Bản án 86/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo Đơn khởi kiện ngày 11-11-2022 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn anh Nguyễn Văn H trình bày:

Ngày 15-6-2022, anh có nhận chuyển nhượng của anh Võ Thanh T cùng với vợ là chị Lò Thị D 01 phần đất có diện tích 84 m2 (ngang 06 m x dài 14 m), thuộc 01 phần của thửa đất số 83, tờ bản đồ số 20, đất tọa lạc tại: ấp C, xã P, huyện G, tỉnh Tây Ninh cùng với 01 căn nhà tường cấp 4 trên đất với giá 340.000.000 đồng nhưng hai bên thoả thuận làm hợp đồng chuyển nhượng ghi giá 410.000.000 đồng, đất này chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là GCNQSDĐ). Theo như nội dung của giấy tay chuyển nhượng đất trên thì vợ chồng anh T cam kết là “từ năm 1975 đến ngày 15-6-2022 đất này không nằm trong phạm vi giải tỏa và các dự án của Nhà nước, đất không có tranh chấp và từ ngày 15-6-2022 về sau nếu đất có giải tỏa hoặc nằm trong dự án của Nhà nước thì vợ chồng anh T không ch u trách nhiệm”. Sau khi chuyển nhượng, ngày 06-7-2022 anh có thuê anh Võ Thanh T3 là em ruột của anh T để tiến hành làm thêm khung sắt nhọn lên cổng rào và sơn cổng rào với tổng chi phí là 28.000.000 đồng. Đến ngày 24-8-2022, anh tiếp tục thuê anh Mai Thanh L làm các công việc như xây gác lững (lên 01 lầu) trong nhà, dán gạch men xung quanh tường, lót nền gạch men trên trần nhà, lợp mái thiếc mới của nhà mà chỉ giữ lại 01 bức tường cũ với tổng chi phí vật tư, công thợ là 196.000.000 đồng và hai bên có làm hợp đồng sửa chữa nhà. Anh L đã nhận tạm ứng trước vào ngày 24-8-2022 với số tiền là 50.000.000 đồng và ngày 12-9-2022 anh L nhận tiếp số tiền là 90.000.000 đồng. Đến ngày 16-9-2022 anh tiếp tục thuê anh L tiến hành làm các công việc như làm bổ sung chi tiết cho lầu trong nhà và tất cả các thứ cần thiết trong nhà với tổng chi phí vật tư, công thợ là 210.000.000 đồng và hai bên có làm hợp đồng sửa chữa nhà, nhưng anh L đã nhận tạm ứng trước vào ngày 16-9-2022 với số tiền là 60.000.000 đồng nên tổng cộng 03 lần anh L đã nhận từ anh với số tiền là 200.000.000 đồng. Tuy nhiên, ngày 21-9-2022 anh và anh L đang tiến hành sửa chữa lại căn nhà tường trên đất này để ở thì cán bộ Địa chính xã P có đến thông báo là phần đất mà anh mua từ vợ chồng anh T có 01 phần phía sau lấn sang đất của Trường THCS T7 04 m theo chiều dài đất và phần trước đất này là đất thuộc mốc lộ giới của Nhà nước. Vì vậy, ngày 21-9-2022 Ủy ban nhân dân (UBND) xã P đã lập Biên bản làm việc yêu cầu anh phải đình chỉ thi công nhà này và phải đập 01 phần nhà ở phía sau để trả lại cho nhà trường nên anh đã ngưng thi công nhà này cho đến nay.

Anh H khởi kiện yêu cầu vợ chồng anh T phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15-6-2022 đối với phần đất có diện tích 84 m2, thuộc 01 phần của thửa đất số 83, tờ bản đồ số 20 nêu trên. Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, anh H thay đổi yêu cầu khởi kiện là tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (viết tắt là HĐCNQSDĐ) ngày 15-6-2022 giữa anh với vợ chồng anh T vô hiệu. Đồng thời, yêu cầu vợ chồng anh T phải trả lại số tiền chuyển nhượng là 340.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại với số tiền 228.000.000 đồng là chi phí mà anh đã bỏ ra sửa chữa nhà 03 lần như trên, tổng cộng là 568.000.000 đồng. Ngoài ra, anh không yêu cầu gì khác.

B đơn anh Võ Thanh T trình bày:

Thừa nhận có chuyển nhượng cho anh H 01 phần đất có diện tích 84 m2, giá 340.000.000 đồng như anh H trình bày, việc chuyển nhượng nhà và đất này thì hai bên có làm giấy tay do anh H soạn thảo gửi cho vợ chồng anh đọc lại để ký tên. Nguồn gốc nhà và đất này là do vợ chồng anh mua từ anh Hà Tuấn A và chị Đặng Thị Bích T4 vào ngày 14-02-2022 với giá là 187.000.000 đồng khi mua nhà này chưa tô nên vợ chồng anh có tô và làm lại trước khi chuyển nhượng cho anh H. Vợ chồng anh không có cam kết là đất không nằm trong phạm vi giải tỏa, dự án của Nhà nước hay đất tranh chấp. Trên thực tế, vợ chồng anh không biết đất này thuộc 01 phần của trường THCS T7 như anh H đã trình bày. Anh H có tiến hành sửa chữa nhà đúng như anh H đã trình bày. Tuy nhiên, do anh H xây dựng lên lầu nên bị UBND xã P đình chỉ thi công và đập 01 phần lầu ở phía sau đã đỗ bê tông để trả lại đất cho T5 THCS Trần Hưng Đ nên anh H không thể sửa chữa nhà được nữa.

Nay anh H cho rằng vợ chồng anh đã vi phạm lời cam kết của mình tại Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 15-6-2022 giữa anh H với vợ chồng anh là không đúng, vì khi thỏa thuận chuyển nhượng đất này anh đã có nói với anh H là đất có quy hoạch lộ giới nhưng anh H cũng nói là anh H tự chịu, việc này và trong giấy tay chuyển nhượng cũng ghi là từ ngày 15-6-2022 về sau nếu đất có giải tỏa hoặc nằm trong dự án của Nhà nước thì vợ chồng anh không chịu trách nhiệm gì với anh H. Vì vậy, vợ chồng anh không đồng ý tuyên bố HĐCNQSDĐ ngày 15-6-2022 giữa vợ chồng anh với anh H vô hiệu. Trường hợp Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu, vợ chồng anh chỉ đồng ý trả lại cho anh H số tiền chuyển nhượng nhà và đất này là 340.000.000 đồng với điều kiện là anh H phải khôi phục lại căn nhà tường cấp 4 như ban đầu mà hai bên đã thỏa thuận chuyển nhượng. Vợ chồng anh không đồng ý bồi thường thiệt hại với số tiền 228.000.000 đồng chi phí sữa chữa nhà mà anh H đã yêu cầu, vì anh H tự sửa chữa lại nhà này thì anh H tự chịu trách nhiệm. Ngoài ra, anh không yêu cầu gì khác.

Ch Lò Th D trình bày:

Chị là vợ của anh T và chị thống nhất với lời trình bày cũng như yêu cầu của anh T nên chị không có yêu cầu gì khác.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ch Phạm Th Mỹ N trình bày:

Chị là vợ của anh H, vào khoảng tháng 6-2022 mẹ của chị tên là Diệp Thị C có gửi về cho riêng anh H số tiền 135.000.000 đồng để anh H kiếm đất mua. Ngoài ra, anh H cũng có vay tiền thêm của một số người khác để mua đất và nhà của vợ chồng anh T với số tiền 340.000.000 đồng vào ngày 15-6-2022. Chị xác định nhà và đất này do anh H mua từ vợ chồng anh T là tài sản riêng của anh H mà không phải là tài sản chung của chị với anh H nên chị không yêu cầu giải quyết gì có liên quan đến vụ án này.

Tại Công văn số: 39/UBND ngày 22-8-2023, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân xã P, huyện G, tỉnh Tây Ninh trình bày:

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh H với vợ chồng anh T đối với 01 phần của thửa đất số 86, tờ bản đồ số 20 có diện tích 17,2 m2, đất tọa lạc tại: ấp C, xã P, huyện G, tỉnh Tây Ninh và diện tích đất này thuộc thửa đất số 86 là đất nghĩa địa xã P sau khi giải tỏa xây dựng trường T7. Theo hồ sơ địa chính thửa đất số 86 là đất UBND xã quản lý được thể hiện là đất nghĩa địa (NTD) và được chỉnh lý thành đất giáo dục (DGD). Diện tích đất này do Nhà nước quản lý mà không phải đất của hộ gia đình, cá nhân nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh H với vợ chồng anh T với diện tích chuyển nhượng phải nằm ngoài diện tích đất của thửa đất số 86, tờ bản đồ số 20. Ngoài ra, UBND xã P không có ý kiến hay yêu cầu gì khác.

* Tại Bản án dân sự sơ thẩm 129/2023/DS-ST ngày 20 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh, đã quyết đ nh:

Căn cứ vào các điều 26, 68, 147, 157, 165, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các điều 117, 119, 122, 123, 131, 502 của Bộ luật Dân sự; các điều 12, 166, 167, 168, 169 của Luật Đất đai; tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số: 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình; điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II của Nghị quyết số: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình và Điều 26, khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

- Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Nguyễn Văn H đối với bị đơn anh Võ Thanh T và chị Lò Thị D về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

+ Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất) ngày 15-6-2022 giữa anh H với anh T, chị D đối với phần đất có diện tích thực tế 64,7 m2, loại đất: HNK, thuộc 01 phần của thửa đất số 83, tờ bản đồ số 20, đất tọa lạc tại: ấp C, xã P, huyện G, tỉnh Tây Ninh vô hiệu.

+ Buộc anh H có nghĩa vụ trả lại cho anh T và chị D phần đất có diện tích thực tế 64,7 m2 nêu trên cùng các tài sản gắn liền với đất bao gồm: 01 căn nhà 01 tầng đang xây dựng nâng cấp có diện tích 30,7 m2, kết cấu: Tường gạch, mái tôn, nền gạch men, móng còn đảm bảo chịu tải tốt, mái hao mòn theo thời gian, tường gạch, nền gạch còn mới; 01 mái che có diện tích 32 m2, kết cấu: Mái tôn, khung sắt, nền gạch và 01 hàng rào tường xây, song sắt có diện tích 43,03 m2, kết cấu: Tường gạch, trụ xây gạch thẻ, móng xây gạch hoặc đá hộc.

+ Buộc anh T và chị D có nghĩa vụ trả lại cho anh H số tiền chuyển nhượng nhà, đất là 340.000.000 đồng và tiền bồi thường thiệt hại là 114.000.000 đồng, tổng cộng là 454.000.000 (Bốn trăm năm mươi bốn triệu) đồng.

- Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh H về việc yêu cầu anh T và chị D phải bồi thường thiệt hại với số tiền là 114.000.000 (Một trăm mười bốn triệu) đồng.

- Ghi nhận anh H, anh T và chị D không yêu cầu giải quyết đối với phần đất có diện tích thực tế 17,2 m2, loại đất: DGD, thuộc 01 phần của thửa đất số 86, tờ bản đồ số 20…

- Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của đương sự.

* Ngày 26-9-2023, anh T, chị D kháng cáo, không đồng ý bồi thường thiệt hại. Yêu cầu anh H phải khôi phục lại tình trạng ban đầu (xây lại nhà cũ) mới đồng ý trả lại tiền chuyển nhượng.

* Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Anh T6, chị D giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

- Anh H không chấp nhận kháng cáo của bị đơn yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

* Phần tranh luận

- Luật sư T1 trình bày:

+ Cấp sơ thẩm tuyên hợp đồng vô hiệu là đúng nhưng giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là sai vì không buộc anh H phải khôi phục lại tình trạng ban đầu là xây lại nhà như cũ cho anh T6, chị D. Căn nhà ban đầu của anh T6 vẫn đang sử dụng được và anh T6 đang cho thuê, sau khi mua đất này anh H đập phá hết xây gác dỡ dang, nay có lấy đất lại thì anh T6 không sử dụng nhà được.

+ Phần sửa chữa cơi nới, cấp sơ thẩm định giá toàn bộ công trình là 112.812.880 đồng nhưng buộc bị đơn bồi thường ½ thiệt hại là 114.000.000 đồng là không có căn cứ. Không đối chất làm rõ giá trị thiệt hại vì bị đơn cũng bị thiệt hại nhà bị nguyên đơn đập phá không sử dụng lại được, nếu có lấy lại thì nhà nước cũng không cho phép xây dựng.

+ Nguyên đơn tự sửa chữa cơi nới nhà không xin phép cơ quan nhà nước, không trao đổi với bị đơn nên nguyên đơn phải tự chịu trách nhiệm.

Do cấp sơ thẩm chưa làm rõ các vấn đề trên nên đề nghị Hội đồng xét xử huỷ án sơ thẩm giao hồ sơ về cấp sơ thẩm giải quyết lại khắc phục sai sót.

- Anh T6, chị D không tranh luận bổ sung.

- Anh H trình bày: trước khi mua đất này anh có soạn hợp đồng gửi anh T6, chị D xem trước, do bên bán cam kết đất không có bị quy hoạch nên anh mới mua và sửa nhà để ở do nhà cũ bị hư hỏng nặng. Anh T6 không thực hiện đúng cam kết nên phải bồi thường thiệt hại cho anh. Yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

* Ý kiến của Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh:

- Về tố tụng: việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đã thực hiện đúng quy định pháp luật. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định pháp luật.

- Về nội dung: cấp sơ thẩm buộc bị đơn bồi thường thiệt hại là không đúng, lỗi xây dựng nhà là của anh H. Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự; chấp nhận một phần kháng cáo của anh Võ Thanh T, chị Lò Thị D; sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 129/2023/DS-ST ngày 20 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến Đại diện Viện Kiểm sát, xét kháng cáo của đương sự, Hội đồng xét xử nhận đ nh như sau:

Tài sản trên đất gồm: 01 căn nhà 01 tầng đang xây dựng nâng cấp có diện tích 47,9 m2 (trong đó: 30,7 m2 thuộc 01 phần của thửa đất số 83 và 17,2 m2 thuộc 01 phần của thửa đất số 86), kết cấu: Tường gạch, mái tôn, nền gạch men, móng còn đảm bảo chịu tải tốt, mái hao mòn theo thời gian, tường gạch, nền gạch còn mới; 01 mái che có diện tích 32 m2, kết cấu: mái tôn, khung sắt, nền gạch và 01 hàng rào tường xây, song sắt có diện tích 43,03 m2, kết cấu: tường gạch, trụ xây gạch thẻ, móng xây gạch hoặc đá hộc. Tổng tài sản trên đất trị giá 112.817.880 đồng.

Tổng cộng đất và tài sản trên đất trị giá: 350.732.073 đồng.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn khoản 1 Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Chấp nhận một phần kháng cáo của anh Võ Thanh T, chị Lò Thị D.

Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 129/2023/DS-ST ngày 20 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh.

Căn cứ vào các 157, 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các điều 117, 119, 122, 123, 131, 502 của Bộ luật Dân sự; các điều 12, 166, 167, 168, 169 của Luật Đất đai; tiểu mục 2.4 mục 2 Phần I của Nghị quyết số: 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình; điểm c tiểu mục 2.3 mục 2 Phần II của Nghị quyết số: 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về việc hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình và khoản 3 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn anh Nguyễn Văn H đối với bị đơn anh Võ Thanh T và chị Lò Thị D về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

1.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất) ngày 15-6-2023 giữa anh H với anh T, chị D đối với phần đất có diện tích thực tế 64,7 m2, loại đất: HNK, thuộc 01 phần của thửa đất số 83, tờ bản đồ số 20, đất tọa lạc tại: Ấp C, xã P, huyện G, tỉnh Tây Ninh vô hiệu.

1.2. Buộc anh Nguyễn Văn H có nghĩa vụ trả lại cho anh Võ Thanh T và chị Lò Thị D phần đất có diện tích thực tế diện tích thực tế 81,9 m2, trong đó 64,7 m2 thuộc 01 phần thửa đất số 83 và 17,2 m2 thuộc 01 phần của thửa đất số 86 do UBND xã P quản lý, tờ bản đồ số 20, đất tọa lạc tại: ấp C, xã P, huyện G, tỉnh Tây Ninh (diện tích chưa trừ lộ giới). Đất có sơ đồ kèm theo và tứ cận như sau:

- Đông giáp đường C – Đồng mả nhựa dài 6,09 m;

- Tây giáp thửa đất số 276 dài 6,21 m;

- Nam giáp phần đất còn lại của thửa đất số 83 dài 0,25 m; 5,24 m; 5,02 m; 2,16 m;

- Bắc giáp phần đất còn lại của thửa đất số 83 dài 0,39 m; 5,24 m; 4,95 m; 2,20 m.

1.3. Anh Nguyễn Văn H tự tháo dỡ tài sản anh H đã xây dựng trái phép trên đất gồm 01 phần căn nhà cấp 4 diện tích 47,9 m2, 01 mái che có diện tích 32 m2 và 01 hàng rào tường xây, song sắt có diện tích 43,03 m2.

1.4. Buộc anh Võ Thanh T và chị Lò Thị D có nghĩa vụ trả lại cho anh H số tiền chuyển nhượng nhà, đất là 340.000.000 (ba trăm bốn mươi triệu) đồng.

2. Không chấp nhận yêu cầu anh Nguyễn Văn H đòi anh Võ Thanh T và chị Lò Thị D bồi thường thiệt hại 228.000.000 (hai trăm hai mươi tám triệu) đồng.

Kể từ ngày anh H có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng anh T và ch D còn phải ch u khoản tiền lãi của số tiền chưa thi hành án theo mức lãi suất quy đ nh tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

3. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: buộc anh Võ Thanh T và chị Lò Thị D có nghĩa vụ hoàn trả lại cho anh H số tiền 9.750.000 (chín triệu bảy trăm năm mươi nghìn) đồng.

4. Án phí dân sự sơ thẩm:

4.1. Anh Nguyễn Văn H phải chịu số tiền 11.400.000 đồng nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí anh H đã nộp là 13.660.000 đồng theo Biên lai thu số 0024910 ngày 11-11-2022 và Biên lai thu số 0025805 ngày 13-9-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Gò Dầu, tỉnh Tây Ninh. Hoàn trả lại cho anh H số tiền là 2.260.000 (hai triệu hai trăm sáu mươi nghìn) đồng.

4.2. Anh Võ Thanh T và chị Lò Thị D phải chịu 300.000 (ba trăm nghìn) đồng.

5. Án phí dân sự phúc thẩm: các đương sự không phải chịu. Hoàn trả anh T, chị D 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0025814 ngày 26-9-2023 của Chi cụ Thi hành án dân sự huyện G.

6. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

7. Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.