Bản án 90/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện ngày 19/9/2023, đơn kiện bổ sung ngày 29/5/2024 của nguyên đơn ông Nguyễn Văn L và người đại diện hợp pháp theo ủy quyền của nguyên đơn có lời trình bày:

Ngày 24/10/2022, ng L có ký h p ng t c c với bà D ể nhận chuyển như ng diện tích ất có chiều ngang 07m và chiều dài hết thửa ất số 558, 559, thuộc tờ bản số 22, ất t a lạc tại ấp C, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An với số tiền là 7.000.000.000 ng; ng L ã t c c số tiền 6.000.000.000 ng. Hai bên thỏa thuận khi hoàn thành việc chuyển mục ích sử dụng ất lên thổ cư và cấp ổi ư c giấy chứng nhận quyền sử dụng ất thì bà D làm thủ tục ký chuyển như ng ất cho ng L.

Sau ó, bà D có thực hiện ư c việc lên thổ cư và cấp ổi ối với diện tích 137m2 thuộc thửa ất số 559 (thửa mới số 83), giấy chứng nhận quyền sử dụng ất số DK 767913 do Sở Tài nguyên và M i trường tỉnh L cấp cho bà D ngày 09/01/2023. Sau ó, bà D ã ký h p ng chuyển như ng thửa số 83 cho ng L tại Văn phòng C2, quyển số 01/2023/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/01/2023. Ông L ã ư c chỉnh lý trang 3 trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ất thửa ất số 83. Riêng thửa số 558, loại ất Lúa do ng L chỉ nhận chuyển như ng theo mét ngang nên một phần diện tích của thửa 558 là 309m2 (309m2/550m2), loại ất Lúa nên ng L có yêu cầu bà D giao giấy chứng nhận quyền sử dụng ất ể ng L làm thủ tục cấp ổi lên thổ cư tr n thửa 558 nhưng thời iểm ó bà D kh ng ng ý và sau ó bà D cũng kh ng tự làm ư c thủ tục cấp ổi nên ể sự việc kéo dài, gây thiệt hại cho ng L.

Mục ích ng L nhận chuyển như ng thửa ất số 558, 559 là ể có ủ diện tích xây dựng cửa hàng cho thuê. Tuy nhiên, hiện tại phần ất do ng L nhận chuyển như ng của bà D chỉ ứng tên ư c thửa ất số 83 (thửa củ 559) với chiều ngang 07m, chiều dài 20,2m với diện tích 137m2 là kh ng úng mục ích thỏa thuận ban ầu, một phần diện tích còn lại của thửa 558 là 309m2 là loại ất Lúa, kh ng ủ iều kiện tách thửa nên Nhà nước kh ng cho chuyển mục ích sử dụng ất, nên thỏa thuận chuyển như ng tại giấy t c c ngày 24/10/2022 kh ng thực hiện ư c là do vi phạm quy ịnh về iều kiện tách thửa của Nhà nước, cả ng L và bà D khi ký h p ng t c c ều kh ng biết những quy ịnh này.

Ông Nguyễn Văn L khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

1. V hiệu h p ng nhận tiền t c c sang như ng ất ngày 24/10/2022 giữa ng L với bà D.

2. Hủy H p ng chuyển như ng quyền sử dụng ất giữa ng L với bà D ối với thửa ất số 83, tờ bản số 38, diện tích 137m2, loại ất ONT, ất tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An ư c Văn phòng C2, quyển số 01/2023/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/01/2023.

3. Hủy chỉnh lý phần cập nhật biến ộng tại trang 3 trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ất số DK 767913 do Sở Tài nguyên và M i trường tỉnh L cấp cho bà Trần Kim D ngày 09/01/2023, ã sang tên cho ng L ngày 07/02/2023.

4. Buộc bà D phải trả lại cho ng L số tiền ã nhận c c 6.000.000.000 ng.

5. Buộc bà D phải có nghĩa vụ hoàn trả lại cho ng L chi phí ổ cát san lấp ất và chi phí xây dựng tường rào bao quanh phần ất ng L ã nhận chuyển như ng với số tiền 357.945.000 ng; (theo Chứng thư th m ịnh giá số: 191/17/05/2024/TĐG LA – BĐS ngày 17/5/2024 của C ng ty cổ phần T3).

6. Ông L rút yêu cầu buộc bà D trả lãi theo mức lãi suất Ngân hàng trên số tiền 6.000.000.000 ng tính từ ngày 08/02/2023 cho ến khi Tòa án giải quyết xong vụ việc.

Bị đơn bà Trần Kim D có phản tố, do ông Ngô Ngọc T1 đại diện trình bày: Bà D thống nhất ngày 24/10/2022 có ký h p ng t c c với ng L ể chuyển như ng cho ng L diện tích ất có chiều ngang 07m và chiều dài hết hai thửa ất số 558, 559, tờ bản số 22, ất tại ấp C, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An với số tiền là 7.000.000.000 ng. Bà D ã nhận c c của ng L số tiền 6.000.000.000 ng. Hai bên thỏa thuận sau khi hoàn thành việc cấp ổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ất và lên thổ cư thửa ất số 558, 559 thì bà D sẽ ký thủ tục chuyển như ng quyền sử dụng ất cho ng L. Sau ó, thửa ất số 559, diện tích 137m2 ã tiến hành làm ư c thủ tục cấp ổi lên thổ cư, hiện nay là thửa số 83. Bà D ã ký h p ng chuyển như ng cho ng L và ng L ã ứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng ất.

Đối với thửa ất số 558, ban ầu ng L và bà D thỏa thuận bà D sẽ ủy quyền cho ng L ể ng L thay bà D i làm các thủ tục xin cấp ổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất và lên thổ cư. Nhưng khi ến Phòng C ng chứng ể c ng chứng h p ng ủy quyền thì bà D thấy thời hạn ủy quyền là 10 năm nên kh ng ng ý ký tên cho ng L. Bà D do kh ng hiểu biết về các thủ tục ể xin cấp ổi Giấy chứng nhận nên cho ến nay Giấy chứng nhận quyền sử dụng ất thửa 558 vẫn chưa ư c cấp ổi và chưa lên thổ cư. Sau ó, ng L có yêu cầu bà D ưa cho ng L thêm phần ất còn thừa lại tại thửa 558 (là 241m2) nằm ngoài hàng rào ng L ã xây dựng, nhưng ng L kh ng ề cập gì ến việc trả thêm cho bà D bao nhiêu tiền nên bà D kh ng ng ý.Từ ó sự việc tranh chấp kéo dài cho ến nay. Nay trước yêu cầu khởi kiện của ng L, bà D kh ng ng ý.

Đ ng thời, bà D có yêu cầu phản tố ối với ng L yêu cầu giải quyết:

1. Kh ng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ng L về việc v hiệu h p ng t c c sang như ng ất ngày 24/10/2022 và buộc bà buộc D phải trả lại tiền nhận c c cho ng L 6.000.000.000 ng.

2. Yêu cầu ng L phải tiếp tục thực hiện H p ng nhận tiền t c c sang như ng ất ngày 24/10/2022. Bà D ng ý chuyển như ng tr n thửa 558, diện tích 550m2 tờ bản số 22, loại ất lúa cho ng L. Buộc ng L phải trả tiền phần ất chênh lệch cho bà D theo giá của Chứng thư th m ịnh giá số: 191/17/05/2024/TĐG LA - BĐS ngày 17/5/2024 của C ng ty cổ phần T3 ối với diện tích nằm ngoài H p ng nhận tiền t c c sang như ng ất ngày 24/10/2022 của thửa 558 là 241m2.

3. Yêu cầu giữ nguyên phần cập nhật chỉnh lý biến ộng sang tên ng L ngày 07/02/2023 trên Giấy chứng nhận quyền dụng ất số DK767913 do Sở Tài nguyên và M i trường tỉnh L cấp cho bà D ngày 09/01/2023.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Văn phòng C (kế thừa Văn phòng công Trần Hữu T2) có ý kiến trình bày tại Văn bản số 79/CV-VPCC ngày 24/7/2024 như sau: Ngày 11/01/2023, Văn phòng C1 có chứng thực h p ng chuyển như ng số 186, quyển số 01/2023/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/01/2023 giữa ng L với bà D ối với thửa ất số 83, tờ bản số 38, diện tích 137m2, loại ất ONT, ất tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An. H sơ chứng thực thể hiện việc ký chuyển như ng là úng ý chí của các bên và ầy ủ thủ tục theo Luật C ng chứng (có gửi kèm theo h sơ). Nay Văn Phòng c ng chứng Nguyễn Mộng T xin vắng m t trong toàn bộ quá trình tố tụng của vụ án.

Tại phiên tòa nguyên ơn rút một phần yêu cầu khởi kiện về tính tiền lãi.

Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An ã tiến hành hòa giải nhưng các ương sự kh ng thỏa thuận ư c.

