Bản án 88/2018/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 28/3/2017 của nguyên đơn ông Đinh Công T trình bày:

Vào ngày 07/02/2015 ông và ông Nguyễn Văn V có thỏa thuận chuyển nhượng nhà, đất số 1095 đường E, xã H, huyện G, Thành phố Hồ Chí Minh trên phần đất diện tích 6m x 23m thuộc thửa 608 tờ bản đồ số 73, xã H, huyện G với giá chuyển nhượng là 1.450.000.000 đồng (một tỷ bốn trăm năm mươi triệu đồng).

Ngay khi thỏa thuận, ông đã đặt cọc cho ông V số tiền 350.000.000 đồng (ba trăm năm mươi triệu đồng), ông V có viết giấy nhận cọc bằng giấy tay xác nhận đã nhận tiền đặt cọc của ông. Tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng phần nhà đất này thuộc một phần trong tổng diện tích 926,6m2 thuộc thửa 608 tờ bản đồ số 73, xã H, huyện G đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Văn V. Trên phần đất này có nhiều căn nhà trong đó có nhà số 1095 đường E, xã H, huyện G, Thành phố Hồ Chí Minh; nhà số 1095 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà riêng biệt nên các bên thỏa thuận khi nào ông V hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà đối với căn nhà số 1095 thì các bên sẽ đến phòng Công chứng ký hợp đồng mua bán nhà và ông T sẽ giao đủ số tiền còn lại.

Sau khi nhận cọc, ông V không thực hiện đúng thỏa thuận nên các bên không tiến hành ký hợp đồng công chứng được. Ông nhiều lần liên hệ ông V yêu cầu lập hợp đồng công chứng nhưng ông V lẩn tránh. Qua thu thập thông tin được biết nhà và đất nêu trên ông V đã chuyển nhượng cho người khác nên dẫn đến phát sinh tranh chấp.

Do ông V vi phạm thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc nên ông T khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà lập ngày 07/02/2015 giữa ông và ông V; yêu cầu ông V phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 350.000.000 đồng (ba trăm năm mươi triệu đồng).

Ngày 28/6/2017 ông T có yêu cầu khởi kiện bổ sung là yêu cầu ông V phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 350.000.000 đồng (ba trăm năm mươi triệu đồng) và bồi thường số tiền 350.000.000 đồng (ba trăm năm mươi triệu đồng); tổng cộng là 700.000.000 đồng (bảy trăm triệu đồng).

Tại phiên tòa, bà Nguyễn Anh L là người đại diện hợp pháp của ông T trình bày: Việc người đại diện hợp pháp của ông V trình bày cho rằng ông V và ông T chỉ thỏa thuận với nhau mua bán nhà chứ không thỏa thuận bán đất là không đúng vì ông V không mua xác nhà làm gì, hơn nữa thực tế nhà 1095 đường E chỉ là căn nhà cấp 4 cũ, giá trị thực tế chỉ hơn 100.000.000 đồng thì ông T không thể nào thỏa thuận mua với giá 1.450.000.000 đồng. Do đó bà vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện của ông T là hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà lập ngày 07/02/2015 giữa ông và ông V; yêu cầu ông V phải trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 350.000.000 đồng (ba trăm năm mươi triệu đồng) và bồi thường số tiền 350.000.000 đồng (ba trăm năm mươi triệu đồng); tổng cộng là 700.000.000 đồng (bảy trăm triệu đồng). Ngoài ra, bà đại diện ông T không có ý kiến, yêu cầu gì khác.

Tại bản tự khai ngày 20/6/2017, các lời khai tiếp theo và tại phiên tòa, ông Nguyễn Cao T1 là người đại diện hợp pháp của bị đơn ông Nguyễn Văn V trình bày:

Ngày 07/02/2015 ông Nguyễn Văn V có thỏa thuận bán căn nhà số 1095 đường Vĩnh Lộc, xã H, huyện G, Thành phố Hồ Chí Minh cho ông Đinh Công T, bà Nguyễn Anh L (vợ ông T) với giá chuyển nhượng là 1.450.000.000 đồng (một tỷ bốn trăm năm mươi triệu đồng). Theo thỏa thuận giữa ông T và ông V thì ông V chỉ bán nhà cho ông T mà không chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với nhà cho ông T.

Tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng, ông V đã được Ủy ban nhân dân huyện G cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số CH02647 ngày 11/8/2011 đối với phần đất diện tích 926,6m2 thuộc thửa 608 tờ bản đồ số 73, xã H, huyện G và nhà ở số nhà E14/1 E, ấp 5, xã H, huyện G, Thành phố Hồ Chí Minh trong đó nhà số 1095 đường E là một phần của căn nhà số E14/1 Đường E, ấp F, xã H, huyện G. Ông T có đặt cọc cho ông V số tiền 350.000.000 đồng (ba trăm năm mươi triệu đồng), ông V viết giấy xác nhận đã nhận tiền cọc của ông T.

Sau khi nhận tiền cọc ông V nhiều lần gọi điện thoại cho ông T, bà Loan yêu cầu đến nhận nhà và ký hợp đồng công chứng nhưng ông T, bà Loan không đến. Sau đó, ông T, bà Loan tố cáo ông V đến cơ quan công an cho rằng ông V có hành vi lừa đảo và đã bán nhà cho người khác. Công an xã H có tiến hành mời các bên đến giải quyết, tại các buổi làm việc tại Công an xã H, ông V vẫn tiếp tục yêu cầu ông T nhận nhà và thanh toán số tiền còn lại nhưng ông T không đồng ý.

Ông T, bà Loan không nhận nhà và không thanh toán số tiền còn lại theo thỏa thuận là vi phạm hợp đồng nên việc ông T khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc lập ngày 07/02/2015 giữa ông T và ông V, đồng thời buộc ông V trả lại số tiền đặt cọc đã nhận là 350.000.000 đồng và bồi thường đặt cọc với số tiền là 350.000.000 đồng do vi phạm thỏa thuận đặt cọc là hoàn toàn trái pháp luật nên bị đơn không đồng ý.

Tại phiên tòa, ông T1 vẫn giữ nguyên ý kiến trình bày như trên, không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại bản tự khai ngày 26/4/2017 người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Anh L trình bày:

Bà là vợ ông Đinh Công T. Bà xác nhận số tiền ông T đặt cọc chuyển nhượng mua bán nhà với ông Nguyễn Văn V là tài sản riêng của ông T, bà không có ý kiến và yêu cầu gì trong vụ án này. Bà đề nghị Tòa án không triệu tập bà tham gia tố tụng trong vụ án này. Ngoài ra bà không có ý kiến và yêu cầu gì khác.

Tại phiên tòa, Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án như sau:

Theo giấy nhận tiền cọc mua bán nhà (1095) vào ngày 07/02/2015 của ông Nguyễn Văn V có nội dung “Tôi có căn nhà 1095 đường E, xã H, huyện G, Thành phố Hồ Chí Minh nay tôi sang lại cho anh Đinh Công T SN 1970 với số tiền 1.450.000.000 đồng với diện tích 6m x 23m, nay nhận tiền cọc là 350.000.000 đồng số còn lại khi nào ra công chứng sang tên tôi nhận đủ”, giấy này do ông Nguyễn Văn V viết và ký nhận.

Căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất do ông Nguyễn Văn T2 là đồng sở hữu đại diện các thừa kế đứng tên, đến ngày 07/12/2012 các đồng thừa kế lập văn bản tặng cho phần nhà đất này cho ông T2, đến ngày 01/02/2013 ông T2 lập văn bản tặng cho toàn bộ phần nhà đất cho ông Nguyễn Văn V và ông V được cập nhật bổ sung trên giấy chứng nhận đối với phần đất diện tích 926,6m2 thuộc thửa 608 tờ bản đồ số 73, xã H, huyện G, Thành phố Hồ Chí Minh. Như vậy vào thời điểm ông V bán căn nhà số 1095 đường E, xã H, huyện G cho ông T thì căn nhà này vẫn chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho ông V theo quy định của Luật nhà ở nên thỏa thuận đặt cọc nua bán nhà giữa hai bên bị vô hiệu về nội dung theo quy định tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 cụ thể như sau: “b) Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung”. Do thỏa thuận đặt cọc mua bán nhà bị vô hiệu nên các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005.

Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự, Điều 137, Điều 358 Bộ luật Dân sự 2005, Nghị Quyết số 326/2016/NQ-UBTVQH14 ngày 30/12/2016: chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Đinh Công T về việc yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà lập ngày 07/02/2015 giữa ông T và ông V, buộc ông V có trách nhiệm trả cho ông T số tiền đã nhận là 350.000.000 đồng, không chấp nhận yêu cầu bồi thường tiền đặt cọc 350.000.000 đồng. Án phí theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, Điều 36, điểm a và điểm c khoản 1 Điều 147 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Điều 137, Điều 138, khoản 1 Điều 358, Điều 388, khoản 1 Điều 410 và khoản 1 Điều 411 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 357, Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ vào điểm d mục 1 Phần I Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao;

Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Đinh Công T đối với ông Nguyễn Văn V.

1.1. Tuyên bố “Giấy nhận tiền cọc bán nhà (1095)” lập ngày 07/02/2015 giữa ông Đinh Công T và ông Nguyễn Văn V về việc mua bán nhà đất số 1095 đường E, xã H, huyện G, Thành phố Hồ Chí Minh trên phần đất diện tích 6m x 23 m thuộc một phần thửa 608 tờ bản đồ số 73, xã H, huyện G, Thành phố Hồ Chí Minh vô hiệu.

1.2. Buộc ông Nguyễn Văn V có trách nhiệm hoàn trả cho ông Đinh Công T số tiền 350.000.000 đồng (ba trăm năm mươi triệu đồng) ngay khi án có hiệu lực pháp luật.

Nếu ông V chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền theo án tuyên thì ông V phải trả thêm lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Các bên giao nhận tiền tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

1.3. Không chấp nhận yêu cầu của ông Đinh Công T về việc yêu cầu ông Nguyễn Văn V bồi thường cọc với số tiền 350.000.000 đồng (ba trăm năm mươi triệu đồng).

2.

Về án phí:

2.1. Ông Đinh Công T chịu 17.500.000 đồng (mười bảy triệu năm trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được cấn trừ vào số tiền 17.800.000 đồng (mười bảy triệu tám trăm ngàn đồng) mà ông T đã nộp theo biên lai thu số AA/2016/0033102 ngày 13/4/2017 và AA/2016/0022247 ngày 29/6/2017 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông T được nhận lại số tiền chênh lệch là 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng).

2.2. Ông Nguyễn Văn V chịu 17.500.000 đồng (mười bảy triệu năm trăm ngàn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

3.

Về quyền kháng cáo: Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; đương sự vắng mặt tại phiên tòa hoặc không có mặt khi tuyên án mà có lý do chính đáng thì thời hạn kháng cáo tính từ ngày nhận được bản án hoặc được tống đạt hợp lệ.

4.

Bản án này được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

TM HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM