Bản án 89/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, các tài liệu có trong hồ sơ thì nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Nguyên đơn ông Nguyễn Văn N trình bày: Năm 2017 ông và bà Huỳnh Thị L2 có chuyển nhượng cho bà Huỳnh Thị L1 phần đất lúa diện tích 180m2 tọa lạc tại ấp T, xã H, thành phố V, tỉnh Hậu Giang, với giá 200.000.000 đồng. Hai bên có làm giấy mua bán đất, bà L1 đã giao tiền cọc cho vợ chồng ông N, bà L2 là 50.000.000 đồng, thỏa thuận khi làm giấy đỏ sang tên sẽ thanh toán đủ. Ông N giao toàn bộ phần đất và nhà cho bà L1 sử dụng. Bà L1 đã sửa nhà. Sau đó ông N, bà L2 và bà L1 cùng làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đến phòng công chứng thì bị từ chối. Ông N có yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và bà L1.

Quá trình thu thập chứng cứ nguyên đơn ông N thay đổi yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bà L1.

Bị đơn bà Huỳnh Thị L1 thừa nhận có chuyển nhượng quyền sử dụng đất như trình bày của ông Nguyễn Văn N. Tuy nhiên, khi làm thủ tục chuyển nhượng nhưng không được lý do vì hiện nay diện tích đất chưa đủ hạn mức để cấp, bà L1 yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng như trước đây, yêu cầu ông Nguyễn Văn N giao thêm diện tích đất cho đủ để làm thủ tục sang tên. Nếu hủy hợp đồng thì ông N, bà L2 phải trả lại tiền cọc 50.000.000 đồng, tiền sửa nhà là 186.833.000 đồng, bồi thường do không thực hiện được hợp đồng là 50.000.000 đồng.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 258/2018/DS-ST ngày 31/10/2018 của Tòa án nhân dân thành phố Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang tuyên xử như sau:

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 09/10/2017 giữa ông Nguyễn Văn N, bà Huỳnh Thị L2 và chị Huỳnh Thị L1 vô hiệu.

2. Ông Nguyễn Văn N, bà Huỳnh Thị L2 hoàn trả cho chị Huỳnh Thị L1 tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng), tiền sửa chữa nhà 186.833.000 đồng (một trăm tám mươi sáu triệu tám trăm ba mươi ba nghìn đồng), tổng số tiền là 236.833.000 đồng.

3. Chị Lượng phải giao trả cho ông N, bà L2 phần đất diện tích 175,4m2 tọa lạc tại ấp Thạnh Phú, xã Hỏa Lựu, thành phố Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang.

4. Không chấp nhận yêu cầu của bị đơn chị Huỳnh Thị L1 về việc ông Nguyễn Văn N và bà Huỳnh Thị L2 bồi thường thiệt hại 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng) do không thực hiện được hợp đồng.

Ngoài ra, án sơ thẩm còn tuyên về án phí; chi phí thẩm định, định giá tài sản; quyền kháng cáo và quyền yêu cầu thi hành án của các đương sự theo luật định.

Ngày 13/11/2018, nguyên đơn ông Nguyễn Văn N có đơn kháng cáo. Nội dung kháng cáo: Ông N đề nghị cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu hoàn trả giá trị sửa chữa căn nhà của bà L1.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông N vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, yêu cầu kháng cáo.

Ý kiến của luật sư bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của ông N: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông N và bà L1 vô hiệu cả về hình thức lẫn nội dung, trong đó nội dung chuyển nhượng bị vô hiệu do trái pháp luật. Đối với căn nhà trên đất chuyển nhượng do bà L1 xây dựng, sửa chữa trên căn nhà cũ của ông N, bà L1 có xin phép sửa chữa và cam kết nếu sau này phần đất chuyển nhượng bị thu hồi, giải tỏa sẽ tự tháo dỡ, di dời mà không yêu cầu bồi thường. Sau khi xây dựng nhà, bà L1 cũng đã hưởng lợi từ việc khai thác giá trị sử dụng của nhà và đất hơn 02 năm. Do đó, lỗi trong việc xây dựng căn nhà là hoàn toàn của bà L1, ông N hoàn toàn không có lỗi. Căn cứ vào quy định của pháp luật về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì ông N chỉ phải trả cho bà L1 số tiền 50.000.000 đồng đã nhận. Ông N không có yêu cầu hoặc đề nghị công nhận căn nhà cho ông nhưng Tòa án cấp sơ thẩm lại công nhận cho ông N được sở hữu căn nhà và trả giá trị nhà theo định giá là không đúng. Do đó, luật sư đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc bà L1 tự tháo dỡ, di dời căn nhà và ông N không có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do việc tháo dỡ, di dời nhà do không có lỗi.

Ý kiến của bà L1: Việc sửa chữa, xây dựng nhà là trên cơ sở căn nhà cũ của ông N, khi ông N chuyển nhượng đất không thông báo cho bà L1 biết là trước đó khi ông N xây dựng nhà đã bị lập biên bản vi phạm và cam kết không bồi thường nếu đất bị giải tỏa. Khi bà sửa chữa nhà gần xong thì chính quyền xã mời làm việc nên bà mới biết. Do đã sửa chữa gần xong nên bà mới tiếp tục xin phép sửa chữa và cam kết không yêu cầu bồi thường nếu đất bị giải tỏa. Do đó, bà L1 đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Hậu Giang trình bày quan điểm: Quá trình giải quyết vụ án, Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và đương sự đã thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Về nội dung: Việc chuyển nhượng đất của hai bên bị vô hiệu, cả hai bên đều có lỗi ngang nhau. Tuy nhiên, sau khi chuyển nhượng bà L1 đã sửa chữa nhà lại để ở, được ông N đồng ý, không phản đối. Về xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu thì các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tòa án cấp sơ thẩm công nhận căn nhà cho ông N và buộc ông N trả giá trị nhà cho bà L1 là chưa có căn cứ. Do đó, kiểm sát viên đề nghị áp dụng khoản 2 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm theo hướng buộc bà L1 tháo dỡ, di dời những phần đã xây dựng, sửa chữa nhà và xét lỗi bồi thường theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Ông Nguyễn Văn N khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và bà Huỳnh Thị L2 với bà Huỳnh Thị L1. Bà Huỳnh Thị L1 thì yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng. Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết theo quan hệ Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là có căn cứ, đúng thẩm quyền.

[2] Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 13/11/2018, nguyên đơn ông Nguyễn Văn N có đơn kháng cáo đúng quy định tại các Điều 271, 272, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 nên được xem là hợp lệ và chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm.

[3] Xét kháng cáo của ông Nguyễn Văn N không đồng ý hoàn trả số tiền sửa nhà 186.833.000 đồng cho bà L1, Hội đồng xét xử thấy:

[4] Ngày 09/10/2017, ông Nguyễn Văn N và bà Huỳnh Thị L2 có chuyển nhượng cho bà Huỳnh Thị L1 phần đất lúa diện tích 175,4m2 trên đất có một căn nhà do ông N xây dựng tọa lạc tại ấp T, xã H, thành phố V, tỉnh Hậu Giang với giá 200.000.000 đồng, hai bên chỉ làm giấy tay, bà L1 đã giao trước cho ông N và bà L2 50.000.000 đồng, tương ứng với ¼ giá trị chuyển nhượng và nhận đất sử dụng. Tuy nhiên, khi ông N và bà L1 tiến hành làm hợp đồng chuyển nhượng thì không được cơ quan công chứng chứng thực hợp đồng, do phần đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng không đủ diện tích để tách thửa theo quy định. Đối chiếu quy định tại điểm d, mục 1 Công văn số 1167/UBND-KT ngày 28/7/2016 và Quyết định số 01/2018/QĐ-UBND ngày 11/01/2018 của Ủy ban nhân dân tỉnh Hậu Giang quy định về hạn mức tối thiểu tách thửa đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh thì diện tích tối thiểu để tách thửa đối với đất trồng cây hằng năm ở khu vực đô thị là lớn hơn hoặc bằng 300m2. Theo quy định trên thì việc ông N, bà L2 và bà L1 thỏa thuận chuyển nhượng phần đất lúa có diện tích 175,4m2 là vi phạm quy định về hạn mức tối thiểu tách thửa đối với đất nông nghiệp và phần đất trên theo kế hoạch sử dụng đất là đất giao thông, không đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Vì vậy, cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng ngày 09/10/2017 giữa ông N, bà L2 với bà L1 là vô hiệu do vi phạm về hình thức và vi phạm điều cấm của pháp luật và buộc các bên giao trả cho nhau những gì đã nhận là phù hợp.

[5] Về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, căn cứ Điều 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005 (tương ứng Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015) thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Về việc chuyển nhượng đất mặc dù chỉ có ông N đứng ra giao dịch, tuy nhiên theo lời trình bày của các đương sự thì vợ chồng ông N, bà L2 cùng thống nhất chuyển nhượng đất và nhận tiền nên Tòa án cấp sơ thẩm tuyên buộc vợ chồng ông N, bà L2 hoàn trả lại cho bà L1 số tiền 50.000.000 đồng đã nhận, ngược lại bà L1 có trách nhiệm giao trả lại phần đất diện tích 174,5 m2 cho vợ chồng ông N, bà L2 là có căn cứ.

[6] Đối với căn nhà trên phần đất chuyển nhượng hầu hết là do bà L1 sửa chữa lại trên căn nhà cũ của vợ chồng ông N. Tờ mua bán đất ngày 09/10/2017 giữa bên mua là bà L1, bên bán là ông N thể hiện nội dung bên mua được quyền sử dụng làm nhà ở, vì vậy việc bà L1 sửa chữa lại căn nhà được sự đồng ý của vợ chồng ông N, bà L2. Phần đất chuyển nhượng trên trước đây vào năm 2013 khi ông N xây dựng nhà, nhưng do không phù hợp với quy hoạch của địa phương và không có giấy phép xây dựng nên đã bị Ủy ban nhân dân xã H lập biên bản yêu cầu tháo dỡ, di dời và khi đó ông N xin được tồn tại và cam kết sau này sẽ tự tháo dỡ, di dời khi có yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền. Sau khi bà L1 chuyển nhượng phần đất đã tiến hành sửa chữa lại căn nhà theo hiện trạng căn nhà cũ của ông N, bà L1 có đơn xin sửa chữa nhà được Ủy ban nhân dân xã H cho phép sửa chữa nhưng cam kết nếu sau này đất bị giải tỏa thì bà L1 sẽ tự tháo dỡ, di dời, không yêu cầu bồi thường. Xét thấy việc bà L1 sửa chữa căn nhà được thực hiện trên cơ sở thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên nên lỗi thuộc về cả vợ chồng ông N và bà L1. Trường hợp này lẽ ra cần buộc các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, cụ thể là bà L1 phải tháo dỡ, di dời những phần đã sửa chữa căn nhà để trả lại nhà đất theo hiện trạng ban đầu trước khi chuyển nhượng. Tuy nhiên, xét thấy việc buộc bà L1 tháo dỡ, di dời thì giá trị còn lại sau khi tháo dỡ của căn nhà sẽ bị giảm sút nghiêm trọng so với giá trị thực tế đang tồn tại. Việc bà Nghị sửa chữa, xây dựng nhà là trên cơ sở các bên thỏa thuận, vợ chồng ông N đồng ý, được Ủy ban nhân dân xã H đồng ý cho bà L1 sửa chữa và thực hiện như cam kết của ông N vào năm 2013. Như vậy, việc tồn tại căn nhà trên đất được sự cho phép của Ủy ban nhân dân xã H cho đến khi đất bị thu hồi, giải tỏa (nếu có).

[7] Từ những nhận định [6], thấy rằng để hạn chế thiệt hại do việc phải tháo dỡ, di dời nhà mà các đương sự phải gánh chịu, cần công nhận cho vợ chồng ông N, bà L2 được sở hữu toàn bộ căn nhà, trong đó có phần bà L1 đã sửa chữa. Vợ chồng ông N, bà L2 có nghĩa vụ trả lại cho bà L1 giá trị nhà đã sửa chữa tương ứng với 2/3 giá trị căn nhà với số tiền là 124.555.000 đồng.

[8] Trường hợp quyền sử dụng đất bị thu hồi, giải tỏa thì vợ chồng ông N, bà L2 có trách nhiệm tự tháo dỡ, di dời nhà như đã cam kết.

[9] Tòa án cấp sơ thẩm buộc vợ chồng ông N, bà L2 trả lại toàn bộ giá trị sửa chữa nhà cho bà L1 là chưa phù hợp và không công nhận cho vợ chồng ông N, bà L2 được sở hữu toàn bộ căn nhà, trong đó có phần bà L1 đã sửa chữa là không đảm bảo được quyền lợi cho vợ chồng ông N, bà L2.

[10] Từ những nhận định trên, xét thấy yêu cầu kháng cáo của ông N có căn cứ chấp nhận một phần về số tiền giá trị sửa chữa nhà vợ chồng ông N, bà L2 phải trả cho bà L1.

[11] Xét ý kiến của luật sự và ý kiến của đại diện Viện kiểm sát không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

[12] Về án phí và chi phí tố tụng

- Về án phí dân sự sơ thẩm:

Vợ chồng ông N, bà L2 phải chịu tương ứng với số tiền phải trả cho bà L1, cụ thể như sau: 174.555.000 đồng X 5% = 8.727.750 đồng

Bà Huỳnh Thị L1 phải chịu 300.000 đồng án phí do yêu cầu tiếp tục hợp đồng không được chấp nhận và 2.500.000 đồng (hai triệu năm trăm nghìn đồng) yêu cầu phạt cọc không được chấp nhận, tổng cộng là 2.800.000 đồng.

- Về án phí dân sự phúc thẩm: Không đương sự nào phải chịu.

- Về chi phí tổ tụng: Số tiền chi phí thẩm định, đo đạc, thẩm định giá là 2.875.000 đồng (hai triệu tám trăm bảy mươi lăm nghìn đồng ông N và bà L1 mỗi người chịu một nữa. Ông N đã nộp xong, bà L1 có trách nhiệm hoàn lại cho ông N 1.437.500 đồng

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Tuyên xử: Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Nguyễn Văn N.

Sửa bản án sơ thẩm.

Áp dụng: Các Điều 122, 127, 128, 134, 137, 697, 698 của Bộ luật dân sự 2005;

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 09/10/2017 giữa ông Nguyễn Văn N, bà Huỳnh Thị L2 và bà Huỳnh Thị L1 vô hiệu.

2. Bà Huỳnh Thị L1 có nghĩa vụ giao trả cho ông N, bà L2 phần đất diện tích 175,4m2 và toàn bộ căn nhà trên đất tọa lạc tại ấp Thạnh Phú, xã Hỏa Lựu, thành phố Vị Thanh, tỉnh Hậu Giang (vị trí nhà và phần đất có lược đồ kèm theo). Công nhận cho ông Nguyễn Văn N và bà Huỳnh Thị L2 được sở hữu toàn bộ căn nhà trên phần đất tranh chấp có kết cấu như sau: Diện tích 5,7m x 16,1 m, loại nhà trệt, khung cột sắt, vách xây tường, mái lợp tole, không trần, nền lát gạch Ceramic và các công trình phụ gắn liền với nhà và đất.

3. Ông Nguyễn Văn N, bà Huỳnh Thị L2 có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Huỳnh Thị L1 số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã nhận là 50.000.000 đồng (năm mươi triệu đồng), giá trị sửa chữa nhà là 124.555.000 đồng, tổng số tiền là 174.555.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015

4. Án phí và chi phí tố tụng:

4.1 Án phí dân sự sơ thẩm:

- Vợ chồng ông Nguyễn Văn N, bà Huỳnh Thị L2 chịu 8.727.750 đồng, khấu trừ số tiền tạm ứng án phí ông N đã nộp là 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu số 0016000 ngày 13/4/2018 của Chi cục Thi hành án thành phố V. Số tiền án phí còn lại ông N phải nộp là 8.427.750 đồng

- Bà Huỳnh Thị L1 phải chịu phải chịu là 2.800.000 đồng, khấu trừ số tiền tạm ứng án phí bà L1 đã nộp là 7.170.000 đồng theo biên lai số 0016325 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố V thành án phí. Bà L1 được nhận lại số tiền chênh lệch là 4.370.000 đồng.

4.2 Án phí dân sự phúc thẩm: Các đương sự không phải chịu. Ông Nguyễn Văn N được nhận lại 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0016346 ngày 13/11/2018 của Chi cục Thi hành án thành phố V thành án phí.

4.3 Chi phí tố tụng: Bà L1 có trách nhiệm hoàn lại cho ông N 1.437.500 đồng (một triệu bốn trăm ba mươi bảy nghìn năm trăm đồng) tiền chi phí đo đạc, thẩm định giá.

5. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án, ngày 03/7/2019./.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM