Bản án 86/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo hồ sơ vụ án sơ thẩm th nội ung vụ án đượ tóm tắt như s u: * Nguyên đơn ông Phạm Thanh H trình bày:

Ông và bà Lê Thị Kim Th có quen biết nh u từ trướ , ông đượ biết thông tin bà Th ần huyển nhượng thử đất số 94, tờ bản đồ số 113, iện tí h ụ thể 10m ng ng và hiều ài hết thử đất (trong đó ó 60m² là đất thổ ư, n lại là đất trồng y l u năm), đị h tại đường số 12, thôn 8, xã N, huyện Đứ Linh, t nh B nh Thu n, với giá là 1 400 000 000 đồng Bà Th ó tr o đổi với ông rằng phần đất và nhà trên đất nêu trên đều thuộ quyền sở hữu ủ bà Th; đồng thời, bà Th m ết với ông về tài sản trên là tài sản hợp pháp ủ bà Th, nhà ở x y ựng trên đất đượ x y ựng hợp pháp, đúng theo quy định ủ pháp lu t và trong v ng 06 tháng sẽ hoàn tất thủ tụ đăng sở hữu nhà và đất trên ho ông S u đó, ông và bà Th tiến hành l p văn bản nh n ọ vào ngày 15/9/2022 và hẹn đến ngày 15/10/2022 th á bên sẽ đến Văn ph ng Công hứng Đứ Linh để thự hiện ông hứng á m ết mà á bên đã thống nhất trướ đó Trong hoảng thời gi n từ ngày 15/9/2022 đến ngày 22/9/2022, ông đã huyển ho bà Th tổng số tiền 1 000 000 000 đồng theo như nội ung ủ văn bản nh n ọ Kể từ thời điểm đặt ọ ho đến n y, ông đã nhiều lần yêu ầu bà Th ung ấp ho ông giấy hứng nh n quyền sử ụng đất ủ thử đất số 94, tờ bản đồ số 113 nhưng bà Th không ung ấp và có ý né tránh ông; bà Th h ung ấp ho ông một bản đồ thể hiện thông tin phần đất ông mu ó số thửa là 375, iện tí h là 234m² và 60m² đất thổ ư S u đó, trong quá tr nh t m hiểu th ông đượ biết thử đất số 94, tờ bản đồ số 113 o bà Nguyễn Thị N đứng tên người sử ụng đất và bản đồ mà bà Th cung ấp hiện hư ó giá trị pháp l

Ngoài r , ăn nhà đượ x y ựng trên phần đất là trái phép vi phạm hành l ng điện lưới o thế Ông đã nhiều lần yêu ầu bà Th hoàn tiền ọ ho ông, tuy nhiên bà Th ố né tránh Ông nh n thấy bà Th ó ấu hiệu lừ đảo muốn hiếm đoạt số tiền ông đã đặt ọ để nh n huyển nhượng phần đất nêu trên nên ông đã hởi iện đến T án yêu ầu bà Th phải trả lại ho ông số tiền 1 000 000 000 đồng mà ông đã đặt ọ và buộ bà Th phải trả thêm số tiền 1 000 000 000 đồng là tiền phạt ọ o vi phạm thỏ thu n đặt ọ giữ á bên

Ngày 11/5/2023, ông H gửi đơn đến T án xin rút một phần đơn hởi iện, h yêu ầu bà Th phải trả lại ho ông số tiền ọ là 1 000 000 000 đồng, hông yêu ầu bồi thường tiền phạt ọ 1 000 000 000 đồng

* Bị đơn bà Lê Thị Kim Th trình bày:

Vào ngày 15/9/2022, bà ó đăng thông tin ần bán thử đất số 94, tờ bản đồ số 113 và nhà trên đất, đị h tại đường số 12, thôn 8, xã N, huyện Đứ Linh, t nh B nh Thu n Cùng ngày, ông Phạm Th nh H liên hệ để xem qu nhà và đất trên và thống nhất giá huyển nhượng là 1 400 000 000 đồng Trướ hi á bên thống nhất giá huyển nhượng bà ó ho ông H xem qua các tài liệu liên qu n b o gồm: Căn nhà trên thử đất; sơ đồ thử đất, bản vẽ đã đượ Văn ph ng đăng đất đ i Đứ Linh uyệt ngày 07/9/2022; văn bản m ết ủ bà Nguyễn Thị N Tại văn bản m ết ủ bà N xá định phần đất này đã đượ huyển nhượng ho bà Bùi Thị Kim C, bà C huyển nhượng lại ho bà Nguyễn Thị T, bà T đã huyển nhượng ho bà (Lê Thị Kim Th); bà C ó m ết sẽ

huyển nhượng đất trên ho bà hoặ bên thứ b bất ỳ đượ bà h định; đồng thời, văn bản này n ó xác nh n đồng ủ bà C, bà T và bà. Sau khi thông qu hết á tài liệu nêu trên thì bà và ông H tiến hành l p văn bản nh n ọ ngày 15/9/2022, mặ ù trong văn bản nh n ọ hông thể hiện việ á bên mu bán ăn nhà trên đất, nhưng giá trị mà hai bên thống nhất b o gồm ả giá trị ủ thử đất và ăn nhà S u đó, ông H huyển ọ ho bà số tiền 400 000 000 đồng Đến ngày 20/9/2022, ông H nhờ bà đăng bán lại ăn nhà và thử đất trên nhằm mụ đí h iếm lời nhưng điều này hông đúng với tinh thần b n đầu ủ ông H nhằm mụ đí h để ở Đến ngày 22/9/2022, ông H th nh toán tiền ọ lần 2 là 600 000 000 đồng và xin gi hạn thời gi n ọ lần 3 đến ngày 15/10/2022 (theo văn bản nh n ọ th đặt ọ lần 3 sẽ vào ngày 29/9/2022) Đến ngày 15/10/2022, ông H ùng h i người há đến nhà bà để th nh toán ọ , tuy nhiên ông H đã hông thực hiện và cùng với hai người còn lại gây rối, buộc bà phải trả lại 1 000 000 000 đồng ông H đã th nh toán. Về giao dịch chuyển nhượng giữa bà và ông H á bên đều tự nguyện, bà không trốn tránh ũng như lừ đảo nhằm chiếm đoạt tài sản như lời ông H trình bày. Ngoài ra, việc thử đất số 94, tờ bản đồ số 113 đứng tên người sử dụng đất bà Nguyễn Thị N mà bà lại chuyển nhượng cho ông H, nên ông H hông đồng ý và yêu cầu phải trả lại tiền cọ là hông đúng V trước khi các bên thống nhất giá trị chuyển nhượng th bà đã ho ông H xem rõ các thông tin và tài liệu liên quan đến thử đất và nhà trên đất; đồng thời thủ tục về đất đ i hiện nay khá phức tạp, bà đã ố gắng thực hiện các thủ tục và hoàn tất việc sang tên cho ông H; tuy nhiên ơ qu n ó thẩm quyền vẫn đ ng xem xét để giải quyết. Vì v y, bà yêu cầu Tòa án buộc ông H phải tiếp tục thực hiện theo thỏa thu n và bác yêu cầu khởi kiện của ông H về việc buộc bà phải trả lại tiền cọc và phạt cọc cho ông số tiền 1 000 000 000 đồng.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2023/DS-ST ngày 04 tháng 7 năm 2023 của Toà án nhân dân huyện Đức Linh đã quyết định:

- Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, khoản 1 Điều 273 Bộ lu t tố tụng dân sự

- điểm c khoản 1 Điều 117, Điều 122, Điều 123, khoản 1 và khoản 2 Điều 131, khoản 1 Điều 328 Bộ lu t dân sự năm 2015;

- Khoản 1 Điều 188 Lu t đất đ i năm 2013,

- Khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 126/2016/1/BTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy b n Thường vụ Quốc hội quy định về mứ đ i, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án

- Điều 26 Lu t Thi hành án dân sự năm 2008 sử đổi, bổ sung năm 2014;

Tuyên xử: Chấp nh n yêu cầu khởi kiện củ nguyên đơn ông Phạm Thanh H

1. Tuyên bố hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo văn bản nh n cọc do bà Lê Thị Kim Th và ông Phạm Thanh H l p ngày 15/9/2022, là giao dịch dân sự vô hiệu.

2. Buộc bà Lê Thị Kim Th phải trả lại cho ông Phạm Thanh H số tiền đặt cọ 1 000 000 000 đồng (một tỷ đồng).

Kể từ ngày ông Phạm Thanh H ó đơn yêu ầu thi hành án ho đến khi thi hành án xong, bà Lê Thị Kim Th còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ lu t dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp lu t ó quy định khác.

3 Đ nh h một phần yêu cầu khởi kiện củ nguyên đơn ông Phạm Thanh H đ i bị đơn bà Lê Thị Kim Th phải bồi thường số tiền phạt cọc 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng)

Ngoài r , bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền và nghĩ vụ thi hành án và quyền háng áo ủ á đương sự. * Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 06/7/2023, bị đơn bà Lê Thị Kim Th nộp kháng cáo, yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện củ nguyên đơn * Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Bị đơn háng áo vẫn giữ nguyên ý kiến đề nghị sử án sơ thẩm theo hướng bá đơn hởi kiện củ nguyên đơn Đồng thời đề nghị hòa giải với nguyên đơn sẽ hoàn trả lại ho nguyên đơn 500 000 000 đồng tiền cọ để chia sẽ rủi ro trong giao dịch.

- Nguyên đơn đề nghị Tòa án giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm, buộc bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn 1 000 000 000 đồng tiền đặt cọc.

- Kiểm sát viên phát biểu qu n điểm về việc giải quyết vụ án: 1. Về thủ tục tố tụng: Tòa án cấp phúc thẩm và hội đồng xét xử cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng tr nh tự, thủ tụ theo quy định của pháp lu t trong quá trình giải quyết vụ án. 2. Về nội dung: hợp đồng đặt cọc ngày 15/02/2022 giữa bà Lê Thị Kim Th với ông Phạm Thanh H không bị vô hiệu và độc l p với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. T án sơ thẩm áp dụng á điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 188 Lu t đất đ i năm 2013 để tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 15/02/2022 giữa bà Th với ông H vô hiệu là sai lầm trong việc áp dụng pháp lu t. Trong hi đó bà Th đã thực hiện đúng trá h nhiệm cung cấp thông tin về hồ sơ đo đạc tách thử đất, đăng

ấp giấy chứng nh n đối với thử đất có nguồn gốc do bà Nguyễn Thị N chuyển nhượng đúng m ết nên bà Th không có lỗi. Ông Phạm Thanh H là người yêu cầu chấm dứt hợp đồng đặt cọc ngày 15/9/2022 không có ăn cứ, dẫn đến làm cho hợp đồng chuyển nhượng đất không thực hiện được, nên ông H phải mất tiền đặt cọc theo thỏa thu n tại mục 6 của hợp đồng đặt cọc ngày 15/9/2022. Số tiền ông H đặt cọc là 400 triệu đồng và hợp đồng đặt cọc ghi rõ nếu ông H không mua thì mất số tiền đặt cọ ; đối với 600 triệu đồng còn lại là khoản tiền thanh toán của hợp đồng chuyển nhượng đất, nên bà Th phải trả lại 600 triệu đồng cho ông H. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nh n kháng cáo của bà Lê Thị Kim Th; sửa bản án sơ thẩm số 52/2023/DS-ST ngày 04/7/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đức Linh, không chấp nh n khởi kiện của ông Phạm Thanh H về việc buộc bà Lê Thị Kim Th trả lại tiền đặt cọc. Buộc bà Lê Thị Kim Th trả lại số tiền 600 triệu đồng, không phải là tiền đặt cọc cho ông Phạm Thanh H.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án đ được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các tài liệu, chứng cứ, ý kiến trình bày và tranh luận của các đương sự, quan điểm của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử (HĐXX) nhận thấy:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

1.Căn cứ : Khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ lu t Tố tụng dân sự;

Tuyên xử: Chấp nh n kháng cáo của bị đơn bà Lê Thị Kim Th. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 52/2023/DS-ST ngày 04 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Đức Linh.

2. Căn cứ:

- Khoản 3 Điều 26, Điểm a Khoản 1 Điều 35, Điểm a Khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 285, Điều 313 của Bộ lu t tố tụng dân sự;

- khoản 3 Điều 292, Điều 328 Bộ lu t dân sự năm 2015;

- khoản 4 Điều 27, khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy b n thường vụ Quốc hội .

3. Tuyên xử:

3.1. Không chấp nh n yêu cầu khởi kiện củ nguyên đơn ông Phạm Thanh H về việc yêu cầu bà Lê Thị Kim Th trả lại cho ông Phạm Thanh H số tiền cọc là 1 000 000 000 đồng.

3.2. Bà Lê Thị Kim Th hoàn trả lại cho ông Phạm Thanh H số tiền là 500 000 000 đồng (năm trăm triệu đồng).

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp lu t (đối với á trường hợp ơ qu n thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án), hoặc kể từ ngày người đượ thi hành án ó đơn yêu ầu thi hành án (đối với khoản tiền phải trả cho người đượ thi hành án) ho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án, theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 Bộ lu t Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp lu t có quy định khác.

3.3.Đ nh h một phần yêu cầu khởi kiện củ nguyên đơn ông Phạm Thanh H đ i bị đơn bà Lê Thị Kim Th phải bồi thường số tiền phạt cọc 1.000.000.000 đồng (một tỷ đồng)

3.4.Ông Phạm Thanh H ó nghĩ vụ trả lại cho bà Lê Thị Kim Th 8.386.000 đồng chi phí xem xét, thẩm định tại chổ và đo đạc.

3.5.Về án phí dân sự sơ thẩm: ông Phạm Thanh H phải nộp 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Ông Phạm Thanh H đã nộp 36.000 000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0014795 ngày 08/02/2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự huyện Đức Linh được khấu trừ vào án phí. Nay trả lại cho ông Phạm Thanh H 35.700 000 đồng tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm.

3.6.Về án phí dân sự phúc thẩm: Trả lại cho bà Lê Thị Kim Th 300.000 đồng (b trăm ngh n đồng) tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai thu số 0017402 ngày 11/7/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đức Linh;

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp lu t kể từ ngày tuyên án (28/4/2025).

Trường hợp Bản án đượ thi hành theo quy định tại Điều 2 Lu t Thi hành án dân sự th người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thu n thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị ưỡng chế thi hành án theo quy định tại á Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Lu t Thi hành án dân sự.