Bản án 81/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện đề ngày 13/3/2025 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn bà S (do ông H là người đại diện hợp pháp) trình bày: Vào khoảng tháng 02/2024 âm lịch, bà S có chuyển nhượng cho ông T 4,5 công tầm 3 mét đất vườn tọa lạc tại ấp A, xã B, thành phố Cần Thơ. Hai bên có tiến hành đo đạc để xác định diện tích đất 4,5 công tầm 3 mét gồm khoảng 3,9 công tương đương 5.155,4m2 nằm trong giấy CNQSD đất bà S được cấp và khoảng hơn 0,5 công nằm ngoài giấy CNQSD đất. Khi đó, ông T là người trực tiếp đo đạc và cũng biết rõ là còn một phần đất của bà S chưa được cấp giấy CNQSD đất, do bà S không làm được giấy tờ nên ông T nói để ông T tự làm và sẽ tự gộp lại chung một thửa đất có tổng diện tích là 4,5 công tầm 3 mét. Ban đầu hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 108 chỉ vàng 24K cho toàn bộ diện tích đất 4,5 công tầm 3 mét, nhưng bà S có bớt cho ông T 04 chỉ vàng 24K là tiền ông T dự tính bỏ ra để sau này đi làm giấy tờ nên giá chuyển nhượng hai bên chốt lại là 104 chỉ vàng 24K, ông T đưa trước cho bà S 20 chỉ vàng 24K, đến ngày 16/5/2024 sau khi đo đạc xong ông T đưa thêm cho bà S 64 chỉ vàng 24K, đến ngày 20/8/2024 ông T đưa thêm cho bà S 02 chỉ vàng 24K, đến ngày 08/11/2024 bà S cấp đổi giấy CNQSD đất mới tại thửa số 119 với diện tích 5.155,4m2 và phần đất khoảng hơn 0,5 công không nhập vào được nhưng ông T cũng thống nhất sử dụng theo diện tích đất thực tế và không có ý kiến gì, đến ngày 16/12/2024 ông T đưa thêm cho bà S 13 chỉ vàng 24K, như vậy sau nhiều lần đưa vàng thì ông T đã giao cho bà S được 99 chỉ vàng 24K, còn lại 05 chỉ vàng 24K thỏa thuận đến khi nào ông T có giấy CNQSD đất thì ông T sẽ giao đủ cho bà S, tuy nhiên cho đến nay mặc dù đã nhận được giấy CNQSD đất đứng tên ông T nhưng ông T vẫn chưa giao 05 chỉ vàng 24K còn lại cho bà S mà còn cho rằng đã giao số vàng này cho bà S rồi. Việc ông T cho rằng đã trả cho bà S 05 chỉ vàng 24K vào ngày 01/11/2024 âm lịch là không đúng, bà S không thừa nhận và không đồng ý, vì Tờ thỏa thuận giao vàng đề ngày 16/5/2024 mặt sau thể hiện ngày 16/12/2024 ông T còn giao vàng cho bà S là 13 chỉ vàng 24K và còn nợ lại 05 chỉ vàng 24K khi nào ông T đứng tên giấy CNQSD đất sẽ trả đủ thì làm gì trước đó vào ngày 01/11/2024 âm lịch ông T đã trả cho bà S 05 chỉ vàng 24K như ông T trình bày. Bà S có yêu cầu Ban nhân dân ấp A, xã B, huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng hòa giải tranh chấp giữa hai bên nhưng hòa giải không thành.

Việc chuyển nhượng hai bên có tiến hành đo đạc tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng ban đầu, đến khi làm thủ tục cấp giấy CNQSD đất thì cơ quan cấp giấy và ông T có tiến hành đo đạc lại, giấy CNQSD đất do ông T tự đi làm và trong đó cũng có ghi diện tích đất ông T được cấp là bao nhiêu, ông T đã nhận được giấy CNQSD đất nhưng cho đến trước khi bà S khởi kiện ra Tòa án đòi 05 chỉ vàng 24K thì ông T không hề có ý kiến gì về việc thiếu diện tích đất, việc chuyển nhượng đất cũng là bán mão hết thửa đất và hai bên cũng không có thỏa thuận nếu ra giấy CNQSD đất thiếu diện tích đất thì bà S phải trả số vàng tương đương diện tích đất bị thiếu cho ông T. Thực tế hiện nay ông T đang quản lý, sử dụng diện tích đất 4,5 công tầm 3 mét gồm khoảng hơn 3,9 công bà S được cấp giấy CNQSD đất và khoảng hơn 0,5 công nằm ngoài giấy CNQSD đất; ông T là người làm giấy tờ, thủ tục từ đầu, khi đo đạc, nhận giấy CNQSD đất ông T cũng biết rõ được cấp 5.155,4m2 nhưng ông T cũng thống nhất và không có ý kiến tranh chấp gì; thời điểm giấy CNQSD đất được cấp là ngày 08/11/2024, khi làm thủ tục chuyển nhượng ông T cũng không có ý kiến gì, đến ngày 16/12/2024 ông T vẫn tiếp tục giao thêm vàng cho bà S, nếu diện tích đất không đủ thì ông T đã không giao thêm vàng; tại buổi hòa giải cơ sở ngày 05/3/2025 ông T cũng không trình bày vấn đề không đủ diện tích đất mà chỉ trình bày về 05 chỉ vàng 24K.

Đối với những người có ký tên trong giấy tờ chuyển nhượng đất, giao nhận vàng chuyển nhượng gồm X, Y, V là con cái của hai bên, tại thời điểm chuyển nhượng những người này có mặt chứng kiến nên bà S và ông T cho ký vào chứ những người này không có liên quan gì đến việc chuyển nhượng đất, giao nhận vàng chuyển nhượng và tranh chấp giữa các bên hiện nay; yêu cầu Tòa án không đưa những người này vào tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Tại đơn khởi kiện đề ngày 13/3/2025, bà S yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông T trả cho bà S số vàng chuyển nhượng đất là 05 chỉ vàng 24K, quy ra thành tiền theo giá vàng tại thời điểm khởi kiện là 05 chỉ vàng 24K x 9.000.000 đồng/chỉ = 45.000.000 đồng.

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông H là người đại diện hợp pháp của bà S thay đổi yêu cầu khởi kiện của bà S, theo đó yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông T trả cho bà S số vàng chuyển nhượng đất là 05 chỉ vàng 24K, quy ra thành tiền theo giá vàng tại thời điểm xét xử sơ thẩm là 05 chỉ vàng 24K x 11.600.000 đồng/chỉ = 58.000.000 đồng.

Đối với yêu cầu phản tố của ông T thì bà S không đồng ý.

* Theo đơn phản tố đề ngày 01/4/2025 và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông T trình bày: Vào ngày 24/3/2024, ông T có nhận chuyển nhượng của bà S phần đất vườn diện tích 4,5 công tầm 3 mét tại thửa số 119, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại ấp A, xã B, thành phố Cần Thơ, đã được Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Sóc Trăng cấp giấy CNQSD đất cho bà S. Hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 104 chỉ vàng 24K và có lập giấy tay “Tờ sang nhượng đất vườn” có sự chứng kiến và ký tên của các con bà S là X, Y; ông T đã giao đủ 104 chỉ vàng 24K cho bà S và có làm giấy tay biên nhận, còn lại 05 chỉ vàng 24K hai bên thỏa thuận khi nào ông T nhận được giấy CNQSD đất thì ông T mới giao cho bà S, nhưng vào ngày 01/11/2024 âm lịch bà S đến nhà ông T năn nỉ ông T đưa trước 05 chỉ vàng 24K để làm mồ mả cho chồng, do là chị em và tin tưởng nên ông T đã đưa 05 chỉ vàng 24K cho bà S mà không có làm biên nhận, hiện nay ông T cũng không có giấy tờ, tài liệu hay người làm chứng gì để chứng minh về việc giao nhận 05 chỉ vàng 24K này; về vấn đề này, tại phiên tòa sơ thẩm, ông T thay đổi ý kiến và cho rằng vào tháng 7/2024 âm lịch bà S có vay mượn của ông T 05 chỉ vàng 24K để làm nhà mồ mả cho chồng, đến tháng 11/2024 âm lịch bà S mới năn nỉ ông T trừ số vàng vay mượn này vào 05 chỉ vàng 24K chuyển nhượng đất còn lại thì ông T đồng ý, do là chị em và tin tưởng nên ông T không có làm giấy tờ gì về việc trừ nợ này, hiện nay ông T cũng không có giấy tờ, tài liệu hay người làm chứng gì để chứng minh về việc trừ nợ này.

Đến ngày 03/02/2025, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng xác nhận thay đổi chủ sử dụng phần đất nêu trên cho ông T. Tuy nhiên, khi nhận được giấy CNQSD đất thì ông T mới biết phần đất mà bà S chuyển nhượng cho ông T bị thiếu diện tích, cụ thể phần đất nêu trên trong giấy CNQSD đất đã cấp cho bà S chỉ có diện tích 5.155,4m2 tương đương 3,9 công tầm 3 mét, tức là phần đất mà bà S đã chuyển nhượng cho ông T bị thiếu diện tích 695m2 nhưng bà S vẫn nhận đủ vàng của ông T, như vậy bà S đã nhận dư của ông T là 12,83 chỉ vàng 24K.

Khi thỏa thuận chuyển nhượng đất, hai bên có tiến hành đo đạc để xác định diện tích đất là 4,5 công tầm 03 mét và thỏa thuận giá chuyển nhượng là 108 chỉ vàng 24K cho toàn bộ diện tích đất chuyển nhượng, bà S có bớt cho ông T 04 chỉ vàng 24K là tiền ông T dự tính bỏ ra để sau này đi làm giấy tờ nên giá chuyển nhượng hai bên chốt lại là 104 chỉ vàng 24K, ông T đã giao 99 chỉ vàng 24K cho bà S, còn lại 05 chỉ vàng 24K thỏa thuận đến khi nào có giấy CNQSD đất thì ông T sẽ giao đủ cho bà S, đến ngày 01/11/2024 âm lịch tuy chưa có giấy CNQSD đất nhưng bà S nói với ông T là bà S đang gặp khó khăn nên xin trừ nợ 05 chỉ vàng 24K thì ông T cũng đồng ý như đã nói ở trên. Diện tích đất thỏa thuận chuyển nhượng là 4,5 công tầm 03 mét nhưng ông T chỉ được cấp giấy CNQSD đất diện tích 5.155,4m2 tương đương 3,9 công tầm 03 mét, tức là còn thiếu diện tích 695m2, nên hiện nay ông T yêu cầu bà S phải trả số vàng tương đương diện tích đất bị thiếu cho ông T là 12,83 chỉ vàng 24K. Việc chuyển nhượng hai bên có tiến hành đo đạc tại thời điểm thỏa thuận chuyển nhượng ban đầu, đến khi làm thủ tục cấp giấy CNQSD đất thì cơ quan cấp giấy đất và ông T có tiến hành đo đạc lại, giấy CNQSD đất do ông T tự đi làm và trong đó cũng có ghi diện tích đất ông T được cấp là bao nhiêu, nhưng ông T chỉ mới nhận được giấy CNQSD đất gần đây nên ông T cũng chỉ mới biết diện tích đất còn thiếu thời gian gần đây nên trước đó ông T không có tranh chấp gì với bà S về việc thiếu diện tích đất; trong các giấy tờ chuyển nhượng đất, giao nhận vàng chuyển nhượng hai bên không có ghi nội dung nếu ra giấy CNQSD đất thiếu diện tích đất thì bà S phải trả số vàng tương đương diện tích đất bị thiếu cho ông T.

Đối với những người có ký tên trong giấy tờ chuyển nhượng đất, giao nhận vàng chuyển nhượng gồm X, Y, V là con cái của hai bên, tại thời điểm chuyển nhượng những người này có mặt chứng kiến nên bà S và ông T cho ký vào chứ những người này không có liên quan gì đến việc chuyển nhượng đất, giao nhận vàng chuyển nhượng và tranh chấp giữa các bên hiện nay; yêu cầu Tòa án không đưa những người này vào tham gia tố tụng trong vụ án với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Nay ông T yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà S trả cho ông T số vàng chuyển nhượng đất là 12,83 chỉ vàng 24K tương ứng với diện tích đất là 695m2 tại thửa số 119, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại ấp A, xã B, thành phố Cần Thơ mà bà S đã chuyển nhượng thiếu cho ông T.

Đối với yêu cầu khởi kiện của bà S thì ông T không đồng ý.

* Theo các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà L trình bày: Bà L thống nhất với ý kiến và yêu cầu của chồng bà L là ông T.

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông H là người đại diện hợp pháp của bà S vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện của bà S đã được thay đổi như đã nêu trên; ông T rút lại toàn bộ yêu cầu phản tố; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ nội dung vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân khu vực 10 - Cần Thơ về việc tuân thủ và chấp hành pháp luật tố tụng dân sự của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, người tiến hành tố tụng và người tham gia tố tụng trong quá trình Tòa án giải quyết vụ án trong giai đoạn xét xử sơ thẩm, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án. Về nội dung vụ án, đại diện Viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà S, giải quyết buộc ông T phải có nghĩa vụ trả cho bà S số vàng chuyển nhượng đất là 05 chỉ vàng 24K, quy ra thành tiền theo giá vàng tại thời điểm xét xử sơ thẩm; đình chỉ xét xử đối với toàn bộ yêu cầu phản tố của ông T.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, theo ý kiến trình bày của những người tham gia tố tụng, phát biểu và đề nghị của đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 10 - Cần Thơ, Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, khoản 4 Điều 157, khoản 4 Điều 165, Điều 244, Điều 266, Điều 271, khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số 81/2025/UBTVQH15, ngày 27/6/2025 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về thành lập Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân khu vực; quy định phạm vi thẩm quyền theo lãnh thổ của Tòa án nhân dân cấp tỉnh, Tòa án nhân dân khu vực.

Căn cứ vào các Điều 500, 501, 502, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015; các Điều 26, 27, 31 Luật Đất đai năm 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2024); điểm b khoản 1, khoản 3 Điều 24, khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà S về việc yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông T trả cho bà S số vàng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nợ.

Buộc ông T phải có nghĩa vụ trả cho bà S số vàng chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nợ là 05 chỉ vàng 24K, quy ra thành tiền theo giá vàng tại thời điểm xét xử sơ thẩm là 58.000.000 đồng (Năm mươi tám triệu đồng). Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của bà S đối với số tiền phải trả nêu trên cho đến khi thi hành xong, hàng tháng ông T còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

2. Đình chỉ xét xử đối với toàn bộ yêu cầu phản tố của ông T về việc yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bà S trả cho ông T số vàng chuyển nhượng đất là 12,83 chỉ vàng 24K tương ứng với diện tích đất là 695m2 tại thửa số 119, tờ bản đồ số 13, tọa lạc tại ấp A, xã B, thành phố Cần Thơ mà bà S đã chuyển nhượng thiếu cho ông T.

3. Án phí sơ thẩm: Bà S không phải chịu án phí sơ thẩm. Ông T phải chịu án phí sơ thẩm với số tiền là 2.900.000 đồng (Hai triệu chín trăm nghìn đồng) nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí sơ thẩm mà ông T đã nộp là 3.000.000 đồng (Ba triệu đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0001262, ngày 09 tháng 4 năm 2025 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng (nay là Thi hành án dân sự thành phố Cần Thơ); như vậy, ông T được nhận lại số tiền đã nộp thừa là 100.000 đồng (Một trăm nghìn đồng).

4. Chi phí đo đạc, thẩm định, định giá tài sản: Ông T phải chịu chi phí đo đạc, thẩm định, định giá tài sản với số tiền là 14.950.000 đồng (Mười bốn triệu chín trăm năm mươi nghìn đồng) nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng chi phí đo đạc, thẩm định, định giá tài sản mà ông T đã nộp là 14.950.000 đồng (Mười bốn triệu chín trăm năm mươi nghìn đồng); như vậy, ông T đã thực hiện xong nghĩa vụ chịu chi phí này.

5. Về quyền kháng cáo: Ông H (là người đại diện hợp pháp của bà S), ông T, bà L có mặt tại phiên tòa, nên bà S, ông T, bà L được quyền kháng cáo bản án này trong thời hạn 15 (Mười lăm) ngày, kể từ ngày tuyên án để yêu cầu Tòa án nhân dân thành phố Cần Thơ xét xử lại vụ án theo trình tự phúc thẩm.

6. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM