Bản án 88/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

1. Theo đơn khởi kiện ngày 10/8/2023 và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Hoàng Thị L trình bày:

Ngày 24/5/2023, anh Lê Duy L1 đặt cọc số tiền 50.000.000 đồng để nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông T, bà L1 diện tích đất 165m2, thửa đất số 886, tờ bản đồ số 06 t i thôn K, ã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông với giá 2.950.000.000đồng (hai tỷ chín trăm năm mươi triệu đồng). Hai bên thỏa thuận sau khi hoàn tất thủ t c chuyển nhượng, anh L1 sẽ thế chấp đất vay ngân hàng để thanh toán cho ông T, bà L1 2.900.000.000 đồng còn l i. Khi anh L1 giao đủ tiền, ông T và bà L1 sẽ bàn giao đất.

Ngày 07/6/2023, các bên hoàn thành thủ t c công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất. Tuy nhiên, sau khi thế chấp và nhận tiền vay từ Ngân hàng, anh L1 chỉ thanh toán cho vợ chồng ông T, bà L1 2.372.000.000 đồng (hai tỷ ba trăm bảy mươi hai triệu đồng), số tiền còn l i 578.000.000 đồng (năm trăm bảy mươi tám triệu đồng) anh L1 vẫn chưa trả.

Do đó, ông T, bà L1 kh i kiện yêu cầu anh L1 phải thanh toán số tiền còn l i là 578.000.000 đồng và lãi suất chậm trả từ thời điểm anh L1 vay ngân hàng ngày 13/6/2023 t m tính đến ngày kh i kiện 13/8/2023 với lãi suất 0,83%/tháng là 9.594.800 đồng và tiếp t c tính lãi cho đến khi trả ong tiền.

Đối với việc anh Lê Duy L1 đang thế chấp giấy chứng nhận quyền sử d ng đất đối với thửa đất số 886, bà L1 không có ý kiến gì.

2. Nguyên đơn ông Nguyễn Quốc T: Có văn bản uỷ quyền cho bà Hoàng Thị L tham gia tố t ng.

3. Bị đơn anh Lê Duy L1 và người đại diện theo uỷ quyền của anh L1 là bà Lê Trần Hoàng O trình bày:

Anh L2 thừa nhận việc ký kết hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử d ng đất như bà L2 trình bày. Tuy nhiên anh cho rằng đã trả hết cho nguyên đơn số tiền 2.950.000.000 đồng, trong đó 2.372.000.000 đồng trả trực tiếp cho ông T, bà L2 và 578.000.000 đồng là thay bà L2 trả những chủ nợ khác mà bà L2 vay tiền, c thể: Trả cho bà O 520.000.000 đồng, trả cho bà T2 44.000.000 đồng và trả cho anh T3 13.300.000 đồng.

Trong đó, số tiền 520.000.000đ là tiền bà L2 vay bà T2, bà T2 vay bà O; bà L2, bà T2, bà O thống nhất bà L2 sẽ trực tiếp trả cho bà O; 44.000.000 đồng là tiền bà L2 mua nợ mỹ ph m của bà T2 và 13.300.000 đồng là tiền bà L2 vay nóng của ông T3.

Việc cấn trừ nợ giữa các bên chỉ nói miệng với nhau, không lập thành văn bản nhưng có người làm chứng là ông T3, bà T4.

Do đã trả hết tiền, anh L2 không đồng ý với yêu cầu kh i kiện của bà L2, ông T.

Ngày 06/10/2023, anh L2 có đơn phản tố, yêu cầu ông T, bà L2 phải bàn giao thửa đất số 886, tờ bản đồ số 6, diện tích 165m2 t i thôn K, ã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông.

Đối với việc anh đang thế chấp giấy chứng nhận quyền sử d ng đất thửa số 886 để vay tiền t i Ngân hàng V – phòng G thì khoản vay của anh chưa đến h n, anh cũng đã thực hiện hợp đồng tín d ng đúng cam kết nên anh đề nghị Ngân hàng tiếp t c để anh vay và thế chấp đối với giấy chứng nhận quyền sử d ng đất này.

4. Quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Phương T2 trình bày:

Năm 2021, bà L2 có vay của bà T2 tổng số tiền 220.000.000 đồng. Nguồn gốc số tiền này là của bà O. Ngoài ra, bà L2 có nợ riêng bà T2 44.000.000 đồng tiền mua mỹ ph m.

Ngày anh L2 vay tiền ngân hàng để thanh toán tiền mua đất cho bà L2, bà O có thông báo cho bà T2 biết. T i ngân hàng, các bên thống nhất miệng cấn trừ số tiền mà bà L2 đang nợ bà O và bà T2 vào tiền chuyển nhượng đất của anh L2 (anh Linh là em trai của bà O và là anh em họ với bà T2); anh L2 sẽ chuyển trực tiếp số tiền nợ của bà L2 cho bà O và bà T2. Tuy nhiên tới thời điểm này bà T2 vẫn chưa nhận được tiền.

Nay bà T2 không đồng ý với việc chuyển nợ nữa và đã tách số tiền 264.000.000 đồng để kh i kiện bà L2 bằng một v án riêng vào ngày 19/4/2024.

5. Người có quyền và nghĩa vụ liên quan bà Lê Trần Hoàng O trình bày:

Bà O thống nhất số tiền 220.000.000đ bà T2 cho bà L2 vay là tiền của bà O. Do bà L2 không trả nợ, bà O và bà T2 đến nhà bà L2 nói chuyện, bà L2 đã đồng ý trả lãi và gốc, trả thẳng cho bà O mà không qua bà T2 khi bán được nhà.

Ngày 13/6/2023, khi bà L2 chuyển nhượng đất cho anh L2 là em trai của bà O, bà L2 cũng đồng thời đồng ý cấn trừ số nợ 520.000.000đ (gồm 220.000.000đ tiền gốc và 300.000.000đ tiền lãi) mượn của bà O vào tiền bán đất. Do đó, anh L2 đã trực tiếp chuyển khoản số tiền này cho bà O. Bà O yêu cầu bà L2 tiếp t c thực hiện việc chuyển nợ này.

6. Đại diện theo uỷ quyền của ngân hàng TMCP C là ông Vũ Văn T5 trình bày:

Ngày 09/6/2023, anh Lê Duy L1 có thế chấp 04 bìa đỏ để vay 2.900.000.000 đồng (Hai tỉ chín trăm triệu đồng). Trong 04 bìa có 01 bìa là thửa đất số 886, bản đồ số 06 t i thôn K, ã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông. Hiện khoản vay này của anh L1 chưa đến h n. Anh L2 vẫn đang thực hiện đúng cam kết theo hợp đồng tín d ng. Việc anh Lê Duy L1 vay ngân hàng là hợp pháp, trước yêu cầu kh i kiện của bà L1 và ông T thì quan điểm của Ngân hàng là trong trường hợp việc giải quyết v án liên quan ảnh hư ng đến hợp đồng thế chấp của ông L1 với ngân hàng (đối với quyền sử d ng đất thửa 886, tờ bản đồ số 06) thì Ngân hàng sẽ yêu cầu t ử độc lập liên quan đến khoản vay và tài sản bảo đảm cho khoản vay đang phát sinh t i ngân hàng. Nếu việc giải quyết v án không ảnh hư ng thì đề nghị Toà án giải quyết v án theo quy định của pháp luật.

7. Người làm chứng bà Nguyễn Thị Lệ H1 trình bày: Ngày 6/6/2023, bà H1 (chồng là Mai Hữu T6) có cho ông Lê Duy L1 vay số tiền 1.900.000.000đ để mua đất. Ông L1 đã trả đủ số tiền vay trên nên bà không có ý kiến gì.

Tại bản án số 24/2024/DS-ST ngày 09/7/2024 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil đã quyết định:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm g khoản 1 Điều 40 , Điều 91, khoản 2 Điều 92; Điều 144; Điều 147; Điều 184; khoản 3 Điều 200 của Bộ luật Tố tụng Dân sự; Áp dụng khoản 1; điểm a khoản 3 Điều 167; Điều 188 của Luật đất đai; Điều 501; Điều 502; Điều 503; khoản 2 Điều 365; khoản 3 Điều 440 của BLDS, Điều 357; khoản 2 Điều 468 của BLDS; khoản 2 Điều 26 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội. Tuyên xử:

