Bản án 81/2026/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn bà Trần Thị Ngọc Y trình bày:

Các chị em: bà Tống Lệ T4, ông Tống Văn D, bà Tống Thị Thu H, ông Tống Văn S, bà Nguyễn Thị H1 được UBND thị xã T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 21/4/2011, diện tích 2.415,3m2 thuộc thửa đất số 1620, tờ bản đồ số 15-2 tọa lạc tại phường Đ, thị xã (nay là thành phố) Thủ Dầu M. Ngày 26/9/2011, UBND thị xã T ban hành Quyết định số 7356/QĐ-UBND thu hồi một phần diện tích đất 283,4m2 thuộc thửa đất số 1620, tờ bản đồ số 15-2 của các chị em của ông D để nâng cấp, mở rộng đường. Ngày 28/4/2016, UBND thị xã T ban hành Quyết định số 1018/QĐ-UBND thu hồi các quyết định thu hồi đất và trả lại đất cho các chị em của ông D. Từ thửa đất sử dụng chung của chị em, ông D tách thửa sử dụng riêng diện tích đất 294,6m2 thuộc thửa đất số 1745, tờ bản đồ số 15-2 và được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 26/5/2016. Ngày 18/4/2018, ông Phạm Thái S1 (là người được ông D ủy quyền) thỏa thuận lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Y diện tích 294,6m, thuộc thửa đất số 1748, tờ bản đồ số 15-2 và bà Y được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 25/5/2018. Trước khi nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông D, ông D có bản cam kết ngày 27/3/2018 có nội dung: “Trong trường hợp nếu phải theo quy trình hợp thức của Nhà nước thì phần diện tích đã thu hồi nay phải trả lại cho đúng người đứng tên trong sổ gốc hay phải đổi sổ mới cho ông Tống Văn D, thì ông D phải có trách nhiệm hỗ trợ trong việc ký kết lại hợp đồng chuyển nhượng để đổi tên cho bên B hoặc là bên thứ ba (tức là bên nhận chuyển nhượng lại của bên B)” và sau khi bà Y được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tại Biên bản ngày 09 tháng 4 năm 2019 tại Ủy ban nhân phường Đ ông D và các anh chị em của ông D xác định đã bán cho bà Y phần đất đã thu hồi. Tại Biên bản làm việc ngày 23 tháng 9 năm 2019 tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T, ông D và các chị em của ông D có trình bày: “khi chuyển nhượng cho bà Y, trong hợp đồng chuyển nhượng chủng tôi không có thể hiện chuyển nhượng phần diện tích đất thu hồi, tuy nhiên, có viết giấy cam kết “trong trường hợp nếu phải theo quy trình hợp thức của Nhà nước thì phần phải đổi sổ mới cho ông Tống Văn D, thì ông D phải có trách nhiệm hỗ trợ trong việc ký kết lại hợp đồng chuyển nhượng để đổi tên cho bên B hoặc là bên thứ ba (tức là bên được nhận chuyển nhượng lại của bên B)”. Do vậy, nay Nhà nước hủy Quyết định thu hồi thì chúng tôi đề nghị phục hồi lại diện tích đất nói trên. Sau khi được cấp GCN QSDĐ, chúng tôi và bà Y sẽ tự thỏa thuận việc chuyển nhượng, nếu có tranh chấp sẽ chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật”. Nhưng sau khi được Nhà nước trả lại đất, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông D và chị em của ông D không thực hiện theo Bản cam kết ngày 27/3/2018, Biên bản ngày 09/4/2019 và ngày 23/9/2019 mà chuyển nhượng cho bà Phạm Thị N theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/10/2019 diện tích 283,4m thuộc thửa đất số 1801, tờ bản đồ số 15-2 và bà N được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 27/11/2019 (trong số diện tích đất cấp cho bà N có 47,6m2 đất theo đo đạc thực tế, mảnh trích đo địa chính phường Đ do Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai lập ngày 22/12/2020) ở vị trí phía trước thửa đất số 1745 của bà Y và tiếp giáp đường nhựa ĐX071 gây cản trở cho bà Y không đi ra được đường ĐX071 và không đi vào được thửa đất của bà. Do vậy, bà Y khởi kiện yêu cầu hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/10/2019 giữa ông D, bà T4, bà H, ông S, bà H1 với bà N; hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà Phạm Thị N ngày 27/11/2019 diện tích 283,4m thuộc thửa đất số 1801, tờ bản đồ số 15-2 và công nhận cho bà Y được quyền sử dụng đất diện tích 47,6m2.

* Tại đơn phản tố ngày 01/8/2023 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn bà Phạm Thị N trình bày:

Bà N nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 283,4m2 thuộc thửa đất số 1801, tờ bản đồ số 15-2 tọa lạc tại phường Đ của bên chuyển nhượng là các ông, bà: Tống Văn S, Tống Thị Thu H, Tống Văn D, Tống Lệ T4, Nguyễn Thị H1 theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/10/2019 có chứng nhận của Văn phòng Công chứng Sở Sao. Bà N được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 27/11/2019. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N là đúng pháp luật. Bà N không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu nguyên đơn tháo dỡ phần nhà tiền chế, công trình xây dựng trên đất để trả lại cho bà N diện tích đất 47,6m2.

* Bị đơn ông Tống Văn D trình bày: trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và yêu cầu phản tố của bị đơn bà N, ông đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật và đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt ông.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Tống Văn S, bà Tống Lệ T4, bà Nguyễn Thị H1 trình bày: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/10/2019 giữa ông D cùng các chị em với bà N là hợp pháp. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/4/2018 giữa ông D ủy quyền cho ông S1 ký với bà Y thì các ông bà không có tham gia, không liên quan và khi chuyển nhượng đất cho bà N cũng không có thỏa thuận gì về việc chừa phần đất phía ngoài của bà N cho bà Y. Các ông bà đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt.

- Ông Nguyễn Khắc Minh T3, bà Nguyễn Khắc Huỳnh T2, Ông Nguyễn Khắc Duy L (là các con của ông Nguyễn Đức L1 chết năm 2000 và bà Tống Thị Thu H chết năm 2020) trình bày: các ông, bà là con của ông L1, bà H đã chết. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 23/10/2019 và Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 18/4/2018, các ông bà không biết và không liên quan gì đến việc tranh chấp giữa bà Y với ông D, bà N. Các ông bà đề nghị Tòa án giải quyết vắng mặt.

- Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B ủy quyền cho ông Trần Minh D1 – Giám đốc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố T trình bày: ông D1 cùng sử dụng đất với bà H, ông S, bà H1, bà T4 được UBND thành phố T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 11/10/2019 diện tích 283,4m (đất trồng cây lâu năm) thuộc thửa đất số 1801, tờ bản đồ số 15-2 tọa lạc tại phường Đ, thành phố T, tỉnh Bình Dương. Ngày 23/10/2019, ông D1, bà H, ông S, bà H1, bà T4 ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ diện tích đất 283,4m cho bà N được Văn phòng Công chứng Sở Sao chứng nhận và bà N được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 27/11/2019. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà N là đúng theo hồ sơ, trình tự và thủ tục quy định.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 40/2024/DS-ST ngày 13 tháng 6 năm 2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương, quyết định:

- Căn cứ các Điều: 164, 500, 501, 502, 503 Bộ luật Dân sự;

- Căn cứ khoản 16 Điều 3; các Điều: 26, 95, 166, 188 Luật Đất đai;

- Căn cứ các Điều: 147, 157, 165, 266, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ các Điều: 12, 14, 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

- Căn cứ khoản 1 Điều 13 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạm.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị Ngọc Y đối với ông Tống Văn D, bà Phạm Thị N về việc tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Phạm Thị N đối với bà Trần Thị Ngọc Y. Buộc bà Y phải tháo dỡ, di dời: nhà tạm tiền chế (là thùng container) diện tích 13m; cửa cổng sắt; mái che tôn thép phía trước tiếp giáp đường ĐX071 để trả cho bà N diện tích đất 47,6m thuộc một phần thửa đất số 1801, tờ bản đồ số 15-2 tọa lạc tại phường Đ, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 27/11/2019 cho bà Phạm Thị N (có sơ đồ kèm theo). Bà N được sở hữu nền bê tông, xi măng; 01 giếng nước gắn liền đất và có nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản cho bà Y là 15.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 13/6/2024, nguyên đơn bà Trần Thị Ngọc Y có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm .

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn bà Y trình bày: Khi tôi mua đất, thực chất phải có đường đi tôi mới mua. Nên khi đó ông D có cam kết nếu Nhà nước không thu hồi, thì ông D sẽ có trách nhiệm ký lại hợp đồng. Sau này các anh em ông D làm lại giấy chứng nhận và bán cho bà N là lừa dối tôi. Diện tích 47m2 là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tôi. Đề nghị Hội đồng xét xử xem xét.

Đại diện Viện Công tố và Kiểm sát xét xử phúc thẩm tại Thành phố Hồ Chí Minh có ý kiến:

Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán chủ toạ phiên toà, Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đã tuân thủ và chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Đơn kháng cáo trong hạn luật định, đúng hình thức.

Về nội dung: Hợp đồng chuyển nhượng đất là phù họp có hiệu lực pháp luật. Kháng cáo là không có cơ sở, đề nghị Hội đồng xét xử bác kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh tụng tại phiên tòa và ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận thấy:

Về thủ tục tố tụng:

Về nội dung:

Ngày 23/10/2019, ông D, ông S, bà H1, bà T4, bà H có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 283,4m2 đất trồng cây lâu năm thuộc thửa đất số 1801, tờ bản đồ số 15-2 cho bà Phạm Thị N. Hợp đồng có chứng nhận của Văn phòng C và ngày 27/11/2019, bà N được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tại các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông D, các anh chị em của ông D và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bà N đều thể hiện vị trí hướng Tây, Bắc của thửa đất số 1801 tiếp giáp đường ĐX071.

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chúng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” và được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình theo quy định tại các Điều 26, 166 Luật Đất đai và Điều 164 Bộ luật Dân sự.

Do đó, bà Y có nghĩa vụ tháo dỡ, di dời để trả lại đất cho bà N. Đối với tài sản nền bê tông, xi măng các bên thống nhất có giá 5.000.000 đồng, 01 giếng nước các bên thống nhất giá 10.000.000 đồng không thể di dời được. Bà N có nghĩa vụ thanh toán lại giá trị tài sản là 15.000.000 đồng cho bà Y và được sở hữu tài sản.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp và quản lý sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Không chấp nhận kháng cáo của bà Trần Thị Ngọc Y.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 40/2024/DS-ST ngày 13 tháng 6 năm 2024 của Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương (nay là Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh).

3. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Thị Ngọc Y đối với ông Tống Văn D, bà Phạm Thị N về việc tranh chấp quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

4. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bà Phạm Thị N đối với bà Trần Thị Ngọc Y. Buộc bà Y phải tháo dỡ, di dời: nhà tạm tiền chế (là thùng container) diện tích 13m2; cửa cổng sắt; mái che tôn thép phía trước tiếp giáp đường ĐX071 để trả cho bà N diện tích đất 47,6m2 thuộc một phần thửa đất số 1801, tờ bản đồ số 15-2 tọa lạc tại phường Đ, thành phố T, tỉnh Bình Dương theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 27/11/2019 cho bà Phạm Thị N (có sơ đồ kèm theo). Bà N được sở hữu nền bê tông, xi măng; 01 giếng nước gắn liền đất và có nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản cho bà Y là 15.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

5. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ, đo đạc và định giá tài sản: Bà Trần Thị Ngọc Y phải chịu 3.399.000 đồng được trừ vào tạm ứng đã nộp. Bà Phạm Thị N phải chịu 1.000.000 đồng được trừ vào tạm ứng đã nộp.

6. Về án phí:

6.1. Án phí sơ thẩm:

- Miễn án phí cho bà Trần Thị Ngọc Y.

- Bà Phạm Thị N phải chịu 300.000 đồng được trừ vào 300.000 đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0012043 ngày 08/8/2023 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Bình Dương.

6.2. Án phí phúc thẩm: bà Trần Thị Ngọc Y được miễn án phí.

7. Các phần khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

8. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

9. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM