Bản án 85/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn trình bày:

Ngày 25/6/2018 tại Văn phòng Thừa phát lại thành phố T, ông Tạ Văn H đã làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Hà Ngọc Đ một phần của thửa đất số 2476, tờ bản đồ số 11, có diện tích là 126 m2 trong tổng diện tích thửa đất là 1.089,3m2, thuộc ô số 4, ông H có chia cả thửa đất thành 07 nền, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà1 ở và tài sản khác gắn liền với đất số BP 334406, số vào sổ cấp GCN: CG 978872, do Ủy ban nhân dân thị xã B, tỉnh B cấp ngày 06/02/2017 cho bà Trần Thị T, với giá chuyển nhượng là 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng). Hai bên có lập Vi bằng số 905/VB-TPLTDM về việc giao nhận 100.000.000 đồng tại Văn phòng Thừa phát lại thành phố Tvào ngày 25/6/2018 đối với giao dịch trên. Trước thời gian làm vi bằng tại Văn phòng Thừa phát lại thành phố Tvào ngày 25/6/2018, ông Đ đã trả tiền mua đất cụ thể như sau:

Lần 1: Ngày 06/6/2018 đưa trước 30.000.000 đồng (ba mươi triệu đồng);

Lần 2: Ngày 19/6/2018 trả số tiền còn lại 370.000.000 đồng (ba trăm bảy mươi triệu đồng). Ông H hứa sẽ tiến hành ký Vi bằng cho ông Đ tại Văn phòng Thừa phát lại thành phố T vào ngày 25/6/2018.

Ông Đ xác định mặc dù khi giao tiền ông H làm các phiếu thu ký tên bên nhận là Công ty TNHH Bất động sản B do ông H là Giám đốc Công ty này nhưng giao dịch chuyển nhượng đất là giữa ông Đ và cá nhân ông H, không liên quan Công ty TNHH Bất động sản B. Đối với những người mua các lô đất còn lại của thửa đất số 2476 thì ông Đ xác định không biết gì về họ. Ông Đ cho biết thời điểm ông Đ đi xem đất và ký văn bản chuyển nhượng với ông H thì hiện trạng đất trống, không có cây trồng hay tài sản gì trên đất.

Sau đó, ngày 14/7/2020, tại Văn phòng Công chứng HL, tỉnh B, ông H đã ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Liêu Văn H2 đối với thửa đất số 2476, tờ bản đồ số 11, tổng diện tích 1.089,3m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CG 978872, số vào sổ cấp GCN: CS12743, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 06/02/2017. Ông H2 đã tiến hành đăng bộ và ra sổ mới với thông tin như sau: Thửa đất số 2476, tờ bản đồ số 11, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CX 768700, số vào sổ cấp GCN: CS 20632, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 10/9/2020 cho ông Liêu Văn H2.

Ông Đ đã liên hệ nhiều lần với ông H và ông H2 để giải quyết vụ việc tuy nhiên không Đ được kết quả.

Theo Đơn khởi kiện đề ngày 01/4/2021 và trong suốt quá trình tố tụng ông Đ đều yêu cầu Tòa án buộc ông Tạ Văn H và ông Liêu Văn H2 phải trả lại cho ông Đ phần đất có diện tích là 126m2, ô số 4, thuộc thửa đất số 2476, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại phường T, thị xã B, tỉnh B theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số BP 334406, số vào sổ cấp GCN: CG 978872, do Ủy ban nhân dân thị xã B, tỉnh B cấp ngày 06/02/2017. Tuy nhiên vào ngày 16/9/2022 ông Đ đã có đơn khởi kiện thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện, nội dung cụ thể như sau: Yêu cầu Tòa án tuyên bố Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/6/2018 là vô hiệu; yêu cầu ông H trả lại số tiền ông Đ đã giao ông H để nhận chuyển nhượng đất là 400.000.000 đồng và yêu cầu ông H bồi thường thiệt hại cụ thể trả tiền lãi trên số tiền 400.000.000 đồng với mức lãi suất 10%/năm được tính từ ngày 25/6/2018 (thời điểm giao tiền) đến thời điểm xét xử sơ thẩm (tạm tính đến ngày 16/9/2022) là 170.000.000 đồng. Đối với yêu cầu phản tố của ông H thì ông Đ chỉ đồng ý đối với: “Yêu cầu Tòa án tuyên bố Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/6/2018 giữa ông H và ông Đ là vô hiệu. Ông H đồng ý trả lại cho ông Đ số tiền đã nhận để chuyển nhượng đất là 400.000.000 đồng.”. Các yêu cầu phản tố còn lại của ông H ông Đ không có ý kiến, đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định của pháp luật.

* Bị đơn Tạ Văn H và người đại diện hợp pháp của bị đơn là bà Lê Thị Thu HÀ trình bày:

Vào ngày 28/6/2018, ông H và ông Liêu Văn H2 có ký Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Vi bằng số 922/2018/VB-TPLTDM tại Văn phòng Thừa phát lại thành phố T đối với 01 phần đất có diện tích là 165m2, lô số 1, thuộc thửa đất số 2477, tờ bản đồ số 11, tại phường T, thị xã B, tỉnh B theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nHÀ ở và tài sản khác gắn liền với đất số BP 334406, số vào sổ cấp GCN: CH 09027 do Ủy ban nhân dân thị xã B, tỉnh Bcấp ngày 29/10/2013. Theo đó, ông H2 là bên nhận chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất của ông H. Tuy nhiên, do không đủ điều kiện tách thửa nên các bên thống nhất ký Vi bằng ghi nhận sự việc chứ không ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được. Đối với ông Ngô Nguyễn C và ông Nguyễn Quốc V cũng nhận chuyển nhượng từ ông Tạ Văn H một phần đất thuộc thửa đất số 2477, tờ bản đồ số 11 với hình thức tương tự như ông Liêu Văn H2.

Sau đó do kẹt vốn làm ăn, ông H đã đem Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nHÀ ở và tài sản khác gắn liền với đất số BP 334406, số vào sổ cấp GCN: CH 09027 do Ủy ban nhân dân thị xã B, tỉnh B cấp ngày 29/10/2013 đi cầm cố cho bà T để vay số tiền 1.800.000.000 đồng và bà T yêu cầu ông H pHẢI ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 2477 để làm tin nhưng không đăng bộ, sang tên quyền sử dụng đất. Hiện tại ông H đã trả hết nợ cho bà T và lấy lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nHÀ ở và tài sản khác gắn liền với đất số BP 334406, số vào sổ cấp GCN: CH 09027 do Ủy ban nhân dân thị xã B, tỉnh Bcấp ngày 29/10/2013.

Việc ông H đem GCNQSDĐ của thửa đất số 2477 đi cầm cố vay tiền của bà T bị ông Liêu Văn H2, ông Ngô Nguyễn C, Nguyễn Quốc V phát hiện nên ông H2, ông C và ông V đề nghị bán lại 03 phần đất đã mua thuộc thửa 2477 cho ông H nhưng ông H không có khả năng mua lại. Do đó, ngày 14/7/2020, ông H2, ông C và ông V lập văn bản Cam kết về việc hoàn tiền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu ông H ký tên và ra Văn phòng Công chứng HL ký công chứng ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Liêu Văn H2 đối với thửa đất số 2476, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại phường T, thị xã B, tỉnh B theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nHÀ ở và tài sản khác gắn liền với đất số CG 978872, số vào sổ cấp GCN: CS12743, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bcấp ngày 06/02/2017 cho bà Trần Thị T. Trong tình huống khó khăn, ông H đã ký tên vào các văn bản này. Tuy nhiên, ông H ký Hợp đồng chuyển nhượng chỉ để tạo lòng tin cho ông H2, ông C và ông V chứ thực tế ông H không chuyển nhượng thửa đất số 2476 cho ông H2. Ông H cũng chưa nhận bất kỳ khoản tiền nào từ ông H2 sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Mặt khác, trước đó vào ngày 25/6/2018, ông H và ông Đ có ký Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Vi bằng số 905/2018/VB-TPLTDM tại Văn phòng Thừa phát lại tHÀnh phố T đối với 01 phần đất có diện tích là 126m2, lô số 4, thuộc thửa đất số 2476, tờ bản đồ số 11, tại phường T, thị xã B, tỉnh Btheo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nHÀ ở và tài sản khác gắn liền với đất số CG 978872, số vào sổ cấp GCN: CS12743, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 06/02/2017 cho bà Trần Thị T. Theo đó, ông Đ là bên nhận chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất của ông H. Tuy nhiên, do không đủ điều kiện tách thửa nên các bên thống nhất ký Vi bằng ghi nhận sự việc chứ không ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được. Vì vậy, ông H đã bán Vi bằng cho ông Đ một phần thửa đất số 2476 nên không thể chuyển nhượng thửa đất này cho ông H2 nữa. Ông H đã nhận của ông Đ số tiền 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng) để chuyển nhượng 01 phần thửa đất số 2476.

Ngày 11/5/2021, ông H có đơn yêu cầu phản tố:

1. Yêu cầu Tòa án tuyên bố Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/6/2018 giữa ông H và ông Đ là vô hiệu.

Ông H đồng ý trả lại cho ông Đ số tiền đã nhận để chuyển nhượng đất là 400.000.000 đồng.

2. Yêu cầu Tòa án tuyên bố Cam kết về việc hoàn tiền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2020 giữa ông H và ông Liêu Văn H2, ông Ngô Nguyễn C và ông Nguyễn Quốc V là vô hiệu;

3. Yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2020 giữa ông H và ông H2 là vô hiệu

4. Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nHÀ ở và tài sản khác gắn liền với đất số CX 768700, số vào sổ cấp GCN: CS 20632, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 10/9/2020

5. Buộc ông H2 pHẢI trả lại cho ông H thửa đất số 2476, tờ bản đồ số 11, tại phường T, thị xã B, tỉnh B;

Ông H yêu cầu được hoàn trả lại cho ông H2, ông C và ông V số tiền đã thanh toán cho phần đất thuộc thửa 2477, cụ thể: Hoàn trả cho ông H2 số tiền 470.000.000 đồng; hoàn trả cho ông V số tiền 350.000.000 đồng và hoàn trả cho ông C số tiền 410.000.000 đồng.

Đối với cây trồng và tài sản trên thửa đất 2476 thì hình tHÀnh trước thời điểm ông H ký văn bản thỏa thuận chuyển nhượng cho ông Đ và ký HĐCNQSDĐ cho ông H2. Đây là tài sản hợp pháp của cá nhân ông H.

Ông H và bà H1 xác định thực tế ông H chỉ có chuyển nhượng 01 phần đất của thửa 2476 cho ông Đ, phần còn lại của thửa 2476 ông H chưa chuyển nhượng cho ai.

Đối với việc thu tiền chuyển nhượng của ông Đ bằng các phiếu thu có bên nhận là Công ty TNHH BĐS Bảo Gia thì ông H xác định ông H chuyển nhượng đất dưới tư cách cá nhân, không liên quan Công ty TNHH Bất động sản B. Do ông H là giám đốc Công ty TNHH Bất động sản Bnên có ký phiếu thu có mộc Công ty làm tin với người mua nhưng khi ký kết giấy tờ làm thủ tục chuyển nhượng cho người khác thì đều ký với tư cách cá nhân.

Đối với Hợp đồng ủy quyền của bà T cho ông H đối với thửa đất số 2476 thì thực tế ông H mua thửa 2476 theo hình thức hợp đồng ủy quyền. Việc chuyển nhượng đất, bàn giao tiền bạc chuyển nhượng giữa ông H và bà T đã hoàn tất.

Ông H đồng ý một phần yêu cầu khởi kiện sửa đổi, bổ sung của ông Đ là yêu cầu Tòa án tuyên bố Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/6/2018 giữa ông H và ông Đ là vô hiệu. Ông H đồng ý trả lại cho ông Đ số tiền đã nhận để chuyển nhượng đất là 400.000.000 đồng. Đối với yêu cầu trả tiền lãi ông H không đồng ý.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

1. Ông Liêu Văn H2 và người đại diện hợp pháp của ông Liêu Văn H2 là bà Nguyễn Thị Tố M và ông Chế Việt H3 thống nhất trình bày:

Trước đây ông Liêu Văn H2, ông C, ông V, mỗi người có mua một phần thửa đất số 2477, tờ bản đồ số 11 của ông Tạ Văn H theo hình thức ký Vi bằng. Tuy nhiên, sau khi phát hiện ông H đã tự ý chuyển nhượng thửa đất này cho người khác thì ông H2, ông C, ông V đã đề nghị bán lại 03 phần đất đã mua thuộc thửa 2477 cho ông H nhưng ông H không có khả năng mua lại. Do đó, ngày 14/7/2020, ông H2, ông C, ông V và ông H thỏa thuận lập văn bản Cam kết về việc hoàn tiền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất yêu cầu ông H ký tên và ra Văn phòng Công chứng HL ký công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất đối với thửa đất số 2476, tờ bản đồ số 11 cho ông Liêu Văn H2 đứng tên là bên nhận chuyển nhượng. Ông H2, ông C và ông V thống nhất cho ông H 30 (ba mươi) ngày kể từ ngày 10/7/2020 đến ngày 10/8/2020 để ông H pHẢI hoàn trả số tiền 1.380.000.000 đồng và thuế phí, lãi suất cho ông H2, ông C và ông V. Sau ngày 10/8/2020 nếu ông H không trả tiền hoặc không có nhu cầu mua lại thì phía ông H2 sẽ đăng ký biến động quyền sử dụng đất đối với thửa đất này. Việc ký hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên là hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc và sau ngày 10/8/2020 ông H không thực hiện nghĩa vụ thanh toán nên Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất số 2476 này vẫn có giá trị pháp luật. Thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng với ông H, ông H không thông bào và ông H2 cũng không biết gì về những người được ông H chuyển nhượng một phần thửa số 2476.

Đối với yêu cầu khởi kiện của ông Đ thì ông H2 không có ý kiến, đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định pháp luật.

Đối với yêu cầu phản tố của ông H thì ông H2 không đồng ý.

Đối với cây trồng và tài sản khác trên thửa số 2476 thì đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.

Đối với Văn bản Cam kết về việc hoàn tiền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2020 giữa ông H và ông Liêu Văn H2, ông Ngô Nguyễn C và ông Nguyễn Quốc V thì ông H2 xác định ông H2 không có giữ bản chính cũng như bản sao nào của Văn bản này. Ông H2 chỉ có hình chụp của Văn bản này.

Trong quá trình tố tụng cũng như tại phiên tòa ông H2 và người đại diện hợp pháp trình bày sẽ hỗ trợ ông H là khi ông H2 có nhu cầu bán đất sẽ ưu tiên bán lại thửa 2476 cho ông H với số tiền được tính như thỏa thuận tại Văn bản Cam kết về việc hoàn tiền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2020 giữa ông H và ông Liêu Văn H2, ông Ngô Nguyễn C và ông Nguyễn Quốc V, cụ thể: Ưu tiên bán lại thửa 2476 cho ông H với giá 1.380.000.000 đồng + tiền lãi trên số tiền gốc 1.380.000.000 đồng với mức lãi suất 10%/năm, được tính từ ngày 10/8/2020 đến ngày ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng Công chứng. Thuế phí chuyển nhượng hoàn toàn do ông H chịu. Trong trường hợp ông H không có nhu cầu mua lại thì ông H2 sẽ bán cho người khác.

2. Ông Ngô Nguyễn C trình bày: Đối với phần đất ông C nhận chuyển nhượng của ông H: Ngày 05/6/2018 ông C và ông H có thỏa thuận chuyển nhượng 01 phần có diện tích 149m2, thửa đất số 2477, tờ bản đồ số 11, tại phường T, thị xã B, tỉnh B, với giá chuyển nhượng là 410.000.000 đồng. Ông C thống nhất toàn bộ trı̀nh bày của ông H2 về quá trình phát sinh việc chuyển nhượng thửa đất số 2476 giữa ông H và ông H2 như ông H2 trình bày. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Tranh chấp giữa nguyên đơn và ông H không liên quan đến ông H2, ông C và ông V nên việc ông Đ kiện ông H2 là không có căn cứ. Đối với yêu cầu phản tố của ông H: Ông C không đồng ý. Ông C không có yêu cầu độc lập gì trong vụ án này.

3. Ông Nguyễn Quốc V trình bày: Đối với phần đất ông V nhận chuyển nhượng của ông H: Ngày 05/6/2018 ông V và ông H có thỏa thuận chuyển nhượng 01 phần có diện tích 127m2, thửa đất số 2477, tờ bản đồ số 11, tại phường T, thị xã B, tỉnh B, với giá chuyển nhượng là 350.000.000 đồng. Ông V thống nhất toàn bộ trı̀nh bày của ông H2 về quá trình phát sinh việc chuyển nhượng thửa đất số 2476 giữa ông H và ông H2 như ông H2 trình bày. Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Tranh chấp giữa nguyên đơn và ông H không liên quan đến ông H2, ông C và ông V nên việc ông Đ kiện ông H2 là không có căn cứ. Đối với yêu cầu phản tố của ông H: Ông V không đồng ý. Ông V không có yêu cầu độc lập gì trong vụ án này.

4. Văn phòng Công chứng HL trình bày: Việc thụ lý và công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 3584, quyển số 11/2020TP/CC-SCC/HĐGD ngày 14/7/2020, Văn phòng Công chứng Hòa Lợi xác nhận Công chứng viên đã thực hiện việc công chứng Hợp đồng nêu trên theo đúng quy định của pháp luật. Thời điểm công chứng Hợp đồng nêu trên, Văn phòng Công chứng Hòa Lợi không nhận được bất kỳ thông tin, thông báo, yêu cầu của cá nhân, tổ chức về giao dịch nào khác liên quan đến quyền sử dụng đất này. Quá trình tiếp nhận và thụ lý hồ sơ yêu cầu công chứng và công chứng hồ sơ công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 3584, quyển số 11/2020TP/CC-SCC/HĐGD ngày 14/7/2020 do Công chứng viên thực hiện hoàn toàn tuân thủ đầy đủ các quy định của Luật Công chứng, Luật Dân sự và Luật Đất đai và các quy định pháp luật có liên quan. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Đề nghi ̣ Tòa án giải quyết vụ án theo quy đi ̣nh pháp luâ ̣t.

5. Bà Tô Thanh T trình bày: Thống nhất trình bày của ông Liêu Văn H2. Bà T không có yêu cầu độc lập trong vụ án này.

6. Bà Trần Thị Y trình bày: Thống nhất trình bày của ông Tạ Văn H. Bà Y không có yêu cầu độc lập trong vụ án này.

* Tại phiên toà: Các đương sự giữ nguyên quan điểm đã trı̀nh bày. Riêng nguyên đơn ngoài việc giữ nguyên các yêu cầu khởi kiện thì đối với số tiền lãi thì yêu cầu được làm tròn số còn 177.000.000 đồng.

* Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân thị xã B tham gia phiên toà:

- Về tố tụng: Việc thụ lý vụ án, thu thập chứng cứ là đúng theo quy định, những người tham gia tố tụng và những người tiến HÀnh tố tụng đã tuân thủ đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung vụ án: Có căn cứ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là tuyên bố Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/6/2018 giữa ông H và ông Đ là vô hiệu. Ông H pHẢI trả lại cho ông Đ số tiền đã nhận để chuyển nhượng đất là 400.000.000 đồng. Đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bị đơn bồi thường thiệt hại là số tiền tiền lãi trên số tiền 400.000.000 đồng với mức lãi suất 10%/năm được tính từ ngày 25/6/2018 (thời điểm giao tiền) đến thời điểm xét xử sơ thẩm. Đối với các yêu cầu phản tố của bị đơn đại diện Viện Kiểm sát không phát biểu quan điểm do xác định đây không pHẢI là yêu cầu phản tố.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

Ngày 02/4/2021, ông Hà Ngọc Đ nộp đơn khởi kiê ̣n yêu cầu Tòa án buô ̣c ông Ta ̣ Văn H và ông Liêu Văn H2 phải trả la ̣i cho ông Đ phần đất có diện tích là 126m2, thuộc mô ̣t phần thửa đất số 2476, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại phường T, thị xã B, tỉnh B theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nHÀ ở và tài sản khác gắn liền với đất số BP 334406, số vào sổ cấp GCN: CG 978872, do Ủy ban nhân dân thị xã B, tỉnh B cấp ngày 06/02/2017. Tòa án nhân dân thi ̣ xã B đã thụ lý yêu cầu khởi kiện này của ông Đ và xác định bi ̣ đơn trong vụ án này là ông Liêu Văn H2 và ông Ta ̣ Văn H. Trong quá trình tố tụng xác định ông H là người đã chuyển nhượng cho ông Đ phần đất tranh chấp theo Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/6/2018, còn ông H2 là người đang trực tiếp đứng tên sở hữu quyền sử dụng đất thửa số 2476, tờ bản đồ số 11 này. Sau đó, vào ngày 11/5/2021, ông H có đơn yêu cầu phản tố sau:

1. Yêu cầu Tòa án tuyên bố Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/6/2018 giữa ông H và ông Đ là vô hiệu. Ông H đồng ý trả lại cho ông Đ số tiền đã nhận để chuyển nhượng đất là 400.000.000 đồng.

2. Yêu cầu Tòa án tuyên bố Cam kết về việc hoàn tiền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2020 giữa ông H và ông Liêu Văn H2, ông Ngô Nguyễn C và ông Nguyễn Quốc V là vô hiệu;

3. Yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2020 giữa ông H và ông H2 là vô hiệu

4. Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nHÀ ở và tài sản khác gắn liền với đất số CX 768700, số vào sổ cấp GCN: CS 20632, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bcấp ngày 10/9/2020

5. Buộc ông H2 pHẢI trả lại cho ông H thửa đất số 2476, tờ bản đồ số 11, tại phường T, thị xã B, tỉnh B;

Tòa án nhân dân thi ̣ xã B đã tiến hành thụ lý các yêu cầu phản tố này của bị đơn. Tuy nhiên, vào ngày 22/9/2022 (trước thời điểm Tòa án mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ) ông Đ đã có đơn khởi kiện thay đổi, bổ sung yêu cầu khởi kiện cụ thể như sau: Yêu cầu Tòa án tuyên bố Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/6/2018 là vô hiệu; yêu cầu ông H trả lại số tiền ông Đ đã giao ông H để nhận chuyển nhượng đất là 400.000.000 đồng và yêu cầu ông H bồi thường thiệt hại cụ thể trả tiền lãi trên số tiền 400.000.000 đồng với mức lãi suất 10%/năm được tính từ ngày 25/6/2018 (thời điểm giao tiền) đến thời điểm xét xử sơ thẩm (tạm tính đến ngày 16/9/2022) là 170.000.000 đồng.

Nhận thấy, do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thay đổi nên yêu cầu phản tố của bị đơn về việc: “Yêu cầu Tòa án tuyên bố Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/6/2018 giữa ông H và ông Đ là vô hiệu. Ông H đồng ý trả lại cho ông Đ số tiền đã nhận để chuyển nhượng đất là 400.000.000 đồng” chỉ là ý kiến trả lời đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không còn là yêu cầu phản tố theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Tố tụng dân sự. Thêm vào đó, việc thay đổi yêu cầu khởi kiện này của nguyên đơn dẫn đến các yêu cầu như: “Yêu cầu Tòa án tuyên bố Cam kết về việc hoàn tiền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2020 giữa ông H và ông Liêu Văn H2, ông Ngô Nguyễn C và ông Nguyễn Quốc V là vô hiệu; Yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2020 giữa ông H và ông H2 là vô hiệu; Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nHÀ ở và tài sản khác gắn liền với đất số CX 768700, số vào sổ cấp GCN: CS 20632, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bcấp ngày 10/9/2020 và yêu cầu buộc ông H2 pHẢI trả lại cho ông H thửa đất số 2476, tờ bản đồ số 11, tại phường T, thị xã B, tỉnh B” không còn là yêu cầu phản tố theo quy định tại Điều 200 Bộ luật Tố tụng dân sự. Do ông H2 cũng như những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập trong vụ án này nên việc giải quyết các yêu cầu này của ông H không có bù trừ hay loại trừ nghĩa vụ đối với yêu cầu của nguyên đơn cũng như không có liên quan đến yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Vì vậy viê ̣c xác đi ̣nh ông H2 cùng là bi ̣ đơn trong vụ án không còn phù hợp nữa. Do đó, ông H2 sẽ tham gia tố tụng trong vụ án này với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Nhận thấy, ông H2 cũng như người đại diện hợp pháp của ông H2 tham gia tố tụng trong vụ án đầy đủ từ khi vụ án được thụ lý đến khi được đưa ra xét xử nên việc thay đổi tư cách tham gia tố tụng không ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông H2.

Đối với bà Trần Thi ̣ T: Theo hồ sơ vụ án thể hiê ̣n đến thời điểm ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2020 với ông Liêu Văn H2 thı̀ quyền sử dụng đất thử a đất số 2476, tờ bản đồ số 11 vẫn của bà Trần Thị T. Ông H ký kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2020 với tư cách người đa ̣i diện theo ủy quyền cho bà T. Tuy nhiên, căn cứ theo giấy biên nhâ ̣n tiền giữa ông H và bà T cũng như trình bày của đa ̣i diê ̣n của ông H cho thấy ông H đã nhâ ̣n chuyển nhượng quyền sử dụng đất này từ bà T theo hình thức hợp đồng ủy quyền. Do đó, nhận thấy việc giải quyết vụ án này không liên quan đến quyền, lợi ích hợp pháp của bà T nên không cần thiết phải đưa bà T vào tham gia tố tụng trong vụ án này.

Đối với Công ty TNHH Bất đô ̣ng sản Bảo Gia: Nguyên đơn HÀ Ngọc Đ xác định mặc dù khi giao tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bi ̣ đơn Tạ Văn H thì bị đơn làm các phiếu thu ký tên bên nhận là Công ty TNHH Bất động sản Bảo Gia và có đóng mộc Công ty. Công ty này do ông H là giám đốc nhưng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giữa ông Đ và cá nhân ông H, không liên quan Công ty TNHH Bất động sản B. Điều này cũng được người đa ̣i diê ̣n hợp pháp của ông H xác nhâ ̣n. Đồng thời, Giấy chứ ng nhâ ̣n quyền sử dụng đất thử a đất số 2476, tờ bản đồ số 11 cũng không thuô ̣c quyền sử dụng của Công ty TNHH Bất động sản Bảo Gia. Thêm vào đó thời điểm ông H ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 2476, tờ bản đồ số 11 cho ông H2 thì cũng không liên quan đến Công ty này. Do đó, nhận thấy việc giải quyết vụ án này không liên quan đến quyền, lợi ích hợp pháp của Công ty TNHH Bất đô ̣ng sản B nên không cần thiết phải đưa Công ty TNHH Bất động sản B vào tham gia tố tụng trong vụ án này.

Đối với ông Nguyễn Văn K: Tại thời điểm Tòa án tiến HÀnh xem xét thẩm định hiện trạng thửa đất số 2476, tờ bản đồ số 11 thì ông Nguyễn Văn K đang sinh sống trên đất. Tuy nhiên theo trình bày của ông K xác định ông K được ông H cho sinh sống nhờ trên đất, không có đăng ký thường trú hay tạm trú tại thửa đất này. Ông K xác định chỉ có căn nHÀ tạm trên đất, không có đóng góp công sức gì trên đất, ông sẽ di dời toàn bộ tài sản đi khi được chủ sở hữu hợp pháp của thửa đất yêu cầu. Bị đơn cũng thừa nhận trình bày của ông K. Ông K không có quyền lợi, nghĩa vụ gì trong vụ án này. Do đó, nhận thấy việc giải quyết vụ án này không liên quan đến quyền, lợi ích hợp pháp của ông K nên không cần thiết phải đưa ông K vào tham gia tố tụng trong vụ án này.

Nhâ ̣n thấy cả nguyên đơn và bi ̣ đơn ông H đều thống nhất thừ a nhâ ̣n ta ̣i thời điểm hai bên thỏa thuận việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ký văn bản cam kết chuyển nhượng và đến hiê ̣n ta ̣i hai bên đều biết thửa đất 2476, tờ bản đồ số 11 không đủ điều kiện tách thửa theo quy định của pháp luật. Do đó, tại thời điểm chuyển nhượng năm 2018 hai bên mới ký kết văn bản thỏa thuâ ̣n chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không phải hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thêm vào đó, theo Công văn số 1827/CNBC-KTĐ ĐBĐ ngày 09/12/2021 (bút lục số 210) của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thi ̣ xã B cung cấp thông tin về điều kiê ̣n tách thử a trên địa bàn tı̉nh B cũng xác định thử a đất số 2476, tờ bản đồ số 11 cũng chưa đủ điều kiê ̣n được tách thử a. Như vậy, giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ và ông H là vô hiệu do đối tượng không thực hiê ̣n được theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Trong quá trı̀nh tố tụng cũng như ta ̣i phiên tòa, cả nguyên đơn Đ và bi ̣ đơn H đều thống nhất yêu cầu Tòa án tuyên bố Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/6/2018 là vô hiệu. Bi ̣ đơn H đồng ý trả la ̣i cho nguyên đơn số tiền 400.000.000 đồng mà nguyên đơn đã thanh toán cho bi ̣ đơn H. Tòa án ghi nhâ ̣n sự tự nguyê ̣n của nguyên đơn Đ và bi ̣ đơn H về viê ̣c tuyên bố Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/6/2018 giữa ông Hà Ngo ̣c Đ và ông Ta ̣ Văn H là vô hiệu và bi ̣ đơn Ta ̣ Văn H phải trả la ̣i số tiền 400.000.000 đồng cho nguyên đơn Hà Ngọc Đ.

Xét giao dịch dân sự chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Đ và ông H là vô hiệu do đối tượng không thực hiê ̣n được theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2015. Xét cả nguyên đơn và bị đơn đều có lỗi ngang nhau làm cho giao dịch dân sự vô hiệu nên không pHẢI bồi thường cho nhau.

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu thì không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Vì vậy ông H pHẢI hoàn trả lại cho ông Đ số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã nhận là 400.000.000 đồng. Nhận thấy, từ ngày nhận tiền ông H đã giữ số tiền 400.000.000 đồng không trả cho ông Đ, gây thiệt hại cho ông Đ nên pHẢI chịu lãi suất của số tiền đã nhận theo khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 là 10%/năm kể từ nhận tiền cho đến ngày xét xử sơ thẩm.

Về thời điểm giao nhận tiền: Các bên thống nhất là ngày 06/6/2018 ông Đ giao ông H số tiền 30.000.000 đồng. Vào ngày 19/6/2018 ông Đ giao ông H số tiền 370.000.000 đồng. Tuy nhiên ông Đ chỉ yêu cầu tính tiền lãi từ thời điểm ký Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là ngày 25/6/2018. Nhận thấy yêu cầu tính lãi từ ngày 25/6/2018 là có lợi cho bị đơn nên được chấp nhận.

Từ ngày 25/6/2018 cho đến ngày xét xử sơ thẩm (ngày 07/12/2022) là 04 năm 05 tháng 12 ngày, với mức lãi suất 10%/năm: 400.000.000 đồng x 10%/năm x 04 năm 05 tháng 12 ngày. Ông Đ đồng ý làm tròn số tiền lãi còn 177.000.000 đồng là có lợi cho bị đơn nên được chấp nhận. Tổng số tiền lãi ông H pHẢI trả cho ông Đ là 177.000.000 đồng. Như vậy, ông H pHẢI hoàn trả cho ông Đ số tiền nhâ ̣n chuyển nhượng đã nhận 400.000.000 đồng và tiền lãi là 177.000.000 đồng. Tổng cộng số tiền bị đơn Tạ Văn H pHẢI trả cho nguyên đơn HÀ Ngọc Đ là 577.000.000 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào điểm a khoản 1 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 39; khoản 1 Điều 227; khoản 1, khoản 2 Điều 228; Điều 92; Điều 93; Điều 147; Điều 157; Điều 160; Điều 165; Điều 192; Điều 217; Điều 227; Điều 228; Điều 235; Điều 266; Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015;

Căn cứ vào Điều 122; Điều 131; Điều 357 và khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ vào Nghị quyết số 326/2016/UBTVQHÀ4 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Hà Ngo ̣c Đ về việc: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với bị đơn ông Ta ̣ Văn H.

1.1 Tuyên bố Văn bản thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/6/2018 giữa ông Hà Ngọc Đ và ông Ta ̣ Văn H vô hiệu.

1.2 Buộc nguyên đơn ông Ta ̣ Văn H có trách nhiệm trả lại cho nguyên đơn ông Hà Ngo ̣c Đ số tiền 400.000.000 đồng (bốn trăm triệu đồng) và số tiền lãi chậm trả từ ngày 25/6/2018 đến ngày xét xử sơ thẩm (ngày 07/12/2022) là 177.000.000 đồng (một trăm bảy mươi bảy triệu đồng). Tổng số tiền ông Ta ̣ Văn H pHẢI trả cho ông Hà Ngo ̣c Đ là 577.000.000 đồng (năm trăm bảy mươi bảy triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi HÀnh của người được thi HÀnh án cho đến khi thi HÀnh án xong, HÀng tháng người pHẢI thi HÀnh án còn pHẢI chịu khoản tiền lãi của số tiền còn pHẢI thi HÀnh án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chậm thi HÀnh án.

2. Đình chỉ các yêu cầu phản tố của bi ̣ đơn ông Ta ̣ Văn H về việc: “Yêu cầu Tòa án tuyên bố Cam kết về việc hoàn tiền và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2020 giữa ông H và ông Liêu Văn H2, ông Ngô Nguyễn C và ông Nguyễn Quốc V là vô hiệu; Yêu cầu Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/7/2020 giữa ông H và ông H2 là vô hiệu; Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nHÀ ở và tài sản khác gắn liền với đất số CX 768700, số vào sổ cấp GCN: CS 20632, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bcấp ngày 10/9/2020; Buộc ông Liêu Văn H2 pHẢI trả lại cho ông H thửa đất số 2476, tờ bản đồ số 11, tại phường T, thị xã B, tỉnh B”.

3. Về án phí:

Hoàn trả cho nguyên đơn ông HÀ Ngọc Đ số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) và 4.250.000 đồng (bốn triệu hai trăm năm mươi nghìn đồng) tại các Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/0054433 ngày 02/4/2021 và số AA/2021/0001002 ngày 16/9/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã B.

Bị đơn ông Tạ Văn H pHẢI chịu số tiền 27.380.000 đồng (hai mươi bảy triệu ba trăm tám mươi nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp là 1.500.000 đồng (một triệu năm trăm nghìn đồng) tại Biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2016/00545552 ngày 14/5/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thị xã B. Ông Tạ Văn H còn pHẢI nộp số tiền 25.880.000 đồng (hai mươi lăm triệu tám trăm tám mươi nghìn đồng).

4. Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản: Bi ̣ đơn ông Ta ̣ Văn H pHẢI chịu số tiền 2.770.000 đồng (hai triệu bảy trăm bảy mươi nghìn đồng) chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản để trả la ̣i cho nguyên đơn HÀ Ngọc Đ.

5. Về quyền kháng cáo:

Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo Bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày Tòa tuyên án.

Các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo Bản án trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày nhận được Bản án hoặc Bản án được niêm yết theo quy định./.