Bản án 85/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và lời khai tại Tòa án, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Xuân T và người đại diện theo ủy quyền - bà Nguyễn Ngọc Diễm H thống nhất trình bày:

Vào năm 2016, bà Phạm Thị Thanh H2 có mượn tiền của bà Nguyễn Thị Xuân T với hình thức như sau: Bà H2 nhờ bà T thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất các thửa đất số 24, 38, 58 tờ bản đồ số 19 với diện tích 11.156m2 để vay tiền tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam – chi nhánh H số tiền 150.000.000đ rồi cho bà H2 vay lại số tiền này. Ngoài ra bà H2 còn vay của bà T số tiền mặt 50.000.000đ. Tổng số tiền bà H2 nợ bà T là 200.000.000đ. Sau khi mượn tiền của bà T thì bà H2 đi khỏi nơi cư trú, không liên lạc với bà T.

Ngày 17/3/2016, tại UBND xã M thì bà H3và bà H1 đã đồng ý viết giấy chuyển nhượng thửa đất trên cho bà T.

Ngày 21/3/2019, UBND xã M đã lập biên bản hòa giải tranh chấp đất đai, qua đó yêu cầu bà H1 và bà H3thực hiện giấy sang nhượng đất lập ngày 06/01/2016 về việc sang tên 100m2 diện tích đất nêu trên cho bà T được sử dụng, đứng tên hợp pháp như đã thỏa thuận bằng giấy sang nhượng đất đã ký nhưng bà H và bà T không đồng ý.

Nay nguyên đơn khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng “giấy sang nhượng đất” lập ngày 06/01/2016 giữa bà Phạm Thị Mỹ H1 và bà Nguyễn Thị Xuân T có hiệu lực pháp luật. Công nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 452 tờ bản đồ số 24 tại xã M, huyện H, tỉnh Bình Phước đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà H1 số AN282231, số vào sổ H02622. Buộc bà H1 giao quyền sử dụng thửa đất nêu trên cho bà T sử dụng.

Trường hợp nếu không công nhận hợp đồng chuyển nhượng của các bên, không công nhận quyền sử dụng đất cho bà T thì yêu cầu buộc bà H1 phải trả số tiền chuyển nhượng là 200.000.000đ và tiền lãi của 72 tháng với mức lãi suất là 1,66%/ tháng tổng cộng là 252.343.504đ.

Bị đơn bà Phạm Thị Mỹ H1 và người đại diện theo ủy quyền thống nhất trình bày:

Bà Phạm Thị Thanh H2 là chị gái của bà H1. Giữa bà H2 và bà T có làm ăn chung với nhau. Năm 2016, bà H2 có vay của bà T một số tiền bằng cách bà T thế chấp quyền sử dụng đất của bà T để vay Ngân hàng sau đó đưa tiền cho bà H2 vay. Do làm ăn gặp khó khăn nên bà H2 đã ra nước ngoài lao động và không liên lạc với gia đình một thời gian dài. Sau khi bà H2 đi thì bà T liên tục đến nhà bà H1 đòi nợ và đe dọa nếu không trả tiền thì sẽ tự tử tại nhà bà H1. Do lo sợ bà T tự tử chết nên bà H1 đã phải làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất “Giấy sang nhượng đất” cho bà T để trừ nợ thay cho bà H2. Tuy nhiên, bà H2 ký giấy để cho bà T không tự tử chứ bà H1 không chuyển nhượng đất cho bà T, không đồng ý cấn trừ nợ thay cho bà H2. Bà H1 thấy việc trừ nợ này bà H2 không biết, không đúng quy định của pháp luật. Hiện nay bà H2 đã trình bày ý kiến gửi cho Tòa án nhân dân huyện H nên vụ tranh chấp này không liên quan đến bà H1. Bà H1 không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà T vì khi viết giấy chuyển nhượng là do bị đe dọa, việc chuyển nhượng cấn trừ nợ không có sự thống nhất của bà H2 nên việc chuyển nhượng này không có giá trị pháp lý. Bà H1 không vay nợ, không mua bán với bà T nên không đồng ý trả nợ thay bà H2.

Tại đơn phản tố ngày 15/12/2021, bà H1 yêu cầu tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà H1 với bà T ngày 06/01/2016 là vô hiệu.

Tại biên bản lấy lời khai ngày 21/6/2022, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Phạm Thị Thanh H2 trình bày:

Khoảng năm 2013, 2014 bà H2 có cần vốn kinh doanh nên có mượn giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T để vay vốn ngân hàng. Qua đó, bà T dùng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T để thế chấp vay tiền tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam chi nhánh H với số tiền 150.000.000đ, thời hạn vay 01 năm. Bà H2 là người có trách nhiệm trả tiền lãi cho ngân hàng, khi đến hạn trả nợ gốc thì bà H2 chở bà T đi làm thủ tục đáo hạn.

Đến tháng 4/2015, do làm ăn thua lỗ nên bà H2 ra nước ngoài làm việc. Khi này, bà H2 vẫn nợ bà T số tiền 150.000.000đ. Từ tháng 4/2015 đến ngày 20/8/2017, cứ đến hạn trả nợ thì bà H3và bà H1 sẽ chở bà T đến Ngân hàng làm thủ tục đáo hạn còn tiền lãi thì bà H3trả mấy tháng đầu về sau bà T là người trả lãi cho Ngân hàng.

Ngày 21/8/2017, bà H2 có chuyển tiền cho ông Nguyễn Tính (chồng cũ của bà H2) về trả tiền cho Ngân hàng với số tiền gốc là 65.000.000đ, tiền lãi trả hết đến năm 2018 (hạn trả nợ cho ngân hàng) và còn nợ lại Ngân hàng 75.000.000đ tiền gốc. Vì vậy, hiện nay bà H2 chỉ còn nợ bà T số tiền nợ là 85.000.000đ (bao gồm cả số tiền 10.000.000đ bà T đã trả cho Ngân hàng trong khoản nợ 150.000.000đ).

Thời điểm năm 2015 đến năm 2017, bà H2 không liên lạc với mẹ và em gái nên không biết việc bà H3và bà H1 thay bà H2 trả lãi cho ngân hàng, bà H3và bà H1 cũng không biết việc anh Tính thay chị H2 trả tiền cho Ngân hàng ngày 21/8/2017. Vì vậy, năm 2016 khi bà T đến gặp bà H3và bà H1 đòi tiền và đe dọa tự tử thì bà H3có bàn với bà H1 sang nhượng cho bà T thửa đất 452 để tránh cho việc bà T tự tử và có hứa khi nào lấy sổ về thì làm thủ tục sang tên cho bà T để bà T chuyển nhượng thửa đất này lấy tiền trả Ngân hàng và lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà T về.

Khoảng 02 tháng sau khi ký giấy chuyển nhượng đất cho bà T thì UBND xã M có mời bà H3 lên làm việc thì bà T nói không đồng ý việc viết giấy sang nhượng như vậy mà yêu cầu phải làm thủ tục chuyển nhượng đàng hoàng tức là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 425 của H1 nhưng khi đó thửa đất này vẫn đang thế chấp Ngân hàng nên không làm được, bà T nói hủy bỏ giấy này nhưng bà H3lại sơ sót không yêu cầu bà T hủy bỏ giấy này.

Nay bà T yêu cầu bà H1 tiếp tục làm thủ tục sang nhượng thửa đất 425 cho bà T để cấn trừ nợ thay bà H2 thì bà H2 không đồng ý.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 40/2022/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bình Phước tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Xuân T về việc yêu cầu công nhận hợp đồng “giấy sang nhượng đất” lập ngày 06/01/2016 giữa bà Phạm Thị Mỹ H1 và bà Nguyễn Thị Xuân T. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Xuân T về việc công nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 452 tờ bản đồ số 24 tại xã M, huyện H, tỉnh Bình Phước với 100m2 cho bà T. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện buộc bà H1 giao quyền sử dụng thửa đất nêu trên cho bà T sử dụng.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bà H1 phải trả cho bà T số tiền 252.343.504đ.

3. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Phạm Thị Mỹ H1. Tuyên hợp đồng “giấy sang nhượng đất” lập ngày 06/01/2016 giữa bà Phạm Thị Mỹ H1 và bà Nguyễn Thị Xuân T đối với thửa đất số 452 tờ bản đồ số 24 tại xã M, huyện H, tỉnh Bình Phước vô hiệu.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 14/10/2022, nguyên đơn bà Nguyễn Thị Xuân T có đơn kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xét xử lại vụ án theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Người kháng cáo thay đổi yêu cầu kháng cáo, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án dân sự sơ thẩm 40/2022/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2022 của TAND huyện H và chuyển hồ sơ cho TAND cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm. các bên đương sự giữ nguyên yêu cầu, ý kiến đã trình bày không bổ sung gì thêm; các đương sự không tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước:

- Về việc tuân thủ pháp luật tố tụng: Từ khi thụ lý đến khi xét xử phúc thẩm, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm có nhiều vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng và thu thập chứng cứ không đầy đủ nên cần chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Xuân T. Đề nghị HĐXX căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 310 Bộ luật Tố tụng dân sự, huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm số 40/2022/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2022 của TAND huyện H, giao hồ sơ vụ án về cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết theo thủ tục chung.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

Xét hợp đồng “Giấy sang nhượng đất” lập ngày 06/01/2016 giữa bà T và bà H1 thấy rằng, khi ký hợp đồng, các bên đều có đầy đủ năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 117 BLDS 2015. Tuy nhiên, bị đơn cho rằng, do bà T khóc lóc, đòi tự tử ở vườn nhà bà H1 nên bà H1 và mẹ là bà H3mới miễn cưỡng viết giấy sang nhượng thửa đất này cho bà T để bà T không tự tử. Nhưng bà T cho rằng bà cho bà H2 (bà H2 là chị gái của bà H1, con gái của bà Hồng) vay tiền nhưng bà H2 đã bỏ đi nên bà T sang nhà bà H1 để đòi nợ thì bà H1 và bà H3đã tự nguyện viết giấy sang nhượng đất, việc này có sự chứng kiến và ký xác nhận của Trưởng ban điều hành ấp bà Thêu.

Như vậy, lời khai của bà H1, bà T với bà H3còn nhiều mâu thuẫn; nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không tiến hành cho các bên đối chất để làm rõ vấn đề này và bà Thêu là đại diện Ban điều hành ấp có xác nhận chứng kiến việc sang nhượng thửa đất này nhưng Tòa án cấp sơ thẩm cũng không đưa bà Thêu vào tham gia tố tụng với tư cách là người làm chứng. Do vậy, chưa đủ căn cứ để giải quyết vụ án.

Nhưng đến năm 2015 thì bà H2 lại viết giấy ủy quyền cho bà H3 mẹ bà H2 quản lý toàn bộ tài sản gồm 08 thửa đất của bà H2. Đến ngày 26/8/2015, thì ông Tính, bà H2 lại lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất đang tranh chấp cho bà H1 em gái bà H2. Đến ngày 06/01/2016, thì bà H1 lại viết giấy sang nhượng lại cho bà T thửa đất này có xác nhận của bà Thêu Trưởng ấp. Trong khi đó, bà H1 là người cam kết trả nợ thay cho bà T.

Như vậy, việc vay tiền và chuyển nhượng phần đất này là tài sản chung của bà H2 và ông Tính; nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không lấy lời khai và đưa ông Tính vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan để làm rõ việc vay tiền giữa bà T và bà H2 tại thời điểm ông Tính và bà H2 chưa ly hôn, việc chuyển nhượng đất giữa bà H1 và bà T; không có công văn hỏi ý kiến của Ngân hàng Nông nghiệp chi nhánh huyện H để xác định việc bà T vay tiền Ngân hàng cho bà H2 thì vay bao nhiêu? Thời gian nào? Đã trả được bao nhiêu? Ai là người trả lãi hàng tháng, là thu thập chứng cứ chưa đầy đủ dẫn đến việc giải quyết vụ án chưa đảm bảo tính khách quan làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của các đương sự. Hơn nữa, bà T là người cao tuổi nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không hỏi ý kiến của bà T có làm đơn để được miễn tiền án phí không?

Như vậy, trong quá trình giải quyết vụ án Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng; không đưa đầy đủ những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vào tham gia tố tụng, thu thập chứng cứ chưa đầy đủ, giải quyết vụ án chưa triệt để. Tòa án cấp phúc thẩm không thể khắc phục được mà cần phải tuyên hủy bản án sơ thẩm để giao hồ sơ cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục chung.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm chấp nhận kháng cáo của bà T, hủy toàn bộ bản án sơ thẩm số 40/2022/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2022 của TAND huyện H.

Vì các lẽ nêu trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

1. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà Nguyễn Thị Xuân T.

Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 40/2022/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bình Phước.

2. Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện H, tỉnh Bình Phước giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng được xem xét khi giải quyết lại vụ án.

4. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị Xuân T không phải chịu. Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Xuân T tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp là 300.000 đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0014199 ngày 27/10/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện H, tỉnh Bình Phước.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.