Bản án 87/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

1. Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 03/3/2022, nguyên đơn ông Hoàng Kim H và bị đơn Trần Ngọc S ký kết hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với một phần thửa đất 117 có diện tích khoảng 2.100 m2 (42m x 50m) nằm trong tổng diện tích 7.670 m2 thuộc tờ bản đồ 32 tại thôn 6, xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông với giá 2.100.000.000đ, thời hạn đặt cọc khoảng 02 tháng kể từ ngày 03/3/2022. Bà Nguyễn Thị Xuân T là người làm chứng việc ký kết hợp đồng trên. Ông S đã nhận tiền đặt cọc 02 lần với tổng số tiền là 600.000.000 đồng (Lần 1: ngày 03/3/2022 nhận cọc số tiền 100.000.000 đồng; Lần 2: ngày 17/3/2022 bà T nhận cọc thay bị đơn số tiền cọc 500.000.000 đồng). Số tiền còn lại hai bên thống nhất sẽ thanh toán đủ khi bị đơn tách thửa và ký hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.

Hết thời hạn đặt cọc, ông S không thực hiện đúng thỏa thuận nên ông H khởi kiện yêu cầu hủy bỏ hợp đồng đặt cọc ngày 03/3/2022 và buộc ông S, bà T phải trả lại số tiền 600.000.000 đồng đã nhận cọc. Quá trình giải quyết vụ án, ông H rút yêu cầu khởi kiện đối với bà T và khởi kiện bổ sung buộc ông S phải trả tiền lãi theo quy định pháp luật từ ngày vi phạm nghĩa vụ ngày 04/5/2022 đến ngày xét xử sơ thẩm là 600.000.000 đồng x 10%/năm x 34 tháng 21 ngày = 173.500.000 đồng, tổng cộng số tiền ông S phải trả cho ông H là 773.500.000 đồng.

Đối với yêu cầu phản tố của ông S: Buộc ông H phải bồi thường tổng cộng 300.000.000 đồng (do tháo dỡ 01 căn nhà gỗ sao diện tích 80m2 trị giá 200.000.000 đồng, san lấp hủy hoại 20-30 cây cao su trồng năm thứ 8 trị giá khoảng 100.000.000 đồng),thì nguyên đơn không đồng ý vì khi giao đất thì trên đất chỉ có 01 căn nhà xây cấp bốn đã cũ, không có các tài sản trên.

2. Bị đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Bị đơn không đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc và phải trả lãi của số tiền nhận cọc 600.000.000 đồng vì bị đơn không giao đất cho nguyên đơn, phần đất chuyển nhượng cho nguyên đơn chưa tiến hành tách thửa được vì đất bị quy hoạch nên nguyên đơn muốn lấy lại tiền cọc thì phải bớt đi một phần thì bị đơn mới đồng ý trả lại phần tiền cọc. Bị đơn không có ý kiến gì đối với việc nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện đối với bà T. Bị đơn có đơn phản tố yêu cầu nguyên đơn bồi thường do đã tháo dỡ 01 căn nhà gỗ sao diện tích 80 m2 trị giá 200.000.000 đồng, san lấp hủy hoại 20-30 cây cao su trồng năm thứ 8 trị giá khoảng 100.000.000 đồng, tổng cộng 300.000.000 đồng, mặc dù bị đơn không đưa ra được văn bản, tài liệu là nguyên đơn đã tháo dỡ căn nhà gỗ sao và san lấp, hủy hoại 23-30 cây cao su trồng năm thứ 8, tuy nhiên có trưởng thôn 6, xã Đ xác nhận về căn nhà gỗ này.

Bị đơn gi nguyên yêu cầu phản tố và không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

3. Quá trình giải quyết vụ án những người làm chứng trình bày ý kiến:

3.1. Bà Nguyễn Thị Xuân T: chỉ làm chứng việc hai bên có ký kết hợp đồng đặt cọc ngày 03/3/2022. Bà đã nhận thay số tiền đặt cọc lần 02 và đã giao lại cho bị đơn số tiền này. Bị đơn đã nhận của nguyên đơn 600.000.000 đồng thì phải có trách nhiệm trả lại. Bà không biết về việc hai bên giao đất, tháo dỡ nhà và san ủi mặt bằng. Bà không có ý kiến gì đối với việc nguyên đơn rút yêu cầu khởi kiện đối với bà.

3.2. Ông Hồ Viết Th: diện tích đất các bên tranh chấp là ông mua chung với ông C, ông D1, bà Th1, ông Văn và bị đơn sau đó vào khoảng tháng 01, 02/2022 ông đã bán phần của mình cho ông D1. Tại thời điểm mua chung thì trên đất có trồng cao su, 01 căn nhà xây cấp 4, 01 căn nhà gỗ tạp đã cũ. Khi ông bán phần của mình thì cao su đã cắt, nhà gỗ tạp và nhà xây vẫn còn. Việc ai dỡ căn nhà gỗ tạp và chặt cao su ông không biết.

