Bản án 84/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Nguyên đơn khởi kiện yêu cầu bị đơn phải tháo dỡ mái chái trả lại diện tích đất khoảng 15m2 thuộc quyền sử dụng của nguyên đơn; những người liên quan phía bị đơn có yêu cầu độc lập yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng đất này do đây là đất cấp cho hộ, nhưng bị đơn ký chuyển nhượng không có sự đồng ý của các thành viên trong hộ và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho nguyên đơn. Do đó, vụ án có 03 quan hệ pháp luật là “Tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” theo khoản 2, 3 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự. Cấp sơ thẩm xác định chỉ có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chưa đầy đủ.

[2] Thời điểm các bên xác lập giao dịch là năm 2003, pháp luật nội dung được áp dụng là Bộ luật dân sự năm 1995, nhưng cấp sơ thẩm áp dụng Bộ luật dân sự năm 2005 là áp dụng pháp luật không đúng.

[3] Cấp sơ thẩm thụ lý vụ án ngày 19/10/2017, ngày 15/11/2017 lập Biên bản ghi lời khai bị đơn bà Lê Thị U (do không biết viết), có anh Nguyễn Văn Đ (con rễ) chứng kiến (BL04) và lập Biên bản làm việc với hai bên (BL69).

[4] Ngày 01/8/2018 Tòa án cấp sơ thẩm lập Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ (BL141,142) nhưng trước đó không ra Quyết định xem xét, thẩm định tại chỗ; Tiếp đến ngày 22/8/2018 ra Quyết định định giá tài sản và thành lập Hội đồng định giá (BL34), theo đó Chủ tịch và thành viên hội đồng là người của Công ty TNHH Thẩm định giá Hoàng Quân là vi phạm khoản 2 Điều 97 và Điều 104 Bộ luật tố tụng dân sự.

[5] Đến ngày 18/10/2019 những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Huỳnh Thị M, Huỳnh Thị N, Huỳnh Thị K, Huỳnh Thu H, Lê Minh H, Nguyễn Văn Đ, Nguyễn Huỳnh T, Phan Huỳnh Kim H có đơn yêu cầu độc lập được Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận, cho nộp tiền tạm ứng án phí là không đúng quy định của Điều 201 Bộ luật tố tụng dân sự về thời điểm có quyền đưa ra yêu cầu độc lập. Tuy nhiên, do chưa có Biên bản về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải nên không xem là vi phạm tố tụng. Ngoài ra bản án sơ thẩm không có phần trình bày của bị đơn. Mặc dù cấp sơ thẩm có những thiếu sót như đã nêu trên, nhưng chưa đến mức ảnh hưởng nghiêm trọng nên chỉ cần rút kinh nghiệm là đủ.

[6] Việc nguyên đơn nhận chuyển nhượng của bị đơn một phần thửa đất số 31, diện tích 95m2, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 03088 ngày 24/01/2003 do “Hộ Lê Thị U đứng tên, được xác lập thông qua Hợp đồng ngày 25/3/2003, có xác nhận của UBND xã A. Trong mối quan hệ này, người sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng, còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. Đồng thời các bên phải tuân theo các quy định của pháp luật về hình thức và nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[6.1] Theo Điều 117 Bộ luật dân sự 1995 về Đại diện hộ gia đình quy định: “1. Chủ hộ là đại diện của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ. Cha, mẹ hoặc một thành viên khác đã thành niên có thể là chủ hộ….2. Giao dịch dân sự do người đại diện của hộ gia đình xác lập, thực hiện vì lợi ích chung của hộ làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của cả hộ gia đình”. Và Điều 119 Bộ luật này về Trách nhiệm dân sự của hộ gia đình quy định: “1. Hộ gia đình phải chịu trách nhiệm dân sự về việc thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự do người đại diện xác lập, thực hiện nhân danh hộ gia đình….”

