Bản án 83/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo bản án sơ thẩm,

Tại đơn khởi kiện và trong quá trình tham gia tố tụng tại Tòa án, nguyên đơn ông Lê Ngọc Tiệp trình bày:

Ngày 30/12/1999, vợ chồng ông có nhận chuyển nhượng của vợ chồng ông Phúc, bà Xoi diện tích đất nông nghiệp 13.000m2 thuộc một phần thửa đất số 42 và số 49 tờ bản đồ số G.156.II tọa lạc tại thôn 2, xã Lộc Châu, thị xã Bảo Lộc (nay là thành phố Bảo Lộc) với giá 4.900.000 đồng, diện tích đất có tứ cận, phía Đông giáp đất ông Sơn; phía Tây giáp đất bà Chít (Triết) và ông Phúc, bà Xoi; phía Nam giáp ngõ nhà ông Sơn; phía Bắc giáp cà phê mít. Vợ chồng ông đã giao đủ tiền và nhận đất trồng cà phê, cây chè, cây sao đen, cây giáng hương, cây mác ca từ năm 1999 cho đến nay.

Ngày 21/7/2013, vợ chồng ông đã đi làm thủ tục kê khai đăng ký để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 4.673m2 thuộc một phần thửa đất số 72 (tách ra thành thửa đất mới là 229).

Ngày 31/7/2017, vợ chồng ông lại tiếp tục đi làm thủ tục kê khai đăng ký để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 6.374m2 thuộc một phần thửa đất số 72 (tách ra thành thửa đất mới là 338), có nguồn gốc nhận chuyển nhượng của bà Xoi. Diện tích đất còn lại của thửa đất số 42 và 49 theo đo đạc thực tế là 7.900m2 bà Xoi không chịu làm thủ tục chuyển tên cho vợ chồng ông.

Nay vợ chồng ông yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Xoi phải tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 7.900m2 thuộc một phần thửa đất số 42 và 49 tờ bản đồ số G.156.II, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số O606745 do Ủy ban nhân dân thị xã Bảo Lộc cấp ngày 22/12/1999 đứng tên bà Xoi cho vợ chồng ông. Chi phí tố tụng khác yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật.

Bị đơn bà Phạm Thị Xoi trình bày:

Ngày 15/9/1999, bà có bán cho ông Tiệp 1ha (tương ứng với 10.000m2) đất nông nghiệp với giá 5.000.000 đồng. Bà có bớt cho ông Tiệp 100.000 đồng, thực tế bà chỉ nhận số tiền 4.900.000 đồng và ông Tiệp đã nhận đất sử dụng từ năm 1999 cho đến nay. Hợp đồng sang nhượng đất chỉ viết giấy tay, không có công chứng chứng thực, chỉ có chữ viết của bà và người làm chứng là ông Bùi Văn Quang, người làm chứng tiếp theo ghi ngày 16/5/1999 là bà Nguyễn Thị Phong.

Tại thời điểm mua bán đất thì bà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa có số thửa đất, chỉ có tứ cận đất như sau: Một bên giáp đất bà Chít (Triết); một bên giáp đất ông Mâu; một bên giáp đất ông Sơn và một bên giáp đất bà Xoi. Bà đã nhận đủ tiền và ông Tiệp đã nhận đất và trồng cà phê ổn định từ năm 1999 cho đến nay. Do bà tin tưởng là tình chị em và là người cùng quê hương (cùng ở tỉnh Nam Định) nên bà không đọc nội dung giấy chuyển nhượng đất, tiện thể ký tên của bà là có bán đất cho ông Tiệp.

Khi xảy ra tranh chấp tại Tòa án thì Tòa án đã cung cấp tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của bà thì bà mới biết nội dung giấy sang nhượng đất không như lúc thỏa thuận ban đầu giữa bà và ông Tiệp. Bà xác định chỉ chuyển nhượng cho ông Tiệp 10.000m2 với giá tiền 5.000.000 đồng chứ không phải chuyển nhượng 13.000m2. Diện tích đất bà bán cho ông Tiệp không phải chỉ có hai thửa đất số 42 và 49 như hợp đồng viết tay ngày 30/12/1999 mà ông Tiệp cung cấp cho Tòa án để giải quyết vụ án. Thực tế bà chuyển nhượng cho ông Tiệp 10.000m2 thuộc một phần thửa đất số 71 (tách thành thửa đất số 229 và tách thành thửa đất mới 338) và một phần thửa đất số 42 và 49.

Nay ông Tiệp khởi kiện bà tiếp tục yêu cầu thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7.900m2 thì bà không đồng ý, bà chỉ đồng ý thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Tiệp, bà Mến là 10.000m2 thuộc một phần thửa đất số 72 (tách thành thửa đất 338) và một phần phần thửa đất số 42 và 49. Chi phí tố tụng khác đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trần Thị Mến trình bày:

Bà là vợ của ông Tiệp. Bà thống nhất với lời trình bày của ông Tiệp.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Đức Phúc trình bày:

Ông và bà Xoi chung sống với nhau như vợ chồng từ năm 1992 đến năm 2007. Sau đó không còn chung sống với nhau nữa. Ông và bà Xoi có sang nhượng cho ông Tiệp diện tích đất nông nghiệp 13.000m2, trong đó phần của ông là 3.000m2, phần của bà Xoi là 10.000m2 vào ngày 30/12/1999, với giá 4.900.000 đồng. Khi giao tiền có ông Sơn, ông Tiệp, ông Kiểm. Giấy sang nhượng đất do ông Kiểm viết. Ông và bà Xoi có ký tên.

Nay ông Tiệp yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà Xoi phải tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích 7.900m2 thì ông yêu cầu bà Xoi phải thực hiện cả 3.000m2 của ông cho đủ 13.000m2. Tại phiên tòa sơ thẩm, ông Phúc xác định, ông không có đất riêng, không có đất chung với bà Xoi. Bà Xoi chỉ sang nhượng đất cho ông Tiệp có diện tích 10.000m2 với giá 5.000.000 đồng; sau đó, ông và ông Sơn (là em trai của ông Tiệp) đi đo và giao đất cho ông Tiệp có diện tích là 13.000m2. Lý do đo 13.000m2 giao cho ông Tiệp là do ông tưởng ông Tiệp đã trả thêm tiền cho bà Xoi với diện tích 3.000m2. Nay ông yêu cầu Tòa án giải quyết công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thực tế theo giấy bán đất ngày 30/12/1999 có diện tích là 10.000m2, nếu ông Tiệp đã trả tiền đối với diện tích 3.000m2 thì ông đề nghị Tòa án công nhận thêm diện tích 3.000m2 cho ông Tiệp, trường hợp ông Tiệp chưa trả tiền đối với diện tích 3.000m2 thì đề nghị Tòa án không công nhận đối với việc chuyển nhượng 3.000m2 này.

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Phạm Huy Bình là bà Phạm Thị Đỉnh trình bày:

Bà là mẹ ruột của ông Bình. Do sự việc xảy ra đã lâu nên bà không nhớ cụ thể về thời gian. Khi ông Bình trưởng thành thì ông Bình kết hôn với bà Hạnh, sau đó bà Hạnh chết. Ông Bình và bà Hạnh có 3 người con chung là anh Phạm Huy Tuấn, chị Phạm Thị Hương, chị Phạm Thị Vân. Sau khi kết hôn thì ông Bình, bà Hạnh sinh sống tại thành phố Bảo Lộc. Còn bà thì sống tại huyện Di Linh nên đất đai của ông Bình, bà Hạnh như thế nào thì bà không biết. Sau khi bà Hạnh chết thì ông Bình có sống với bà Xoi. Còn đất đai của ông Bình, bà Xoi như thế nào thì bà không biết.

Năm 2012, ông Bình chết, bà sống với cháu nội là anh Tuấn cho đến nay. Việc mua bán đất giữa bà Xoi và ông Tiệp như thế nào thì bà không biết. Đất bà Xoi bán cho ông Tiệp có phải đất của ông Bình không thì bà không biết.

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Phạm Huy Bình là anh Phạm Huy Tuấn trình bày:

Anh là con ruột của ông Bình, bà Hạnh. Năm 1988, bà Hạnh chết. Sau đó ông Bình chung sống với bà Xoi vào thời gian nào và có đăng ký kết hôn hay không thì anh không biết.

Năm 2012, ông Bình chết. Về đất đai của ông Bình, bà Xoi thì anh không biết. Giấy khai sinh của anh, anh đăng ký nhập hộ khẩu ở đâu, với ai thì anh không biết vì lúc đó anh còn rất nhỏ, không chung sống cùng bố mẹ. Lúc thì anh sống với các bác, lúc thì anh sống với ông bà, đôi khi anh sống cùng với ông Bình nên anh không có chỗ ở ổn định. Các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án là giấy sang nhượng đất ngày 15/5/1999 bà Xoi bán cho ông Tiệp diện tích 10.000m2 và giấy sang nhượng đất ngày 30/12/1999 bà Xoi bán cho ông Tiệp diện tích 13.000m2 đều với giá tiền 4.900.000 đồng thì anh không biết gì về việc này.

Diện tích đất bà Xoi bán cho ông Tiệp thì anh không biết là đất của ai, có phải đất của bố mẹ anh hay đất của ông Bình với bà Xoi hay không thì anh cũng không biết.

Nay ông Tiệp khởi kiện bà Xoi thì anh đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các giấy tờ tùy thân của anh hiện nay đã bị mất nên không thể cung cấp giấy khai sinh của anh cho Tòa án được, anh chỉ có thể cung cấp giấy chứng minh nhân dân của anh cho Tòa án.

Người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Phạm Huy Bình là chị Phạm Thị Vân, chị Phạm Thị Hương trình bày:

Các chị là con ruột của ông Bình, bà Hạnh. Các chị thống nhất với lời trình bày của anh Tuấn. Sau khi bà Hạnh chết thì các chị về quê sinh sống với bác ruột chứ các chị không chung sống cùng ông Bình, bà Xoi. Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Tòa án đã tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2019/DS-ST ngày 30/5/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Bảo Lộc đã xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Lê Ngọc Tiệp. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có diện tích trồng cây lâu năm là 13.000m2 ghi ngày 30/12/1999 giữa bên chuyển nhượng là bà Phạm Thị Xoi và bên nhận chuyển nhượng là ông Lê Ngọc Tiệp, bà Trần Thị Mến. Gồm: Một phần thửa đất số 42 có diện tích 4.362m2, một phần thửa đất số 49 có diện tích 1.580m2 theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số O606745 do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) Bảo Lộc cấp ngày 22/12/1999 đứng tên bà Phạm Thị Xoi và một phần thửa đất số 72 có diện tích 7.058m2 đều thuộc tờ bản đồ số 4 (G.156.II) tọa lạc tại thôn 2, xã Đại Lào (nay là xã Lộc Châu), thành phố Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng. Kèm theo bản vẽ hiện trạng các thửa đất ngày 30/10/2018 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Bảo Lộc.

Diện tích đất thừa là 1.958m2 thuộc một phần thửa đất số 42 tờ bản đồ số 4 (G.156.II) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số O606745 do Ủy ban nhân dân thị xã (nay là thành phố) Bảo Lộc cấp ngày 22/12/1999 đứng tên bà Phạm Thị Xoi tại thôn 2, xã Đại Lào (nay là xã Lộc Châu), thành phố Bảo Lộc, tỉnh Lâm Đồng có tứ cận như sau: Mặt trước giáp đường đi dài 45,9m; mặt sau giáp đất ông Lê Ngọc Tiệp, bà Trần Thị Mến dài 45,9m; bên phải giáp đất bà Phạm Thị Xoi dài 42,7m; bên trái giáp đất ông Lê Ngọc Tiệp, bà Trần Thị Mến dài 42,7m do ông Lê Ngọc Tiệp, bà Trần Thị Mến đang quản lý, sử dụng được tách ra giải quyết bằng một vụ việc dân sự khác.

Ngoài ra, quyết định của bản án còn tuyên về án phí, về chi phí tố tụng, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự.

Ngày 03/6/2019, 12/6/2019, 14/6/2019, nguyên đơn ông Lê Ngọc Tiệp, bị đơn bà Phạm Thị Xoi kháng cáo đối với toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2019/DS-ST ngày 30/5/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Bảo Lộc.

Ông Lê Ngọc Tiệp yêu cầu Tòa án buộc bà Phạm Thị Xoi phải chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích 7.900m2 thuộc thửa đất số 42 và 49 tờ bản đồ số G.156.III theo như hợp đồng mua bán đất mà hai bên đã ký kết vào ngày 30/12/1999. Ông Tiệp không đồng ý lấy diện tích đất của thửa đất số 72 (phần diện tích đất không khởi kiện) là phần đất ông kê khai, khai phá lần đầu của ông Tiệp cộng vào diện tích đất thửa 42 và 49 hiện đang tranh chấp. Diện tích 5.942m2 thuộc thửa đất số 42 và 49 là không đúng với hiện trạng của thửa đất số 42 và 49 mà bà Xoi đã giao đất cho ông trồng cây, canh tác từ năm 1999 đến nay.

Bà Phạm Thị Xoi yêu cầu Tòa án sửa bản án sơ thẩm theo hướng công nhận việc chuyển nhượng 10.000m2 đất theo giấy sang nhượng đất ngày 15/4/1999 thuộc một phần thửa đất số 72 (tách thành thửa đất số 229 và tách thành thửa đất mới 338) và một phần thửa đất số 42 và 49.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn ông Tiệp, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn ông Tiệp là ông Vũ vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và đề nghị chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Tiệp. Ông Tiệp, ông Vũ không đồng ý đối với kháng cáo của bị đơn bà Xoi. Về phía bị đơn bà Xoi, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà Xoi là luật sư Sĩ vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và đề nghị chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Xoi. Về phía người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Mến, ông Phúc, bà Đỉnh, anh Tuấn, chị Hương, chị Vân đều không kháng cáo, đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân thủ pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng, cụ thể: Thẩm phán đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án, tại phiên tòa Hội đồng xét xử và các đương sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về phiên tòa dân sự phúc thẩm; đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự; không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Tiệp; không chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Xoi. Sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên theo thực tế sử dụng đất theo kết quả đo vẽ của cơ quan chức năng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét kháng cáo của nguyên đơn ông Lê Ngọc Tiệp; bị đơn bà Phạm Thị Xoi:

Như vậy, việc bà Xoi chuyển nhượng đất cho ông Tiệp là có xảy ra trên thực tế. Các bên đều thống nhất về giá trị chuyển nhượng đất là 4.900.000 đồng và bà Xoi đã nhận đủ 4.900.000 đồng, hai bên đã tiến hành giao nhận đất trên thực địa và ông Tiệp đã quản lý, sử dụng diện tích đất chuyển nhượng từ năm 1999 cho đến nay nhưng các bên lại đang tranh chấp về diện tích đất chuyển nhượng, bà Xoi cho rằng bà chỉ chuyển nhượng cho ông Tiệp 10.000m2 đất, còn ông Tiệp thì cho rằng diện tích đất ông nhận chuyển nhượng của bà Xoi là 13.000m2.

Ông Tiệp cho rằng, diện tích đất 7.058m2 thuộc một phần thửa đất số 72 thì không liên quan đến diện tích đất mà ông nhận sang nhượng ngày 30/12/1999. Lời trình bày này của ông Tiệp là không có căn cứ. Bởi lẽ:

Theo đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đề ngày 13/7/2013 của ông Lê Ngọc Tiệp, có xác nhận của chính quyền địa phương vào ngày 15/7/2013 (bút lục số 187) thể hiện nội dung: Ông Lê Ngọc Tiệp đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất 6.374m2 (nay đo đạc thực tế là 7.058m2) thuộc một phần thửa đất số 72 (nay là thửa 338) tờ bản đồ số G.156.II tọa lạc tại thôn 2, xã Lộc Châu, thành phố Bảo Lộc; nguồn gốc sử dụng đất là do nhận chuyển nhượng của bà Phạm Thị Soi vào năm 1999.

Như vậy, chính bản thân ông Tiệp khi tiến hành đăng ký kê khai cũng đã xác định nguồn gốc sử dụng đất là do nhận chuyển nhượng của bà Phạm Thị Soi vào năm 1999. Nội dung này phù hợp với lời khai của bà Mến, bà Soi, ông Phúc và người làm chứng là ông Lê Ngọc Sơn đều xác định toàn bộ diện tích đất 14.958m2 theo kết quả đo đạc thì có nguồn gốc là do ông Tiệp nhận chuyển nhượng từ bà Soi vào cuối năm 1999.

Như vậy, việc Tòa án cấp sơ thẩm xác định diện tích đất 7.058m2 thuộc một phần thửa đất số 72 (nay là thửa 338) nằm trong một phần diện tích đất mà bà Soi sang nhượng cho ông Tiệp vào năm 1999 là có căn cứ.

Do đó, có căn cứ xác định việc Ủy ban nhân dân thị xã Bảo Lộc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất 22.226m2 thuộc thửa đất số 42 cho bà Soi là không đúng trình tự. Vì vậy, việc giải quyết vụ án hành chính theo yêu cầu khởi kiện của vợ chồng ông Tế, bà Len sẽ ảnh hưởng đến kết quả giải quyết của vụ án dân sự mà các đương sự đang tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến một phần diện tích thuộc thửa đất số 42 nêu trên.

Với những phân tích trên, cần hủy bản án dân sự sơ thẩm, chuyển toàn bộ hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo thủ tục chung là có căn cứ. Do hủy bản án sơ thẩm vì có tình tiết mới nên không xem xét kháng cáo của nguyên đơn ông Tiệp và bị đơn bà Soi.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hộiquy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Xử:

1. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2019/DS-ST ngày 30/5/2019 của Tòa án nhân dân thành phố Bảo Lộc về việc “Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa nguyên đơn ông Lê Ngọc Tiệp; bị đơn bà Phạm Thị Xoi (Soi).

Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân thành phố Bảo Lộc giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm:

Hoàn trả cho ông Lê Ngọc Tiệp, bà Phạm Thị Soi (Xoi) mỗi người 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã tạm nộp theo các biên lai thu số 0005465 ngày 12/6/2019 và 0005501 ngày 21/6/2019 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Bảo Lộc.

Án phí dân sự sơ thẩm sẽ được xem xét khi giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật.

3. Về chi phí tố tụng khác: Sẽ được xem xét khi giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.