Bản án 84/2018/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, trong quá trình thu thập chứng cứ và tại phiên tòa hôm nay, đại diện nguyên đơn, bà Lôi Thị D trình bày:

Ngày 09 tháng 8 năm 2013, Hộ ông P cần số tiền 400.000.000 đồng để trả nợ Ngân hàng nên thỏa thuận cố cho bà Nguyễn Kim Đ thửa đất số 52, tờ bản đồ 9 diện tích 4.679m2 (qua đo đạc thực tế là 4.550m2) loại đất trồng cây lâu năm, tọa lạc tại ấp P, xã P, huyện C, theo giấy chứng nhận QSD đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH 01074 của UBND huyện C cấp cho Hộ ông Nguyễn Văn P ngày 19-12-2012. Để thực hiện thỏa thuận trên, Hộ ông P gồm ông P, bà P, anh P, chị A và bà Đ có đến Văn phòng công chứng huyện C ký Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất. Nội dung: Hộ ông P đồng ý thế chấp, giao thửa đất trên cho bà Đ trực tiếp canh tác, để lấy số tiền 400.000.000 đồng trả nợ vay Ngân hàng. Thời hạn thế chấp 10 năm (từ 09-8-2013 đến 09-8-2023). Hết thời hạn thỏa thuận, Hộ ông P trả cho bà Đ số tiền 400.000.000 đồng, ngược lại bà Đ sẽ trả lại cho Hộ ông P bản chính giấy chứng nhận QSD đất và đất cho Hộ ông P quản lý, sử dụng. Sau khi ký Hợp đồng, bà Đ có giao cho gia đình ông P số tiền 400.000.000 đồng tại nhà bà Đ. Hộ ông P có giao bản chính giấy chứng nhận QSD đất và diện tích đất 4.679m2, thửa 52 cho bà Đ canh tác. Sau khi nhận đất canh tác, bà Đ thu hoạch lợi ích từ cây trồng trong vườn của ông P và trồng thêm: 62 cây nhãn thái (Loại D), 06 cây chanh, 297 cây chuối, 200 cây xoài, 01 cây đu đủ, 01 cây thơm, 09 cây mít, 77 cây bạch đàn, 06 cây dừa (theo Biên bản định giá ngày 27-8-2017).

Sau khi canh tác được một thời gian, bà Đ được biết thửa đất 52, tờ bản đồ 9 do Hộ ông P đứng tên bị Chi cục Thi hành án Dân sự huyện C ra Quyết định tạm dừng việc đăng ký, chuyển quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng tài sản, theo đơn yêu cầu của người được thi hành án.

Do đó, nguyên đơn bà Nguyễn Kim Đ yêu cầu: Hủy hợp đồng thế chấp QSD đất ký kết ngày 09-8-2013 tại Phòng Công chứng huyện C giữa Hộ ông P với bà Đ đối với thửa đất 52, tờ bản đồ 9, diện tích 4.679m2 tọa lạc tại ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Đồng Tháp (theo giấy chứng nhận QSD đất số CH 01074 của UBND huyện C cấp cho Hộ ông Nguyễn Văn P ngày 19-12-2012) vì hình thức của hợp đồng thế chấp là chưa đúng quy định của pháp luật, yêu cầu Hộ ông P gồm: ông Nguyễn Văn P, bà Võ Thị Kim P, anh Nguyễn Văn Phú, chị Lê Thị A liên đới trả cho bà Đ số tiền vay 400.000.000 đồng, bà Đ trả lại đất, giấy chứng nhận QSD đất cho Hộ ông P.

Đối với trại và các cây trồng bà Đ trồng thêm trên đất, bà Đ tự nguyện di dời khi bản án có hiệu lực pháp luật phải thi hành.

Quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, trong quá trình thu thập chứng cứ các bị đơn và tại phiên tòa hôm nay, ông P và bà P trình bày:

Không đồng ý với yêu cầu của nguyên đơn. Thửa đất 52, tờ bản đồ 9 trước đây ông P, bà P có thế chấp giấy chứng nhận QSD đất cho bà Lê Ánh N để vay số tiền 200.000.000 đồng. Ngoài ra, bà P còn thiếu nợ tiền hụi, tiền vay, tiền lãi của bà Đ tổng cộng là 147.700.000 đồng không có khả năng thanh toán. Do đó, bà Đ đề nghị cho bà P mượn thêm tiền để trả cho bà N, lấy lại Giấy chứng nhận QSD đất và cố đất cho bà Đ sử dụng, bà Đ sẽ không tính lãi, khi nào có tiền trả cho bà Đ thì lấy lại đất. Bà P và gia đình đồng ý. Do đó, bà P cùng bà Đ đến nhà bà N, bà Đ trả thay tiền nợ cho bà P số tiền 210.000.000 đồng (tiền vốn 200.000.000 đồng và lãi 10.000.000 đồng) cho bà N, bà N giao lại bản chính giấy chứng nhận QSD đất cho bà Đ giữ. Sau đó hai bên đến Văn phòng Công chứng huyện C được hướng dẫn làm hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất thửa 52, tờ bản đồ 9, thỏa thuận tiền cố đất là 400.000.000 đồng (trong đó: tiền Đồng ứng trả cho bà N 210.000.000 đồng (thay cho bà P), tiền hụi, tiền vay, tiền lãi bà P thiếu bà Đ sau khi tính toán lại là 147.700.000 đồng, nhưng hai bên thống nhất tính tròn 150.000.000 đồng, hai (02) khoản là 360.000.000 đồng, bà Đ chỉ giao cho gia đình bà P 40.000.000 đồng.) Thời hạn thế chấp QSD đất là 10 năm.

Do đó, ông P, bà P, anh P, chị A không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà Đ, không đồng ý trả số tiền 400.000.000 đồng và hủy hợp đồng thế chấp QSD ngày 09-8-2013 đối với thửa 52, tờ bản đồ 9 do Uỷ ban Huyện cấp cho Hộ ông P, vì thời hạn theo hợp đồng chưa hết.

Trong trường hợp hủy hợp đồng, bị đơn chỉ đồng ý trả cho nguyên đơn 250.000.000 đồng (trong đó 210.000.000 đồng giao tại nhà bà N, 40.000.000 đồng bà P thực nhận), riêng số tiền 150.000.000 đồng hai bên thống nhất cấn trừ, trong đó có tiền hụi 73.000.000 đồng, bà Đ đã khởi kiện bị đơn bằng vụ kiện khác (án đã có hiệu lực pháp luật), còn 77.000.000 đồng là tiền vay, tiền lãi, bị đơn không trực tiếp nhận nên không đồng ý trả cho nguyên đơn.

Đối với trại, cây trồng trên đất: Bị đơn thống nhất theo Biên bản định giá ngày 27-8-2017: Cây trồng của bị đơn chỉ có 154 cây nhãn da bò (loại A,B, C), các loại cây khác là của bà Đ trồng thêm. Trong trường hợp nhận lại đất, về cây trồng bị đơn thống nhất bà Đ tự di dời.

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát: Thống nhất về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử. Việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý vụ án đến trước khi Hội đồng xét xử nghị án, đều đảm bảo đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Riêng bị đơn (anh P, chị A) không chấp hành pháp luật vì triệu tập nhiều lần không đến.

Về nội dung vụ án: Quan điểm của đại diện Viện Kiểm sát: Trong quá trình thu thập chứng cứ, bị đơn thừa nhận: số tiền 400.000.000 đồng theo hợp đồng bao gồm 210.000.000 đồng bà Đ ứng ra trả cho bà N, nhận tiền mặt 40.000.000 đồng, còn 150.000.000 đồng là tiền cấn trừ tiền nợ hụi và vay. Về tiền hụi 73.000.000 đồng, bị đơn chứng minh là nguyên đơn đã khởi kiện trong vụ án khác, còn 77.000.000 đồng cấn trừ tiền nợ vay, tiền lãi do nguyên đơn không thừa nhận việc cấn trừ, bị đơn không thực nhận nên không đồng ý trả khoản tiền này cho nguyên đơn là cũng không hợp lý, do từ đầu bị đơn đã xác nhận khoản tiền 77.000.000 đồng có cấn trừ trong số tiền 400.000.000 đồng.

Đối với hợp đồng thế chấp QSD đất ngày 09-8-2013 không đúng hình thức, không có đăng ký thế chấp, do đó không có hiệu lực pháp luật. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn: Tuyên hợp đồng thế chấp QSD đất ngày 09-8-2013 giữa bà Nguyễn Kim Đ và Hộ ông P vô hiệu. Bà Đ giao trả thửa đất 52, tờ bản đồ 9 và bản chính giấy chứng nhận QSD đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH 01074 ngày19-12-2012 cho Hộ ông P. Buộc ông P, bà P, anh P, chị A liên đới trả cho bà Đ 327.000.000 đồng. Buộc bà Đ di dời trại, các cây trồng do bà Đ trồng trên thửa đất 52, trả lại đất cho Hộ ông P.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Hội đồng xét xử xét thấy:

Theo quy định của pháp luật: Thế ch p quyền sử dụng đ t là một biện pháp thực hiện nghĩa vụ, bên thế ch p được tiếp tục sử dụng đ t trong thời hạn thế ch p. Đồng thời, hợp đồng thế ch p QSD đ t bắt buộc phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.

Tại Điều 715 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:

“Hợp đồng thế ch p QSD đ t là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đ t (sau đây gọi là bên thế ch p) dùng quyền sử dụng đ t của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế ch p). Bên thế ch p được tiếp tục sử dụng đ t trong thời hạn thế ch p”.

Như vậy, hợp đồng thế ch p quyền sử dụng đ t nguyên đơn, bị đơn ký kết ngày 09-8-2013, được Văn phòng Công chứng huyện C thực tế không đúng sự thỏa thuận của đương sự, chưa phù hợp quy định tại Điều 715 Bộ luật Dân sự năm 2005 và không đăng ký giao dịch bảo đảm, vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự.

Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Giao dịch dân sự vô hiệu:

“Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác”

Do đó, thỏa thuận cố đ t của Hộ ông P và bà Đ mặc dù là sự tự nguyện thỏa thuận của các bên theo tập quán, nhưng không được pháp luật quy định, nay có tranh ch p, các bên không tự nguyện tiếp tục thực hiện nên việc thỏa thuận trên là vô hiệu, và hợp đồng thế ch p quyền sử dụng đ t giữa Hộ ông P và bà Đ không đúng quy định của pháp luật nên vô hiệu.

“2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.”

Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu Hộ ông P liên đới trả tiền vay 400.000.000 đồng.

Nguyên đơn trình bày, sau khi ký hợp đồng có giao cho bị đơn một (01) lần số tiền 400.000.000 đồng. Bị đơn không thừa nhận nhận một (01) lần số tiền 400.000.000 đồng như trình bày của nguyên đơn mà số tiền 400.000.000 đồng, gồm: tiền bà Đ trả cho bà N thay cho bà P là 210.000.000 đồng, tiền hụi, tiền vay, tiền lãi bà P thiếu bà Đ 150.000.000 đồng, bà P nhận tiền mặt 40.000.000 đồng. Nhưng khoản 150.000.000 đồng, bà Đ đã kiện đòi nợ hụi 73.000.000 đồng đối với bà P, ông P, đã được Tòa án xét xử và bản án đã có hiệu lực pháp luật, còn lại 77.000.000 đồng, bà Đ chưa yêu cầu trả nên không đồng ý trả, bị đơn chỉ đồng ý trả 250.000.000 đồng (gồm 210.000.000 đồng và 40.000.000 đồng).

Hội đồng xét xử xét th y: Nguyên đơn không có chứng cứ chứng minh giao cho bị đơn một (01) lần số tiền 400.000.000 đồng.

Người làm chứng, bà Lê Ánh N, thừa nhận có nhận từ bà Đ số tiền 210.000.000 đồng, trả nợ thay cho bà P. Bà P thừa nhận có nợ tiền hụi, tiền vay của bà Đ 150.000.000 đồng, trong số tiền này Tòa án đã xét xử buộc bà P, ông P trả 73.000.000 đồng (tiền hụi) còn 77.000.000 đồng, Hộ ông P phải tiếp tục trả cho bà Đ là phù hợp. Hội đồng xét xử ch p nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn: Buộc các bị đơn liên đới trả cho nguyên đơn 327.000.000 đồng.

Vì các l trên;

QUY T ĐỊNH:

Căn cứ vào Khoản 3 Điều 26, Khoản 1 Điều 35, Khoản 1 Điều 39, các Điều 91, 92, 147, 157, 165, Khoản 2 Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 715 của Bộ luật Dân sự năm 2005;

Căn cứ Điều 117, 122, 131, Khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 188 Luật đất đai 2013;

Căn cứ Khoản 4 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp và quản lý án phí và lệ phí Tòa án:

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Kim Đ.

2. Tuyên hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được ký kết và công chứng ngày 09-8-2013 giữa bà Nguyễn Kim Đ với ông Nguyễn Văn P, bà Võ Thị Kim P, anh Nguyễn Văn P, chị Lê Thị A, vô hiệu.

3. Buộc ông Nguyễn Văn P, bà Võ Thị Kim P, anh Nguyễn Văn P, chị Lê Thị A liên đới trả cho bà Nguyễn Kim Đ số tiền 327.000.000 đồng (Ba trăm hai mươi bảy triệu đồng).

4. Buộc bà Nguyễn Kim Đ giao trả thửa đất 52, tờ bản đồ 9, diện tích theo giấy chứng nhận QSD đất 4.679m2 (đo đạc thực tế 4.550m2) tọa lạc tại ấp P, xã P, huyện C, tỉnh Đồng Tháp; và bản chính giấy chứng nhận QSD đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH 01074 ngày 19-12-2012 cho Hộ ông Nguyễn Văn P.

5. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Nguyễn Kim Đ. Bà Nguyễn Kim Đồng di dời trại và các cây trồng, gồm: 62 cây nhãn thái (Loại D), 06 cây chanh, 297 cây chuối, 200 cây xoài, 01 cây đu đủ, 01 cây thơm, 09 cây mít, 77 cây bạch đàn, 06 cây dừa (theo Biên bản định giá ngày 27-8-2017) trên thửa đất 52, tờ bản đồ 9, giao trả đất cho Hộ ông P. Chi phí di dời bà Đ tự chịu.

6. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Nguyễn Kim Đ phải chịu 3.650.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Số tiền tạm ứng án phí bà Đ nộp ngày 29-6-2016 theo biên lai số 00199 tại Chi cục Thi hành án Dân sự huyện C là 10.000.000 đồng, sau khi trừ án phí phải nộp, bà Đ được nhận lại 6.350.000 đồng.

Ông Nguyễn Văn P, bà Võ Thị Kim P, anh Nguyễn Văn P, chị Lê Thị A phải chịu 16.350.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Miễn nộp 50% án phí dân sự sơ thẩm cho Hộ ông P. Ông P, bà P, anh P, chị A chỉ còn phải liên đới nộp 8.175.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

7. Về chi phí tố tụng khác: Tổng chi phí thẩm định, đo đạc, định giá là 4.363.000 đồng, nguyên đơn bà Nguyễn Kim Đ đã nộp xong. Bà Đ phải chịu 2.181.500 đồng. Hộ ông P phải chịu 2.181.500 đồng. Buộc ông P, bà P, anh P, chị A phải liên đới hoàn trả cho bà Đ 2.181.500 đồng chi phí thẩm định, đo đạc, định giá.

8. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả của người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

9. Án xử công khai sơ thẩm có mặt nguyên đơn, bị đơn. Báo cho các đương sự biết có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án hôm nay.

Riêng bị đơn (anh P, chị A) vắng mặt, có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án theo quy định của pháp luật.

10. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án Dân sự.