Bản án 83/2024/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và biên bản lấy lời khai nguyên đơn do ông Nguyễn Văn H là đại diện theo ủy quyền của bà Bùi Thị Mỹ N trình bày:

Năm 2010, bà N có nhận chuyển nhượng (bằng giấy tay) của bà Đỗ Thị N3 diện tích đất có chiều ngang là 06m, dài hết đất (20m), tổng diện tích khoảng 120m² (Thuộc một phần thửa đất số 41, tờ bản đồ số 6 tọa lạc tại phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai); phía đông giáp đất bà N3, phía tây giáp đường đi, phía nam giáp đất anh L, phía bắc giáp đất ông T3. Giá chuyển nhượng là 80.000.000đồng. Thời điểm chuyển nhượng thì thửa đất trên bà N3 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Năm 2011, bà N xây 01 căn nhà cấp 4 trên đất với diện tích khoảng 60m², tường gạch, mái lợp tôn, nền gạch Ceramic. Năm 2012, chồng bà N là ông Nguyễn Trí Đ chết (sống chung như vợ chồng từ năm 2000 không đăng ký kết hôn). Sau khi ông T4 chết do điều kiện kinh tế khó khăn nên bà N đi làm ăn xa tại tỉnh Đắk Lắk nên căn nhà trên bà N có nhờ mẹ chồng là bà Nguyễn Thị Tuyết M thi thoảng ghé trông coi và dọn dẹp. Nhưng sau đó bà M lợi dụng lúc bà N vắng nhà đã dụ cháu Nguyễn Thiện N2 (cháu N2 khi đó còn nhỏ) là con trai bà N cùng nhau lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên cho bà Nguyễn Thành T và bà Nguyễn Thị H1. Sau đó bà T và bà H1 lại chuyển nhượng lại tài sản trên cho bà Phạm Thị N1. Bà M và cháu N2 chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên là vi phạm pháp luật.

Nay bà N khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các nội dung sau:

- Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Nguyễn Thị Tuyết M, anh Nguyễn Thiện N2 với bà Nguyễn Thành T và bà Nguyễn Thị H1.

- Buộc bà Phạm Thị N1 phải có trách nhiệm trả cho bà N phần diện tích đất và căn nhà cấp 4 thuộc một phần thửa đất số 41, tờ bản đồ số 6 tọa lạc tại phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai.

Sau khi có kết quả đo vẽ của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ – Chi nhánh B nên ông H xác định lại yêu cầu khởi kiện là buộc bà Phạm Thị N1 trả lại cho bà N diện tích đất và căn nhà cấp 4 thuộc một phần thửa đất số 41, tờ bản đồ số 6 tọa lạc tại phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai được giới hạn bởi các điểm (3,4,5,A,3) có diện tích là 120,9m². Bà N đồng ý thanh toán giá trị tài sản trên phần đất đang tranh chấp cho bà N1 với số tiền 163.923.000đồng (cụ thể nhà ở gia đình 129.363.000đồng, mái che phía trước nhà 34.560.000đồng) theo chứng thư thẩm định giá số 2120/TĐG-CT ngày 16/6/2021 của Công ty Cổ phần T8.

Ngoài yêu cầu khởi kiện trên ra bà N không khởi kiện nội dung nào khác. Đối với bản đo vẽ hiện trạng nhà đất và chứng thư thẩm định giá đối với thửa đất và tài sản gắn liền với đất ông đồng ý, không yêu cầu tiến hành đo vẽ hay thẩm định giá lại.

Về án phí, chi phí tố tụng: Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Bị đơn Phạm Thị N1 trình bày:

Năm 2015, bà có nhận chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất của bà Nguyễn Thành T và bà Nguyễn Thị H1 nhà và đất thuộc một phần thửa đất số 41, tờ bản đồ số 6 tọa lạc tại phường T, thành phố B, trên đất có 01 căn nhà cấp 4 diện tích khoảng 52m² với giá là 350.000.000đồng. Tình trạng nhà khi mua đã xuống cấp, mái tôn bị hư hỏng, nền nhà thấp khi mưa thì bị ngập, tường xây mục vỡ. Khoảng tháng 7/ 2019, bà có sửa lại toàn bộ căn nhà với diện tích sử dụng hiện tại khoảng 120m². Bà đã tôn nền cao 40cm trên toàn bộ diện tích đất, tường nhà xây cao mặt trước là 80cm, phía sau cao 1m2, tôn và xà gồ thay toàn bộ. Xây tường cổng bao quanh nhà cao 1m4. Sửa lại nhà vệ sinh, làm đường ống thoát nước, khoan giếng để lấy nước sinh hoạt vì thời điểm mua nhà chưa có nước để dùng. Việc chuyển nhượng này chỉ bằng giấy tay nhưng bà có hỏi rõ nguồn gốc đất không tranh chấp. Nay bà N khởi kiện yêu cầu bà trả lại toàn bộ nhà đất trên thì bà không đồng ý. Bà không có yêu cầu phản tố.

Về án phí: Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan do ông Đỗ Đức T1 là đại diện cho bà Nguyễn Thành T và bà Nguyễn Thị H1 trình bày:

Năm 2015, bà T và bà H1 có nhận chuyển nhượng của cháu Nguyễn Thiện N2 và bà Nguyễn Thị Tuyết M nhà đất thuộc một phần thửa đất số 41, tờ bản đồ số 6 tọa lạc tại phường T, thành phố B với diện tích 120m² (ngang 06m, dài 20m), giá chuyển nhượng là 200.000.000đồng. Thanh toán làm 03 lần; lần 01: 80.000.000đồng; lần 02: 50.000.000đồng và lần 03: thanh toán vào ngày 15/4/2016 với số tiền 70.000.000đồng, cả 03 lần bà M đều nhận tiền tại địa chỉ: Số B, khu phố A, phường H, thành phố B, tỉnh Đồng Nai. Khi nhận đủ số tiền bà M và cháu N2 có nhờ làm hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất trên với giá 350.000.000đồng.

Ngày 19/4/2016, bà T và bà H1 chuyển nhượng lại nhà đất trên cho bà Phạm Thị N1, với giá chuyển nhượng là 210.000.000đồng.

Nay bà N khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì bà T và bà H1 không đồng ý. Các bà không có yêu cầu độc lập.

Về án phí: Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Tuyết M và anh Nguyễn Thiện N2 trình bày:

Năm 2015, bà M già yếu, anh N2 khi đó còn nhỏ nên đã cùng nhau ký tên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất số 41, tờ bản đồ số 6, phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai cho ông Đỗ Đức T1, giá chuyển nhượng là 170.000.000đồng. Tờ giấy bán đất do chính anh N2 là người trực tiếp viết, nội dung ông T1 đọc cho anh N2 ghi. Số tiền 170.000.000đồng ông T1 thanh toán làm 04 lần, lần đầu đưa trước 10.000.000đồng. Sau này ông T1 có đưa cho bà M, cháu N2 nhiều giấy tờ đánh máy sẵn và ông T1 hướng dẫn ký tên vào. Nay bà N khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bà M và anh N2 đồng ý. Bà M đề nghị bà N hỗ trợ bà M ½ số tiền 170.000.000đồng đã nhận của ông T1 để bà M trả lại cho ông T1.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Đỗ Thị N3 tại bản tự khai ngày 07/8/2017 trình bày:

Năm 1997, bà có nhận chuyển nhượng lại của ông Phạm Ngọc T2 một phần thửa đất có chiều ngang 06m, dài khoảng 20m, tổng diện tích khoảng 120m². Năm 2010, bà chuyển nhượng lại cho bà Bùi Thị Mỹ N diện tích đất trên với giá 80.000.000đồng. Thửa đất này lúc chuyển nhượng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên việc chuyển nhượng chỉ bằng giấy tay. Nay bà N khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng dất giữa bà M, cháu N2 với bà T, bà H1 và buộc bà N1 trả lại tài sản bà không có ý kiến gì, do bà bận công việc nên không tham gia các buổi tiến hành tố tụng của Tòa án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Thịnh P trình bày:

Con trai ông là Nguyễn Trí Đ sống chung như vợ chồng với bà Bùi Thị Mỹ N từ năm 2000. Năm 2010, bà N có nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc một phần thửa đất số 41, tờ bản đồ số 6, diện tích khoảng 120m2 của bà Đỗ Thị N3 với giá 80.000.000đồng. Năm 2011, bà N xây 01 căn nhà cấp 4 trên diện tích đất trên. Năm 2012, ông Đ chết, bà N đi làm ăn xa có nhờ bà Nguyễn Thị Tuyết M (mẹ của ông Đ) trông coi nhà cửa, sau đó bà M tự ý chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên. Tài sản tranh chấp trên là tài sản riêng của bà N, bà N khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và trả lại tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thì ông không có ý kiến gì, ông không liên quan trong vụ án, đề nghị không đưa ông vào tham gia tố tụng. Cho ông được vắng mặt tại các bước tiến hành tố tụng của Tòa án nhân dân các cấp.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn L, ông Phạm Ngọc T5 và bà Phạm Thị L1 vắng không có bản tường trình về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Biên Hòa phát biểu quan điểm:

- Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án được thực hiện đúng quy định.

- Về quan hệ pháp luật Tòa án xác định quan hệ pháp luật: “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất” là phù hợp; việc xác định tư cách đương sự và thẩm quyền giải quyết đúng theo quy định của pháp luật.

- Về thụ lý vụ án và thời hạn chuẩn bị xét xử: Việc thu thập chứng cứ, thủ tục cấp, tống đạt văn bản tố tụng cho Viện kiểm sát đúng theo quy định của pháp luật.

- Về việc cấp tống đạt một số văn bản tố tụng cho một số người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án chưa đầy đủ.

- Về nội dung giải quyết vụ án: Nguyên đơn bà Bùi Thị Mỹ N khởi kiện yêu cầu Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 10/3/2016 giữa bà Nguyễn Thị Tuyết M, anh Nguyễn Thiện N2 với bà Nguyễn Thành T và bà Nguyễn Thị H1, hủy hợp đồng chuyển nhượng ký ngày 19/4/2016 giữa bà Nguyễn Thành T và bà Nguyễn Thị H1 với bà Phạm Thị N1. Buộc bà Phạm Thị N1 trả lại đất và căn nhà cấp 4 thuộc một phần thửa đất số 41, tờ bản đồ số 6 tọa lạc tại phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai là có căn cứ. Bởi, việc anh N2 và bà M tự ý chuyển nhượng một phần thửa đất số 41, tờ bản đồ số 6 tọa lạc tại phường T cho bà T và bà H1 không được sự đồng ý của bà N là trái quy định của pháp luật, gây thiệt hại về quyền và lợi ích của bà N và sau đó bà T và bà H1 tiếp tục chuyển nhượng nhà đất trên cho bà N1 là trái quy định của pháp luật về hình thức và nội dung theo quy định của pháp luật. Đề nghị Hội đồng xét xử tuyên chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Về hậu quả hợp đồng do các bên đương sự không yêu cầu giải quyết nên không đặt ra xem xét.

Bị đơn không có yêu cầu phản tố, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan không có yêu cầu độc lập nên không xem xét giải quyết.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký ngày 10/03/2016, giữa bà Nguyễn Thị Tuyết M, anh Nguyễn Thành N4 với bà Nguyền Thành T6, bà Nguyễn Thị H1 và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký ngày 19/04/2016 bà Nguyền Thành T6, bà Nguyễn Thị H1 với bà Phạm Thị N1 nếu có tranh chấp xảy ra thì bà N1, bà T6, bà H1 có quyền khởi kiện bằng một vụ án khác.

Về án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng: Bị đơn phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và chi phí tố tụng trên giá trị tài sản được nhận theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Theo quy định tại Điều 689, Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”; “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai”. Điều 122, Điều 127, Điều 130 Bộ luật Dân sự 2005 quy định: “Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự...”.

Hình thức giao dịch dân sự: “...Trong trường hợp pháp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản, phải có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó”.

Giao dịch dân sự vô hiệu: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu”, thời điểm giao kết hợp đồng anh Nguyễn Thiện N2 chưa đủ năng lực hành vi dân sự. Điểm a khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định: “Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Việc ... chuyển nhượng... quyền sử dụng đất... phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Xét thấy, việc ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà M, anh N2 với bà T, bà H1 và giữa bà T, bà H1 với bà Phạm Thị N1 mặc dù lập thành văn bản, nhưng quyền sử dụng đất trên chưa được cấp giấy chứng nhận, ngoài ra tài sản trên không phải là của bà M và anh N2, thời điểm giao dịch anh N2 chưa đủ năng lực hành vi dân sự và không đăng ký theo đúng quy định tại khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013. Do đó, Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà N về việc tuyên hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc một phần thửa đất số 41, tờ bản đồ số 6 tọa lạc tại phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai ký ngày 10/3/2016 giữa bà Nguyễn Thị Tuyết M, anh Nguyễn Thiện N2 với bà Nguyễn Thành T và bà Nguyễn Thị H1 và hợp đồng ký năm ngày 19/4/2016, giữa bà Nguyễn Thành T, bà Nguyễn Thị H1 với bà Phạm Thị N1 là vô hiệu.

Căn cứ Điều 137 của Bộ luật Dân sự 2005: “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên...các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận...”. Tuy nhiên, như đã phân tích ở trên tài sản trên không phải của bà M, anh N2 nhưng bà M, anh N2 đã tự ý chuyển nhượng cho người khác và việc chuyển nhượng này bà N không biết. Do hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu nên bà Phạm Thị N1 phải khôi phục lại tình trạng ban đầu và trả lại cho nhau những gì đã nhận.

Về thanh toán giá trị tài sản trên đất: Nguyên đơn không phải chịu án phí vì không có lỗi.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ:

- Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 2, Điều 147, Điều 227, Điều 228, Điều 266, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

- Điều 166, Điều 188 của Luật đất đai năm 2013;

- Điều 122, Điều 127, Điều 130, Điều 688, Điều 689, Điều 691, Điều 692 Bộ luật Dân sự năm 2005

- Điều 166, Điều 192, Điều 195, Điều 199 và Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Bùi Thị Mỹ N về việc “Tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”; “Đòi tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” đối với bị đơn bà Phạm Thị N1.

2. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thuộc một phần thửa đất số 41, tờ bản đồ số 6, diện tích 120.9m² tọa lạc tại phường T, thành phố B, tỉnh Đồng Nai, xác lập ngày 10/3/2016 (giấy tay), giữa và Nguyễn Thị Tuyết M, anh Nguyễn Thiện N2 với bà Nguyễn Thành T, bà Nguyễn Thị H1 và Hợp đồng xác lập ngày 19/6/2016 (giấy tay), giữa bà Nguyễn Thành T, bà Nguyễn Thị H1 với bà Phạm Thị N1 vô hiệu.

3. Buộc bà Phạm Thị N1 trả lại cho bà Bùi Thị Mỹ N tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, diện tích là 120,9m² được giới hạn bởi các mốc (3,4,5A,3) theo trích lục đo vẽ số 2564/2021 ngày 18/5/2021 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đ - Chi nhánh B.

- Ghi nhận sự tự nguyện của bà Bùi Thị Mỹ N: Bà Bùi Thị Mỹ N tự nguyện thanh toán cho bà Phạm Thị N1 số tiền 163.923.000đồng là giá trị tài sản gắn liền với đất.

4. Về chi phí tố tụng: Bà Phạm Thị N1 có trách nhiệm hoàn trả cho bà Bùi Thị Mỹ N số tiền chi phí đo vẽ, thẩm định giá, thu thập tài liệu chứng cứ là 26.000.000đồng. Về chi phí đăng báo nguyên đơn đã nộp đủ.

5. Về án phí: Buộc bà Phạm Thị N1 phải chịu 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm về yêu cầu “Tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” và 300.000đồng (Ba trăm nghìn đồng) về “Đòi tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”. Bà Bùi Thị Mỹ N không phải chịu án phí. Hoàn trả cho bà Bùi Thị Mỹ N số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 1.300.000 đồng (Một triệu ba trăm nghìn đồng) đã nộp theo các biên lai thu số 009156 ngày 28/4/2017; 0000887 ngày 16/4/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Biên Hòa.

6. Các đương sự vắng mặt có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày bản án được tống đạt hợp lệ.