Bản án 88/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Nguyên đơn ông Trần Văn H và người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông H là ông Dương Trung H1 thống nhất trình bày:

Ông Trần Văn H và bà Phạm Thị T1 có quan hệ quen biết tại xã Đ, huyện D, tỉnh Bình Dương. Bà T1 có đặt vấn đề muốn sang nhượng cho ông H thửa đất số 31, tờ bản đồ số 116 tọa lạc tại ấp H, xã Đ, huyện D, tỉnh Bình Dương. Sau khi thống nhất, ông H và bà T1 có ký hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 14/11/2022, ông H giao cho bà T1 số tiền 500.000.000 đồng tiền đặt cọc để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng. Ngày 14/12/2022, hai bên ra văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì ông H sẽ giao toàn bộ số tiền còn lại là 1.600.000.000 đồng cho bà T1. Theo thỏa thuận của hợp đồng, bà T1 ủy quyền cho ông H thực hiện các thủ tục và chịu toàn bộ các khoản phí hành chính cho đến khi hai bên đến văn phòng C, trường hợp thời gian thực hiện các thủ tục hành chính không kịp thì các bên phải thương lượng lại đến khi có bản vẽ mới ra văn phòng công chứng. Tuy nhiên, sau khi ông H thực hiện xong các thủ tục hành chính và yêu cầu bà T1 ra phòng công chứng để thực hiện hợp đồng thì bà T1 không thực hiện nên ông H khởi kiện yêu cầu bà T1 hủy hợp đồng đặt cọc đã được ký giữa ông H với bà T1, đồng thời yêu cầu bà T1 phải trả lại tổng số tiền 1.000.000.000 đồng, gồm: tiền cọc đã nhận là 500.000.000 đồng; tiền phạt do vi phạm hợp đồng là 500.000.000 đồng.

Quá trình tham gia tố tụng lời khai của nguyên đơn được ghi nhận như sau: vào khoảng tháng 8/2022, ông H có thương lượng với bà T1 để mua phần đất chiều ngang 06m, chiều dài hết đất với giá 3.150.000.000 đồng. Ông H có đặt cọc cho bà T1 tổng cộng là 500.000.000 đồng. Nhưng do thửa đất không được tách thửa nên ông H và bà T1 đã thương lượng lại diện tích đất ít hơn. Cụ thể, ngày 14/11/2022, ông H và bà T1 ký lại hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng phần đất ngang 06m, dài 50m (đầu 06m, đuôi 06m, đất thẳng), giá chuyển nhượng là 2.100.000.000 đồng. Phần đất thuộc một phần thửa đất số 116, tờ bản đồ số 31 tọa lạc tại ấp H, xã Đ, huyện D, tỉnh Bình Dương. Số tiền 500.000.000 đồng đã giao trước đó được hai bên xác nhận chuyển qua hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 14/11/2022. Theo hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 14/11/2022, thì phía ông H phải thực hiện toàn bộ thủ tục để ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng bà T1 lại tự mình đi thực hiện việc đo đạc, dẫn đến việc ra bản vẽ không đúng như thỏa thuận.

Tại hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 14/11/2022 có sự nhầm lẫn giữa số tờ bản đồ và số thửa đất nhưng sự sai sót này là do lúc ghi hợp đồng đặt cọc, các bên sơ ý không kiểm tra lại thông tin. Thực tế thửa đất đã được các bên xác lập đúng vị trí tọa lạc tại ấp H, xã Đ, huyện D, tỉnh Bình Dương.

Do bà T1 không thực hiện đúng thỏa thuận nên ông H khởi kiện. Trước khi phiên tòa diễn ra, ông H có đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện và xác định chỉ yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề gồm: yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 14/11/2022 giữa bà Trần Văn H với bà Phạm Thị T1 và buộc bà T1 trả lại cho ông H số tiền 500.000.000 đồng đã đặt cọc.

- Bị đơn bà Phạm Thị T1 trình bày:

Vào tháng 8 năm 2022, ông H có hỏi mua một phần thửa đất của bà T1; có chiều ngang 06m, chiều dài 50m thì bà T1 đồng ý, ông H có đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng. Sau đó vài ngày thì ông H đến yêu cầu mua phần đất chiều ngang 06m, chiều dài hết đất với giá 3.150.000.000 đồng và ông H đặt cọc thêm số tiền 300.000.000 đồng, tổng là 500.000.000 đồng thì bà T1 đồng ý. Bà T1 ký hợp đồng đặt cọc và ký hợp đồng ủy quyền để ông H làm các thủ tục đo đạc để ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến khi ra văn phòng công chứng. Đồng thời, bà T1 giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H để thực hiện thủ tục. Đến ngày 09/9/2022, sau khi có bản vẽ đối với phần đất đã thỏa thuận (ngang 06m, dài hết đất) thì ông H đổi ý, xin mua ít lại (ngang 06m, dài 50m) thì phía bà T1 vẫn đồng ý và yêu cầu làm thủ tục đo lại, đến ngày đo đạc thì ông H viện cớ bận công việc, do sợ sai hợp đồng nên bà T1 vẫn tiến hành đo đạc đúng thỏa thuận ngang 06m (đầu 06m, đuôi 06m), dài 50m. Khi có bản vẽ thì ông H không tiếp tục mua mà khởi kiện bà T1 đòi tiền. Bà T1 không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông H do yêu cầu của ông H là không có căn cứ và đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông H và buộc ông H phải mất số tiền cọc do vi phạm hợp đồng đặt cọc đã ký.

Ngày 25/4/2023, bà T1 có nộp đơn phản tố, yêu cầu ông H phải trả lại bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CK 796522, số vào sổ CS02183 ngày 22/8/2017 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho bà Phạm Thị T1. Ngày 30/8/2023, bà T1 đã nhận lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà T1 đã rút yêu cầu phản tố đối với ông H.

Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của bị đơn xác định việc nhầm lẫn giữa số tờ, số thửa đất trong hợp đồng đặt cọc là do bà T1, bà K, ông H đều tin tưởng nhau nên chủ quan không kiểm tra lại nên mới có sự nhầm lẫn. Thực tế thửa đất các bên thỏa thuận là thửa đất số 116, tờ bản đồ số 31.

- Người làm chứng bà Nguyễn Thị K trình bày:

Bà K là người quen ở cùng ấp với bà Phạm Thị T1 và ông Trần Văn H. Bà K biết việc bà T1 có nhu cầu bán một phần đất để lấy tiền chữa bệnh, bà K có biết ông H là người kinh doanh đất nên bà K có giới thiệu để bà T1 bán đất cho ông H. Ngày 14/11/2022, ông H đặt cọc để mua phần đất thuộc một phần thửa đất số 31, tờ bản đồ số 116 với diện tích 06m x 50m (ngang 06m, dài 50m), có 100m2 đất thổ cư của bà T1. Phần đất tọa lạc tại ấp H, xã Đ, huyện D, tỉnh Bình Dương với giá chuyển nhượng là 2.100.000.000 đồng. Tài sản trên đất có căn nhà cấp 04 và mái tôn. Sau khi ký hợp đồng đặt cọc ông H giao cho bà T1 số tiền 500.000.000 đồng tiền cọc, số tiền còn lại là 1.600.000.000 đồng, hai bên thỏa thuận đến ngày 14/12/2022 sẽ thanh toán đủ, bà K có ký tên, lăn tay dưới mục người làm chứng. Tại thời điểm đặt cọc các bên có thỏa thuận bên A (bà T1) ủy quyền cho bên B (ông H) làm các thủ tục đến phòng công chứng, mọi chi phí do ông H chịu. Trường hợp ông H không tiếp tục mua đất sẽ bị mất cọc, bà T1 nếu không bán đất sẽ bị phạt cọc gấp hai lần tiền cọc.

Sau khi đặt cọc và ủy quyền cho ông H thì các bên có tiến hành đo đạc phần đất chuyển nhượng và có được bản vẽ vào ngày 22/12/2022. Tại buổi đo đạc, bà K có mặt chứng kiến việc xác định ranh giới, mốc giới. Sau khi có Mảnh trích lục địa chính có đo đạc, chỉnh lý số 875-2022 ngày 22/12/2022 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện D, tỉnh Bình Dương thì bà T1 có hẹn ông H để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không biết vì lý do gì mà đến nay các bên tranh chấp.

Tại buổi xem xét, thẩm định tại chỗ và đo đạc do Tòa án tiến hành ngày 29/6/2023, bà K có tham gia và bà K khẳng định ông H xác định ranh giới không giống với ranh giới trước đây mà ông H, bà T1 thỏa thuận chuyển nhượng và không giống với bản vẽ đã có trước đây.

- Người làm chứng bà Đỗ Thị Thúy N trình bày:

Bà Đỗ Thị Thúy N là người ở cùng ấp H, xã Đ, huyện D, tỉnh Bình Dương với bà Phạm Thị T1 và ông Trần Văn H, bà N ở gần nhà bà T1 và ông H. Bà N có biết việc ông H và bà T1 thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

Ngày 14/11/2022, bà N có mặt ở nhà bà T1 cùng với ông H để chứng kiến việc đặt cọc. Theo thỏa thuận thì bà T1 sẽ chuyển nhượng cho ông H quyền sử dụng đất có chiều ngang 06m, dài 50m (đầu 06m, đuôi 06m), phần đất thuộc thửa đất số 116, tờ bản đồ số 31 tọa lạc tại ấp H, xã Đ, huyện D, tỉnh Bình Dương (phần đất kế bên nhà bà T1). Giá các bên thỏa thuận chuyển nhượng là 2.100.000.000 đồng, ông H đặt cọc số tiền 500.000.000 đồng, số tiền còn lại 1.600.000.000 đồng các bên sẽ giao đủ khi ra văn phòng công chứng. Khi thỏa thuận đặt cọc, các bên có thỏa thuận về việc ông H sẽ là người thực hiện toàn bộ các thủ tục để ra đến văn phòng công chứng, chi phí do ông H chịu.

Sau khi thỏa thuận, bà T1 có giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ký hợp đồng ủy quyền cho ông H để thực hiện thủ tục đo đạc cho đến khi ra văn phòng công chứng. Khi ký hợp đồng đặt cọc ông H có yêu cầu bà T1 chuyển nhượng đất theo ranh thẳng, bà T1 đồng ý nhưng không biết lý do như thế nào khi bản vẽ thể hiện lại là ranh đất cong. Theo như bà N biết là do bà T1 tự đi đo đạc để ra bản vẽ. Khi thấy ranh đất cong như vậy thì ông H có xuống nói chuyện nhưng bà T1 không đồng ý và nói nếu ông H không mua thì mất cọc.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 102/2023/DS-ST ngày 18 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn H đối với bà Phạm Thị T1 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”.

Chấm dứt hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông Trần Văn H với bà Phạm Thị T1 ký ngày 14/11/2022.

Bà Phạm Thị T1 được quyền sở hữu số tiền 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng) mà ông Trần Văn H đã đặt cọc.

2. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn H đối với bà Phạm Thị T1 về việc yêu cầu bà Phạm Thị T1 phải bồi thường do vi phạm hợp đồng với số tiền 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).

3. Đình chỉ đối với yêu cầu phản tố của bà Phạm Thị T1 đối với ông Trần Văn H về việc yêu cầu trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CK 796522, số vào sổ CS02183 ngày 22/8/2017 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp cho bà Phạm Thị T1.

Ngoài ra bản án còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 02/10/2023, nguyên đơn ông Trần Văn H có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn ông Trần Văn H là ông Đỗ Thanh T vẫn giữ yêu cầu kháng cáo và yêu cầu khởi kiện. Người đại diện hợp pháp của bị đơn bà Phạm Thị T1 là ông Đặng Văn T2 vắng mặt.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 148; Điều 296, khoản 1 Điều 308; Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Văn H.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 102/2023/DS-ST ngày 18 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện D, tỉnh Bình Dương.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Trần Văn H phải chịu phải số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án 0009471 ngày 04 tháng 10 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện D, tỉnh Bình Dương (do ông Dương Trung H1 nộp thay).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.