[6.2] Bị đơn thừa nhận thời điểm năm 2003, do gia đình thiếu nợ nên vợ chồng bị đơn thống nhất bán 95m2 trong tổng diện tích 132,65m2 cho nguyên đơn để trang trãi nợ nần. Đây là lợi ích chung của hộ gia đình, do đó giao dịch dân sự do bà Lê Thị U là chủ hộ và chồng là ông Huỳnh Văn Q là cha mẹ của những người liên quan có yêu cầu độc lập trong vụ án xác lập với nguyên đơn là phù hợp với quy định tại các Điều 117, 119 Bộ luật dân sự năm 1995 như đã viện dẫn. Mặt khác, trong suốt quá trình giải quyết vụ án những người liên quan đều thừa nhận và đồng ý để cha mẹ bán 95m2 đất cho bà C. Chỉ không đồng ý việc bà C làm giấy bao trùm luôn cả phần lối đi chung, vì trước đây hai bên thỏa thuận thống nhất chừa lại lối đi chung, yêu cầu bà C phải trả lại lối đi chung. Tuy nhiên sau đó các đương sự có đơn yêu cầu độc lập cho rằng giấy đất cấp cho hộ, cha mẹ các đương sự chuyển nhượng không có sự đồng ý, ký tên của các thành viên trong hộ nên yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng với bà C, hủy giấy đất đã cấp cho bà C. Như vậy, mặc dù các con là thành viên trong hộ không có ký tên chuyển nhượng, nhưng tất cả đều biết và không hề phản đối việc bà U, ông Q chuyển nhượng đất cho bà C vào năm 2003. Cho đến năm 2017 khi nguyên đơn đi kiện yêu cầu bị đơn tháo dỡ mái chái trả lại 15m2 đất mà bị đơn đã che chắn tạm để sử dụng thì mới phát sinh tranh chấp. Và thậm chí lúc đầu giải quyết, các đương sự liên quan cũng không đặt ra vấn đề thành viên hộ. Đến ngày 18/10/2019 các đương sự mới có đơn yêu cầu độc lập nại ra việc chuyển nhượng không được sự đồng ý của thành viên hộ để yêu cầu hủy hợp đồng là không phù hợp.

[6.3] Xét rằng, việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết do đôi bên hoàn toàn tự nguyện thỏa thuận về giá cả, phương thức thanh toán. Hợp đồng được lập theo mẫu, tuân thủ quy định của pháp luật cả về nội dung và hình thức. Hai bên cũng đã thực hiện quyền và nghĩa vụ; bị đơn đã nhận đủ tiền theo giá trị chuyển nhượng, nguyên đơn cũng đã tiến hành thủ tục đăng ký chuyển quyền sang tên theo quy định pháp luật về đất đai. Đến ngày 26/6/2003 nguyên đơn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 03163, số thửa 71, diện tích 95m2 đất thổ cư. Như vậy, có căn cứ xác định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 25/3/2003 giữa nguyên đơn và bị đơn đã hoàn thành cả về nội dung và hình thức, phù hợp các Điều 131, 696, 705, 707 Bộ luật dân sự 1995 cũng như khoản 2 Điều 3, Điều 30, 31 Luật đất đai 1993. Đây là hợp đồng có hiệu lực, có giá trị bắt buộc thực hiện với các bên tham gia giao kết.

[7] Cấp sơ thẩm lập luận “… phía ông D, bà C đã có hành vi gian dối không trung thực trong việc thực hiện thỏa thuận mua bán đất, lợi dụng bà U, ông Q lớn tuổi, không biết chữ nên đã kê khai đứng tên bao trùm luôn phần lối đi bên hông nhà (mái chái nhà) là có hành vi gian dối. Hơn nữa, bà U che giấu không cho các thành viên trong hộ biết việc chuyển nhượng đất cho bà C. Vì vậy giao dịch giữa bà U, ông Q với bà C bị vô hiệu do giả tạo theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2005” là áp dụng pháp luật không đúng và không có căn cứ. Bởi lẽ:

[8] Ngoài ra, căn cứ vào Sơ họa mốc giới thửa đất của Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới thửa đất (BL181) nói trên thì phần đất còn lại của bị đơn sau khi chuyển nhượng là: 132,65m2 – 95m2 = 37,65m2, trong đó chiều dài hai cạnh bằng nhau là 7,20m. Nhưng đối chiếu với Bản trích đo số 104/TTKTTNMT ngày 28/10/2019 của Trung tâm Kỹ thuật Tài nguyên và Môi trường thành phố Cần Thơ thì phần đất của bị đơn hiện nay có diện tích 39,2m2 và chiều dài 2 cạnh là 7,50m, thừa 1,55m2. Trong khi diện tích đất của nguyên đơn hiện nay chỉ có 93,5m2, còn thiếu 1,5m2. Tuy nhiên, nguyên đơn chỉ khởi kiện yêu cầu bị đơn trả lại diện tích lối đi, không đề cập đến phần bị thiếu. Do đó, toàn bộ phần đất lối đi có tranh chấp ký hiệu (A) được xác định là của nguyên đơn và nguyên đơn khởi kiện đòi bị đơn giao trả là có căn cứ.

[9] Về án phí: cấp sơ thẩm xác định án phí chưa đúng nên cần điều chỉnh lại; cụ thể: nguyên đơn khởi kiện đòi lại đất, được chấp nhận yêu cầu nên bị đơn phải chịu án phí sơ thẩm không giá ngạch, nhưng do bị đơn là người cao tuổi nên được miễn theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14; Những người liên quan có yêu cầu độc lập hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng không được chấp nhận yêu cầu nên phải chịu án phí sơ thẩm không giá ngạch. Về án phí phúc thẩm, do kháng cáo của nguyên đơn được chấp nhận và nguyên đơn cũng là người cao tuổi nên không phải chịu án phí phúc thẩm.