Tại Bản án dân sự sơ th m số 249/2024/DS-ST ngày 15 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An ã căn cứ vào Điều 5, Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, khoản 2 Điều 244, Điều 483 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 123, Điều 131, Điều 328 Bộ luật Dân sự; iểm khoản 1, Điều 12, iểm a khoản 5 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ng L ối với bà D về việc Tranh chấp H p ng nhận tiền t c c ngày 24/10/2022 và H p ng chuyển như ng quyền sử dụng ất số c ng chứng 186, quyển số 01/2023/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/01/2023”.

V hiệu H p ng nhận tiền t c c sang như ng ất ngày 24/10/2022 giữa ng L với bà D.

Hủy H p ng chuyển như ng quyền sử dụng ất giữa ng L với bà D ư c ký tại Văn phòng C1 số 186, quyển số 01/2023/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/01/2023 ối với thửa ất số 83, tờ bản số 38, diện tích 137m2, loại ất ONT, tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.

Hủy chỉnh lý phần cập nhật biến ộng tại trang 3 trên giấy chứng nhận quyền sử dụng ất số DK 767913 do Sở Tài nguyên và M i trường tỉnh L cấp cho bà D ngày 09/01/2023, ã sang tên cho ng L ngày 07/02/2023.

Bà D ư c liên hệ cơ quan nhà nước có th m quyền ể xin ăng ký lại ối với quyền sử dụng ất thửa số 83, tờ bản số 38, tại ấp C, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.

Ông L có trách nhiệm giao lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng ất số DK 767913 do Sở Tài nguyên và M i trường tỉnh L cấp cho bà Trần Kim D ngày 09/01/2023 ể làm thủ tục ăng ký quyền sử dụng ất.

Buộc bà D phải trả lại cho ng L số tiền ã nhận c c 6.000.000.000 ng.

Buộc bà D có nghĩa vụ thanh toán lại cho ng L chi phí mà ng L ã ổ cát san lấp ất và xây dựng tường rào bao quanh phần ất ng L ã nhận chuyển như ng của bà D với số tiền 357.945.000 ng.

Tổng số tiền bà D có nghĩa vụ phải trả lại cho ng L là 6.357.945.000 ng.

Kể từ ngày có ơn yêu cầu thi hành án của người ư c thi hành án ( ối với các khoản tiền phải trả cho người ư c thi hành án) bên có nghĩa vụ chưa thi hành xong số tiền trên thì còn phải trả cho bên ư c thi hành án khoản tiền lãi suất theo mức lãi suất quy ịnh tại khoản 2 Điều 468 BLDS năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành, trừ trường h p các bên có thỏa thuận khác.

Đình chỉ yêu cầu của ng L về việc buộc bà D trả lãi theo mức lãi suất Ngân hàng trên số tiền 6.000.000.000 ng tính từ ngày 08/02/2023 cho ến khi Tòa án giải quyết xong vụ việc”.

Kh ng chấp nhận yêu cầu phản tố của bà D về việc buộc ng L tiếp tục thực hiện H p ng nhận tiền t c c sang như ng ất ngày 24/10/2022; giữ nguyên phần cập nhật chỉnh lý biến ộng sang tên ng L ngày 07/02/2023; Buộc ng L phải trả tiền giá trị ất chênh lệch cho bà D ối với diện tích nằm ngoài H p ng t c c sang như ng ất ngày 24/10/2022 của thửa 558 (241m2).

Về chi phí th m ịnh, o ạc, ịnh giá 32.000.000 ng, ng L ã nộp và tự nguyện chịu, Tòa án ã chi phí xong.

Về án phí dân sự sơ th m: Bà D là người cao tuổi ư c miễn nộp tiền án phí dân sự sơ th m. Chi cục thi hành án dân sự huyện Đức Hòa hoàn lại tiền tạm ứng án phí cho ng L ã nộp là 66.250.000 ng theo các biên lai thu số 0005854 ngày 03/10/2023; số 0005853 ngày 03/10/2023 và số 0004744 ngày 03/6/2024.

Ngoài ra, án sơ th m còn tuyên về quyền kháng cáo; quyền và nghĩa vụ của các ương sự ở giai oạn thi hành án.

Bản án chưa có hiệu lực pháp luật.

Ngày 15 tháng 8 năm 2024, bị ơn bà D kháng cáo yêu cầu cấp phúc th m kh ng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên ơn.