3.3. Ông Phạm Văn C: ông không biết bị đơn bán đất cho bà T hay bán cho nguyên đơn. Khi bà T giao số tiền 700.000.000 đồng cho bị đơn thì ông có chứng kiến, đây là tiền đặt cọc mua nguyên thửa đất 117, tờ bản đồ 32 tại thôn 6, xã Đ, bà T nhận tiền cọc và giao lại số tiền này cho bị đơn.

3.4. Ông Nguyễn Văn D1: năm 2021 khi ông S mua thửa đất 117, tờ bản đồ 32 tại thôn 6, xã Đ thì trên đất có 01 căn nhà gỗ diện tích khoảng 70m2, 01 căn nhà xây cấp 4 diện tích khoảng 30m2, 01 chuồng gà, có trồng cây ăn trái là mận, cây cảnh, cây cao su,...

3.5. Ông Lưu Văn B: ông là trưởng thôn của thôn 6, xã Đ từ năm 2016 đến nay. Tháng 6/2024 ông có ký vào giấy xác nhận cho bị đơn, tại thời điểm ký trên diện tích đất thuộc thửa 117 không còn nhà gỗ nào, chỉ còn căn nhà xây cấp 4 đã xuống cấp và một số cây cau cảnh. Trước đây trên đất của bị đơn có căn nhà gỗ tạp, mái lợp tôn đã cũ và 01 căn nhà xây cấp 4 nhỏ đã xuống cấp vì xây đã lâu. Việc các bên dỡ nhà gỗ, san ủi mặt bằng ông không biết.

Tại bản án số: 06/2025/DS-ST ngày 25-3-2025 của Tòa án nhân dân huyện Đắk R’Lấp, tỉnh Đắk Nông đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hoàng Kim H đối với ông Trần Ngọc S. Hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 03/3/2022 giữa bên bán ông Trần Ngọc S và bên mua ông Hoàng Kim H. Buộc ông Trần Ngọc S phải trả cho ông Hoàng Kim H số tiền 600.000.000đ (Sáu trăm triệu đồng) đã nhận đặt cọc và bồi thường thiệt hại số tiền 173.500.000đ (Một trăm bảy mươi ba triệu năm trăm nghìn đồng). Tổng cộng là 773.500.000đ (Bảy trăm bảy mươi ba triệu năm trăm nghìn đồng).

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện đối với bà Nguyễn Thị Xuân T do ông Hoàng Kim H tự nguyện rút yêu cầu.

3. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Trần Ngọc S đối với ông Hoàng Kim H về việc yêu cầu bồi thường thiệt hai số tiền 300.000.000đ.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về lãi suất chậm thi hành án, chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 08-4-2025, bị đơn ông Trần Ngọc S kháng cáo toàn bộ bản án. Ngày 24-4-2025, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông ban hành Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 10/QĐ-VKS-DS kháng nghị toàn bộ bản án, đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Đắk Nông xét xử phúc thẩm theo hướng hủy toàn bộ bản án, chuyển hồ sơ về Tòa án nhân dân huyện Đắk R’Lấp giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn ông H gi nguyên yêu cầu khởi kiện;

Bị đơn ông S khẳng định chỉ có ký kết hợp đồng đặt cọc với bà T, không có ký kết hợp đồng đặt cọc với ông H, ông thừa nhận có nhận 600.000.000 đồng đặt cọc từ bà T. Ông S gi nguyên yêu cầu phản tố và yêu cầu kháng cáo.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn và Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn thống nhất với ý kiến và yêu cầu của bị đơn.

Các đương sự không cung cấp, tài liệu chứng cứ gì thêm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông phát biểu:

- Về tố tụng: Thẩm phán Chủ tọa phiên tòa, các Thẩm phán tham gia, Thư ký Tòa án đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu tuyên hủy hợp đồng đặt cọc, buộc bị đơn phải trả số tiền 600.000.000 đồng đã nhận cọc và tiền lãi kể từ ngày vi phạm nghĩa vụ đến ngày xét xử sơ thẩm, Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp là“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” là có căn cứ. Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn có đơn phản tố yêu cầu buộc nguyên đơn phải bồi thường thiệt hại về tài sản với tổng số tiền là 300.000.000 đồng, do nguyên đơn phá 01 căn nhà gỗ sao và san lấp mặt bằng hủy hoại 20-30 cây cao su. Do đó, cần xác định quan hệ tranh chấp đầy đủ là:“Tranh chấp hợp đồng đặt cọc và yêu cầu bồi thường thiệt hại về tài sản”.

Tòa án sơ thẩm chưa thu thập tài liệu làm rõ có việc bị đơn đến cơ quan chức năng để thực hiện việc tách thửa hay không? chưa xác minh làm rõ về quá trình giao nhận đất gi a nguyên đơn và bị đơn sau khi ký hợp đồng đặt cọc mà tuyên xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận phản tố của bị đơn là chưa có cơ sở v ng chắc. Hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận thời hạn trả lại tiền đặt cọc và tính lãi suất trong trường hợp bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ, nhưng Tòa án cấp sơ thẩm vẫn tuyên xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có căn cứ. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật tố tụng dân sự, chấp nhận kháng cáo của bị đơn, chấp nhận kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đăk Nông, Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2025/DS-ST ngày 25/3/2025 của Tòa án nhân dân huyện Đắk R’Lấp để giải quyết lại theo thủ tục chung. Về án phí phúc thẩm: Do bản án bị hủy nên bị đơn không phải chịu án phí theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được thẩm tra tại phiên toà phúc thẩm, trên cơ sở xem xét đầy đủ toàn diện các chứng cứ, ý kiến các đương sự, quan điểm giải quyết vụ án của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông, Hội đồng xét xử xét thấy:

Từ nh ng căn cứ trên, thấy rằng việc Tòa án cấp sơ tuyên hủy hợp đồng đặt cọc, buộc bị đơn phải trả lại số tiền đặt cọc theo yêu cầu của nguyên đơn là có căn cứ.

4. Về chi phí tố tụng: Cần buộc bị đơn phải chịu theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ khoản 2 Điều 308, khoản 1 Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự; áp dụng các Điều 328, Điều 423; Điều 427 của Bộ luật Dân sự năm 2015: Chấp nhận một phần kháng cáo của Bị đơn, chấp nhận một phần kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đăk Nông. Sửa một phần Bản án sơ thẩm số: 06/2025/DS-ST ngày 25-3-2025 của Tòa án nhân dân huyện Đắk R’Lấp, tỉnh Đăk Nông

1.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Hoàng Kim H đối với ông Trần Ngọc S. Hủy hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 03/3/2022 gi a ông Trần Ngọc S và ông Hoàng Kim H. Buộc ông Trần Ngọc S phải trả cho ông Hoàng Kim H số tiền 600.000.000đ (Sáu trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đến khi thi hành án xong các khoản tiền, hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 468, Điều 357 của Bộ luật Dân sự, tương ứng với thời gian chậm thực hiện nghĩa vụ.

1.2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hoàng Kim H đối với bà Nguyễn Thị Xuân T do nguyên đơn tự nguyện rút yêu cầu.

1.3. Không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn ông Hoàng Kim H về việc yêu cầu tính lãi đối với số tiền đặt cọc là 173.500.000đ (Một trăm bảy mươi ba triệu năm trăm nghìn đồng).

1.4. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Trần Ngọc S đối với ông Hoàng Kim H về việc yêu cầu bồi thường thiệt hại với số tiền 300.000.000đ (Ba trăm triệu đồng).

2. Về chi phí tố tụng: Ông Trần Ngọc S phải chịu 1.200.000 đồng chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, được trừ vào số tiền 3.000.000 đồng tiền tạm ứng chi phí tố tụng đã nộp theo biên lai thu tiền số 347 ngày 19/8/2024 của tòa án. Trả lại cho ông Trần Ngọc S 1.800.000đ (Một triệu tám trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng chi phí tố tụng tại tòa án.

3. Về án phí dân sự: Căn cứ Điều 147 và khoản 2 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 26, Điều 29 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án:

3.1. Về án phí sơ thẩm:

Buộc nguyên đơn ông Hoàng Kim H phải chịu 8.675.000 đồng (Tám triệu sáu trăm bảy mươi lăm nghìn đồng), được khấu trừ vào tổng số tiền 17.375.000đ tạm ứng án phí sơ thẩm, theo biên lai số 0002140 ngày 10/01/2024 (do bà Bùi Thị D nộp thay), và biên lai thu tiền tạm ứng án phí bổ sung số 0002930 ngày 11/9/2024 tại chi cục thi hành án huyện Đ, tỉnh Đăk Nông. Hoàn trả ông Hoàng Kim H số tiền còn lại là 8.700.000đ (Tám triệu bảy trăm nghìn đồng).

Buộc bị đơn Trần Ngọc S phải chịu 43.000.000đ (bốn mươi ba triệu đồng), trong đó 28.000.000 đồng là tiền án phí dân sự sơ thẩm do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận, và 15.000.000 đồng là tiền án phí dân sự sơ thẩm do yêu cầu phản tố không được chấp nhận. Được khấu trừ vào số tiền 7.500.000đ theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0002796 ngày 14/6/2024 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đăk Nông. Ông Trần Ngọc S còn phải nộp số tiền còn lại là 35.500.000đ (Ba mươi lăm triệu năm trăm nghìn đồng)

3.2. Về án phí phúc thẩm:

Trả lại cho bị đơn Trần Ngọc S 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai tạm ứng án phí số 0003423 ngày 17/4/2025 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đăk Nông.

4. Đối với nh ng quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.