Bản án 89/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo án sơ thẩm và các tài liệu có trong hồ sơ thì nội dung vụ án như sau:

Nguyên đơn ông Phạm Quốc L trình bày: Vào tháng 9/2020 ông ký hợp đồng chuyển nhượng đất với bà Ngô Thị Huỳnh M với diện tích 12.850m2, với giá là 190.000.000đồng/1000m2 x 12.850m2 = 2.441.500.000đồng, ông đã thanh toán tiền xong. Tuy nhiên sau khi ký hợp đồng ông chỉ nhận diện tích thực tế là 9.577,7m2, diện tích còn lại 3.755,6m2 bà M không giao đủ cho ông. Ông L yêu cầu bà M giao đủ đất cho ông theo đo đạc thực tế là 3.377,5m2, nếu bà M không giao đất cho ông thì yêu cầu bà M trả lại cho ông diện tích đất nêu trên theo giá thị trường đã được định giá là 1.290.205.000 đồng. Do bà M là người trực tiếp giao dịch và nhận tiền của ông nên ông chỉ buộc bà M thực hiện nghĩa vụ trên.

Theo đơn phản tố và tại các lời khai của bị đơn bà Ngô Thị Huỳnh M trình bày: Bà và ông L có thỏa thuận chuyển nhượng phần đất có diện tích là 12.850m2, với giá 190.000.000đồng/1000m2 và đã nhận đủ tiền như ông L trình bày. Về nguồn gốc phần đất là bà nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Thanh K và bà Nguyễn Thị Thu T. Khi bà chuyển nhượng lại phần đất cho ông L bà cũng chuyển nhượng hết diện tích đất theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông L cũng đồng ý và ký kết hợp đồng chuyển nhượng, không khiếu nại gì. Nay ông L yêu cầu phải giao diện tích theo đo đạc thực tế là 3.377,5m2 hoặc theo giá trị thị trường bà không đồng ý. Nếu ông L yêu cầu bà giao 3.377,5m2 thì bà yêu cầu ông L phải trả lại diện tích đất chuyển nhượng theo đo đạc thực tế là 12.870,1m2 bà sẽ chuyển trả tiền lại cho ông L. Bà M yêu cầu xem xét lại toàn bộ diện tích đất chuyển nhượng chứ không tính một phần đất 3.377,5m2. Nếu buộc bà thực hiện trả đất hay trả tiền cho ông L thì bà cũng có yêu cầu đối với ông Nguyễn Thanh K và bà Nguyễn Thị Thu T giao phần đất đủ diện tích cho bà như hợp đồng chuyển nhượng đã ký kết.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày ông Nguyễn Khoa N trình bày: Năm 1990 anh em ông Nguyễn Thanh K có bán cho cha của ông là ông Nguyễn Thanh N3 phần đất 2,2 công đất gốc 3 tầm 3 thước với giá 08 chỉ vàng 24k. Trong tờ sang nhượng có chữ ký của ông Nguyễn Thanh D là anh của ông K và ông Nguyễn Thanh K. Do trước đó cha của ông K và ông D có bán cho cha ông Khoa phần đất trên, nhưng sau đó cha của ông K chết, phần đất để lại cho ông K sử dụng và khi bán có ý kiến của anh em ông K. Ông N3 sử dụng đất đến năm 1999 thì cho ông N sử dụng đến nay. Ông N có yêu cầu độc lập công nhận phần đất cho ông theo đo đạc thực tế là 3.377,5m2.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày ông Nguyễn Thanh K trình bày: Ông có thiếu nợ Ngân hàng nên Ngân hàng có khởi kiện ông để trả nợ, khoản nợ khoảng 700.000.000đồng. Và ông có thế chấp phần đất có diện tích 12.850m2, do ông không có tiền trả nợ cho Ngân hàng nên ông bán hết toàn bộ diện tích đất trên để trả tiền cho Ngân hàng. Ông bán toàn bộ diện tích đất với số tiền tương đương với bản án buộc ông phải chịu, và ông làm thủ tục chuyển nhượng đất cho bà M tại cơ quan thi hành án huyện C. Khi ông thế chấp đất cho Ngân hàng thì ông cũng không biết phần đất của ông Khoa N đang sử dụng nằm trong bằng khoáng của ông. Phần đất ông Khoa N đang sử dụng được ông bán cho gia đình ông N đã lâu. Ông đồng ý trả lại cho bà M 02 công đất tương đương 100.000.000 đồng, vì số đất này ông đã bán cho gia đình ông Khoa N từ lâu. Nhưng xin được trả dần vì ông không có tiền. Ngoài ra ông không yêu cầu gì trong vụ án này. Đất là của ông, không liên quan gì đến các anh em của ông.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày bà Nguyễn Thị Thu T trình bày: Bà là vợ ông Nguyễn Thanh K, bà thống nhất với ý kiến ông K.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 07/6/2022 ông Nguyễn Thanh D trình bày: Vụ án của các đương sự không liên quan đến ông, việc có ký vào tờ sang đất đế bán cho ông N3 không ông không nhớ, đất đã giao cho ông K sử dụng từ lâu, nên không liên quan gì đến ông.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 62/2022/DS-ST ngày 05 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện C, tỉnh Hậu Giang. Tuyên xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Quốc L Long.

Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn bà Ngô Thị Huỳnh M.

Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Khoa N.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Quốc L với bà Ngô Thị Huỳnh M vô hiệu một phần.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Thanh K bà Nguyễn Thị Thu T với bà Ngô Thị Huỳnh M vô hiệu một phần.

Công nhận phần đất có diện tích 3.377,5m2 tại thửa 11 được ghi chú (1) theo mãnh trích đo địa chính ngày 11/5/2022 của Công ty TNHH Đ1 thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Nguyễn Khoa N.

Công nhận phần đất có diện tích 9.192,6m2 tại thửa 27 được ghi chú (2) và phần đất có diện tích 300m tại thửa 35 được ghi chú (3) theo mãnh trích đo địa chính ngày 11/5/2022 của Công ty TNHH Đ1 thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Phạm Quốc L.

Buộc bà Ngô Thị Huỳnh M phải thanh toán lại cho ông Phạm Quốc L 965.965.000 đồng (chín trăm sáu mươi lăm triệu chín trăm sáu mươi lăm ngàn đồng).

Buộc ông Nguyễn Thanh K và bà Nguyễn Thị Thu T phải thanh toán lại cho bà Ngô Thị Huỳnh M 731.147.000 đồng (bảy trăm ba mươi mốt triệu một trăm bốn mươi bảy ngàn đồng).

Buộc ông Nguyễn Khoa N thanh toán cho ông Nguyễn Thanh K và bà Nguyễn Thị Thu T 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Ngoài ra, bản án còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án theo quy định của pháp luật.

Ngày 19/9/2022, bị đơn bà Ngô Thị Huỳnh M có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm. Nội dung: Bà không đồng ý trả cho ông Phạm Quốc L 965.965.000 đồng (chín trăm sáu mươi lăm triệu chín trăm sáu mươi lăm ngàn đồng) mà nghĩa vụ thanh toán số tiền nêu trên là của ông Nguyễn Thanh K và bà Nguyễn Thị Thu T trả cho ông Phạm Quốc L.

Ngày 20/9/2022, ông Nguyễn Thanh K có đơn kháng cáo một phần bản án sơ thẩm. Nội dung: Yêu cầu cấp phúc thẩm cho ông được trả bà M số tiền 165.000.000 đồng (Một trăm sáu mươi lăm triệu đồng) và ông Nguyễn Khoa N tiếp thêm cho ông số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

Tại phiên tòa phúc thẩm đương sự trình bày:

Nguyên đơn ông Phạm Quốc L cho rằng đang sử dụng thực tế phần đất có diện tích 9.492,6m2 nên chỉ yêu cầu bà M giao thêm phần đất có diện tích 3.357,4m2 hoặc giá trị quyền sử dụng đất theo kết quả chứng thư thẩm định giá cho đủ với diện tích mà ông đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà M với diện tích 12.850m2.

Bị đơn bà Ngô Thị Huỳnh M vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bà yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng nghĩa vụ thanh toán số tiền 965.965.000 đồng là của ông Nguyễn Thanh K và bà Nguyễn Thị Thu T trả cho ông Phạm Quốc L.

Ông Nguyễn Thanh K vẫn giữ nguyên cầu kháng cáo, yêu cầu cấp phúc thẩm cho ông được trả bà Ngô Thị Huỳnh M số tiền 165.000.000 đồng và ông Nguyễn Khoa N tiếp thêm cho ông số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng).

Ông Nguyễn Khoa N không đồng ý với yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Thanh K, ông đồng ý với bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu Giang phát biểu quan điểm: Về thủ tục tố tụng, từ khi thụ lý vụ án đến khi đưa vụ án ra xét xử Hội đồng xét xử, Thư ký, đương sự đã tiến hành đúng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm, điều chỉnh lại diện tích đất theo yêu cầu của đương sự và xác định lại số tiền mà các bên có nghĩa vụ thực hiện khi hợp đồng bị vô hiệu một phần; chấp nhận một phần kháng cáo của bà Ngô Thị Huỳnh M và ông Nguyễn Thanh K.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu Giang, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Cấp sơ thẩm, xác định cả 02 hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên bị vô hiệu tại thửa 1603 (sau này cấp đổi là thửa số 11), diện tích đo thực tế 3.377,5m2 và chấp nhận yêu cầu độc lập công nhận phần đất cho ông N. Xét thấy, lỗi dẫn đến một phần hợp đồng bị vô hiệu do các bên không thực hiện việc đo đạc thực tế, chưa xác định ranh giới vị trí thửa đất, không xem hiện trạng đất. Hậu quả của phần hợp đồng bị vô hiệu, căn cứ vào Điều 137 của Bộ luật dân sự năm 2005 và Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015 thì các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường. Và theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao quy định còn bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm.

Sau khi tính chênh lệch giá và xác định lỗi ½ của mỗi bên với số tiền 555.730.500đồng. Theo đó ông K, bà T phải trả cho bà M là: 171.066.000đồng + 555.730.000đồng = 726.796.500đồng.

Sau khi tính chênh lệch giá và xác định lỗi ½ của mỗi bên với số tiền 322.310.500đồng. Theo đó bà M phải trả cho ông L là: 637.906.000đồng + 322.310.500đồng = 960.216.500đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309, Điều 91, Điều 92, Điều 147, Điều 148, của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Điều 130, Điều 131 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Điều 100 của Luật đất đai năm 2013;

Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bà Ngô Thị Huỳnh M.

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Thanh K.

Sửa bản án sơ thẩm.

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phạm Quốc L Long.

Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn bà Ngô Thị Huỳnh M.

Chấp nhận yêu cầu độc lập của ông Nguyễn Khoa N.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Thanh K bà Nguyễn Thị Thu T với bà Ngô Thị Huỳnh M vô hiệu một phần.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phạm Quốc L với bà Ngô Thị Huỳnh M vô hiệu một phần.

Công nhận phần đất có diện tích 3.357,5m2 tại thửa 11 được ghi chú (1) theo mãnh trích đo địa chính ngày 11/5/2022 của Công ty TNHH Đ1 thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Nguyễn Khoa N.

Công nhận phần đất có diện tích 9.192,6m2 tại thửa 27 được ghi chú (2) và phần đất có diện tích 300m2 tại thửa 35 được ghi chú (3) theo mãnh trích đo địa chính ngày 11/5/2022 của Công ty TNHH Đ1 thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông Phạm Quốc L.

Buộc ông Nguyễn Thanh K và bà Nguyễn Thị Thu T phải thanh toán lại cho bà Ngô Thị Huỳnh M số tiền 726.796.500 đồng.

Buộc bà Ngô Thị Huỳnh M phải thanh toán lại cho ông Phạm Quốc L số tiền 960.216.500 đồng.

Ghi nhận sự tự nguyện của ông Nguyễn Khoa N thanh toán cho ông Nguyễn Thanh K và bà Nguyễn Thị Thu T số tiền 50.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Phạm Quốc L được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0010173 ngày 11/02/2022 tại Chi cục thi hành án huyện C, tỉnh Hậu Giang thành án phí.

Bà Ngô Thị Huỳnh M phải chịu 300.000 đồng, chuyển tiền tạm ứng án phí bà Ngô Thị Huỳnh M đã nộp theo biên lai số 0010529 ngày 15/6/2022 tại Chi cục thi hành án huyện C, tỉnh Hậu Giang thành án phí.

Ông Nguyễn Thanh K được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm. (Ông Nguyễn Thanh K là người cao tuổi được miễn án phí theo điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội). Bà Nguyễn Thị Thu T phải chịu 300.000 đồng.

Ông Nguyễn Khoa N được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí đóng theo biên lai số 0010388 ngày 09/5/2022 tại Chi cục Thi hành án huyện C, tỉnh Hậu Giang.

Chi phí thẩm định, định giá tài sản tại cấp sơ thẩm với số tiền 29.100.000 đồng. Theo đó, bà Ngô Thị Huỳnh M, ông Phạm Quốc L, Nguyễn Thanh K và bà Nguyễn Thị Thu T mỗi bên phải chịu 9.700.000 đồng. Ông L đã nộp xong, nên bà M nộp giao trả lại cho ông L 9.700.000 đồng, ông K và bà T phải nộp giao trả lại cho ông L 9.700.000 đồng.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Không ai phải chịu.

Bà Ngô Thị Huỳnh M được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai số 0010634 ngày 21 tháng 9 năm 2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Hậu Giang.

Ông Nguyễn Thanh K được nhận lại 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm theo biên lai số 0010632 ngày 20 tháng 9 năm 2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Hậu Giang.

Trường hợp bản án được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án, ngày 22/6/2023.