Bản án 864/2018/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

cọc!mua!bán!nhà”!

!!!!

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!

!

TOÀ!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH!

Với!thành!phần!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!gồm!có:!

Thẩm!phán!-!Chủ!tọa!phiên!tòa:!Bà!Phan!Thị!Tú!Oanh!

!

Các!Thẩm!phán:!1.Bà!Nguyễn!Thị!Ngọc!Hoa!

!

!

!!!!!!2.!Bà!Nguyễn!Thị!Thu!Hằng!

Thư!ký!Tòa!án!ghi!biên!bản!phiên!tòa:!Ông!Nguyễn!Hữu!Thọ,!cán!bộ!Tòa! án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!

Đại! diện! Viện! kiểm! sát! nhân! dân! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh:! Ông! Phạm! Hoàng!Lâm,!Kiểm!sát!viên.!

Ngày!14/9/2018,!ngày!21/9!/2018!và!ngày!26/9/2018!tại!phòng!xử!án!Tòa! án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!vụ!án!dân!sự! thụ!lý!số!231/DSPT!ngày!29/5/2018!về!việc!“Tranh!chấp!hợp!đồng!đặt!cọc!mua! bán!nhà”.!

Do!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!151/2018/DS-ST!ngày!23/4/2018!của!Tòa!án! nhân!dân!Quận!Gò!Vấp,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!bị!kháng!cáo.!

Theo! Quyết! định! đưa! vụ! án! ra! xét! xử! phúc! thẩm! số! 2657/2018/QĐ-PT! ngày!14/6/2018!giữa!các!đương!sự:!

Nguyên!đơn:!!

1/!Ông!Giang!Châu!V,!sinh!năm!1976!(có!mặt)!

2/!Bà!Đặng!Thị!Thuận!Th,!sinh!năm!1983!(có!mặt)!

Cùng!địa!chỉ:!số!nhà!A!đường!L,!Phường!B,!quận!G,!Thành!phố!H.!

Bị!Đơn:!

!

1/!Ông!Lâm!Hữu!T,!sinh!năm!1964!(có!mặt)!

2/!Ông!Lâm!Hữu!D,!sinh!năm!1970!(có!mặt)!

3/!Ông!Lâm!Hữu!Tha,!sinh!năm!1972!(có!mặt)!

Cùng!địa!chỉ:!số!nhà!A!đường!L,!Phường!B,!quận!G,!Thành!phố!H.!!

Người!đại!diện!hợp!pháp!của!ông!T,!ông!D!và!ông!Tha!là!ông!Lê!Minh!T1,! sinh!năm!1982!(vắng!mặt)!! Địa!chỉ:!số!D,!Phường!N,!quận!BT,!Thành!phố!H,!là!người!đại!diện!theo!ủy! quyền!(Văn!bản!ủy!quyền!ngày!16/6/2017).! 4/!Bà!Đoàn!Thị!Diễm!C,!sinh!năm!1966!(có!mặt)! 5/!Bà!Nguyễn!Thu!H2,!sinh!năm!1975!(vắng!mặt)! Cùng!địa!chỉ:!số!x!đường!L,!Phường!b,!quận!G,!Thành!phố!H.!

NỘI!DUNG!VỤ!ÁN:!

!Nguyên!đơn!ông!Giang!Châu!V!và!bà!Đặng!Thị!Thuận!Th!trình!bày:!! Vào!ngày!13/4/2017,!vợ!chồng!ông,!bà!đã!lần!lượt!ký!03!hợp!đồng!đặt!cọc! (Hợp!đồng!thứ!nhất!ký!với!ông!Lâm!Hữu!T!và!vợ!là!bà!Đoàn!Thị!Diễm!C;!Hợp! đồng!thứ!hai!ký!với!ông!Lâm!Hữu!D!và!vợ!là!bà!Nguyễn!Thụy!Hoàng!Dung!và! hợp!đồng!thứ!ba!ký!với!ông!Lâm!Hữu!Tha)!về!việc!đặt!cọc!để!mua!03!căn!nhà! (thuộc!03!phần!của!căn!nhà!số!A!đường!L,!Phường!B,!quận!G,!Thành!phố!H).! Theo!văn!bản!thỏa!thuận!phân!chia!di!sản!và!Hợp!đồng!tặng!cho!một!phần!nhà!ở! và!quyền!sử!dụng!đất!lập!cùng!ngày!17/3/2017!tại!Văn!phòng!công!chứng!Bến! Nghé,!thì!căn!nhà!A!đường!L,!Phường!B,!quận!G,!Thành!phố!H!thuộc!quyền!sở! hữu!chung!của!bốn!người!gồm!bà!Đ,!ông!T,!ông!D!và!ông!Tha.!Tại!thời!điểm!vợ! chồng!ông,!bà!đặt!cọc,!thì!căn!nhà!này!đã!được!xây!dựng!thành!04!(bốn)!căn.! Ông!D,!ông!T,!ông!Tha!và!bà!Đ!đang!làm!thủ!tục!để!tách!thửa!thành!04!(bốn)! giấy!chứng!nhận.!Theo!thỏa!thuận!thì!giá!mỗi!căn!là!2.400.000.000!(hai!tỷ!bốn! trăm!triệu)!đồng,!vợ!chồng!ông!bà!đặt!cọc!trước!mỗi!căn!là!100.000.000!(một! trăm!triệu)!đồng.!Nếu!bên!bán!đổi!ý!không!bán!thì!sẽ!bị!phạt!cọc!gấp!3!(ba)!lần! cộng!với!số!tiền!nhận!cọc.!Nếu!bên!mua!đổi!ý!không!mua!nữa!thì!sẽ!bị!mất!số! tiền!đã!đặt!cọc.!! Thực!hiện!theo!thỏa!thuận,!vợ!chồng!ông!V,!bà!Th!đã!giao!cho!bên!bán!là! vợ!chồng!ông!T,!bà!C!100.000.000!(một!trăm!triệu)!đồng,!giao!cho!vợ!chồng! ông! D,! bà! Dung! 100.000.000! (một! trăm! triệu)! đồng! và! giao! cho! ông! Tha! 100.000.000!(một!trăm!triệu)!đồng.!Bên!bán!hứa!sẽ!nhanh!chóng!lo!thủ!tục!tách! thửa,!ra!sổ!hồng!mới!và!sẽ!hoàn!thành!việc!sang!tên!mua!bán!tại!phòng!công! chứng.!! Tuy!nhiên,!sau!đó!bên!bán!đã!kiếm!lý!do!để!không!tiếp!tục!thực!hiện!việc! mua!bán.!Do!đo,!vợ!chồng!ông!V!khởi!kiện!yêu!cầu!Tòa!án!nhân!quận!G!buộc! bên! bán!phải!tiếp!tục!thực!hiện! hợp!đồng! đặt! cọc! mua! bán!nhà.!Nếu!bên!bán! không!bán!phần!nhà!nữa!thì!phải!bồi!thường!theo!hợp!đồng.!Cụ!thể:!Ông!T,!bà!C! phải!bồi!thường!400.000.000!(bốn!trăm!triệu)!đồng.!Ông!D,!bà!Dung!phải!bồi! thường! 400.000.000! (bốn! trăm! triệu)! đồng! và! ông! Tha! phải! bồi! thường! 400.000.000!(bốn!trăm!triệu)!đồng.!

Trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án,!nguyên!đơn!có!đơn!yêu!cầu!Tòa!án!áp! dụng!biện!pháp!khẩn!cấp!tạm!thời!cấm!chuyển!dịch!quyền!về!tài!sản!đối!với!tài! sản!đang!tranh!chấp!là!phần!sở!hữu!của!ông!Lâm!Hữu!T,!ông!Lâm!Hữu!D!và! ông! Lâm! Hữu! Tha! trong! căn! nhà! số! A! đường! đường! L,! Phường! B,! quận! G,! Thành!phố!H.!

Ngày! 07/6/2017,! Tòa! án! nhân! dân! quận! G! đã! ban! hành! Quyết! định! áp! dụng!biện!pháp!khẩn!cấp!tạm!thời!số!782/2017/QĐ-BPKCTT,!cấm!chuyển!dịch! (mua!bán,!tặng!cho,!cho!thuê,!thế!chấp,!cầm!cố)!quyền!về!tài!sản!đối!với!tài!sản! đang!tranh!chấp!là!phần!sở!hữu!của!ông!Lâm!Hữu!T,!ông!Lâm!Hữu!D!và!ông! Lâm!Hữu!Tha!trong!căn!nhà!số!A!đường!đường!L,!Phường!B,!quận!G,!Thành! phố!H.!

-!Các!bị!đơn!ông!Lâm!Hữu!T,!ông!Lâm!Hữu!D,!ông!Lâm!Hữu!Tha!có!đại! diện!các!bị!đơn!ông!Lê!Minh!T1!trình!bày:!

Xác!nhận!có!việc!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!13/4/2017!và!nhận!tiền!đặt! cọc!của!vợ!chồng!ông!V,!bà!Th!như!lời!trình!bày!của!ông!V,!bà!Th.!Tuy!nhiên,! tại!thời!điểm!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!thì!căn!nhà!chưa!ra!giấy!tờ!riêng!cho!từng! người.! Theo! tờ! di! chúc! của! ông! Lâm! Văn! Dư! lập! ngày! 25/02/2017,! thì! bà! Nguyễn!Thu!H2!cũng!là!người!được!ông!Lâm!Văn!Dư!chia!cho!một!phần!di!sản! là!căn!nhà!trên.!Nhưng!các!bên!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!không!có!sự!đồng!ý!của!bà! H2.!Do!đó,!đại!diện!bị!đơn!yêu!cầu!tuyên!bố!hợp!đồng!đặt!cọc!mua!bán!nhà!giữa! các!bên!là!vô!hiệu.!Ông!T,!ông!D,!ông!Tha!mỗi!người!sẽ!trả!lại!tiền!đặt!cọc!cho! ông!V,!bà!Th!là!100.000.000!(một!trăm!triệu)!đồng.!

Tại!các!bản!tự!khai!ngày!19/7/2017,!các!bị!đơn!bà!Nguyễn!Thụy!Hoàng!D! và!bà!Đoàn!Thị!Diễm!C!trình!bày:!!

Vào!ngày!13/4/2017,!bà!D!và!bà!C!có!tiến!hành!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!mua! bán!nhà!đất!với!ông!V,!bà!Th!đố!với!căn!nhà!số!A!đường!L,!Phường!B,!quận!G,! Thành!phố!H.!Tuy!nhiên,!do!bên!đặt!cọc!yêu!cầu!ký!vào!hợp!đồng!đặt!cọc!nên! bà! D,!bà! C! mới! ký!xác!nhận.!Nhưng! trên!thực!tế!nhà!đất!là!tài! sản!riêng! của! chồng!bà!D,!bà!C!là!ông!D!và!ông!T.!Còn!bà!D!và!bà!C!không!có!quyền!lợi!hay! nghĩa!vụ!gì!trong!căn!nhà!nêu!trên.!Đồng!thời,!bà!D!và!bà!C!xin!vắng!mặt!trong! suốt!quá!trình!giải!quyết!vụ!án.!

-!Người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!bà!Lâm!Thị!Kim!Đ!có!ông!Lê! Minh!T1!làm!đại!diện!hợp!pháp!trình!bày:!

Vào!ngày!17/3/2017,!bà!Đ!cùng!với!ông!Tha,!ông!T!và!ông!D!làm!thủ!tục! khai! nhận! di! sản! thừa! kế! và! hợp! đồng! tặng! cho! nhà! đất! tại! Văn! phòng! công! chứng! Bến! Nghé.! Ngày! 28/4/2017! thì! được! Sở! tài! nguyên! &! Môi! trường! cấp! giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liên! trên!đất!số!CI!231017!do!bà!Đ!đứng!đại!diện.!Sau!đó,!bà!Đ!tiến!hành!đo!vẽ!bản! vẽ!tách!thửa!nhà,!đất!nêu!trên!thành!04!(bốn)!căn!để!chia!cho! mỗi!người!một! căn.!Ngày!13/6/2017!bà!Đ!nộp!hồ!sơ!xin!tách!thửa!để!mỗi!người!đứng!trên!một! giấy!chứng!nhận,!ủy!ban!nhân!dân!quận!G!đã!nhận!hồ!sơ!và!có!04!(bốn)!biên! nhận!hẹn!ngày!10/07/2017!quay!lại!để!nhận!được!thông!báo!trả!kết!quả.!Sau!đó! bà!Đ!được!cán!bộ!thụ!lý!hồ!sơ!thông!báo!căn!nhà!số!A!đường!L,!Phường!B,!quận! G,!Thành!phố!H!đang!có!văn!bản!ngăn!chặn!do!ông!V!và!bà!Th!đứng!đơn.!Việc! ông!D,!ông!Tha!và!ông!T!tiến!hành!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!mua!bán!với!ông!V,!bà! Th!thì!bà!Đ!không!biết.!Nay!bà!Đ!yêu!cầu!tuyên!các!hợp!đồng!đặt!cọc!giữa!ông! D,!ông!Tha,!ông!T!với!ông!V,!bà!Th!là!vô!hiệu!vì!việc!làm!giấy!tờ!cấp!giấy!tách! thửa!vẫn!chưa!hoàn!thành.! Người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!bà!Nguyễn!Thu!H2!đã!được!Tòa! án!triệu!tập!hợp!lệ!vẫn!không!đến!Tòa!án!và!cũng!không!có!ý!kiến!gì!gửi!cho! Tòa!án.! Bản!án!số!151!/2018/DS-ST!ngày!23/04/2018!của!Tòa!án!nhân!dân!Quận! G,!Thành!phố!H!quyết!định:! -!!Căn!cứ!!Điều!328!của!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015;! -!Căn!cứ!khoản!3!Điều!26;!điểm!a!khoản!1!Điều!35;!điểm!a!khoản!1!Điều! 39;!điểm!b!khoản!2!Điều!227;!khoản!1!Điều!228;!Điều!271,!Điều!273!của!Bộ! luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015;! -!Căn!cứ!khoản!2!Điều!26!Nghị!quyết!số!326/2016/UBTVQH14!của!Ủy! ban!thường!vụ!Quốc!hội!về!án!phí,!lệ!phí!Tòa!án;! Tuyên!xử:! 1.!Chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!ông!Giang!Châu!V!và!bà! Đặng!Thị!Thuận!Th.! -!Xác!định!hợp!đồng!đặt!cọc!giữa!ông!Lâm!Hữu!T,!bà!Đoàn!Thị!Diễm!C!với! ông! Giang! Châu! V;! Hợp! đồng! đặt! cọc! giữa! ông! Lâm! Hữu! D,! bà! Nguyễn! Thụy! Hoàng!Dung!với!ông!Giang!Châu!V!và!hợp!đồng!đặt!cọc!giữa!ông!Lâm!Hữu!Tha!với! bà!Đặng!Thị!Thuận!Th,!được!ký!cùng!ngày!13/4/2017!về!việc!đặt!cọc!để!mua!03! (ba)!căn!nhà!(thuộc!03!(ba)!phần!của!căn!nhà!số!A!đường!đường! L,! Phường! B,! quận!G,!Thành!phố!H)!là!có!hiệu!lực.! -!Chấm!dứt!hợp!đồng!đặt!cọc!giữa!ông!Lâm!Hữu!T,!bà!Đoàn!Thị!Diễm!C! với! ông! Giang! Châu! V;! Hợp! đồng! đặt! cọc! giữa!ông! Lâm! Hữu! D,! bà! Nguyễn! Thụy!Hoàng!D!với!ông!Giang!Châu!V!và!hợp!đồng!đặt!cọc!giữa!ông!Lâm!Hữu! Tha!với!bà!Đặng!Thị!Thuận!Th,!được!ký!cùng!ngày!13/4/2017!về!việc!đặt!cọc!để! mua!03!(ba)!căn!nhà!(thuộc!03!(ba)!phần!của!căn!nhà!số!A!đường!L,!Phường!B,! quận!G,!Thành!phố!H)!!

-!Buộc!ông!Lâm!Hữu!T!và!bà!Đoàn!Thị!Diễm!C!phải!có!trách!nhiệm!trả!lại! cho!ông!Giang!Châu!V!và!bà!Đặng!Thị!Thuận!Th!100.000.000!(một!trăm)!đồng! tiền! cọc! và! bồi! thường! thêm! 300.000.000! (ba! trăm! triệu)! đồng.! Tổng! cộng! là! 400.000.000!(bốn!trăm!triệu)!đồng,!sau khi!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!!!!

-!Buộc!ông!Lâm!Hữu!D!và!bà!Nguyễn!Thụy!Hoàng!Dung!phải!có!trách! nhiệm!trả!lại!cho!ông!Giang!Châu!V!và!bà!Đặng!Thị!Thuận!Th!100.000.000!(một! trăm)!đồng!tiền!cọc!và!bồi!thường!thêm!300.000.000!(ba!trăm!triệu)!đồng.!Tổng! cộng!là!400.000.000!(bốn!trăm!triệu)!đồng,!sau khi!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!!!!

-!Buộc!ông!Lâm!Hữu!Tha!phải!có!trách!nhiệm!trả!lại!cho!ông!Giang!Châu! V!và!bà!Đặng!Thị!Thuận!Th!100.000.000!(một!trăm!triệu)!đồng!tiền!cọc!và!bồi! thường!thêm!300.000.000!(ba!trăm!triệu)!đồng.!Tổng!cộng!là!400.000.000!(bốn! trăm!triệu)!đồng,!sau khi!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!!!!

-! Tiếp! tục! duy! trì! Quyết! định! áp! dụng! biện! pháp! khẩn! cấp! tạm! thời! số! 782/2017/QĐ-BPKCTT! ngày! 07/6/2017! của! Tòa! án! nhân! dân! quận! G,! Thành! phố!H!để!bảo!đảm!thi!hành!án.!

-!Giải!tỏa!Quyết!định!buộc!thực!hiện!biện!pháp!bảo!đảm!số!777/2017/QĐ-BPBĐ!ngày!06/6/2017!của!Tòa!án!nhân!dân!quận!G,!Thành!phố!H.!Ông!Giang! Châu!V!và!bà!Đặng!Thị!Thuận!Th!được!liên!hệ!với!Ngân!hàng!Công!thương! Việt! Nam! –! Chi! nhánh! 9,! Thành! phố! H,!để! nhận! lại! số! tiền! 200.000.000! (hai! trăm!triệu)!đồng.!

Ngoài! ra! án! sơ! thẩm! còn!tuyên! về! án! phí,! quyền! kháng!cáo,!quyền! và! nghĩa!vụ!thi!hành!của!đương!sự!theo!quy!định!của!pháp!luật.!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

Ngày! 03/5/2018! ông! Lâm! Hữu! T,ông! Lâm! Hữu! D! ,ông! Lâm! Hữu! Tha! kháng!cáo!toàn!bộ!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!151/2018/DS-ST!ngày!23/04/2018.!

Ngày!3/5/2018!Bà!Lâm!Thị!Kim!Đ!kháng!cáo!toàn!bộ!Bản!án!dân!sự!sơ! thẩm!số!151!/2018/DS-ST!ngày!23/04/2018.!

Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm:!!

Nguyên!đơn!không!rút!đơn!khởi!kiện,!Bị!đơn!và!Người!có!quyền!và!nghĩa! vụ!liên!quan!!không!!rút!đơn!kháng!cáo.!Các!đương!sự!không!tự!thỏa!thuận!với! nhau!về!việc!giải!quyết!vụ!án.!

-!Bị!đơn!Ông!Lâm!Hữu!T!trình!bày!yêu!cầu!kháng!cáo:!yêu!cầu!xem!xét!lỗi! của! nguyên! đơn! làm! cho! hợp! đồng! đặt! cọc! không! thực! hiện! được.! Ngày! 13/4/2017!các!bên!ký!kết!03!(ba)!hợp!đồng!đặt!cọc,!tiếp!đó!Bà!Đ!đã!đại!diện!cho! các!anh!em!làm!hồ!sơ!tách!thửa!như!đã!thỏa!thuận!trong!hợp!đồng.!Do!thấy!việc! thỏa!thuận!về!mức!đền!cọc!quá!cao!không!phù!hợp!quy!định!pháp!luật!nên!ông! có!đề!nghị!ký!lại!nhưng!nguyên!đơn!không!đồng!ý!và!tìm!cách!tránh!né!.Việc! không!tách!thửa!được!là!do!bên!nguyên!đơn!nộp!đơn!khởi!kiện!và!yêu!cầu!tòa!án! ra! quyết! định! áp!dụng! biện! pháp! khẩn! cấp! tạm! thời.! Bên!cạnh! đó! chưa!có!sự! đồng!ý!của!các!đồng!thừa!kế!!nên!ông!yêu!cầu!!hủy!hợp!đồng!đặt!cọc!do!vô!hiệu! và!chỉ!trả!lại!số!tiền!đã!nhận!là!100.000.000!(một!trăm!triệu)!đồng.!! -!Bị!đơn!ông!Lâm!Hữu!Tha!và!ông!Lâm!Hữu!D!thống!nhất!với!ý!kiến!ông!T! trình!bày!kháng!cáo.! -!Người!có!quyền!lợi!!và!nghĩa!vụ!liên!quan!Bà!Lâm!Thị!Kim!Đ!trình!bày! bà! không! đồng! ý! vì! sổ! hồng! chưa! tách! thửa! vẫn! còn! tên! cha! mẹ! bà! nên! ảnh! hưởng!đến!quyền!lợi!của!bà.!Ngoài!ra!về!di!chúc!ông!Dư!có!để!lại!cho!5!(năm)! người!gồm!4!(bốn)!người!con!và!và!Bà!H2!.! -!Nguyên!đơn!ông!Giang!Châu!V,!bà!Đặng!Thị!Thuận!Th!yêu!cầu!y!án!sơ!thẩm.! Đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!H!phát!biểu!ý!kiến:!Trong!quá! trình!giải!quyết!vụ!án!Thẩm!Phán,!Hội!đồng!xét!xử!và!các!đương!sự!đều!chấp! hành!và!tuân!thủ!các!quy!định!của!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự.!! Về!nội!dung:!Đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!áp!dụng!khoản!2!Điều! 308!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!năm!2015.!

- Chấp!nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!bị!đơn!ông!Lâm!Hữu!T,!ông!Lâm!Hữu! D!,!ông!Lâm!Hữu!Tha!và!người!có!quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!quan!bà!Lâm!Thị! Kim!Đ!.!

- Sửa! Bản! án! sơ! thẩm! số! 151/2018! /DSST! ngày! 23/04/2018! của! Tòa! án! nhân! Quận! G! cần! phải! tuyên! ba! hợp! đồng! đặt! cọc! ngày! 13/4/2018! giữa! ông! Giang!Châu!V,!bà!Đặng!Thị!Thuận!Th!với!ông!Lâm!Hữu!T,!ông!Lâm!Hữu!D!,! ông!Lâm!Hữu!Tha!là!vô!hiệu!do!không!đảm!bảo!về!điều!kiện!có!hiệu!lực!của! giao!dịch!dân!sự!được!quy!định!tại!!khoản!c!điểm!1!Điều!117!và!giao!dịch!do!bị! nhầm!lẫn!được!quy!định!tại!!Điều!126!Bộ!Luật!Dân!Sự!năm!2015.!Các!bên!hoàn! trả!lại!cho!nhau!đã!nhận!.Bên!đặt!cọc!phải!trả!lại!tiền!cọc!,do!lỗi!ngang!nhau!nên! không!ai!phải!bị!phạt!cọc!hoặc!bồi!thường!thiệt!hại!.!

- Biện!pháp!ngăn!chặn!cần!thiết!phải!duy!trì!để!đảm!bảo!việc!hoàn!trả!tiền!

cọc!.!

!

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN:!

!

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu,!chứng!cứ!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!được!thẩm!tra! tại!phiên!tòa!và!căn!cứ!vào!kết!quả!tranh!luận!tại!phiên!tòa,!Hội!đồng!xét!xử!nhận! định:! Về!hình!thức:!Đơn!kháng!cáo!của!ông!ông!Lâm!Hữu!T,!ông!Lâm!Hữu!D,! ông!Lâm!Hữu!Tha!và!người!có!quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!quan!bà!Lâm!Thị!Kim! Đào!làm!đúng!hình!thức,!trong!hạn!luật!định!và!đã!nộp!tiền!tạm!ứng!án!phí!theo! quy!định!của!pháp!luật!nên!được!công!nhận!về!mặt!hình!thức.!

Về!nội!dung!kháng!cáo:!

-!Xét!thấy,!căn!nhà!số!A!đường!L,!Phường!B,!quận!G,!Thành!phố!H!!có! nguồn!gốc!là!của!ông!Lâm!Văn!Dư!và!bà!Nguyễn!Thị!Kim!A!chết!để!lại!và!ông! lâm!Văn!Dư!đã!làm!thủ!tục!ủy!quyền!và!di!chúc!ngày!25/02/2017!cho!các!con!là! Lâm!Thị!Kim!Đ,!Lâm!Hữu!T,!Lâm!Hữu!D!,!Lâm!Hữu!Tha!và!bà!Nguyễn!Thị! Thu! H2.! Ngày! 6/3/2017,! ông! Dư! chết.! Ngày! 17/3/2017,! các! con! ông! Dư! ra! phòng!công!chứng!lập!văn!bản!thỏa!thuận!phân!chia!di!sản!và!hợp!đồng!tặng!cho! nhà!ở.!

Xét!về!giá!trị!pháp!lý!của!hai!văn!bản!thỏa!thuận!phân!chia!tài!sản!và!hợp! đồng!tặng!cho!nhà!ở!ngày!17/03/2017!về!hình!thức!chưa!!bảo!đảm!về!thủ!tục!ủy! quyền!,!nhưng!bên!đại!diện!ủy!quyền!của!ông!Lâm!Văn!Dư!là!bà!Lâm!Thị!kim!Đ! không!am!hiểu!pháp!luật!,không!thông!báo!rõ!về!tình!trạng!người!ủy!quyền!đã! chết!tại!thời!điểm!công!chứng!và!văn!phòng!công!chứng!không!biết!về!việc!ông! Dư(!người!ủy!quyền!)cho!bà!Đ!đã!chết!.Về!nội!dung!hai!văn!bản!trên!không!đề! cập!đến!phần!di!sản!của!bà!H2!được!hưởng!theo!di!chúc.Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm! hôm! nay,! Bà! Đ! trình! bày! cho! rằng! Bà! H2! có! ý! kiến! không! nhận! phần! di! sản!! nhưng!không!xuất!trình!được!chứng!cứ!để!chứng!minh.!Phía!ông!V!nguyên!đơn! cũng!thừa!nhận!là!bà!Hà!có!thề!trước!vong!linh!ông!Dư!là!không!nhận!di!sản! trên,trong!suốt!quá!trình!sơ!thẩm!cũng!như!phúc!thẩm!,Tòa!án!triệu!tập!hợp!lệ! nhưng!bà!Hà!không!tham!gia!tố!tụng!nên!không!thể!thu!thập!ý!kiến!của!Bà!H2.! Các!bên!cũng!không!có!tài!liệu!chứng!cứ!chứng!minh!lời!trình!bày!của!mình!là! có!căn!cứ.!Do!đó!hai!văn!bản!trên!vi!phạm!về!hình!thức!ủy!quyền!và!nội!dung!ủy! quyền!đã!không!bảo!đảm!quyền!và!!lợi!ích!hợp!pháp!cho!bà!Nguyễn!Thu!H2!.Vì! vậy!,để!đảm!bảo!quyền!lợi!hợp!pháp!của!bà!H2!thì!cần!phải!thỏa!thuận!lại!vì!mỗi! phần!giá!trị!di!sản!nhận!từ!ông!Dư!của!mỗi!người!thay!đổi!dẫn!đến!đối!tượng!đặt! cọc!cũng!thay!đổi!.Do!vậy!ngay!từ!khi!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!,hợp!đồng!đã!bị!vô! hiệu!do!các!bên!nhầm!lẫn!về!đối!tượng!giao!dịch.!Mục!đích!và!lợi!ích!các!bên! đều!hướng!tới!vi!phạm!quyền!và!loi!ích!hợp!pháp!của!bà!H2!.!

Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm!phía!người!bán!gồm!ông!Lâm!Hữu!T,!ông!Lâm! Hữu!D,!ông!Lâm!Hữu!Kh!trình!bày!không!biết!về!di!chúc!của!ông!Dư!(việc!lập! di!chúc!và!ủy!quyền!phân!chia!định!đoạt!tài!sản!của!ông!Dư!ngày!25/2/2017!chỉ! có!bà!Đ!biết)!.Nếu!những!văn!bản!trên!không!đủ!cơ!sở!pháp!lý!để!tách!thửa!!thì! là!lỗi!do!bà!Lâm!thị!Kim!Đ!là!đối!với!cơ!quan!có!thẩm!quyền!cho!phép!tách!thửa! (nhưng!thực!tế!ủy!ban!nhân!dân!vẫn!trả!lời!là!đủ!điều!kiện!tách!thửa!nên!không! phải!lỗi!của!bên!người!bán!và!cả!người!mua).! Tại!thời!điểm!ký!kết!hợp!đồng!ngày!13/4/2017!các!bên!đều!nắm!rõ!tình! trạng!pháp!lý!là!bên!bán!chưa!là!chủ!sỡ!hữu!,!các!bên!dựa!vào!văn!bản!phia!chia! tài!sản!và!hợp!đồng!tặng!cho!cùng!ngày!17/3/2017!để!ký!kết!!.Việc!cam!kết!của! bên!bán!về!quyền!sỡ!hữu!và!thỏa!thuận!việc!đổi!sổ!đỏ!mới!trên!hợp!đồng!mới! được!đặt!ra!nên!đối!tượng!của!hợp!đồng!mua!bán!thông!qua!hợp!đồng!đặt!cọc! không!phải!là!lý!do!làm!hợp!đồng!vô!hiệu,!vì!đối!tượng!thực!hiện!giao!dịch!dân! sự!chưa!hình!thành!trong!thực!tế!mà!hợp!đồng!không!thực!hiện!được!là!lỗi!!do! các!bên!không!thỏa!thuận!rõ!thời!hạn!để!thực!hiện!việc!lập!hồ!sơ!tách!thửa!dẫn! đến!người!bán!nóng!vội!muốn!hợp!đồng!mua!bán!được!tiến!hành!nhanh!chóng! tại!thời!điểm!ngày!30/4/2017!(sau!khi!ký!hợp!đồng!17!ngày!)!đồng!thời!đưa!ra!lý! do!bên!bán!không!muốn!bán!để!khởi!kiện!ra!tòa!án!nhưng!không!chúng!minh! được!rằng!hai!bên!có!thỏa!thuận!đến!thời!điểm!30/4/2017!sẽ!ra!công!chứng!để! lập!hợp!đồng!mua!bán!.Mặt!khác!!phía!bán!dù!vẫn!tiến!hành!các!thủ!tục!sang!tên! cho!bà!Đ!và!thực!hiện!việc!tách!thửa!nhưng!cũng!không!chứng!minh!được!sẽ! tiếp!tục!bán!cho!người!mua!,bên!cạnh!đó!người!mua!cũng!không!đua!ra!chứng! cứ!,tài!liệu!về!việc!không!đồng!ý!bán!của!bên!bán!trứớc!khi!khởi!kiện!!.Việc!bà! Đ!không!phải!là!người!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!mua!bán!nhà!không!đồng!ý!bán!vì! liên!quan!đến!tài!sản!chung!là!có!cơ!sở!nhưng!không!dẫn!đến!hợp!đồng!vô!hiệu! vì!bà!Đ!,vì!bên!người!mua!không!mua!phần!tài!sản!của!bà!.! !Như!vậy!xét!giao!dịch!đặt!cọc!mua!bán!nhà!cả!hai!bên!cùng!có!lỗi!làm! cho!hợp!đồng!đặt!cọc!vô!hiệu!không!thực!hiện!được!nên!căn!cứ!Điều!131!Bộ! Luật!Dân!sự!2015.!“!Hậu!quả!pháp!lý!của!giao!dịch!dân!sự!“.Đồng!thời!,căn!cứ! điểm!b!khoản!1!Phần!1Nghị!quyết!số!01/2003!/NQ!–HĐTP!ngày!16/4/2003!của! Tòa!án!nhân!dân!Tối!cao!hướng!dẫn!áp!dụng!pháp!luật!trong!!việc!giải!quyết!một! số!loại!tranh!chấp!dân!sự!,hôn!nhân!và!gia!đình!“!Trong!trường!hợp!đặt!cọc!chỉ! để!đảm!bảo!cho!việc!giao!kết!hợp!đồng!nếu!trong!quá!trình!thực!hiện!hợp!đồng! mới!có!sự!vi!phạm!làm!cho!hợp!đồng!không!thực!hiện!được!hoặc!mới!phát!hiện! hợp!đồng!vô!hiệu!thì!không!phạt!cọc!.Việc!giải!quyết!tranh!chấp!vê!vi!phạm!hợp! đồng!hoặc!xử!lý!hợp!đồng!vô!hiệu!được!thực!hiện!theo!thủ!tục!chung!.”!!! Về!Biện!pháp!ngăn!chăn!cần!thiết!phải!duy!trì!đề!đảm!bảo!cho!hai!bên!thi! hành.! Từ!những!phân!tích!nêu!trên!cho!thấy!tòa!sơ!thẩm!tuyên!chấp!nhân!yêu! cầu!nguyên!đơn!xác!định!hợp!đồng!đặt!cọc!giũa!ông!Lâm!Hữu!D!,ông!lâm!Hữu! Khanh!,ông!Lâm!Hữu!T!với!ông!Giang!Chau!V!,bà!Đặng!Thị!Thuận!Th!là!có! hiệu!lực!và!buộc!bên!bán!phải!phạt!theo!thỏa!thuận!hợp!đồng!đặt!cọc!là!không! phù!hợp.Xét!kháng!cáo!của!bị!đơn!là!có!cơ!sở!để!chấp!nhận.!Do!đó,!cần!sửa!bản! án!sơ!thẩm!như!đề!nghị!của!bị!đơn,!người!có!quyền!lợi!và!nghĩa!vụ!liên!quan!và! ý!kiến!của!đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Về!án!phí:!Do!yêu!cầu!nguyên!đơn!không!được!chấp!nhận!nên!ông!V,bà! Th!phải!chịu!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!.!

Về!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!do!yêu!cầu!kháng!cáo!được!chấp!nhận!nên! người!kháng!cáo!không!phải!chịu!.!!

Vì các lẽ trên,

QUYẾT!ĐỊNH:!

Căn!cứ!Điều!117,!Điều!126,Diều!131!!Bộ!Luật!Dân!Sự!2015.!căn!cứ!điểm! b!khoản!1!Phần!1Nghị!quyết!số!01/2003!/NQ!–HĐTP!ngày!16/4/2003!của!Tòa! án!nhân!dân!Tối!cao.!

Căn!cứ!!khoản!2!Điều!308!của!Bộ!Luật!Tố!tụng!dân!sự!năm!2015;!

! ! !

-!Chấp!nhận!kháng!cáo!của!ông!Lâm!Hữu!D,!ông!Lâm!Hữu!Kh,!ông!Lâm! Hữu!T,!bà!Lâm!Thị!Kim!Đ;!!

-! Sửa! nguyên! bản! án! sơ! thẩm! số! 151/2018/DS! -ST! ngày! 23/4/2018! của! Tòa!án!nhân!dân!quận!G,!Thành!phố!H.!

1.!Xử:!!

-! ! Chấp! nhận! ! một! phần! yêu! cầu! khời! kiện! của! nguyên! đơn! ông! Giang! Châu!V!và!bà!Đặng!Thị!Thuận!Th!

-!Xác!định!hợp!đồng!đặt!cọc!giữa!ông!Lâm!Hữu!T,!bà!Đoàn!Thị!Diễm!C! với! ông! Giang! Châu! V;! Hợp! đồng! đặt! cọc! giữa! ông! Lâm! Hữu! D,! bà! Nguyễn! Thụy!Hoàng!D!với!ông!Giang!Châu!V!và!hợp!đồng!đặt!cọc!giữa!ông!Lâm!Hữu! Tha!với!bà!Đặng!Thị!Thuận!Th,!được!ký!cùng!ngày!13/4/2017!về!việc!đặt!cọc!để! mua!03!căn!nhà!(thuộc!03!phần!của!căn!nhà!số!A!đường!L,!Phường!B,!quận!G,! Thành!phố!H)!là!vô!hiệu.!!

-!Chấm!dứt!hợp!đồng!đặt!cọc!giữa!ông!Lâm!Hữu!T,!bà!Đoàn!Thị!Diễm!C! với! ông! Giang! Châu! V;! Hợp! đồng! đặt! cọc! giữa! ông! Lâm! Hữu! D,! bà! Nguyễn! Thụy!Hoàng!Dung!với!ông!Giang!Châu!V!và!hợp!đồng!đặt!cọc!giữa!ông!Lâm! Hữu!Tha!với!bà!Đặng!Thị!Thuận!Th,!được!ký!cùng!ngày!13/4/2017!về!việc!đặt! cọc! để! mua! 03! căn! nhà! (thuộc! 03! phần! của! căn! nhà! số! A! đường! đường! L,! Phường!B,!quận!G,!Thành!phố!H).!

-!Buộc!ông!Lâm!Hữu!T!và!bà!Đoàn!Thị!Diễm!C!phải!có!trách!nhiệm!trả!lại! 100.000.000!(một!trăm!triệu)!đồng!tiền!cọc!cho!ông!Giang!Châu!V,!sau khi!án!có! hiệu!lực!pháp!luật.!!!! -!Buộc!ông!Lâm!Hữu!D!và!bà!Nguyễn!Thụy!Hoàng!D!phải!có!trách!nhiệm! trả!lại!100.000.000!(một!trăm!triệu)!đồng!tiền!cọc!cho!ông!Giang!Châu!V!,!sau khi!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!!! -!Buộc!ông!Lâm!Hữu!Tha!phải!có!trách!nhiệm!trả!lại!100.000.000!(một!trăm! triệu)!đồng!tiền!cọc!cho!bà!Đặng!Thị!Thuận!Th,!sau khi!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.! -!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!ông!Giang!Châu!V,!bà!Đặng!Thị!Thuận! Th!về!việc!yêu!cầu!phạt!tiền!cọc!300.000.000!(ba!trăm!triệu)!đồng!đối!với!hợp! đồng!đặt!cọc!giữa!ông!Lâm!Hữu!T,!bà!Đoàn!Thị!Diễm!C!với!ông!Giang!Châu!V;! Hợp! đồng! đặt! cọc! giữa! ông! Lâm! Hữu! D,! bà! Nguyễn! Thụy! Hoàng! D! với! ông! Giang! Châu! V!và!hợp!đồng!đặt! cọc!giữa!ông! Lâm! Hữu! Tha!với!bà! Đặng! Thị! Thuận!Th,!được!ký!cùng!ngày!13/4/2017.! !!!!!!!!!!!!-!Tiếp!tục!duy!trì!Quyết!định!áp!dụng!biện!pháp!khẩn!cấp!tạm!thời!số! 782/2017/QĐ-BPKCTT! ngày! 07/6/2017! của! Tòa! án! nhân! dân! quận! G,! Thành! phố!H!cho!đến!khi!thi!hành!án!xong!thì!huỷ!bỏ.! !!!!!!!!!!!!!-! Giải! tỏa! Quyết! định! buộc! thực! hiện! biện! pháp! bảo! đảm! số! 777/2017/QĐ-BPBĐ!ngày!06/6/2017!của!Tòa!án!nhân!dân!quận!G,!Thành!phố! H.!Ông!Giang!Châu!V!và!bà!Đặng!Thị!Thuận!Th!được!liên!hệ!với!Ngân!hàng! Công! thương! Việt! Nam! –! Chi! nhánh! 9,! Thành! phố! H,! để! nhận! lại! số! tiền! 200.000.000!(hai!trăm!triệu)!đồng.! 2.!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:! -!Ông!Lâm!Hữu!T!và!bà!Đoàn!Thị!Diễm!C!phải!chịu!tiền!án!phí!dân!sự! sơ!thẩm!là!5.000.000!(năm!triệu)!đồng.!! -!Ông!Lâm!Hữu!D!và!bà!Nguyễn!Thụy!Hoàng!D!phải!chịu!tiền!án!phí! dân!sự!sơ!thẩm!là!5.000.000!(năm!triệu)!đồng!.! -!Ông!Lâm!Hữu!Tha!phải!chịu!tiền!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!là!5.000.000! (năm!triệu)!đồng.!! -!Ông!Giang!Châu!V!phải!chịu!tiền!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!là!26.000.000! (hai! mươi! sáu! triệu)! đồng,! sau! khi! được! cấn! trừ! vào! số! tiền! tạm! ứng! án! phí! 10.000.000! (một! trăm! triệu)! đồng! theo! biên! lại! thu! số! 0018518! và! số! tiền! 10.000.000! (mười! trăm! triệu)! đồng! theo! biên! lai! thu! số! 0018519! cùng! ngày! 17/5/2017!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!quận!G!thì!ông!V!phải!chịu!tiền!án! phí!dân!sự!sơ!thẩm!là!6.000.000!(sáu!triệu)!đồng.! -!Bà!Đặng!Thị!Thuận!Th!!phải!chịu!phải!chịu!tiền!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm! là!13.000.000!(mười!ba!triệu)!đồng!án!phí,!sau!khi!được!cấn!trừ!vào!số!tiền!tạm! ứng! án! phí! 10.000.000! (mười! triệu)! đồng! theo! biên! lại! thu! số! 0018520! ngày! 17/5/2017!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!quận!Gò!Vấp!thì!bà!Th!phải!chịu!tiền! án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!là!3.000.000!(ba!triệu)!đồng.!

3.!Án!phí!phúc!thẩm!:!!

Về!án!phí!Dân!sự!phúc!thẩm:!!

-!Ông!Lâm!Hữu!Tha!không!phải!chịu!300.000!(ba!trăm!nghìn)!đồng,!hoàn! lại!cho!Ông!Lâm!Hữu!Tha!số!tiền!300.000!!(ba!trăm!nghìn)!đồng!tạm!ứng!án!phí! theo! biên! lai! thu! tiền! số! AA/2017/0029130! ngày! ! 07/5/2018! của! Chi! cục! Thi! hành!án!dân!sự!quận!G,!Thành!phố!H;!!

-!Ông!Lâm!Hữu!D!không!phải!chịu!300.000!(ba!trăm!nghìn)!đồng,!hoàn! lại!cho!Ông!Lâm!Hữu!D!số!tiền!300.000!(ba!trăm!nghìn)!đồng!tạm!ứng!án!phí! theo! biên! lai! thu! tiền! số! AA/2017/0029129! ngày! ! 07/5/2018! của! Chi! cục! Thi! hành!án!dân!sự!quận!G,!Thành!phố!H;!!

-!Ông!Lâm!Hữu!T!không!phải!chịu!300.000!(ba!trăm!nghìn)!đồng,!hoàn! lại!cho!Ông!Lâm!Hữu!T!số!tiền!300.000!(ba!trăm!nghìn)!đồng!tạm!ứng!án!phí! theo! biên! lai! thu! tiền! số! AA/2017/0029128! ngày! ! 07/5/2018! của! Chi! cục! Thi! hành!án!dân!sự!quận!quận!G,!Thành!phố!H;!!

-! Bà! Lâm! Thị! Kim! Đ! không! phải! chịu! 300.000! (ba! trăm! nghìn)! đồng,! hoàn!lại!cho!bà!lâm!Thị!Kim!Đ!số!tiền!300.000!(ba!trăm!nghìn)!đồng!tạm!ứng! án!phí!theo!biên!lai!thu!tiền!số!AA/2017/0029130!ngày!!07/5/2018!của!Chi!cục! Thi!hành!án!dân!sự!quận!quận!G,!Thành!phố!H.!

4.!Về!nghĩa!vụ!thi!hành!án:!

Kể!từ!ngày!bản!án,!quyết!định!có!hiệu!lực!pháp!luật!(đối!với!các!trường! hợp!cơ!quan!thi!hành!án!có!quyền!chủ!động!ra!quyết!định!thi!hành!án)!hoặc!kể! từ!ngày!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án!của!người!được!thi!hành!án!(đối!với!các! khoản!tiền!phải!trả!cho!người!được!thi!hành!án)!cho!đến!khi!thi!hành!án!xong,! tất!cả!các!khoản!tiền,!hàng!tháng!bên!phải!thi!hành!án!còn!phải!chịu!khoản!tiền! lãi!của!số!tiền!còn!phải!thi!hành!án!theo!mức!lãi!suất!quy!định!tại!khoản!2!Điều! 468!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015.!

Trường!hợp!bản!án,!quyết!định!được!thi!hành!theo!quy!định!tại!Điều!2!Luật! Thi!hành!án!dân!sự!thì!người!được!thi!hành!án!dân!sự,!người!phải!thi!hành!án! dân!sự!có!quyền!thỏa!thuận!thi!hành!án,!quyền!yêu!cầu!thi!hành!án,!tự!nguyện! thi!hành!án!hoặc!bị!cưỡng!chế!thi!hành!án!theo!quy!định!tại!các!điều!6,!7!và!9! Luật!Thi!hành!án!dân!sự;!thời!hiệu!thi!hành!án!được!thực!hiện!theo!quy!định!tại! Điều!30!Luật!Thi!hành!án!dân!sự.!

Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.!

Nơi!nhận:!

TM.!HỘI!ĐỒNG!XÉT!XỬ!PHÚC!THẨM! -!TAND!Tối!cao;!

!

!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!THẨM!PHÁN!–!CHỦ!TỌA!PHIÊN!TÒA! -!TAND!Cấp!cao!tại!TP.Hồ!Chí!Minh;!

! -!VKSND!Cấp!cao!tại!TP.Hồ!Chí!Minh;!

! -!VKSND!TP.HCM;! -!TAND!quận!Gò!Vấp;!

! -!Chi!cục!THADS!quận!Gò!Vấp;!

! -!Các!đương!sự;!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!Phan!Thị!Tú!Oanh!

-!Lưu!hồ!sơ.!(T35)!

!

! ! ! !