Bản án 84/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 04/10/2018, đơn khởi kiện bổ sung ngày 16/5/2022 và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà Trần Nhục K trình bày như sau:

Nhà và đất số 517 đường C, Phường 19, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, nay là số 138 đường Đ1, phường P1, quận Q1, Thành phố Hồ Chí Minh (dưới đây viết tắt là nhà đất 138 đường Đ1) có nguồn gốc là của ông Lý Vĩnh P và bà Trần Nhục K. Ngày 12/8/1998, vợ chồng bà ký hợp đồng bán căn nhà trên cho ông Trần Lý S (là em ruột của bà) theo Hợp đồng mua bán nhà số 6148/HĐMBN có công chứng của Phòng Công chứng Nhà nước số 2, Thành phố Hồ Chí Minh. Theo hợp đồng, giá mua bán nhà là 150.000.000 đồng. Ông S đã trả cho vợ chồng bà số tiền 70.000.000 đồng tương đương với 46,66% giá trị nhà, số tiền còn lại chưa thanh toán. Ông bà đã bàn giao nhà và các giấy tờ để ông S nhận nhà và làm thủ tục sang tên chuyển quyền sở hữu nhà.

Sau đó, vì công việc làm ăn nên vợ chồng ông bà trở về Hoa Kỳ. Năm 2014, ông P chết. Cho đến nay, ông S vẫn chưa thanh toán cho gia đình bà số tiền mua bán nhà còn lại. Nay bà yêu cầu ông S thanh toán cho gia đình bà số tiền còn lại tương đương với 53,34% giá trị nhà theo giá thị trường tại thời điểm xét xử là 6.458.000.000 đồng (giá nhà là 12.107.431.875 đồng).

Bị đơn ông Trần Lý S trình bày như sau:

Sau khi ký kết hợp đồng mua bán nhà, ông đã giao ngay cho vợ chồng bà K số tiền 70.000.000 đồng, số tiền còn lại 80.000.000 đồng hai bên không thỏa thuận thời hạn phải thanh toán. Tuy nhiên, mỗi lần bà K về Việt Nam thăm gia đình, ông đã trả đủ nhưng không làm biên nhận. Nay vì thời gian đã lâu, bà K đã già yếu nên ông đồng ý thanh toán đủ cho bà K số tiền 80.000.000 đồng, đồng thời hỗ trợ bà K số tiền 120.000.000 đồng. Ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà K vì các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng là giá cả mua bán sẽ được giữ nguyên, không thay đổi về giá dù giá cả thị trường có lên hay xuống.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan gồm bà Lý Nhục NLQ1, ông Lý NLQ5 NLQ2, ông Lý Vĩnh NLQ3, bà Lý Nhục NLQ4, ông Lý Vĩnh NLQ5, bà Lý Mỹ NLQ6, ông Lý Viễn NLQ7 trình bày: Thống nhất với nội dung và yêu cầu của nguyên đơn.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1170/2022/DS-PT ngày 28/7/2022, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

Áp dụng:

Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 27, điểm a khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Điều 152, 158, 161, 166 Bộ luật Dân sự năm 2015;

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Luật thi hành án dân sự.

Tuyên xử:

Xác định quan hệ pháp luật có tranh chấp là Đòi tài sản theo quy định tại Điều 166 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Buộc bị đơn ông Trần Lý S có trách nhiệm thanh toán cho nguyên đơn bà Trần Nhục K và những người thừa kế của ông Lý Vĩnh P bao gồm bà Trần Nhục K, bà Lý Nhục NLQ1, ông Lý NLQ5 NLQ2, ông Lý Vĩnh NLQ3, bà Lý Nhục NLQ4, ông Lý Vĩnh NLQ5, bà Lý Mỹ NLQ6, ông Lý Viễn NLQ7 số tiền mua nhà còn thiếu là 80.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ghi nhận sự tự nguyện của ông Trần Lý S về việc hỗ trợ thêm cho nguyên đơn bà Trần Nhục K và những người thừa kế của ông Lý Vĩnh P bao gồm bà Trần Nhục K, bà Lý Nhục NLQ1, ông Lý NLQ5 NLQ2, ông Lý Vĩnh NLQ3, bà Lý Nhục NLQ4, ông Lý Vĩnh NLQ5, bà Lý Mỹ NLQ6, ông Lý Viễn NLQ7 số tiền 120.000.000 đồng. Tổng hai khoản tiền là 200.000.000 đồng. Trả ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật tại Cơ quan Thi hành án có thẩm quyền.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Nhục K về việc buộc bị đơn ông Trần Lý S phải thanh toán tiền mua nhà còn thiếu theo giá cả thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm, phần yêu cầu không được chấp nhận là 6.378.000.000 đồng vì không đúng với thỏa thuận của hợp đồng mua bán nhà khi giao dịch.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng khác, quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 03/8/2022, đại diện theo ủy quyền của bà Trần Nhục K và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lý Vĩnh NLQ5 kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ nào mới. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lý Vĩnh NLQ5 cùng người đại diện theo ủy quyền ông Huỳnh Phi NUQ3 đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn cho rằng sau khi ký hợp đồng mua bán nhà, bà K đã giao nhà cho ông S và ông S đã trả xong số tiền còn lại trong những đợt bà K về Việt Nam, tuy nhiên không ghi biên nhận. Do bà K cũng không thừa nhận việc này nên ông S chấp nhận trả tiền và hổ trợ thêm như án sơ thẩm đã tuyên. Yêu cầu giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và các đương sự có mặt đã tuân thủ quy định về tố tụng. Đơn kháng cáo của nguyên đơn làm trong hạn luật định nên hợp lệ.

- Về nội dung: án sơ thẩm đã thu thập và đánh giá chứng cứ là phù hợp với chứng cứ đã thu thập và quá trình thực hiện hợp đồng của các bên. Bản án đã tuyên là có căn cứ, đúng pháp luật. Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lý Vĩnh NLQ5 cùng người đại diện theo ủy quyền ông Huỳnh Phi NUQ3 đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Đề nghị đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với kháng cáo của ông Lý Vĩnh NLQ5.

Nguyên đơn kháng cáo nhưng không cung cấp thêm tài liệu, chứng cứ nào mới nên không có cơ sở để chấp nhận. Đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Nguyên đơn, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan kháng cáo trong thời hạn luật định nên đơn kháng cáo là hợp lệ, được xem xét theo thủ tục phúc thẩm.

Các đương sự tranh chấp về nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà đối với nhà đất tọa lạc tại số 517 đường C, Phường 19, quận G, nay là số 138 đường Đ1, phường P1, quận Q1, Thành phố Hồ Chí Minh và nguyên đơn cùng một số người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan đang cư trú ở nước ngoài nên thẩm quyền thuộc Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh là đúng theo quy định của Điều 26, 37, 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Giai đoạn phúc thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lý Vĩnh NLQ5 cùng người đại diện theo ủy quyền của ông NLQ5 là ông Huỳnh Phi NUQ3 đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do, không có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

Căn cứ vào các chứng cứ đã thu thập về quá trình giao kết và thực hiện hợp đồng mua bán nhà giữa các bên, thấy rằng:

Các đương sự đều trình bày thống nhất về nguồn gốc nhà đất số 517 đường C, Phường 19, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh, nay là số 138 đường Đ1, phường P1, quận Q1, Thành phố Hồ Chí Minh là của vợ chồng ông Lý Vĩnh P và bà Trần Nhục K. Các đương sự cũng thống nhất về việc có ký kết hợp đồng mua bán nhà ngày 12/8/1998; thống nhất về giá nhà là 150.000.000 đồng và giá này là cố định, không thay đổi; về việc đã bàn giao nhà cho ông S, đồng thời ông S đã thanh toán được số tiền 70.000.000 đồng. Số tiền 80.000.000 đồng còn lại bà K chưa được nhận.

Xét đây là hợp đồng song vụ, theo quy định của khoản 2 Điều 411 Bộ luật Dân sự năm 1995 về việc thực hiện hợp đồng song vụ, có nội dung “Trong trường hợp các bên không thỏa thuận bên nào thực hiện nghĩa vụ trước, thì các bên phải đồng thời thực hiện nghĩa vụ đối với nhau”.

Khoản 3 Điều 425 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định thời hạn thực hiện hợp đồng mua bán, có nội dung “Khi các bên không có thỏa thuận về thời hạn thanh toán, thì bên mua phải thanh toán ngay khi nhận tài sản”.

Trong vụ án này, bà K đã thực hiện nghĩa vụ giao nhà nhưng ông S vẫn chưa hoàn tất nghĩa vụ trả tiền nên hợp đồng mua bán nhà vẫn chưa kết thúc. Đến năm 2018, bà K yêu cầu ông thực hiện việc thanh toán vẫn còn trong thời hiệu khởi kiện. Đồng thời, do hợp đồng vẫn còn trong quá trình thực hiện nên không thể xác định số tiền chưa thanh toán là tài sản của bà K để cho rằng đây là “Tranh chấp đòi tài sản” như án sơ thẩm đã tuyên mà cần xác định đây là “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”, cụ thể là nghĩa vụ thanh toán tiền mua nhà của ông S theo hợp đồng mua bán đã ký kết.

Các bên không thống nhất được việc thanh toán tiếp số tiền còn lại nên dẫn đến tranh chấp. Bà K yêu cầu ông Trần Lý S thanh toán số tiền mua bán nhà còn lại tương đương với giá thị trường nhà đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm. Ông S chỉ đồng ý thanh toán cho bà K số tiền còn lại là 80.000.000 đồng và hỗ trợ thêm 120.000.000 đồng cho bà K.

Tại Hợp đồng mua bán nhà ngày 12/8/1998, các bên thỏa thuận giá mua bán là 150.000.000 đồng, giá này cố định không thay đổi trong trường hợp giá cả nhà cửa thị trường lên hay xuống nên án sơ thẩm đã chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện, tuyên buộc ông S trả 80.000.000 đồng là đúng quy định của khoản 1 Điều 499 Bộ luật dân sự năm 1995 quy định về nghĩa vụ của bên mua nhà ở với nội dung “…nếu hợp đồng không quy định thời hạn và địa điểm trả tiền, thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà đem bán”. Thực tế, sau khi ký kết hợp đồng, vợ chồng bà K đã thực hiện đúng thỏa thuận là bàn giao nhà, giấy tờ nhà cho ông S. Ông S đã nhận nhà đất sử dụng từ năm 1998 cho đến nay, đã kê khai đăng ký và được cấp quyền sở hữu. Nhưng từ năm 1998 cho đến nay, ông S chưa trả đủ tiền mua bán nhà cho vợ chồng bà K. Như vậy, ông S đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán gây thiệt hại cho vợ chồng bà K nhưng bà không có ý kiến nhắc nhở cho đến khi khởi kiện. Để đảm bảo quyền lợi của bà cần xem xét tính lãi đối với số tiền chậm thanh toán từ thời điểm khởi kiện đến khi xét xử sơ thẩm, không thể tính khoản tiền chênh lệch được tính theo tỷ lệ số tiền bên mua nhà chưa thanh toán dựa vào giá trị thực tế của căn nhà như yêu cầu khởi kiện.

Ngoài ra, ông S đồng ý hổ trợ bà K 120.000.000 đồng là sự tự nguyện của đương sự, án sơ thẩm ghi nhận là có cơ sở.

Bà K và ông Lý Vĩnh NLQ5 kháng cáo yêu cầu sửa án sơ thẩm, buộc ông S trả tiền mua nhà còn lại theo tỷ lệ 53,34% giá trị căn nhà ở thời điểm xét xử sơ thẩm là 6.458.000.000 đồng.

Đối với ông NLQ5, như đã nêu thì ông cùng người đại diện theo ủy quyền đã được triệu tập hợp lệ đến lần thứ hai nhưng vẫn vắng mặt không có lý do. Đây là trường hợp đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần kháng cáo của người vắng mặt.

Như phân tích trên thấy rằng bản án sơ thẩm xác định chưa đúng quan hệ tranh chấp, xác định đơn khởi kiện về việc “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” đã hết thời hiệu khởi kiện, từ đó chỉ chấp nhận một phần yêu cầu của bà K là không đúng quy định, chưa đảm bảo quyền lợi cho bà. Tuy nhiên, về nội dung đã giải quyết là đúng. Việc án sơ thẩm không tính lãi đối với số tiền chậm thanh toán là còn thiếu sót. Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo, sửa bản án sơ thẩm về phần này và tính lãi đối với số tiền chậm thanh toán từ thời điểm bà K khởi kiện đến khi xét xử sơ thẩm theo lãi suất nợ quá hạn do Ngân hàng Nhà nước quy định. Tổng thời gian tính lãi từ ngày 04/10/2018 đến ngày 28/7/2022 là 03 năm 09 tháng 25 ngày, lãi suất được tính bằng 1%/ tháng.

Không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn bà Trần Nhục K về việc buộc bị đơn phải thanh toán phần tiền mua nhà còn lại theo tỷ lệ tương ứng với tổng giá trị hợp đồng đã giao kết, tính trên cơ sở giá trị thị trường của bất động sản tại thời điểm thanh toán vì nội dung hợp đồng không quy định về thời điểm thanh toán cũng như không có điều khoản phạt hợp đồng.

Ghi nhận sự tự nguyện của ông Trần Lý S về việc hỗ trợ thêm cho nguyên đơn bà Trần Nhục K và những người thừa kế của ông Lý Vĩnh P bao gồm bà Trần Nhục K, bà Lý Nhục NLQ1, ông Lý NLQ5 NLQ2, ông Lý Vĩnh NLQ3, bà Lý Nhục NLQ4, ông Lý Vĩnh NLQ5, bà Lý Mỹ NLQ6, ông Lý Viễn NLQ7 số tiền 120.000.000 đồng.

Bà Trần Nhục K không phải chịu án phí phúc thẩm do được chấp nhận một phần kháng cáo.

Ông Lý Vĩnh NLQ5 kháng cáo nhưng đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai mà vắng mặt nên tiền tạm ứng án phí được sung vào công quỹ nhà nước.

Ông Trần Lý S phải chịu án phí dân sự phúc thẩm do kháng cáo của bà K được chấp nhận một phần.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 296, khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự.

Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với yêu cầu kháng cáo của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lý Vĩnh NLQ5.

Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn bà Trần Nhục K, sửa bản án sơ thẩm.

Áp dụng:

Khoản 3 Điều 26, khoản 3 Điều 35; điểm c khoản 1 Điều 37 Bộ luật tố tụng dân sự 2015;

Điều 313, khoản 2 Điều 411, khoản 3 Điều 425, Điều 431, Điều 448, khoản 1 Điều 499 Bộ luật Dân sự năm 1995; khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Nghị quyết 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà”.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Nhục K. Buộc ông Trần Lý S thanh toán cho bà K và những người thừa kế của ông Lý Vĩnh P số tiền mua nhà còn thiếu là 80.000.000 (Tám mươi triệu) đồng và tiền lãi là 36.666.667 (Ba mươi sáu triệu sáu trăm sáu mươi sáu nghìn sáu trăm sáu mươi bảy) đồng. Tổng số tiền mua nhà ông S còn phải thanh toán là 116.666.667 (Một trăm mười sáu triệu sáu trăm sáu mươi sáu nghìn sáu trăm sáu mươi bảy) đồng.

Ghi nhận sự tự nguyện của ông S về việc hổ trợ thêm cho bà K và những người thừa kế của ông Lý Vĩnh P số tiền 120.000.000 (Một trăm hai mươi triệu) đồng.

Không chấp nhận yêu cầu của bà K về việc buộc ông S thanh toán số tiền còn thiếu theo giá thị trường tại thời điểm xét xử sơ thẩm là 6.378.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên phải thi hành án không thi hành sẽ phải chịu lãi trên số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Về án phí dân sự phúc thẩm:

Bị đơn ông Trần Lý S phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm.

Nguyên đơn bà Trần Nhục K không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm và được hoàn lại số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm bà K đã nộp theo biên lai thu số 0002912 ngày 18 tháng 8 năm 2022 của Cục Thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

Số tiền 300.000 đồng tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm do ông Lý Vĩnh NLQ5 đã nộp theo biên lai thu số 0002913 ngày 18 tháng 8 năm 2022 của Cục Thi hành án Dân sự Thành phố Hồ Chí Minh được sung vào công quỹ nhà nước.

Các quyết định khác của án sơ thẩm không có kháng cáo kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.