Tại phiên tòa phúc th m, nguyên ơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị ơn bà D vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

Bị đơn bà D do luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp có lời trình bày: Căn cứ vào H p ng nhận tiền t c c ngày 24/10/2022 giữa bà D và ng L thì 02 bên ã thỏa thuận mua và chuyển như ng diện tích ất 446,7m² với giá 7.000.000.000 ng, bao g m thửa ất 559, diện tích 37m² và một phần thửa ất số 558 diện tích 309,7m². Hai bên kh ng phân biệt giá trị ất phía trước và sau mà mua trên tổng diện tích của 02 thửa ất với giá 7.000.000.000 ng và bên mua ã t c c 6.000.000.000 ng cho bên bán, ng thời bên bán giao giấy tờ ể bên mua i làm thủ tục cấp ổi, tách thửa, chuyển mục ích… như vậy cho thấy ơn giá của mỗi mét vu ng trong giao dịch là 15.700.000 ng.

Trong quá trình thực hiện giao dịch hai bên ã hoàn thành một phần ó là ng L ã nhận xong thửa ất số 559 (thửa ất số 83) loại ất ONT với diện tích 137m² theo úng quy ịnh pháp luật. Còn lại 309,7m² diện tích ất lúa thuộc một phần thửa ất số 558 do ng L kh ng làm ư c thủ tục tách thửa, chuyển mục ích do vi phạm Quyết ịnh số 42/2021 của UBND tỉnh quy ịnh về iều kiện tách thửa nên từ ó xảy ra tranh chấp.

Cấp sơ th m tuyên v hiệu toàn bộ giao dịch giữa bà D với ng L ngày 24/10/2022 th ng qua h p ng nhận c c là chưa thỏa áng. Vì trong giao dịch này ã ư c thực hiện một phần theo úng quy ịnh của pháp luật về chuyển như ng quyền sử dụng ất, nên giao dịch ngày 24/10/2022 chỉ v hiệu một phần ối với phần diện tích 309,7m² ất lúa thuộc mpt 558. Như vậy, bà D kháng cáo yêu cầu ng L phải nhận thửa ất số 559 (83) là có cơ sở pháp luật vì giao dịch này ã hoàn thành kh ng trái với quy ịnh pháp luật.

Đối với số tiền 357.945.000 ng tiền san lấp và xây dựng hàng rào bao quanh phần ất chuyển như ng là do ng L bỏ ra chi phí này buộc bà D chịu toàn bộ là kh ng phù h p. Lý do: Khi 02 bên giao dịch vào khoảng tháng 9/2022, ng L lúc ó chỉ t c c 2.000.000.000 ng ể nhận chuyển như ng diện tích ất nêu trên thì sau một ngày t c c ng L tự ý ổ vật tư và tiến hành san lấp và xây dựng kh ng bàn bạc gì với bà D nên khi giao dịch ngày 24/10/2022 bị v hiệu thì trên nguyên tắc 02 bên phải trả lại những gì ã nhận cho nhau và kh i phục hiện trạng ban ầu nên số tiền này bà D kh ng phải chịu.

Năm 2022 thời iểm bất ộng sản trên thị trường ang s i ộng và ất rất có giá trị trên toàn tỉnh Long An nói chung và huyện Đ nói riêng. Giao dịch 02 bên kh ng phân biệt và ánh giá giá trị của từng thửa ất mà chỉ gộp chung mua 446,7m² ất với giá 7.000.000.000 ng nên ơn giá là 15.700.000 ng/m². Do thửa ất số 559 (vị trí A) là thửa ất ONT nằm phía trước tiếp giáp với m t ường TL 823 nên giá trị của thửa ất này rất có giá trị cao hơn.

Giao dịch mua bán theo H p ng t c c ngày 24/10/2022 là giao dịch thực tế ối với diện tích 446,7m² (bao g m khu A, B, C) là 7.000.000.000 ng nên ơn giá tương ương 15.700.000 ng/m².

Căn cứ vào chứng thư th m ịnh thì ơn giá ất 01m²: Khu A: 13.800.000 ng; Khu B: 6.700.000 ng; Khu C: 3.800.000 ng. Mỗi mét vu ng ất khu A gấp i ất khu B và gần gấp 4 lần ất khu C. Tỷ lệ 13.800.000 : 6.700.000 : 3.800.000 = 3,5 : 1,8 : 1 (chia 03 ơn giá cho 3.800.000). Lấy trung bình cộng của: (3.5+ 1,8+ 1) : 3 = 2.1 (Hệ số).

Như vậy, lấy hệ số là 2 ể tính ơn giá ất cho khu A (vì ó là ất m t tiền ắc ịa và là ất ONT khi phía sau là ất Lúa). Như vậy ơn giá ất Khu A: 15.700.000 ng x 2 = 31.400.000 ng, nên giá trị trong giao dịch ất Khu A: 137 x 31.400.000 ng = 4.300.000.000 ng.

Bà D ng ý trả lại cho ng L số tiền 1.700.000.000 ng (6.000.000.000

- 4.300.000.000 = 1.700.000.000 ng).

Trong quá trình giải quyết vụ án, bà D kh ng kh ng có hành vi t u tán tài sản nhưng Tòa án ban hành quyết ịnh cấm chuyển như ng thửa ất 1009, kh ng liên quan ến tài sản tranh chấp và phong tỏa số tiền h p pháp của bà D gửi tại Ngân hàng là kh ng phù h p quy ịnh pháp luật, gây thiệt hại lớn ến quyền, l i ích h p pháp của bà D. Do ó, yêu cầu cấp phúc th m xem xét ể hủy Quyết ịnh áp dụng biện pháp kh n cấp số 17/2023/QĐ-BPKCTT ngày 19/10/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa.

Nguyên đơn ông L do bà G đại diện theo ủy quyền có lời trình bày: Kh ng ng ý toàn bộ yêu cầu kháng cáo của bà D. Xác ịnh hai bên có ký h p ng t c c, bà D ã nhận số tiền 6.000.000.000 ng, hai bên thỏa thuận chuyển như ng ất có diện tích chiều ngang 07m x chiều dài hết thửa 558 và 559. Xác ịnh số tiền 6.000.000.000 ng là số tiền c c giao 02 lần. Sau ó 02 ngày ng L ã san lấp ổ cát và xây tường rào hết phần diện tích ất ã thỏa thuận, bà D ng ý kh ng phản ối. Ông L ã ư c ứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng ất thửa 559 loại ất ONT (thửa mới là 83). Do thửa số 558 là ất lúa diện tích 550m2, thỏa thuận chuyển như ng mpt 309m2 nên kh ng ảm bảo iều kiện tách thửa và theo tỷ lệ bản mới cập nhật thì diện tích thỏa thuận dính mpt 60 nên iều kiện ể tách thửa theo Quyết ịnh 42 nay là 49 kh ng thể thực hiện. H p ng t c c có ối tư ng kh ng thực hiện ư c nên ề nghị giữ nguyên Bản án dân sự sơ th m.

Kiểm sát viên Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An phát biểu quan điểm:

Cấp phúc th m thực hiện úng pháp luật về tố tụng từ khi thụ lý vụ án ến khi ưa vụ án ra xét xử phúc th m. Tại phiên tòa, Hội ng xét xử, Thư ký phiên tòa và các ương sự thực hiện úng quyền, nghĩa vụ của mình. Bị ơn bà D kháng cáo úng quy ịnh tại các Điều 273, Điều 276 Bộ luật Tố tụng dân sự nên ủ iều kiện xem xét theo thủ tục phúc th m.

Về yêu cầu kháng cáo: Bị ơn bà D kháng cáo kh ng ng ý Bản án sơ th m cho rằng. Căn cứ vào giấy t c c ngày 24/10/2022 thể hiện ý chí các bên muốn chuyển như ng phần ất diện tích chiều ngang 7 mét x chiều dài hết 02 thửa ất 558, 559 với giá chuyển như ng là 7.000.000.000 ng và tiền t c c là 7.000.000.000 ng. Bên bán cam kết hoàn thành thủ tục cấp ổi giấy quyền sử dụng ất sẽ chuyển như ng cho ng L. Thửa 559 các bên ã chuyển như ng xong và phía ng L ã ứng giấy. Tuy nhiên, thửa 558 thì giữa ng L và bà D ã kh ng tiến tới ký h p ng chuyển như ng ư c do bà D cam kết hoàn thành thủ tục cấp ổi giấy chứng nhận quyền sử dụng ất nhưng khi ến Phòng C ng chứng bà D kh ng ng ý ký ủy quyền cho ng L ể ng L i làm thủ tục mà bà bỏ về, sự việc kéo dài một thời gian nhưng bà D vẫn kh ng tiến hành các thủ tục cần thiết ể cấp ổi giấy. Phần ất các bên thỏa thuận tại giấy t c c thực tế là ất lúa và căn cứ vào Quyết ịnh 42/2021/QĐ-UBND ngày 18/10/2021 của Ủy ban nhân dân tỉnh L về iều kiện tách thửa ối với ất n ng nghiệp trên ịa bàn tỉnh Long An thì phần tách thửa và phần còn lại ều kh ng ảm bảo úng quy ịnh.

Bà D kháng cáo yêu cầu giữ nguyên phần cập nhật chỉnh lý biến ộng sang tên ng L ngày 07/02/2023 ối với thửa ất số 83 (thửa cũ 559), tờ bản số 38, diện tích 137m2, loại ất ONT, ất tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An và yêu cầu v hiệu giao dịch c c ối với một phần thửa 558. Như ã phân tích, nội dung thỏa thuận ã bị v hiệu ngay từ khi xác lập do vi phạm iều cấm của pháp luật. Ông L yêu cầu tuyên v hiệu H p ng t c c sang như ng ất ngày 24/10/2022 ư c Tòa án cấp sơ th m chấp nhận là chưa chính xác mà chỉ có cơ sở chấp nhận một phần ối với thửa ất lúa 558. Đối với việc thỏa thuận chuyển như ng thửa ất 559 hiện các bên ã hoàn tất việc chuyển như ng, ng L ã nhận ất và xây hàng rào nên cần chấp nhận một phần phản tố của bà D giữ nguyên phần cập nhật chỉnh lý biến ộng sang tên ng Nguyễn Văn L ngày 07/02/2023 ối với thửa ất số 83 (thửa cũ 559), tờ bản số 38, diện tích 137m2, loại ất ONT, ất tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An. V hiệu một phần H p ng nhận tiền t c c sang như ng ất ngày 24/10/2022 giữa ng L với bà D ối với một phần thửa ất 558, diện tích 309,7 m2.

Về giải quyết hậu quả h p ng v hiệu: Xét thấy phần ất các bên chuyển như ng theo bản vẽ các bên thống nhất là Khu A, B, C và ã có ịnh giá theo các vị trí Khu A, B, C tương ứng Khu A có giá 1.895.395.000 ng; Khu B có giá 1.385.987.400; Khu C có giá 386.106.000 ng. Tổng giá trị phần ất các bên chuyển như ng theo giá hiện nay là 3.667.488.000 ng.

Xác ịnh các bên ã chuyển như ng hoàn thành Khu A và thửa ất khi thỏa thuận chuyển như ng có giá là 7.000.000.000 ng. Tính theo tỷ lệ thuận thì khu A tại thời iểm chuyển như ng sẽ là 3.617.671.000 ng (1.895.395.000 : 3.667.488.000 x 7.000.000.000). Do ng L ã ưa 6.000.000.000 ng nên xác ịnh số tiền chuyển như ng hoàn thành là 3.617.671.000 ng còn lại là tiền t c c cho Khu B và C là (6.000.000.000 – 3.617.671.000) = 2.382.329.000 ng. Căn cứ khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự bà D phải hoàn trả cho ng L 2.382.329.000 ng.

Quá trình giải quyết Tòa án cấp sơ th m ã áp dụng biện pháp kh n cấp tạm thời Cấm chuyển dịch quyền về tài sản ối với tài sản ang tranh chấp” và ‘Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ” ối với thửa ất 1009, tờ bản số 22, t a lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An và và số tiền 850.000.000 ng và tiền lãi phát sinh tài khoản tiết kiệm số 6612683378779 mang tên D”. Tại cấp phúc th m phía bị ơn bà D có yêu cầu hủy bỏ biện pháp kh n cấp tạm thời này. Thấy rằng ối với thửa ất 1009, tờ bản số 22, t a lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An kh ng liên quan ến phần ất tranh chấp nên cần chấp nhận hủy bỏ việc áp dụng kh n cấp ối với thửa ất 1009. Riêng số tiền tiết kiệm 850.000.000 ng do bà D còn nghĩa vụ thi hành án 2.382.329.000 ng cho ng L khi án có hiệu lực pháp luật nên cần giữ nguyên việc phong tỏa tài khoản tiết kiệm số 6612683378779 mang tên D.

Đối với kháng cáo chi phí mà ng L ã ổ cát san lấp ất và xây dựng tường rào bao quanh phần ất ng L ã nhận chuyển như ng của bà D với số tiền 357.945.000 ng. Căn cứ vào ơn phản tố của bà D ã thừa nhận ng ý cho ng L nhận ất và sử dụng phần ất các bên ang hướng tới việc chuyển như ng, nay việc giao dịch kh ng thành phần ất bà D nhận lại thì có nghĩa vụ hoàn lại chi phí mà ng L ã ổ cát san lấp ất và xây dựng tường rào bao quanh phần ất.

Đối với phần san lấp: Chứng thư Th m ịnh xác ịnh số mét khối ã san lấp là 536m3 trên 446,7m2 ất, vậy 01m2 ất ã ổ 1,199m3. Khu A có diện tích 137m2, do ó cát san lấp Khu A là 164,38m3. Khu B, C là 536m3 - 164,38m3 = 371,62m3. Như vậy số tiền ng L san lấp Khu B, C theo Th m ịnh ã tính là 371,62m3 x 315.000 ng = 117.060.300 ng.

Đối với tường rào: Căn cứ bản vẽ thể hiện tường rào khu B, C là 29,6m + 15,2m + 7,1m = 51,9m. Theo ịnh giá là 1.090.743 ng/m tường rào. Thành tiền 1.090.743 ng x 51,9m = 56.609.561 ng.

Số tiền san lấp cát và xây tường Khu B, C là 173.669.862 ng. Tổng số tiền bà D phải trả lại cho ng L số tiền là 2.555.999.000 ng.

Đề nghị chấp nhận một phần kháng cáo của bị ơn bà D. Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa một phần Bản án dân sự sơ th m số 249/2024/DS-ST ngày 15 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN

[3.2] M c dù giao dịch c c ngày 24/10/2022 ối với một phần thửa 558 và thửa 559 nội dung thỏa thuận ã bị v hiệu ối với một phần thửa 558 ngay từ khi xác lập do vi phạm iều cấm của pháp luật do kh ng ảm bảo về iều kiện tách thửa. Tuy nhiên, căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự quy ịnh “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”. Như phân tích trên [3.1], ng L yêu cầu tuyên v hiệu H p ng t c c sang như ng ất ngày 24/10/2022 ư c Tòa án cấp sơ th m chấp nhận là chưa chính xác mà chỉ có cơ sở chấp nhận một phần ối với một phần thửa thửa ất lúa 558 diện tích 309,7m2. Đối với việc thỏa thuận chuyển như ng thửa ất 559 hiện các bên ã hoàn tất việc chuyển như ng, ng L ã nhận ất và xây hàng rào nên cần chấp nhận một phần phản tố của bà D giữ nguyên phần cập nhật chỉnh lý biến ộng sang tên ng L ngày 07/02/2023 ối với thửa ất số 83 (thửa cũ 559), tờ bản số 38, diện tích 137m2, loại ất ONT, ất tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An. V hiệu một phần H p ng nhận tiền t c c sang như ng ất ngày 24/10/2022 giữa ng L với bà D ối với một phần thửa ất 558, diện tích 309,7m2.

Tổng số tiền tại vị trí khu B và C bà D phải hoàn trả lại cho ng L số tiền là 2.555.999.000 ng (hai tỷ năm trăm năm mươi lăm triệu chín trăm chín mươi chín nghìn ng).

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của bị ơn bà Trần Kim D.

Sửa một phần Bản án dân sự sơ th m số 249/2024/DS-ST ngày 15 tháng 8 năm 2024 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

Căn cứ vào Điều 5, Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 147, Điều 138, khoản 2 Điều 244, Điều 483 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ vào Điều 117, Điều 123, Điều 131, Điều 328, Điều 502 Bộ luật Dân sự;

Áp dụng vào iểm khoản 1 Điều 12, iểm a khoản 5 Điều 27, Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý, sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ng Nguyễn Văn L ối với bà Trần Kim D về việc tranh chấp H p ng nhận tiền t c c ngày 24/10/2022 và H p ng chuyển như ng quyền sử dụng ất số c ng chứng 186, quyển số 01/2023/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/01/2023”.

- V hiệu một phần H p ng t c c sang như ng ất ngày 24/10/2022 giữa ng Nguyễn Văn L với bà Trần Kim D ối với một phần thửa ất số 558 (khu B, C diện tích 309,7m2), thuộc tờ bản số 22, loại ất tr ng lúa, t a lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.

- C ng nhận H p ng chuyển như ng quyền sử dụng ất giữa ng Nguyễn Văn L với bà Trần Kim D ư c ký tại Văn phòng C1 số 186, quyển số 01/2023/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 11/01/2023 ối với thửa ất số 559 (cũ) mới là 83 (khu A), tờ bản số 38, diện tích 137m2, loại ất ONT, tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An.

Vị trí khu A, B, C theo mảnh trích đo địa chính số 126/2024 do Công ty TNHH Đ1 được Chi nhánh Văn phòng ĐKĐĐ tại huyện Đ duyệt ngày 26/03/2024.

2. Buộc bà Trần Kim D phải trả lại cho ng Nguyễn Văn L số tiền ã nhận c c 2.382.329.000 ng (hai tỷ ba trăm tám mươi hai triệu ba trăm hai mươi chín nghìn ng).

3. Buộc bà Trần Kim D có nghĩa vụ thanh toán lại cho ng Nguyễn Văn L chi phí ổ cát san lấp ất và xây dựng tường rào tại vị trí khu B, C với số tiền 173.669.862 ng (một trăm bảy mươi ba triệu sáu trăm sáu mươi chín nghìn tám trăm sáu mươi hai ng).

4. Đình chỉ yêu cầu của ng Nguyễn Văn L về việc buộc bà Trần Kim D trả lãi theo mức lãi suất Ngân hàng trên số tiền 6.000.000.000 ng tính từ ngày 08/02/2023 cho ến khi Tòa án giải quyết xong vụ việc.

5. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Trần Kim D về việc buộc ng Nguyễn Văn L tiếp tục thực hiện H p ng t c c và sang như ng ất ngày 24/10/2022 ối với thửa ất 559 nay là thửa ất số 83, tờ bản số 38, diện tích 137m2, loại ất ONT, tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An; Giữ nguyên phần cập nhật chỉnh lý biến ộng sang tên ng Nguyễn Văn L ngày 07/02/2023; Bác yêu cầu phản tố buộc ng Nguyễn Văn L phải trả tiền giá trị ất chênh lệch cho bà Trần Kim D ối với diện tích nằm ngoài H p ng t c c sang như ng ất ngày 24/10/2022 của thửa 558.

6. Về chi phí th m ịnh, o ạc, ịnh giá tổng cộng là 32.000.000 (ba mươi hai triệu) ng. Ông Nguyễn Văn L phải chịu 16.000.000 (mười sáu triệu) ng. Bà Trần Kim D phải chịu 16.000.000 (mười sáu triệu) ng. Ông Nguyễn Văn L ã nộp tiền tạm ứng là 32.000.000 ng, ã chi phí xong. Buộc bà Trần Kim D phải hoàn trả cho ng Nguyễn Văn L số tiền 16.000.000 (mười sáu triệu) ng.

7. Kể từ ngày có ơn yêu cầu thi hành án của người ư c thi hành án ( ối với các khoản tiền phải trả cho người ư c thi hành án) bên có nghĩa vụ chưa thi hành xong số tiền trên thì còn phải trả cho bên ư c thi hành án khoản tiền lãi suất theo mức lãi suất quy ịnh tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành, trừ trường h p các bên có thỏa thuận khác.

8. Hủy Quyết ịnh áp dụng biện pháp kh n cấp tạm thời số 17/2023/QĐ-BPKCTT ngày 19/10/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa về việc Cấm chuyển dịch quyền về tài sản ối với tài sản ang tranh chấp” và Phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ” ối với thửa ất số 1009, diện tích 495m2, tờ bản số 22, t a lạc tại xã Đ, huyện Đ, tỉnh Long An và phong tỏa số tiền 850.000.000 ng của bà Trần Kim D và tiền lãi phát sinh tại tài khoản tiết kiệm số 6612683378779 tại Ngân hàng N - Chi nhánh huyện Đ.

9. Về án phí dân sự sơ th m: Bị ơn bà Trần Kim D là người cao tuổi ư c miễn nộp án phí.

Buộc ng Nguyễn Văn L phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) ng. Khấu trừ tiền tạm ứng án phí ng Nguyễn Văn L ã nộp 66.250.000 ng (sáu mươi sáu triệu hai trăm năm mươi nghìn ng) theo các biên lai thu số 0005854 ngày 03/10/2023; số 0005853 ngày 03/10/2023 và số 0004744 ngày 03/6/2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Hòa. Hoàn trả cho ng Nguyễn Văn L số tiền 65.950.000 (sáu mươi lăm triệu chín trăm năm mươi nghìn) ng.

10. Về án phí dân sự phúc th m: Bà Trần Kim D kh ng phải chịu.

11. Án xử c ng khai phúc th m có hiệu lực pháp luật thi hành ngay sau khi tuyên án.

Trong trường h p bản án ư c thi hành theo quy ịnh tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người ư c thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành ho c bị cưỡng chế thi hành án theo quy ịnh tại các Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án ư c thực hiện theo quy ịnh tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.