1.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Quốc T và bà Hoàng Thị L về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 07/6/2023 giữa ông Nguyễn Quốc T, bà Hoàng Thị L với anh Lê Duy L1 có hiệu lực pháp luật. Buộc anh Lê Duy L1 phải trả cho ông Nguyễn Quốc T, bà Hoàng Thị L 578.000.000 đồng (Năm trăm bảy mươi tám triệu đồng) và lãi chậm trả tính đến ngày 09/7/2024 là 58.848.000 đồng (Năm mươi tám triệu tám trăm bốn mươi tám nghìn đồng), tổng cộng là 636.848.000 đồng (Sáu trăm ba mươi sáu triệu tám trăm bốn mươi tám nghìn đồng).

1.2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn anh Lê Duy L1. Buộc ông Nguyễn Quốc T và bà Hoàng Thị L giao cho anh Lê Duy L1 thửa đất số 886, tờ bản đồ số 06, diện tích 165m2 toạ lạc tại thôn K, ã Đ, huyện Đ, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BG947610 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp cho ông Nguyễn Quốc T và bà Hoàng Thị L ngày 01/8/2011, đã được làm thủ tục sang tên đổi chủ cho anh Lê Duy L1 (có đặc điểm như biên bản xem xét thẩm định ngày 05/01/2024).

Ngoài ra, bản án còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 22/7/2024, bị đơn anh Lê Duy L1 và đ i diện theo ủy quyền của anh L1, đồng thời là người có quyền lợi, nghĩa v liên quan bà Lê Trần Hoàng O kháng cáo đề nghị cấp phúc th m sửa bản án sơ th m theo hướng không chấp nhận yêu cầu kh i kiện của nguyên đơn; chấp nhận yêu cầu cấn trừ nợ của bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa v liên quan.

T i phiên tòa phúc th m, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kh i kiện, người kháng cáo vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, các bên không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ gì mời.

Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Đăk Nông phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án:

Về tố t ng: Đơn kháng cáo của anh L1, bà O trong thời h n luật định, đã nộp t m ứng án phí. Quá trình giải quyết v án, Th m phán, Thư ký, Hội đồng t ử thực hiện đúng thủ t c theo Bộ luật Tố t ng dân sự.

Về nội dung: Sau khi phân tích các tình tiết của v án, đề nghị Hội đồng t ử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố t ng dân sự, không chấp nhận kháng cáo của anh Linh và bà O, giữ nguyên bản án dân sự sơ th m số 24/2024/DS-ST ngày 09/7/2024 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

X t yêu cầu kháng cáo, căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ v án, kết quả tranh t ng t i phiên tòa, Hội đồng t ử nhận định như sau:

Ngày 07/6/2023, nguyên đơn bà Hoàng Thị L và ông Nguyễn Quốc T ký hợp đồng chuyển nhượng cho anh Lê Duy L1 01 thửa đất với giá 2.950.000.000 đồng. Hợp đồng đã được công chứng và đất đã được sang tên cho anh L1.

Bà L1 và ông T cho rằng anh L1 mới chỉ trả 2.372.000.000 đồng nên kh i kiện yêu cầu trả số tiền còn l i là 578.000.000 đồng kèm lãi suất. Anh L2 cho rằng đã trả hết cho bà L2, ông T số tiền 2.950.000.000 đồng, trong đó có 2.372.000.000 đồng trả trực tiếp cho ông T, bà L2 và 578.000.000 đồng được các bên thoả thuận cấn nợ (anh L2 thay bà L2 trả những chủ nợ khác mà bà L2 vay tiền).

Như vậy, các bên tranh chấp về số tiền 578.000.000 đồng là tiền cấn nợ.

Hội đồng xét xử xét thấy:

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố t ng dân sự: Không chấp nhận kháng cáo của anh Lê Duy L1 và bà Lê Trần Hoàng O, giữ nguyên bản án dân sự số 24/2024/DS-ST ngày 09/7/2024 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông.

Căn cứ Điều 91, Điều 92, Điều 144, Điều 147, Điều 148 của Bộ luật Tố t ng Dân sự; áp d ng Điều 357; khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự; khoản 2 Điều 26, khoản 1 Điều 29 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường v Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Quốc T và bà Hoàng Thị L.

Buộc anh Lê Duy L1 phải trả cho ông Nguyễn Quốc T, bà Hoàng Thị L số tiền 578.000.000 đồng (năm trăm bảy mươi tám triệu đồng) và lãi chậm trả tính đến ngày 09/7/2024 là 58.848.000 đồng (năm mươi tám triệu tám trăm bốn mươi tám nghìn đồng), tổng cộng là 636.848.000 đồng (sáu trăm ba mươi sáu triệu tám trăm bốn mươi tám nghìn đồng).

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn anh Lê Duy L1.

Buộc ông Nguyễn Quốc T và bà Hoàng Thị L có nghĩa v giao cho anh Lê Duy L1 thửa đất số 886, tờ bản đồ số 06, diện tích 165m2 (kết quả đo đ c thực tế là 150,8m2) to l c t i thôn K, ã Đ, huyện Đ, theo giấy chứng nhận quyền sử d ng đất số BG947610 do Ủy ban nhân dân huyện Đ cấp cho ông Nguyễn Quốc T và bà Hoàng Thị L ngày 01/8/2011, đã được làm thủ t c đăng ký biến động sang tên anh Lê Duy L1, có tứ cận: phía đông giáp đất bà L1 và ông D1 c nh dài 5,1m; phía tây giáp đường c nh dài 5m; phía nam giáp đất bà D (đang cho ông T1 thuê) dài 30,3m; phía bắc giáp đất nhà ông Nguyễn Quốc T7 dài 30,3m (kết quả đo máy) cùng tài sản trên đất là 01 nhà ây cấp 4, 01 mái vòm lợp tôn khung sắt, nền láng i măng, 01 cửa k o bằng th p hộp diện tích 4,8 2m (có đặc điểm giống như biên bản xem xét thẩm định ngày 05/01/2024).

3. Về chi phí tố tụng: Buộc nguyên đơn, bị đơn mỗi bên phải chịu ½ chi phí em t th m định t i chỗ là 750.000 đồng (bảy trăm năm mươi nghìn đồng). Do nguyên đơn ông Nguyễn Quốc T, bà Hoàng Thị L đã nộp 3.000.000 đồng (ba triệu đồng) tiền t m ứng chi phí tố t ng nên anh Lê Duy L1 phải trả cho ông T, bà L1 750.000 đồng (Bảy trăm năm mươi nghìn đồng); Toà án nhân dân huyện Đắk Song hoàn trả cho ông T, bà L1 1.500.000 đồng (một triệu năm trăm nghìn đồng).

4. Về án phí:

4.1. Án phí dân sự sơ thẩm: Buộc bị đơn anh Lê Duy L1 phải chịu 29.474.000 (hai mươi chín triệu bốn trăm bảy mươi bốn nghìn đồng - làm tròn số) án phí dân sự sơ th m, được khấu trừ số tiền 300.000 đồng t m ứng án phí đã nộp theo biên lai số 0001602 ngày 06/10/2023 t i chi C c Thi hành án dân sự huyện Đắk Mil, anh L1 còn phải nộp 29.174.000 đồng (hai mươi chín triệu một trăm bảy mươi bốn nghìn đồng).

Buộc ông Nguyễn Quốc T, bà Hoàng Thị L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ th m, được khấu trừ vào số tiền 13.752.000 đồng (mười ba triệu bảy trăm năm mươi hai nghìn đồng) đã nộp t m ứng án phí theo biên lai số 0009422 ngày 17/8/2023 t i chi C c Thi hành án dân sự huyện Đắk Mil, trả l i cho ông T, bà L 13.452.000 đồng (mười ba triệu bốn trăm năm mươi hai nghìn đồng).

4.2. Án phí dân sự phúc thẩm: Buộc anh Lê Duy L1 và bà Lê Trần Hoàng O mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc th m, được khấu trừ vào 300.000 đồng t m ứng đã nộp theo biên lai số 0005957 ngày 25/7/2024 và biên lai số 0005956 ngày 25/7/2024 t i chi C c Thi hành án dân sự huyện Đắk Mil.

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải trả khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

5. Bản án phúc th m có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp Quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người đựơc thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, yêu cầu thi hành án, tự nguyện thu hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.