Bản án 84/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN CẤP CAO TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Nguyễn Đắc Minh

Các thẩm phán:

Ông Trần Văn Mười

Bà Phạm Thị Duyên

- Thư ký phiên toà: Bà Lê Thị Thủy Tiên – Thư ký Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh: Bà Phạm Thị Thanh Tuyết– Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Ngày 18 tháng 5 năm 2020, tại trụ sở Tòa án nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 509/2019/TLDS-PT ngày 01/10/2019 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 18/2019/DS-ST ngày 28/6/2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng bị kháng cáo, kháng nghị. Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 1028/2020/QĐ-PT ngày 27/4/2020 giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Ông Dương Thanh P, sinh năm 1965. Địa chỉ: Ấp khu 1, xã T, huyện Mỹ X, tỉnh Sóc Trăng. (có mặt)

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn: Ông Hoàng Văn Q, địa chỉ: Số 25/28 đường Lý Tự T, phường 2, thành phố Sóc T, tỉnh Sóc Trăng. (có mặt)

2. Bị đơn:

2.1. Bà Trần Thị X, sinh năm 1929. Địa chỉ: số 103/4, ấp 4, thị trấn Long P, huyện Long P, tỉnh Sóc Trăng. (vắng mặt)

Người đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị X: Ông Nguyễn Khánh T, địa chỉ: Số 09 đường Phú L, khóm 2, phường 2, thành phố Sóc T, tỉnh Sóc Trăng. (có mặt)

2.2. Bà Nguyễn Thị B (Nguyen B Thi), sinh năm 1952. Địa chỉ: số 1206 W, USA (Hoa Kỳ).

Người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị B: Bà Lê Thị Lệ T, địa chỉ: số 56 đường P, khóm 2, phường 8, thành phố Sóc T, tỉnh Sóc Trăng. (có mặt)

3. Người làm chứng: Ông Tiêu Minh H, sinh năm 1961; địa chỉ: ấp 4, thị trấn Long P, huyện Long P, tỉnh Sóc Trăng (có mặt)

4. Viện kiểm sát kháng nghị: Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng.

5. Người kháng cáo: Bị đơn bà Trần Thị X và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị B là bà Lê Thị Lệ T.

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theocác tài liệu có trong hồ sơ, bản án sơ thẩm và lời khai của các bên tham gia vụ kiện tại phiên tòa, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Vào ngày 24/02/2019, ông Dương Thanh P với bà Trần Thị X và bà Nguyễn Thị B có thỏa thuận về việc mua bán nhà đất số 167 (số cũ 73B), đường Hùng Vương, khóm 1, phường 6, thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng,đã được Ủy ban nhân dân tỉnh Sóc Trăng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo hồ sơ gốc số 682 ngày 27/9/2004, diện tích đất 618,9m2, thuộc thửa 181, tờ bản đồ số 01 và diện tích nhà ở là 294,32m2, thuộc quyền sở hữu của bà Trần Thị X và bà Nguyễn Thị B theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo nội dung thay đổi và tên chủ mới ngày 02/8/2005 và theo di chúc ngày 22/8/2005. Nội dung chủ yếu của thỏa thuận là:

- Bên bán là bà Trần Thị X và bà Nguyễn Thị B thống nhất bán nhà đất số 167, đường Hùng Vương, khóm 1, phường 6, thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng cho ông Dương Thanh P với giá 12.000.000.000đ (Mười hai tỷ đồng).

+ Sau khi ký thỏa thuận mua bán nhà thì ông Dương Thanh P sẽ trả cho bà Trần Thị X, bà Nguyễn Thị B số tiền đặt cọc là 4.000.000.000đ (Bốn tỷ đồng);

+ Bà Trần Thị X và bà Nguyễn Thị B có trách nhiệm đăng ký quyền sở hữu nhà đất cho người được đứng tên nhà đất do được thừa kế tài sản;

+ Số tiền còn lại 8.000.000.000đ (tám tỷ đồng) sẽ được thanh toán khi người đại diện đứng tên nhà đất được cấp giấy chủ quyền sở hữu nhà đất và hai bên ký hợp đồng mua bán nhà đất tại Văn phòng công chứng.

