Bản án 81/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Nguyên đơn bà Phạm Thị D trình bày:

Năm 2017, bà D có sang nhượng cho ông Nguyễn Thành T phần đất có diện tích 544,8m2 thuộc thửa đất số 323, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại ấp T, xã M, huyện D tỉnh Bình Dương. Giá chuyển nhượng là 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng). Ông T đã thanh toán cho bà D được 650.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận tới khi nào ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông T sẽ trả hết số tiền còn lại là 150.000.000 đồng. Hai bên thống nhất giao cho ông T làm thủ tục ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến ngày 17/4/2017, ông T được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông T với diện tích đúng với diện tích ban đầu nhưng sai lệch về chiều ngang và chiều dài của thửa đất nên ông T không thanh toán số tiền còn lại mà đề nghị khi nào điều chỉnh xong phần đất chênh lệnh mới thanh toán số tiền còn lại.

Từ tháng 4/2017 đến nay, bà D nhiều lần đề nghị ông T hợp tác điều chỉnh lại sự sai lệch để thanh toán cho bà D số tiền còn lại nhưng ông T không hợp tác. Do đó, bà D khởi kiện yêu cầu ông T thanh toán số tiền 150.000.000 đồng và tiền lãi từ ngày 17/4/2017 đến khi xét xử là 59.072.500 đồng.

Khi thực hiện chuyển nhượng đất cho ông T thì trên đất có 01 căn nhà cấp 04 gồm mái che sân làm bằng sườn sắt, mái lợp tôn xây năm 2008 có diện tích khoảng 250m2, một bồn nước chất liệu inox có giá đổ bằng sắt. Toàn bộ hạng mục trên đều nằm ngoài hợp đồng chuyển nhượng của hai bên. Do đó, ngày 29/12/2020, bà D khởi kiện bổ sung yêu cầu ông T trả lại giá trị công trình phụ và nhà trên đất theo kết quả định giá là 420.042.235 đồng. Đối với một bồn nước chất liệu inox có giá đổ bằng sắt thì bà D rút lại không yêu cầu Tòa án giải quyết.

Nguyên đơn thống nhất Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 15/01/2021, Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý (tranh chấp) số 103-2021 ngày 26/02/2021 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Dầu Tiếng, Biên bản định giá ngày 16/6/2022.

Bị đơn ông Nguyễn Thành T trình bày:

Ông T thống nhất với lời trình bày của bà D về việc thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích 544,8m2. Cụ thể: ngày 15/3/2017, tại Ủy ban nhân dân xã M, ông T với ông Hoàng Trọng L (chồng bà D) có ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 323, tờ bản đồ số 10 có diện tích 544,8m2 (trong đó HLATĐB là 76,8m2) tọa lạc tại ấp T, xã M, huyện D tỉnh Bình Dương. Giá chuyển nhượng là 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng). Việc thanh toán bằng tiền mặt và trả hết một lần vào ngày ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sau khi ký hợp đồng, ông T đã giao đủ số tiền 150.000.000 đồng và giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình ông L để làm thủ tục sang tên. Ngày 17/4/2017, ông T được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Bình Dương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số vào sổ CS01480.

Theo đơn khởi kiện, bà D nói hai bên thỏa thuận giá chuyển nhượng là 200.000.000 đồng, ông T đặt cọc 50.000.000 đồng, còn nợ lại 150.000.000 đồng. Sau đó, bà D xác định lại giá chuyển nhượng là 800.000.000 đồng và ông T đã thanh toán được 650.000.000 đồng. Việc bà D đưa ra giá chuyển nhượng như vậy là không đúng. Theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/3/2017 thì giá chuyển nhượng là 150.000.000 đồng, ông T thanh toán một lần là 150.000.000 đồng chứ không có đặt cọc trước. Ngoài ra, khi nhận chuyển nhượng thì ông T nhận chuyển nhượng cả tài sản trên đất là nhà và mái che.

Trước yêu cầu khởi kiện của bà D, ông T không đồng ý vì yêu cầu của bà D không có căn cứ, ông T đã thanh toán đủ tiền và đã hoàn thành thủ tục chuyển nhượng và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại phiên tòa, người đại diện hợp pháp của bị đơn có ý kiến là sau khi nhận chuyển nhượng thì ông T có tu sửa nhà với chi phí là 347.372.200 đồng, nên ông T chỉ đồng ý thanh toán giá trị căn nhà và mái che theo giá trị định giá là 420.042.235 đồng sau khi đã trừ chi phí ông T đã sửa chữa nhà. Số tiền còn lại là 72.670.035 đồng ông T đồng ý thanh toán cho bà D. Tuy nhiên, ông T đồng ý thanh toán cho bà D số tiền là 90.000.000 đồng.

Bị đơn thống nhất Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 15/01/2021, Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý (tranh chấp) số 103-2021 ngày 26/02/2021 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Dầu Tiếng, Biên bản định giá ngày 16/6/2022.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Trọng L trình bày:

Năm 2017, ông L được bà D và các con ủy quyền làm thủ tục sang nhượng cho ông Nguyễn Thành T phần đất có diện tích 544,8m2 thuộc thửa đất số 323, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại ấp T, xã M, huyện D tỉnh Bình Dương. Giá chuyển nhượng là 800.000.000 đồng (tám trăm triệu đồng). Theo thỏa thuận của hai bên, ông L sẽ giao toàn bộ quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan cho ông T đi làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, cho đến khi nào ông T có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mang đi thế chấp lấy tiền trả cho gia đình ông L. Đến ngày 17/4/2017, ông T nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quá trình trả tiền từ năm 2017 đến năm 2019, bên ông T giao tiền cho ông L nhiều lần, lần nhận nhiều nhất là 150.000.000 đồng và lần nhận ít nhất là 20.000.000 đồng. Tổng cộng ông L đã nhận của ông T số tiền là 650.000.000 đồng. Vì có mối quan hệ gia đình nên hai bên thỏa thuận với nhau khi nào bên ông T trả hết số tiền 800.000.000 đồng thì bên ông L sẽ làm biên nhận và ký nhận một lần là xong. Đến đầu năm 2019, ông L hỏi ông T trả số tiền còn lại thì ông T trả lời rằng đất thiếu chiều ngang nên khi nào ông T làm thủ tục điều chỉnh lại đủ chiều ngang thì ông T sẽ trả hết số tiền. Từ đó đến nay, nhiều lần ông L đề nghị ông T hợp tác để điều chỉnh lại diện tích nhưng ông T không hợp tác.

Đến tháng 4/2019, ông T nhận được giấy trả lời của Ủy ban nhân dân huyện Dầu Tiếng là ông T đã ký đồng ý chuyển nhượng phần đất trên nên ủy ban nhân dân huyện không có cơ sở giải quyết. Ông L nhận thấy đây là sai sót hoàn toàn là của ông T.

Ông T đã thanh toán cho ông L được 650.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận tới khi nào ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ông T sẽ trả hết số tiền còn lại là 150.000.000 đồng. Hai bên thống nhất giao cho ông T làm thủ tục ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đến ngày 17/4/2017, ông T được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông T với diện tích đúng với diện tích ban đầu nhưng sai lệch về chiều ngang và chiều dài của thửa đất nên không T không thanh toán số tiền còn lại mà đề nghị khi nào điều chỉnh xong phần đất chênh lệnh mới thanh toán số tiền còn lại. Từ tháng 4/2017 đến nay, ông L nhiều lần đề nghị ông T hợp tác điều chỉnh lại sự sai lệch để thanh tóan số tiền còn lại nhưng ông T không hợp tác.

Do đó, bà D khởi kiện yêu cầu ông T thanh toán số tiền 150.000.000 đồng; tiền lãi từ ngày 17/4/2017 đến khi xét xử là 59.072.500 đồng và giá trị công trình phụ và nhà trên đất theo kết quả định giá là 420.042.235 đồng thì ông L thống nhất. Ông L đồng ý để cho bà D toàn quyền quyết định trong vụ án, ông không yêu cầu gì trong vụ án.

Ông L thống nhất Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 15/01/2021, Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý (tranh chấp) số 103-2021 ngày 26/02/2021 của Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Dầu Tiếng, Biên bản định giá ngày 16/6/2022.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Thái S, ông Hoàng Thanh T1 và bà Hoàng Thị Th trình bày:

Thống nhất ý kiến của bà D và ông L.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 80/2022/DS-ST ngày 07 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương đã quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của bà Phạm Thị D đối với ông Nguyễn Thành T.

Buộc ông Nguyễn Thành T có trách nhiệm thanh toán cho bà Phạm Thị D số tiền 90.000.000 đồng (chín mươi triệu đồng).

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Phạm Thị D đối với số tiền đất 150.000.000 đồng (một trăm năm mươi triệu đồng), tiền lãi tính từ ngày 17/4/2017 đến khi xét xử là 59.072.500 đồng (năm mươi chín triệu không trăm bảy mươi hai nghìn năm trăm đồng) và một phần giá trị tài sản trên đất là 330.042.235 đồng (ba trăm ba mươi triệu không trăm bốn mươi hai nghìn hai trăm ba mươi lăm đồng).

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về về nghĩa vụ chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự, án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 15/9/2022, bà Phạm Thị D có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ngày 22/9/2022, ông Hoàng Trọng L; ngày 26/9/2022, ông Hoàng Thái S, bà Hoàng Thị Th và ông Hoàng Thanh T1 có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm vì Tòa án cấp sơ thẩm xem xét đánh giá chứng cứ không toàn diện, ảnh hưởng đến quyền lợi của nguyên đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ yêu cầu kháng cáo và yêu cầu khởi kiện. Nguyên đơn thay đổi nội dung kháng cáo từ yêu cầu sửa bản án sơ thẩm sang yêu cầu hủy bản án sơ thẩm. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông L và người đại diện hợp pháp của ông S, bà Th và ông T1 vẫn giữ yêu cầu kháng cáo.

Nguyên đơn bà D trình bày giá trị hợp đồng chuyển nhượng giữa gia đình bà D với ông T là 850.000.000 đồng, bà D chưa nhận bất kỳ số tiền chuyển nhượng nào từ ông T nên bà D yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà D với ông T. Đồng thời, bà D có yêu cầu triệu tập người làm chứng ông Nguyễn Thành Nam tham gia phiên tòa để làm rõ về đoạn ghi âm và giá trị chuyển nhượng cũng như số tiền mà ông T đã thanh toán cho bà D; yêu cầu giám định giọng nói của ông T trong đoạn ghi âm bà D đã cung cấp và có yêu cầu giám định tư pháp đối với căn nhà có trên đất để xác định thời điểm sửa chữa, giá trị phần sửa chữa vì Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ vào xác nhận mua vật tư để khấu trừ vào giá trị căn nhà là ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn.

Ông Hoàng Trọng L thống nhất với phần trình bày của Duyên và trình bày bổ sung, giá trị chuyển nhượng là 850.000.000 đồng nhưng vì tình cảm gia đình, ông T mồ côi từ nhỏ nên chỉ lấy giá 150.000.000 đồng nhưng ông T vẫn không thanh toán nên yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hai bên đã giao kết.

Các đương sự không tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn trình bày quan điểm tranh luận: Tòa án cấp sơ thẩm xem xét, đánh giá chứng cứ không khách quan, không tiến hành xem xét chứng cứ do nguyên đơn là đoạn ghi âm của ông Nam với ông T, không thông báo chứng cứ là xác nhận vật liệu xây dựng của bị đơn cho nguyên đơn; trong biên bản xem xét, thẩm định nhiều hàng chừa khoảng trống số liệu, nguyên đơn chứng minh việc bị đơn không thanh toán chính là bị đơn có việc điều chỉnh diện tích, điều này phù hợp lời trình bày của nguyên đơn là bị đơn chưa nhận đúng giá trị chuyển nhượng nên bị đơn chưa thanh toán cho nguyên đơn. Do vậy, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm vì Tòa án cấp sơ thẩm có vi phạm tố tụng và thu thập chứng cứ chưa đầy đủ.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Dương phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung:

Về giá chuyển nhượng: Theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/3/2017 được công chứng tại Ủy ban nhân dân xã Minh Tân, huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương thể hiện bên chuyển nhượng là bà Phạm Thị D, ông Hoàng Trọng L, ông Hoàng Thái S, ông Hoàng Thanh T1 và bà Hoàng Thị Th; bên nhận chuyển nhượng ông Nguyễn Thành T. Chuyển nhượng phần đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00087 do Ủy ban nhân dân huyện Dầu Tiếng cấp ngày 29/3/2004 đối với thửa đất số 323, tờ bản đồ số 10 tọa lạc tại ấp T, xã M, huyện D, tỉnh Bình Dương với diện tích 544,8m2. Giá chuyển nhượng là 150.000.000 đồng. Phương thức thanh toán bằng tiền mặt trả hết một lần vào ngày ký hợp đồng. Tại Đơn khởi kiện đề ngày 20/02/2020, thể hiện bà D cho rằng giá chuyển nhượng là 200.000.000 đồng, ông T trả trước 50.000.000 đồng, còn lại 150.000.000 đồng chưa thanh toán. Tuy nhiên, tại Biên bản làm việc về việc xác định lại yêu cầu khởi kiện thì bà D xác định giá chuyển nhượng là 800.000.000 đồng, ông T đã thanh toán số tiền 650.000.000 đồng, còn nợ số tiền 150.000.000 đồng. Bản tường thuật ghi âm (bút lục 177,178) thể hiện lời nói của ông T xác định giá nhận chuyển nhượng là 850.000.000 đồng. Biên bản định giá tài sản ngày 08/4/2021 (bút lục 126) thì giá đất 1.299.753.874 đồng. Như vậy có mâu thuẫn về giá chuyển nhượng tại các lời khai của đương sự nhưng Tòa án cấp sơ thẩm xác định giá trên hợp đồng chuyển nhượng là 150.000.000 đồng là không phù hợp với giá trị thực tế và không phù hợp với lời thừa nhận tại đoạn ghi âm đối với ông T.

Về thanh toán: Tại Biên bản đối chất ngày 04/11/2020 (bút lục 138) thể hiện lời trình bày của bà D: “Ông T đã thanh toán số tiền là 650.000.000 đồng. Hiện ông T còn nợ tôi số tiền là 150.000.000 đồng. Số tiền 650.000.000 đồng tôi không nhận trực tiếp từ ông T mà nhận từ anh của ông T là Nguyễn Thành Nam”. Tuy nhiên, ông Nam đã phủ nhận “Việc giao nhận tiền chuyển nhượng cũng được ông T thực hiện, không có lần nào thông qua tôi vì tôi thường đi làm ăn xa” (bút lục 139). Tại Biên bản hòa giải ngày 11/01/2022 (bút lục 146-147): thể hiện lời khai của ông L (chồng bà D): “Quá trình trả tiền từ năm 2017 đến năm 2019 bên ông T giao tiền cho tôi nhiều lần, lần nhận nhiều nhất là 150.000.000 đồng và lần nhận ít nhất là 20.000.000 đồng”. Theo nội dung ghi âm do nguyên đơn cung cấp thì thể hiện bà Thúy là người biết số tiền còn lại chưa thanh toán là bao nhiêu “Thu: để cháu về hỏi chị Thúy cháu mới biết chứ cháu có nắm sổ đâu mà” nhưng Tòa án cấp sơ thẩm chưa làm việc với bà Thúy về số tiền chưa thanh toán? Như vậy, có sự mâu thuẫn về việc giao nhận tiền chuyển nhượng, về số tiền chưa thanh toán nhưng cấp sơ thẩm chưa làm rõ?

Đối với tài sản trên đất: Tại Biên bản định giá ngày 16/6/2022 (bút lục 172, 173) thể hiện “01 căn nhà cấp 4, tường xây gạch tô, bên ngoài ốp gạch bông, nền gạch bông cửa sắt, kính, trần la phong xây năm 2008 có diện tích 137,4m2” có giá là 345.066.360 đồng. “01 mái che có kết cấu trụ sắt, kèo sắt, mái tôn làm năm 2008 có diện tích 188,5m2” có giá là 74.975.875 đồng. Tất cả tài sản trên đất được xây dựng năm 2008 (trước thời điểm chuyển nhượng cho ông T năm 2017) nhưng bản án sơ thẩm chấp nhận lời trình bày của ông T có việc sửa chữa và chấp nhận các hóa đơn do ông T cung cấp mà không thẩm định, định giá có phần tài sản nào sữa chữa hay không? Ông T không có chứng cứ chứng minh hai bên có thỏa thuận luôn tài sản trên đất nên yêu cầu khởi kiện bổ sung của nguyên đơn bà D là có căn cứ để xem xét.

Theo Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý số 103-2021 ngày 26/02/2021 thì một phần nhà cấp 04 và một phần mái che nằm trên “đường đất” nhưng không làm rõ tình tiết này?

Do cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng trong việc điều tra, thu thập chứng cứ nên cần hủy toàn bộ bản án sơ thẩm, kháng cáo của nguyên đơn có cơ sở chấp nhận một phần. Vì vậy, đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn, hủy toàn bộ bản án sơ thẩm chuyển hồ sơ về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, Luật sư, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 148; khoản 1 Điều 308; Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Phạm Thị D và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Trọng L, bà Hoàng Thị Th, ông Hoàng Thái S và ông Hoàng Thanh T1.

2. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 80/2022/DS-ST ngày 07 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm:

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Trọng L được miễn án phí.

Nguyên đơn bà Phạm Thị D; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Hoàng Thái S, ông Hoàng Thanh T1 và bà Hoàng Thị Th mỗi người phải chịu số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo các Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0010879 ngày 15 tháng 9 năm 2022; số 0011256, số 0011258 cùng ngày 19 tháng 12 năm 2022 (do bà Phạm Thị D nộp thay) và số 0011257 ngày 19 tháng 11 năm 2022 (do bà Phạm Thị D nộp thay) của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.