Luật Đất đai năm 2003.

Căn cứ vào Khoản 2 Điều 26 của Nghị Quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là bà Lê Thị Nguyệt đối với bị đơn là ông Lê Thành Trung, bà Trần Thị Thắm và bà Lê Thị Thúy Loan về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi lại tài sản.

2. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Lê Thị Nguyệt với ông Lê Thành Trung, bà Trần Thị Thắm và bà Lê Thị Thúy Loan tại “Tờ sang đất lập ngày 28/3/2005” là vô hiệu.

3. Buộc bà Lê Thị Nguyệt có nghĩa vụ giao lại cho ông Lê Thành Trung và bà Trần Thị Thắm được toàn quyền quản lý, sử dụng thửa đất số 162, tờ bản đồ số 13, đất tại ấp Bình Danh A, xã An Thạnh 2, huyện Cù Lao Dung, tỉnh Sóc Trăng (nay là ấp Bình Danh A, xã Cù Lao Dung, thành phố Cần Thơ) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số T533138 do UBND huyện Long Phú, tỉnh Sóc Trăng cấp cho hộ ông Lê Thành Trung ngày 02/11/2001, có diện tích là 6568,7m2, có vị trí và số đo tứ cận cụ thể như sau: Hướng Đông giáp thửa đất số 161 có số đo là 9,32m+26,77m+70,04m; Hướng Tây giáp thửa đất số 163 có số đo là 12,09m+3,48m+105,66m; Hướng Nam Rạch có số đó đo là 19,43m+26,31m+15,48m; Hướng Bắc giáp thửa đất số 148 và thửa đất số 149 có số đo là 4,71m+50,64m.

(Sơ đồ hiện trạng kèm theo)

4. Buộc bà Lê Thị Nguyệt tháo dỡ, di dời 01 kho tạm có kết cấu: Khung gỗ, nền đất, mái lợp tole, đòn tay gỗ, 05 cây tràm bông vàng và thu hoạch mía để giao trả lại quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 162, tờ bản đồ số 13, đất tại ấp Bình Danh A, xã An Thạnh 2, huyện Cù Lao Dung, tỉnh Sóc Trăng (nay là ấp Bình Danh A, xã Cù Lao Dung, thành phố Cần Thơ) cho ông Lê Thành Trung và bà Trần Thị Thắm.

5. Buộc ông Lê Thành Trung, bà Trần Thị Thắm và bà Trần Thị Thúy Loan cùng liên đới thanh toán cho bà Lê Thị Nguyệt số tiền là 1.296.000.000 đồng.

Khi bản án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

6. Buộc ông Lê Thành Trung và bà Trần Thị Thắm cùng liên đới thanh toán cho bà Lê Thị Nguyệt số tiền là 83.000.000 đồng.

Khi bản án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015. 7. Về chi phí tố tụng: Ông Lê Thành Trung, bà Trần Thị Thắm và bà Lê Thị Thúy Loan phải chịu là 28.200.000 đồng và có nghĩa vụ phải thanh toán lại cho bà Lê Thị Nguyệt.

8. Về án phí dân sự sơ thẩm: Ông Lê Thành Trung và bà Lê Thị Thắm được miễn án phí sơ thẩm theo quy định.

Buộc bà Lê Thị Thúy Loan phải chịu án phí sơ thẩm là 51.080.000 đồng.

Nguyên đơn, bị đơn có mặt được quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Riêng bị đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt có quyền kháng cáo bản án sơ thẩm trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được cấp, tống đạt hợp lệ theo quy định pháp luật. Để yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử lại theo trình tự phúc thẩm.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án Dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 của Luật Thi hành án Dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án Dân sự.