+ Bà Trần Thị X và bà Nguyễn Thị B cam kết nhà đất kể trên không có khiếu nại, tranh chấp, nếu có thì phải tự giải quyết cho xong khiếu nại hay tranh chấp đó.

+ Ông Dương Thanh P cam kết nếu không trả tiền đúng theo thỏa thuận thì phải chịu mất cọc, bà Trần Thị X và bà Nguyễn Thị B cam kết vì bất cứ lý do gì mà không bán nhà đất thì phải chịu bồi thường gấp đôi số tiền mà ông Dương Thanh P đã đặt cọc.

Sau khi ký thỏa thuận, ông P đã đặt cọc 4.000.000.000đ.Tuy nhiên ngày 26/3/2019, bà X và bà B thông báo hủy thỏa thuận bán nhà cho ông P và đề nghị ông P nhận lại số tiền đặt cọc 4.000.000.000đ (bốn tỷ đồng) và không bồi thường tiền cọc cho ông P. Ông P không đồng ý với yêu cầu của bà X và bà B, ông P chưa nhận tiền đặt cọc 4.000.000.000đ (bốn tỷ đồng).

Nay ông Dương Thanh P yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Buộc bà Trần Thị X và bà Nguyễn Thị B phải trả lại cho ông Dương Thanh P số tiền cọc 4.000.000.000đ (bốn tỷ đồng) và bồi thường số tiền cọc 4.000.000.000đ (bốn tỷ đồng) theo Giấy thỏa thuận đặt cọc ngày 24/02/2019.

- Tại phiên tòa người đại diện của nguyên đơn xin rút lại yêu cầu buộc các bị đơn bà X và bà B tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất số 167, đường Hùng Vương, khóm 1, phường 6, thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng.

- Theo văn bản trả lời thông báo thụ lý lập ngày 29/5/2019 của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn Nguyễn Thị B là bà Lê Thị Lệ T trình bày:

- Bà Nguyễn Thị B có ký giấy thỏa thuận mua bán nhà đất với ông Dương Thanh P ngày 24 tháng 02 năm 2019 như nội dung nêu trên.

- Sau khi hai bên ký kết thỏa thuận mua bán nhà đất vào ngày 24 tháng 02 năm 2019, nhưng cho đến nay ông Dương Thanh P có giao tiền đặt cọc cho bà Nguyễn Thị B hay không? Hoặc đã giao bao nhiêu tiền thì người đại diện theo ủy quyền của bà B chưa được rõ, vì sau khi ký ủy quyền (hai bên chưa kịp làm việc) thì bà Nguyễn Thị B đã trở về Hoa Kỳ vì gia đình bà Nguyễn Thị B có chuyện đột xuất, từ đó đến nay người đại diện theo ủy quyền của bà B không liên lạc được với bà Nguyễn Thị B để trao đổi công việc, nên người đại diện theo ủy quyền của bà B đề nghị ông Dương Thanh P phải có nghĩa vụ nộp chứng cứ chứng minh việc giao tiền đặt cọc cho bà Nguyễn Thị B.

- Sau khi hai bên ký thỏa thuận mua bán nhà đất xong thì bà Nguyễn Thị B cũng không có gửi thông báo cho ông P để yêu cầu hủy bỏ thỏa thuận mua bán nhà và bà Nguyễn Thị B cũng không có đề nghị ông P nhận lại số tiền 4.000.000.000đ (bốn tỷ đồng) như lời trình bày của ông Dương Thanh P tại đơn khởi kiện;

Nay người đại diện theo ủy quyền của bà B nhận thấy thỏa thuận mua bán nhà đất ký ngày 24 tháng 02 năm 2019 là vô hiệu toàn bộ, vì giao dịch này đã vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự do người tham gia giao dịch dân sự mua bán nhà không phải là chủ thể có quyền giao dịch, đồng thời tài sản kể trên cũng không phải là của bà Nguyễn Thị B, nên việc các bên thỏa thuận mua bán căn nhà và đất số 167 đường Hùng Vương, khóm 1, phường 6, thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng là không phù hợp với quy định của pháp luật và thỏa thuận kể trên không có giá trị để buộc các bên phải thực hiện nghĩa vụ. Xét về mức độ lỗi của hai bên thì thấy rằng hai bên đều có lỗi ngang nhau, ông Dương Thanh P biết rõ bà Nguyễn Thị B chưa phải là chủ sở hữu tài sản nhưng vẫn đồng ý giao dịch và sau đó thỏa thuận do hai bên không thể thực hiện được do vô hiệu toàn bộ, vi phạm điều cấm của pháp luật.

Vì vậy, người đại diện theo ủy quyền của bà B đề nghị Tòa án xem xét giải quyết tuyên bố giao dịch mua bán căn nhà và đất số 167 đường Hùng Vương, khóm 1, phường 6, thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng giữa ông Dương Thanh P và bà Trần Thị X, Nguyễn Thị B lập ngày 24 tháng 02 năm 2019 là vô hiệu toàn bộ và đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bà Nguyễn Thị B trả lại tiền đặt cọc 4.000.000.000đ và trả tiền phạt cọc 4.000.000.000đ.

- Theo văn bản trả lời thông báo thụ lý và đơn phản tố cùng lập ngày 29/5/2019 của người đại diện theo ủy quyền của bị đơn Trần Thị X là ông Nguyễn Khánh T trình bày:

Phía bà Trần Thị X không đồng ý đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Với các lý do sau:

- Sau khi hai bên ký kết thỏa thuận mua bán nhà đất vào ngày 24/02/2019 nhưng cho đến nay ông Dương Thanh P vẫn không chịu đưa cho bà Trần Thị X số tiền 4.000.000 000đ (Bốn tỷ đồng) như cam kết, nhiều lần bà Trần Thị X yêu cầu ông Dương Thanh P phải giao số tiền đặt cọc như thỏa thuận nhưng ông Dương Thanh P không đồng ý giao tiền cho bà Trần Thị X.

Như vậy, chính ông Dương Thanh P là người đã vi phạm thỏa thuận ký ngày 24 tháng 02 năm 2019, vì vậy bà Trần Thị X không có trách nhiệm trả lại cho ông Dương Thanh P số tiền đặt cọc 4.000.000.000đ và tiền phạt cọc 4.000.000.000đ vì không có nhận tiền 4.000.000.000 đồng của ông P.

- Bên cạnh đó, sau khi hai bên ký thỏa thuận mua bán nhà đất xong thì bà Trần Thị X cũng không có gửi thông báo cho ông P để yêu cầu hủy bỏ thỏa thuận mua bán nhà và bà Trần Thị X cũng không hề có đề nghị ông P nhận lại số tiền 4.000.000.000đ (bốn tỷ đồng) như lời trình bày của ông Dương Thanh P tại đơn khởi kiện;

- Bà Trần Thị X nhận thấy chính ông Dương Thanh P mới là bên vi phạm thỏa thuận (vì không giao tiền đặt cọc) và tài sản hai bên thỏa thuận mua bán có một phần là di sản do ông Lưu Văn Khung để lại chưa được phân chia, nên việc bà Trần Thị X, Nguyễn Thị B đã ký thỏa thuận mua bán căn nhà và đất số 167 đường Hùng Vương, khóm 1, phường 6, thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng với ông Dương Thanh P là không phù hợp với quy định của pháp luật và thỏa thuận kể trên không có giá trị để thực hiện.

Vì vậy, người đại diện theo ủy quyền của bà X phản tố đề nghị Tòa án xem xét giải quyết tuyên bố giao dịch mua bán căn nhà và đất số 167 đường Hùng Vương, khóm 1, phường 6, thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng giữa ông Dương Thanh P và bà Trần Thị X, Nguyễn Thị B lập ngày 24 tháng 02 năm 2019 là vô hiệu toàn bộ và đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc buộc bà Trần Thị X trả lại tiền đặt cọc 4.000.000.000đ và trả tiền phạt cọc 4.000.000.000đ.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 18/2019/DS-ST ngày 28 tháng 6 năm 2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăngquyết định:

- Căn cứ: Khoản 14 Điều 26, Điều 37, khoản 2 Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

- Căn cứ: Khoản 1 Điều 293, Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015.

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án Pháp lệnh án phí, lệ phí Toà án.

Tuyên xử:

1. Đình chỉ một phần yêu cầu của nguyên đơn đối với việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất tại số 167 (số cũ 73B), đường Hùng Vương, khóm 1, phường 6, thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng (theo hồ sơ gốc số 682 ngày 27/9/2004, diện tích đất 618,9m2, thuộc thửa 181, tờ bản đồ số 01 và diện tích nhà ở là 294,32m2).

2. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Dương Thanh P đối với yêu cầu trả lại tiền đặt cọc và yêu cầu bồi thường tiền đặt cọc trong thỏa thuận lập ngày 24/02/2019 giữa nguyên đơn và các bị đơn. Buộc bà Trần Thị X và bà Nguyễn Thị B (Nguyen B Thi) có trách nhiệm trả cho ông Dương Thanh P tổng số tiền 8.000.000.000 đồng (tám tỷ đồng) (trong đó 4.000.000.000 đồng là tiền đặt cọc, 4.000.000.000 đồng là tiền phạt cọc).

Kể từ khi bản án có hiệu lực pháp luật, nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án mà các bị đơn chưa trả cho nguyên đơn số tiền này thì còn phải chịu lãi theo lãi suất cơ bản của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đối với số tiền cọc (4.000.000.000 đồng) chưa thanh toán tại thời điểm thi hành án theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

3. Không chấp nhận yêu cầu của các bị đơn Trần Thị X và Nguyễn Thị B (Nguyen B Thi) về việc tuyên bố giao dịch mua bán căn nhà và đất số 167 đường Hùng Vương, khóm 1, phường 6, thành phố Sóc Trăng, tỉnh Sóc Trăng giữa ông Dương Thanh P và bà Trần Thị X, Nguyễn Thị B lập ngày 24 tháng 02 năm 2019 là vô hiệu.

Ngoài ra Bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, tiền án phí và dành quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 09/7/2019, bị đơn bà Trần Thị X có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm; ngày 09/7/2019, người đại diện theo ủy quyền của bị đơn bà Nguyễn Thị B là bà Lê Thị Lệ T có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Ngày 12/7/2019, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Sóc Trăng có Quyết định kháng nghị phúc thẩm số 10/QĐKNPT-VKS-DS ngày 12/7/2019 kháng nghị toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm hôm nay,người đại diện theo ủy quyền của bị đơn Trần Thị X là ông Nguyễn Khánh T vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, đề nghị Hội đồng xét xử bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Trong hợp đồng đặt cọc ngày 24/02/2019 không ấn định thời hạn thực hiện việc xác định người thừa kế để làm thủ tục sang tên cho ông P. Ngày 26/3/2019, ông P khởi kiện tại Tòa án, phía bị đơn không có ý kiến từ chối việc tiếp tục thực hiện giao dịch mà vẫn tiến hành ủy quyền ở nước ngoài về để thực hiện thừa kế thông qua việc bà B, bà X đã lập tờ khai hàng thừa kế. Nguyên đơn không chứng minh được bị đơn có lỗi khi thực hiện giao dịch, hơn nữa trở ngại dẫn tới việc không thực hiện được giao dịch là do phía nguyên đơn khởi kiện và rút lại việc mua nhà, đòi phạt cọc.

Từ đầu tới cuối ông P chỉ giao dịch tiền với bà B trong khi ông P đã biết bà X là người nắm chủ quyền nhà lớn hơn. Theo nguyên tắc ai nhận thì người đó phải trả, bà X không nhận tiền nên không có nghĩa vụ trả tiền. Ông P cho rằng bà B đã gọi cho ông để thông báo hủy giao dịch, như vậy bà X không có thông báo hủy giao dịch nên không có lỗi, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bà X. Bà X không đồng ý trả 4.000.000.000đ cho ông P như bản án sơ thẩm tuyên buộc, đồng thời yêu cầu cấp phúc thẩm tuyên bố vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 24/02/2019.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn Nguyễn Thị B là bà Lê Thị Lệ T trình bày vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo theo hướng sửa bản án sơ thẩm, yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng đặt cọc ngày 24/02/2019. Vì ông P cho rằng ngày 26/3/2019 bà B từ chối thực hiện giao dịch mà không có gì chứng minh trong khi bà B vẫn còn ở Việt Nam, chứng cứ là vào tháng 5/2019 bà B vẫn còn ở Việt Nam để ủy quyền cho bà Thủy. Bà B có nhận được Thông báo thụ lý vụ án của Tòa án sơ thẩm sau đó bà B mới đi Mỹ. Ngày 15/3/2019 bà B đi lập tờ khai quan hệ thừa kế của ông Lưu An Trung. Ông P là người vi phạm hợp đồng, trong hợp đồng đặt cọc không ấn định thời gian phải làm thủ tục sang tên trong khi bà B còn ở Việt Nam mà ông P đã khởi kiện, tại phiên tòa sơ thẩm, ông P trình bày không tiếp tục mua nhà. Do đó bà B đồng ý trả lại tiền đặt cọc là 4.000.000.000đ cho ông P, không chấp nhận yêu cầu phạt cọc đề nghị Hội đồng xét xử ghi nhận.

Nguyên đơn Dương Thanh P trình bày: Khi các bên ký thỏa thuận đặt cọc, bà X giao cho bà B nhận tiền và bà B đã thừa nhận. Ngày 8/3/2019, bà B nói ông P nhận lại 4.000.000.000đ để bà B về Mỹ. Chính từ sự việc này ông P không đồng ý mới phát sinh việc khởi kiện. Việc trở ngại hợp đồng này là do bà B bỏ về Mỹ, ông P không có lỗi.

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là ông Hoàng Văn Q trình bày: bị đơn chỉ trình bày mà không có gì chứng minh, theo quy định pháp luật thì phía bị đơn phải đảm bảo giao dịch này được tiến hành trong khi bà B về Mỹ mà không thông báo lại hoặc có động thái nào có lợi cho việc tiếp tục tiến hành hợp đồng là vi phạm trách nhiệm nên phải hoàn trả lại tiền cọc và chịu phạt cọc như bản án sơ thẩm mới đúng. Đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo và kháng nghị, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:

Về thủ tục tố tụng: Từ khi thụ lý đến khi đưa vụ án ra xét xử Tòa án đã tiến hành đúng quy định của pháp luật; tại phiên tòa người tham gia tố tụng chấp hành đúng quy định pháp luật tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Hợp đồng đặt cọc dù không đảm bảo quy định về hình thức nhưng việc giao kết giữa các bên không trái pháp luật. Tại thời điểm ký kết, bà X, bà B chưa phải chủ sở hữu hợp pháp tuy nhiên các bên ký kết giao dịch là tự nguyện và đủ nhận thức về trách nhiệm nghĩa vụ của mình nên cần được xem xét chấp nhận. Quyết định kháng nghị đề nghị tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu nhưng không kháng nghị phần hậu quả là chưa chính xác. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng nghị, chấp nhận kháng cáo của bà X, bà B, sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn trả cho nguyên đơn tiền cọc 4.000.000.000đ.