Bản án 81/DS-ST — Tranh chấp đòi nhà cho thuê

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ SA ĐÉC, TỈNH ĐỒNG THÁP

Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Võ Thanh Thùy.

Các Hội thẩm nhân dân:

Ông Nguyễn Văn Minh

Ông Tô Phú Mỹ

Thư ký phiên tòa: Bà Huỳnh Hoàng Linh – Thư ký Tòa án nhân dân thành phố Sa Đéc, Đồng Tháp.

Đại diện Viện Kiểm sát Nhân dân Thành phố Sa Đéc tham gia phiên tòa: Ông Nguyễn Văn Trung - Kiểm sát viên.

Trong các ngày 06 và ngày 23 tháng 9 năm 2023, tại trụ sở Toà án nhân dân thành phố Sa Đéc, tỉnh Đồng Tháp, xét xử sơ thẩm công khai vụ án thụ lý số 96/2022/TLST-DS ngày ngày 25 tháng 04 năm 2022 về việc “Tranh chấp dân sự đòi lại tài sản cho thuê” theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 77A/2023/QĐXXST-DS ngày 17 tháng 8 năm 2023, Quyết định tạm ngừng số 25/2023/QĐST-DS ngày 06 tháng 9 năm 2023, Thông báo mở lại phiên tòa số 12/TB-TA ngày 15 tháng 9 năm 2023 giữa các đương sự:

1.Nguyên đơn: Bà Lưu Thị L, sinh năm 1971

Địa chỉ: Số C, khóm B, Phường A, thành phố S, Đồng Tháp

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà L: Luật sư Nguyễn Tiến P– Công ty L1, thuộc Đoàn Luật sư Thành phố H.

2.Bị đơn: Anh Nguyễn Thế H, sinh năm 1984

Địa chỉ: Số A, Lô A, ấp P, xã T, T, Đồng Tháp.

3.Ngườ i có quyền lợ i, nghĩa vụ liên quan:

Chị Nguyễn Ngọc Thùy D, sinh năm 1993

Địa chỉ: Số A, Lô A, ấp P, xã T, thành phố S, Đồng Tháp.

Tại phiên tòa có mặt bà L, Luật sư P. Anh H, chị D (có văn bản xin xét xử vắng mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại đơn khởi kiện, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn bà Lưu Thị L trình bày:

Vào ngày 08/4/2016, bà Nguyễn Thị N (mẹ ruột của anh Nguyễn Thế H) có chuyển nhượng cho bà Lưu Thị L quyền sử dụng đất tại thửa đất số 1070, tờ bản đồ số 29, diện tích 80m2 (đất ở nông thôn) và căn nhà cấp 4 (Kết cấu: mái tole, vách tường, nền gạch C) gắn liền với đất tại số A Lô A, ấp P, xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp nhưng do căn nhà chưa có giấy đăng ký quyền sở hữu nhà nên Hợp đồng chuyển nhượng công chứng tại Phòng công chứng số B tỉnh Đồng Tháp chỉ thể hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, không ghi phần nhà, nhưng thực tế bà N có chuyển nhượng luôn cho bà L nhà và hai bên có làm giấy tay ngày 08/4/2016, không có công chứng, chứng thực với giá chuyển nhượng nhà và đất tổng cộng là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng), bà L đã thanh toán tiền đủ cho bà N là 100.000.000 đồng, bà L đã tiến hành thủ tục đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 04/5/2016 và bà N đã giao nhà và đất nêu trên cho bà L quản lý sử dụng. Ngày 08/4/2016, bà N và bà L có thỏa thuận bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực nội dung: Sau này nếu bà N muốn mua lại nhà và đất nêu trên thì bà L sẽ bán lại cho bà N với giá là 100.000.000đ. Nếu sau 03 năm kể từ ngày ký hợp đồng (08/4/2016) mà bà N không mua lại nhà và đất thì bên bà L có quyền chuyển nhượng cho bất cứ ai.

Cùng ngày 08/4/2016 bà N và bà L ký hợp đồng thuê nhà và đất này bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực với giá thuê là 5.000.000đồng/tháng (Năm triệu đồng), thời hạn là 03 (ba) năm kể từ ngày 08/4/2016 đến ngày 08/4/2019, mục đích để cho anh Nguyễn Thế H (con bà N) ở, bà N thì thuê nhà trọ ở nơi khác. Sau khi thuê thì anh H và vợ chị Nguyễn Ngọc Thùy D trực tiếp quản lý sử dụng nhà và đất nêu trên cho đến nay. Hiện bà N đã chết năm 2022 và thời hạn thuê đã hết. Do đó, hợp đồng thuê nhà với bà N đã chấm dứt nhưng anh H và chị D đang quản lý sử dụng nhà, đất không di dời giao quyền sử dụng đất và nhà cho bà L.

