Bản án 82/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Nguyên đơn bà Võ Thị N trình bày:

Bà Võ Thị N yêu cầu tòa án giải quyết, buộc vợ chồng ông Phạm Hoài N1, bà Lê Thị Kim C giao giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 1225, tờ bản đồ số 01 phường H cho bà để bà tiến hành lập các thủ tục sang tên theo Hợp đồng mua bán nhà ký ngày 30/4/1993 giữa bà N và vợ chồng ông N1, bà C.

Nay bà N yêu cầu vợ chồng ông N1, bà C tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất thửa đất số 1225, tờ bản đồ số 01 phường H theo Hợp đồng mua bán nhà ký ngày 30/4/1993 theo quy định của pháp luật.

- Bị đơn vợ chồng ông Phạm Hoài N1, bà Lê Thị Kim C thống nhất trình bày:

Năm 1993, vợ chồng tôi có bán cho bà Võ Thị N một ngôi nhà gắn liền với đất. Nhà chính có diện tích 29.25 m2, nhà phụ 14.5 m2. Tổng diện tích chuyển nhượng: 110m2 thuộc thửa đất số 1225, tờ bản đồ số 01 xã H, nay là phường H (theo Giấy chứng nhận đăng ký ruộng đất xã H, huyện H, tỉnh Nghĩa Bình cấp năm 1985). Thời điểm đó là thuộc tỉnh Nghĩa Bình, giấy chứng nhận này là thay thế sổ đỏ. Phần còn lại là đất của tôi. Vợ chồng tôi bán với giá 4.500.000 đồng. Việc mua bán được lập thành hợp đồng có công chứng, chứng thực. Trong hợp đồng không có giao kèo về việc người bán phải có nghĩa vụ hoàn tất các thủ tục cho người mua.

Đến năm 1997, nhà nước cân đối giao quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông phần đất có diện tích 200m2 đất ở và 24 m2 đất vườn. Do đó, phần đất bán cho bà N đã được trừ ra, không cấp theo sổ đỏ này.

Nay bà N yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tôi không đồng ý vì phần đất của tôi và phần bán cho bà N đã được tách riêng ra, không còn liên quan gì đến nhau nữa.

Về diện tích đất thực tế của tôi qua đo đạc tại buổi định giá tăng hơn so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tôi không biết, đó là do nhà nước đo đạc, tôi không có ý kiến gì.

Theo đơn yêu cầu trình bày đề ngày 10/11/2024 ông Phạm Hoài N1 trình bày bổ sung: Khi nhà nước mở rộng Quốc lộ A, nhà bà N giải tỏa 30m2 đã nhận tiền bồi thường. Tôi bán cho bà N 100m2 như thế bà N còn lại diện tích 71,1m2 như thế bà N còn lại đất của ông 71,1m2, bà N phải hoàn trả cho ông số diện tích nói trên. Tại phiên tòa ông Phạm Hoài N1 rút việc nại này.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 173/2025/DS-ST ngày 23 tháng 4 năm 2025 của Tòa án nhân dân thị xã Hoài Nhơn, tỉnh Bình Định quyết định:

1./ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Võ Thị N. Công nhận Hợp đồng mua bán (cho) nhà ngày 30/4/1993 giữa vợ chồng ông Phạm Hoài N1, bà Lê Thị Kim C và bà Võ Thị N tại thửa đất 1225 (trong hợp đồng ghi thửa 1425), tờ bản đồ số 7 phường H có hiệu lực pháp luật.

1.1./ Buộc vợ chồng ông Phạm Hoài N1, bà Lê Thị Kim C giao cho bà Võ Thị N phần đất có kích thước và giới cận như sau:

- Đông giáp Quốc lộ A dài: 5,33m; 0,97m

- Tây giáp mương nước dài: 7,95m; 2,42m.

- Nam giáp thửa 1147 dài: 3,38m; 6,02m; 2,06m; 3,89m; 4,64m.

- Bắc giáp phần đất còn lại cùng thửa dài: 4,78m; 17,77m.

Diện tích 173,1m2 trong đó có: 79m2 đất ở, 29,2m2 đất trồng cây lâu năm và 64,9m2 đất trong chỉ giới quy hoạch giao thông 26m) cùng toàn bộ tài sản có trên đất.

1.2./ Phần đất còn lại của vợ chồng ông Phạm Hoài N1, bà Phạm Thị Kim C1 có kích thước và giới cận nư sau:

- Đông giáp Quốc lộ A dài: 11,44m; 1,84m

- Tây giáp mương nước dài: 4,53m; 4,84m; 3,08m; 1,46m.

- Nam giáp phần đất còn lại cùng thửa dài: 4,78m; 17,77m.

- Bắc giáp thửa 1603 dài: 15,59m; 5,82m; 8,92m

Diện tích: 302,6m2 trong đó có 121m2 đất ở, 115,5m2 đất trong chỉ giới quy hoạch giao thông 26m; 66,1m2 đất trồng cây lâu năm.

Vợ chồng ông N1, bà C1 phải chịu trách nhiệm về việc không cho đo vẽ để xác định tài sản có trên đất.

(có sơ đồ chi tiết kèm theo)

2. Buộc vợ chồng ông Phạm Hoài N1, bà Lê Thị Kim C phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào sổ cấp giấy chứng nhận QSD đất số: 00647/QSDĐ/A9 do UBND huyện H cấp ngày 01/8/1997 cho hộ ông Phạm Hoài N1 cho bà Võ Thị N để đảm bảo cho việc thi hành án.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo của các bên đương sự.

- Ngày 29 tháng 4 năm 2025, bị đơn ông Phạm Hoài N1 kháng cáo không đồng ý bản án sơ thẩm buộc ông giao 173,1m2 đất và giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào sổ cấp giấy chứng nhận QSD đất số: 00647/QSDĐ/A9 do UBND huyện H cấp ngày 01/8/1997 cho bà Võ Thị N đồng thời đề nghị cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm ông Phạm Hoài N1 rút lại yêu cầu hủy bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn ông Phạm Hoài N1 đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Phạm Hoài N1 vì gia đình bà N sau khi nhận chuyển nhượng không tiến hành đăng ký kê khai để được cấp giấy chứng nhận đất như gia đình ông Phạm Hoài N1 nên làm ảnh hưởng đến phần đất ở đã cấp cho gia đình ông Phạm Hoài N1.

* Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu:

- Về việc tuân theo pháp luật tố tụng: Trong quá trình tố tụng, người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng thực hiện đúng quy định của pháp luật tố tụng;

- Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn ông Trần Thế Đ1, áp dụng khoản 1 Điều 308 BLTTDS giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân thị xã Hoài Nhơn, tỉnh Bình Định (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 6, tỉnh Gia Lai).

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thì HĐXX có đủ cơ sở để xác định: Nguồn gốc thửa đất số 1225, diện tích 576m2 tại Khu phố N, phường H, thị xã H được ông Phạm Hoài N1 đăng ký kê khai theo chỉ thị số 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ Tướng Chính Phủ năm 1985 (theo Giấy chứng nhận đăng ký ruộng đất xã H, huyện H, tỉnh Nghĩa Bình cấp năm 1985 và bản đồ năm 1984).

Ngày 30/4/1993 vợ chồng ông Phạm Hoài N1, bà Lê Thị Kim C ký hợp đồng mua bán (cho) nhà cho bà Võ Thị N. Qua đó, vợ chồng ông N1 bán cho bà N một ngôi nhà chính và một ngôi nhà phụ (tổng diện tích 43,75m2) tại thửa đất số 1225, tờ bản đồ số 7 phường H, diện tích có ngôi nhà là 110m2 và cây lâu niên trên đất là 12 cây dừa. Phần đất chuyển nhượng có giới cận: Đông giáp Quốc lộ A; Tây giáp mương Lại Giang; Nam giáp thửa 1226; Bắc giáp phần nhà và đất còn lại của ông N1. Hợp đồng được các bên tự nguyện giao kết và có chứng thực của UBND xã H và UBND huyện H nên Hợp đồng mua bán là hợp pháp.

Theo sổ mục kê năm 1997 thửa đất số 1225, diện tích 576m2 được tách thành 02 thửa đất gồm: thửa đất số 1225(1), diện tích 352m2 và thửa đất số 1225(2), diện tích 224m2 (trong đó: 200m2 đất ở và 24m2 đất vườn). Năm 1997 hộ gia đình ông N1 được cân đối giao quyền sử dụng đất theo Nghị định số 64/Cp của Chính phủ thì hộ gia đình ông N1 có 01 nhân khẩu nông nghiệp là ông Phạm Hoài N1 được giao thửa đất số 1225(2), diện tích 224m2 (trong đó: 200m2 đất ở và 24m2 đất vườn), còn thửa đất số 1225(1), diện tích 352m2 không được cân đối giao quyền do nằm trong chỉ giới giao thông. Hộ ông N1 được UBND huyện H cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00647 ngày 01/8/1997. Theo văn bản số 3392/UBND-TNMT ngày 20/9/2024 của UBND thị xã H và công văn số 2354/CV-CNVPĐKHN ngày 06/9/2024 thì thửa đất 1225(2), diện tích 224m2 (trong đó: 200m2 đất ở và 24m2 đất vườn) chưa đăng ký biến động (tặng cho, thừa kế, chuyển nhượng, giao dịch bảo đảm …). Như vậy, phần đất chuyển nhượng cho bà N nằm trong diện tích thửa đất số 1225(2), diện tích 224m2 đã cấp cho hộ ông Phạm Hoài N1 năm 1997 nên từ khi nhận chuyển nhượng đến nay bà Võ Thị N không làm được giấy chứng nhận. Do đó, vợ chồng ông N1, bà C cho rằng phần đất bán cho bà N hộ gia đình ông không còn liên quan vì đã được trừ ra không nằm trong sổ đỏ đã cấp cho hộ gia đình ông là không có cơ sở.

Tại cấp sơ thẩm và phiên tòa phúc thẩm ông N1 thừa nhận là không có tranh chấp gì đối với phần đất mà bà N hiện đang sử dụng thực tế nhiều hơn diện tích đất mà bà nhận chuyển nhượng của ông vì các bên đương sự đều thừa nhận các bên đã giao nhận tài sản sau khi hợp đồng chuyển nhượng được chứng thực (bên bán đã giao đất và bên mua đã giao tiền), sau khi nhận đất bà Võ Thị N sử dụng phần đất nhận chuyển nhượng đúng như giới cận đất mà mình nhận chuyển nhượng và sử dụng ổn định từ đó cho đến nay.

Qua đo đạc thực tế tại cấp sơ thẩm thì thửa đất số 1225 (2) có diện tích 477,7m2. Theo văn bản phúc đáp số 1838 ngày 17/4/2025 của UBND thị xã H “Nguyên nhân có sự chênh lệch diện tích thửa đất số 1225(2) giữa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp và thực tế là do trong quá trình đo đạc đã đo cả phần diện tích thuộc hành lang an toàn đường bộ của quốc lộ A cũ (tim đường quốc lộ 1 cũ qua mỗi bên 26m), còn lại do sai số đo đạc”. Diện tích đất nằm trong chỉ giới giao thông 26m là 180,4m2. Như vậy, diện tích đất còn lại nằm ngoài chỉ giới giao thông 26m là: 477,7m2 - 180,4m2 = 297,3m2, chênh lệch tăng còn lại là do sai số. Trong phần đất này có phần diện tích 2m2 (bà N đang sử dụng) là đất mươn do Nhà nước quản lý. Như vậy diện tích thực tế được công nhận là 297,3m2 - 2m2 = 295,3m2.

- Phần diện tích đất bà N thực tế đang sử dụng: 175,1m2 (Trong phần đất này có phần diện tích 2m2 là đất mươn do Nhà nước quản lý và diện tích trong chỉ giới giao thông 26m là: 64,9m2) diện tích được công nhận cho bà N là 108,2m2.

- Phần diện tích đất vợ chồng ông N1 đang sử dụng: 477,7m2 – 175,1m2 = 302,6m2 trong đó diện tích trong chỉ giới giao thông 26m là: 115,5m2 (180,4m2 - 64,9m2), diện tích được công nhận cho ông N1 là 187,1m2.

Theo hợp đồng mua bán (cho) nhà cho bà Võ Thị N thì vợ chồng ông N1 bán cho bà N một ngôi nhà chính và một ngôi nhà phụ (tổng diện tích 43,75m2) nên phần chuyển nhượng cho bà N là có đất ở nhưng không rõ bao nhiêu. Tuy nhiên, cấp sơ thẩm công nhận phần đất ở chuyển nhượng 79m2 theo ngôi nhà bà N xây dựng là không có cơ sở làm ảnh hưởng đến quyền lợi vợ chồng ông N1. Do đó, cấp phúc thẩm xác định lại phần đất ở chuyển nhượng cho bà N theo tỷ lệ đất thực tế được công nhận, cụ thể:

- Diện tích được công nhận cho bà N là 108,2m2 nên tỷ lệ phần chuyển nhượng cho bà N có đất ở là 108,2 m2/295,3m2 x 200m2 = 73m2 (đất ở); nên phần đất ở còn lại 127m2 của vợ chồng ông N1.

Tại cấp phúc thẩm ông N1 cho rằng ông không có trách nhiệm hoàn thành thủ tục để bà N được cấp giấy chứng nhận và khi ông làm giấy chứng nhận năm 1997, bà N không kê khai làm giấy chứng nhận làm ảnh hưởng đến quyền lợi của gia đình ông, xét lời trình bày của ông là không phù hợp với nghĩa vụ của bên chuyển nhượng nhà đất theo luật đất đai và Bộ luật Dân sự.

Ngoài ra, Bản án cấp sơ thẩm tuyên buộc vợ chồng ông Phạm Hoài N1, bà Lê Thị Kim C phải giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào sổ cấp giấy chứng nhận QSD đất số: 00647/QSDĐ/A9 do UBND huyện H cấp ngày 01/8/1997 cho hộ ông Phạm Hoài N1 cho bà Võ Thị N để đảm bảo cho việc thi hành án là không cần thiết vì trên giấy chứng nhận còn ghi nhận quyền sử dụng các thửa đất khác của ông Phạm Hoài N1 và bản án đã công nhận quyền sử dụng đất cho bà N theo hợp đồng mua bán là căn cứ pháp lý để cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận cho bà N theo luật đất đai.

- Tại phiên tòa luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Phạm Hoài N1 là phù hợp với một phần nhận định của HĐXX.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Định phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án: Đề nghị HĐXX không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Phạm Hoài N1, áp dụng khoản 1 Điều 308 BLTTDS giữ nguyên bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân thị xã Hoài Nhơn (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 6, tỉnh Gia Lai) là phù hợp với một phần nhận định của Hội đồng xét xử.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015;

Căn cứ vào khoản 2 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Phạm Hoài N1. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 173/2025/DS-ST ngày 23 tháng 4 năm 2025 của Toà án nhân dân thị xã Hoài Nhơn, tỉnh Bình Định (nay là Tòa án nhân dân Khu vực 6, tỉnh Gia Lai).

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Võ Thị N. Công nhận Hợp đồng mua bán (cho) nhà ngày 30/4/1993 giữa vợ chồng ông Phạm Hoài N1, bà Lê Thị Kim C và bà Võ Thị N tại thửa đất 1225 (trong hợp đồng ghi thửa 1425), tờ bản đồ số 7 phường H có hiệu lực pháp luật.

2.1. Bà Võ Thị N được quyền sử dụng phần đất có diện tích 173,1m2 (trong đó có: 73m2 đất ở; 35,2m2 đất trồng cây lâu năm; 64,9m2 đất trong chỉ giới quy hoạch giao thông 26m) và sở hữu toàn bộ tài sản có trên đất.

Phần đất có kích thước và giới cận như sau:

- Đông giáp Quốc lộ A dài: 5,33m; 0,97m

- Tây giáp mương nước dài: 7,95m; 2,42m.

- Nam giáp thửa 1147 dài: 3,38m; 6,02m; 2,06m; 3,89m; 4,64m.

- Bắc giáp phần đất còn lại cùng thửa dài: 4,78m; 17,77m.

(có sơ đồ chi tiết kèm theo).

2.2. Phần đất còn lại của vợ chồng ông Phạm Hoài N1, bà Phạm Thị Kim C1 được quyền sử dụng có diện tích 302,6m2 (trong đó có: 127m2 đất ở; 60,1m2 đất trồng cây lâu năm; 115,5m2 đất trong chỉ giới quy hoạch giao thông 26m).

Phần đất có kích thước và giới cận như sau:

- Đông giáp Quốc lộ A dài: 11,44m; 1,84m

- Tây giáp mương nước dài: 4,53m; 4,84m; 3,08m; 1,46m.

- Nam giáp phần đất còn lại cùng thửa dài: 4,78m; 17,77m.

- Bắc giáp thửa 1603 dài: 15,59m; 5,82m; 8,92m.

(có sơ đồ chi tiết kèm theo).

3. Những quyết định khác của bản án dân sự sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

4. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Phạm Hoài N1 không phải chịu.

5. Về quyền, nghĩa vụ thi hành án:

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Nơi nhận:

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

- VKSND tỉnh Gia Lai;

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- TAND khu vực 6;

- Phòng thi hành án khu vực 6;

- Các đương sự;

- Lưu hồ sơ; Tòa Dân sự.

Phan Minh Dũng