Nay bà L xác định yêu cầu anh H và chị D di dời tài sản giao trả nhà, đất cho bà L diện tích 80m2 thể hiện tại các mốc 1-2-3-4-1 theo sơ đồ đo đạc xác nhận ngày 22/9/2022. Bà L không đồng ý cho anh H chuộc lại nhà, đất vì đã quá thời hạn cho chuộc và bà L cần nhà để ở. Hiện trên phần đất tranh chấp chỉ có căn nhà số A Lô A, ấp P, xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp. Tại phiên tòa, bà L đồng ý để cho anh H và chị D lưu cư 02 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.

Bà L không có yêu cầu gì đối với bà Nguyễn Thị N. Bà L xác định chỉ yêu cầu anh H, chị D di dời tài sản trả lại nhà đất cho bà L. Bà L không yêu cầu Tòa án giải quyết đối với tiền thuê nhà trong vụ án này. Ngoài ra, bà L không còn yêu cầu gì khác.

* Quá trình tham gia tố tụng bị đơn anh Nguyễn Thế H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Ngọc Thùy D tuy vắng mặt nhưng có ý kiến trình bày:

Bà Nguyễn Thị N là mẹ ruột của anh Nguyễn Thế H có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Phòng công chứng số B tỉnh Đồng Tháp như bà L trình bày. Anh H xác định bà N có nhận của bà Lưu Thị L số tiền 100.000.000đ. Nay đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà và đất và hợp đồng thuê nhà giữa bà Nguyễn Thị N với bà Lưu Thị L ngày 08/4/2016, cũng như việc bà L đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh H xác định không có tranh chấp hay yêu cầu gì.

Hiện bà L đã đứng tên giấy chứng nhận QSD đất, còn nhà do anh H và chị D quản lý sử dụng từ năm 2015 cho đến nay. Trước đây giữa bà L và bà N có thỏa thuận chuộc lại nhà đất và hiện tại anh H và chị D không có nơi ở nào khác. Bà N1 đã chết năm 2022 và không còn người thừa kế nào khác, chỉ còn anh H là người thừa kế duy nhất. Do đó, anh H yêu cầu phản tố được chuộc lại nhà và đất với giá 400.000.000đ theo giá thị trường Hội đồng định giá đã định ngày 28/6/2023 để anh H được đứng tên giấy chứng nhận QSD đất và anh H đồng ý trả giá trị nhà theo giá thị trường 211.276.000đ, tổng cộng là 611.276.000đ. Nhưng hiện anh H không đủ tài chính để thanh toán một lần cho bà L, xin trả dần hàng tháng 5.000.000đ - 6.000.000đ cho đến khi trả xong.

Trường hợp được chuộc lại quyền sử dụng đất và nhà thì toàn bộ, phí, lệ phí các loại thuế anh H tự nguyện chịu.

Hiện trên phần đất tranh chấp chỉ có căn nhà số A Lô A, ấp P, xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp. Ngoài ra, không còn tài sản gì khác. Quá trình quản lý, sử dụng nhà, đất anh H, chị D không có đầu tư, cải tạo, sửa chữa gì thêm.

Chị D thống nhất với ý kiến, trình bày của anh H, chị D xin vắng mặt và không có yêu cầu gì trong vụ án này. Ngoài ra, anh H và chị D không còn yêu cầu gì khác.

* Luật sư Nguyễn Tiến P bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn bà Lưu Thị L phát biểu quan điểm tranh luận:

Luậ̂t sư Nguyễn Tiến P đề nghị Hộ̂i đồng xét xử chấp nhậ̂n toàn bộ̂ yêu cầu của nguyên đơn bà Lưu Thị L: yêu cầu anh Nguyễn Thế H và chị Nguyễn Ngọc Thùy D di dời tài sản trả nhà cho bà L.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Sa Đéc phát biểu ý kiến:

- Về thủ tục tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử (viết tắt HĐXX) nghị án đều đảm bảo đúng theo quy định của pháp luật.

- Về nội dung: Chấp nhận yêu cầu của bà Lưu Thị L; Buộc anh Nguyễn Thế H và chị Nguyễn Ngọc Thùy D di dời tài sản trả lại trả lại căn nhà số A Lô A, ấp P, xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp cho bà L quản lý, sử dụng.

- Ghi nhận sự tự nguyện của bà L về việc cho anh H và chị D lưu cư 02 tháng sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

- Không chấp nhận yêu câu phản tố yêu cầu chuộc nhà đất của anh Nguyễn Thế H.

-Về án phí và các chi phí tố tụng giải quyết theo quy định của pháp luật

(Có bài phát biểu kèm theo).

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

[1]. Về thủ tục tố tụng:

[1.1]. Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Căn cứ nội dung khởi kiện của bà Lưu Thị L về việc yêu cầu trả lại nhà,đất cho thuê. Do đó, Tòa án xác định quan hệ pháp luật là “Tranh chấp dân sự về đòi lại tài sản cho thuê”. Căn nhà số A, Lô A, tọa lạc ấp P, xã T, T, Đồng Tháp và bị đơn hiện cư trú tại thành phố S nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân thành phố Sa Đéc theo quy định tại khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[1.2] Tại phiên tòa bị đơn anh Nguyễn Thế H và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Ngọc Thùy D vắng mặt, có đơn xin xét xử vắng mặt. Xét thấy trường hợp vắng mặt anh H và chị D không thuộc trường hợp phải hoãn phiên tòa. Do đó, căn cứ Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, Tòa án tiến hành xét xử vắng mặt đương sự.

[2]. Về nội dung vụ án: Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu anh H và chị D di dời toàn bộ tài sản ra khỏi nhà trả lại căn nhà cho thuê số 19 Lô A, ấp P, xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp cho bà L quản lý, sử dụng, Hội đồng xét xử xét thấy:

[2.1]. Về nguồn gốc tài sản cho thuê:

Anh H, chị D thừa nhận nguồn gốc phần đất thửa 1070, tờ bản đồ 29 và căn nhà gắn liền với đất số 19 Lô A, ấp P, xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp là của bà Nguyễn Thị N chuyển nhượng cho bà Lưu Thị L theo hợp đồng chuyển nhượng ngày 04/8/2016 tại phòng C1 tỉnh Đồng Tháp và hợp đồng chuyển nhượng nhà ngày 04/8/2016. Ngày 04/5/2016 bà L được Ủy ban nhân dân thành phố S cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hợp đồng chuyển nhượng đã hoàn thành và anh H, chị D không tranh chấp gì đối với hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà Lưu Thị L. Như vậy, sự thừa nhận của anh H và chị D nêu trên là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015. Do đó, HĐXX xét thấy thửa 1070, tờ bản đồ 29 và căn nhà gắn liền với đất đã chuyển nhượng cho bà L nên bà L có quyền sở hữu nhà, đất này.

[2.2]. Về hợp đồng thuê tài sản và yêu cầu đòi lại tài sản cho thuê

HĐXX xét thấy: Trên cơ sở anh H và chị D xác định phần đất thửa 1070, tờ bản đồ 29 và căn nhà gắn liền với đất số 19 là của bà Lưu Thị L, đồng thời anh H và chị D cũng xác định giữa bà Nguyễn Thị N và bà Lưu Thị L có hợp đồng cho thuê nhà và đất ngày 08/4/2016, bằng giấy tay, không có công chứng, chứng thực thể hiện giá thuê là 5.000.000đ/tháng, thời hạn thuê là 03 năm kể từ ngày 08/4/2016 đến ngày 08/4/2019. Mục đích bà N thuê nhà để cho anh Nguyễn Thế H (là con của bà N) ở, còn bà N thuê chỗ khác ở. Anh H, chị D không có tranh chấp hay phản đối gì đối với hợp đồng thuê nhà và tài liệu chứng cứ nguyên đơn cung cấp. Như vậy, có cơ sở xác định giữa bà N và bà L có hợp đồng thuê nhà và bà N thuê lại nhà cho anh H ở. Nay hợp đồng thuê nhà đã hết hạn, hai bên không có thỏa thuận về việc gia hạn hợp đồng thuê nhà và bà Nguyễn Thị N là người thuê nhà đã chết năm 2022.

Theo quy định tại Điều 131 Luật nhà ở quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:

“1.....

2. Trường hợp thuê nhà ở không thuộc sở hữu nhà nước thì việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện khi có một trong các trường hợp sau đây:

a) Hợp đồng thuê nhà ở hết hạn; trường hợp trong hợp đồng không xác định thời hạn thì hợp đồng chấm dứt sau 90 ngày, kể từ ngày bên cho thuê nhà ở thông báo cho bên thuê nhà ở biết việc chấm dứt hợp đồng;

...

d) Bên thuê nhà ở chết hoặc có tuyên bố mất tích của Tòa án mà khi chết, mất tích không có ai đang cùng chung sống;

...”

Như vậy, hợp đồng thuê nhà giữa bà N và bà L đã chấm dứt nhưng hiện căn nhà do anh H và chị D quản lý, sử dụng.

Tại Điều 166 Bộ luật dân sự 2015 quy định về quyền đòi lại tài sản như sau: “1. Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sảnquyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật.

2...”.

Từ những phân tích và quy định pháp luật viện dẫn nêu trên. Xét thấy bà Lưu Thị L yêu cầu anh H, chị D di dời tài sản trả lại nhà, đất cho bà L là phù hợp quy định pháp luật nên HĐXX chấp nhận.

Tại phiên tòa bà L đồng ý cho anh H và chị D được lưu cư 02 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật là có lợi cho anh H và chị D, do đó HĐXX ghi nhận sự tự nguyện của bà L.

[3] Xét yêu cầu phản tố của anh Nguyễn Thế H về việc chuộc lại nhà, đất.

HĐXX xét thấy: Anh H cho rằng không có nơi ở nào khác để ở nên yêu cầu bà L cho chuộc lại nhà và đất với giá thị trường Hội đồng định giá tổng cộng là 611.276.000đ. Nhưng hiện tại anh H xác định không đủ tài chính để thanh toán một lần cho bà L, nếu được chuộc lại thì anh H xin trả dần hàng tháng cho bà L, phía bà L không đồng ý cho trả dần. Như vậy, trường hợp cho anh H chuộc nhà đất thì anh H cũng không có khả năng thi hành cho bà L. Hơn nữa, phía bà L xác định không đồng ý cho anh H chuộc lại vì lý do hiện tại bà L có nhu cầu để sử dụng căn nhà này và việc thỏa thuận chuộc lại nhà, đất là giao kết giữa bà Nguyễn Thị N và bà Lưu Thị L và thỏa thuận này đã hết thời hạn 03 năm kể từ ngày 08/4/2016. Như vậy, do phía bà L không đồng ý cho anh H chuộc lại nhà, đất với các lý do trên nên HĐXX không có cơ sở chấp nhận yêu cầu chuộc nhà, đất của anh H.

[4]. Anh H và chị D xác định quá trình sử dụng nhà không có đầu tư, cải tạo, sửa chữa gì thêm. Anh H và chị D không có yêu cầu gì, do đó HĐXX không xem xét.

[5]. Đối với tiền thuê nhà nguyên đơn bà L không có tranh chấp yêu cầu giải quyết trong vụ án này nên HĐXX không xem xét.

[6] Về án phí dân sự sơ thẩm:

Anh H và chị D phải chịu toàn bộ án phí dân sự sơ thẩm do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận và anh H phải chịu án phí đối với yêu cầu phản tố không được chấp nhận.

[7] Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá số tiền tổng cộng là 2.377.080đ. Bà L đã tạm ứng và chi xong, nên anh H và chị D có trách nhiệm trả lại cho bà L.

[8] Đối với ý kiến của vị Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn là có căn cứ để chấp nhận như đã nhận định trên.

[9] Đối với ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa đề nghị chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn là có căn cứ như đã nhận định trên.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26; khoản 1 Điều 35; khoản 1 Điều 39; Điều 92, Điều 147 và Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 166, Điều 472, Điều 474, Điều 482 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 121, Điều 122, Điều 129, Điều 131 của Luật nhà ở năm 2014

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lưu Thị L về việc tranh chấp đòi lại tài sản cho thuê với bị đơn anh Nguyễn Thế H.

- Buộc anh Nguyễn Thế H và chị Nguyễn Ngọc Thùy D di dời toàn bộ tài sản trả lại phần đất 1070, tờ bản đồ 29 do bà Lưu Thị L đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là căn nhà số A Lô A, tọa lạc ấp P, xã T, thành phố S, tỉnh Đồng Tháp thể hiện tại các mốc 1-2-3-4-1 cho bà Lưu Thị L (vị trí, diện tích các mốc theo sơ đồ đo đạc xác nhận ngày 22/9/2022 của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố S). Hiện nhà và đất do anh H và chị D đang quản lý, sử dụng.

- Ghi nhận sự tự nguyện của bà Lưu Thị L cho anh Nguyễn Thế H và chị Nguyễn Ngọc Thùy D lưu cư 02 tháng kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của anh Nguyễn Thế H về việc chuộc lại nhà, đất.

3.Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Anh Nguyễn Thế H và chị Nguyễn Ngọc Thùy D liên đới nộp 300.000đ án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận.

- Anh Nguyễn Thế H nộ̂p 300.000 (Ba trăm ngàn) đồng án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu phản tố không được chấp nhận. Số tiền tạm ứng án phí 300.000đ, anh H đã nộp ngày 11/11/2022 theo biên lai thu số 001136 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Sa Đéc được khấu trừ toàn bộ án phí phải nộp.

- Hoàn trả cho bà Lưu Thị L số tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000đ theo biên lai số 0000761 ngày 22/4/2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Sa Đéc.

4. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá số tiền tổng cộng là 2.377.080đ. Bà L đã tạm ứng và chi xong, nên anh H và chị D có trách nhiệm liên đới trả lại cho bà L số tiền 2.377.080đ (Hai triệu ba trăm bảy mươi bảy ngàn không trăm tám mươi đồng).

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Đương sự được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày tuyên án. Riêng đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết theo quy định của pháp luật.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM