Bản án 81/2018/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

V/v:“Tranh chấp đòi tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa: Bà Phan Thị Liên

Các Thẩm phán:

Ông Nguyễn Đình Đức

Bà Nguyễn Đức Hạnh

- Thư ký phiên tòa: Ông Lê Đình Quyện – Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Bà Đinh Thị Thảo – Kiểm sát viên.

Trong các ngày 16 và 19 tháng 01 năm 2018 tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số 583/2017/TLPT-DS ngaøy 06 thaùng 11 naêm 2017 về việc “Tranh chấp đòi tiền đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do bản án dân sự sơ thẩm số 384/2017/DS-ST ngày 28/9/2017 của Tòa án nhân dân Quận M0, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số 2895/2017/QĐ – PT ngày 05/12/2017, Quyết định hoãn phiên tòa số 7505/2017/QĐ – PT ngày 29/12/2017, Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 3269/2017/QĐ – PT ngày 29/12/2017, giữa các đương sự;

- Nguyên đơn : Ông Trần Anh T, sinh năm 1976

Địa chỉ: 161A/ 14 đường L, phường B1, Quận M1, Thành phố Hồ Chí Minh.

Người đại diện theo uỷ quyền: Ông Lâm Quang Q, sinh năm 1979

Địa chỉ: 76 T, phường P, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (văn bản ủy quyền ngày 23/5/2017) (có mặt).

- Bị đơn: Ông Nguyễn L, sinh năm 1965

Địa chỉ: 601/12/15 đường C, phường M5, Quận M0, Thành phố Hồ Chí Minh. Người đại diện theo ủy quyền: Ông Nguyễn Ngọc L, sinh năm 1969 Địa chỉ: 20A P, phường B3, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh (văn bản uỷ quyền lập ngày 07/12/2017) (có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN: Trong đơn khởi kiện ngày 12/5/2017 và các lời khai tiếp theo, nguyên đơn là Ông Trần Anh T có người đại diện hợp pháp là Ông Lâm Quang Q trình bày: Ngày 11/4/2017 bị đơn là Ông Nguyễn L có nhận cọc của ông T 450.000.000VNĐ để bảo đảm cho việc hai bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cụ thể, ông L cam kết sẽ chuyển nhượng cho ông T diện tích 246m2 đất tọa lạc tại phường H, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 5.300.000.000VNĐ (Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V 914953, tờ bản đồ số 6, thửa đất số 1353-31 do Ủy ban nhân dân Quận T cấp ngày 27/02/2003). Ngày 12/4/2017 theo đề nghị của ông L, ông T đã đặt cọc thêm cho ông L 1.050.000.000VNĐ, đồng thời hai bên cam kết ngày 12/5/2017 hai bên sẽ ra Công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng diện tích đất nêu trên với giá 5.300.000.000VNĐ. Do ông T và ông L là bạn nên ông T tin tưởng ông L khi đặt cọc, nhưng vì sợ đất bị quy hoạch nên sau khi đặt cọc cho ông L, ông T đã chủ động yêu cầu ông L tra cứu và đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của diện tích đất nêu trên, đến ngày 03/5/2017 Ủy ban nhân dân Quận T đã ban hành Chứng chỉ quy hoạch số 728/CCQH-UBND với nhiều nội dung, trong đó có:

- Căn cứ pháp lý về quy hoạch tỷ lệ 1/2000 có liên quan đến lô đất: + Khu đất thuộc lô 31 của bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 khu nghiên cứu hội thảo khoa học và nhà ở của cán bộ công nhân viên Trường Đại học B, phường H được Kiến trúc sư Trưởng Thành phố phê duyệt tại công văn số 900/KTS.T-QH ngày 16/3/1994. + Chức năng sử dụng đất: Nhà vườn (mẫu song lập). + Chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị tại bản vẽ tổng mặt bằng quy hoạch tỷ lệ 1/500 như sau: Diện tích xây dựng 97m2, tầng cao một trệt một lầu. Do ông L không trung thực khi thông tin không đầy đủ về đối tượng của hợp đồng mà hai bên sẽ ký kết sau khi nhận cọc của ông T, nên ông T không chấp nhận ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên mà đã nhiều lần yêu cầu ông L trả lại toàn bộ số tiền đã nhận cọc của ông T là 1.500.000.000VNĐ, nhưng ông L không thực hiện nên ông T khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân Quận M0 hủy giấy đặt cọc và buộc ông L trả lại cho ông T toàn bộ số tiền đã nhận cọc nêu trên ngay sau khi bản án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Sau khi nộp đơn khởi kiện và được Tòa án thụ lý vụ án, ông T có đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp”. Sau khi xem xét các chứng cứ liên quan đến yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của ông T là có căn cứ, nên ngày 04/7/2017 Tòa án nhân dân Quận M0 đã ra quyết định số 16/2017/QĐ-BPKCTT áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời là “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” đối với ông T.

Tại bản tự khai ngày 22/6/2017 và những lời khai tiếp theo, bị đơn là Ông Nguyễn L có người đại diện hợp pháp là ông Tô Tường T trình bày: Trong hai ngày 11 và 12/4/2017, sau khi hai bên thống nhất ý kiến, nên ông L có nhận cọc của ông T tổng số tiền 1.500.000.000VNĐ để bảo đảm cho việc hai bên giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất như ông T trình bày là đúng và hoàn toàn tự nguyện. Tuy nhiên ông T đã không thực hiện đúng cam kết là ngày 12/5/2017 hai bên cùng ra Công chứng để thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 246m2 tọa lạc tại phường H, Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh với giá 5.300.000.000VNĐ (Theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V 914953, tờ bản đồ số 6, thửa đất số 1353-31 do Ủy ban nhân dân Quận T cấp ngày 27/02/2003) là vi phạm thỏa thuận. Do đó ông L chấp nhận hủy thỏa thuận đặt cọc, nhưng không chấp nhận trả lại tiền cọc vì ông T đã vi phạm thỏa thuận nên phải mất cọc và đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu của ông T.

Bản án sơ thẩm đã tuyên:

Tuyên bố các giao dịch sau mà Ông Trần Anh T và Ông Nguyễn L đã ký kết là vô hiệu: “Hợp đồng đặt cọc” ngày 11/4/2017 và “Giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền cọc” ngày 12/4/2017.

Chấp nhận yêu cầu của ông T, buộc ông L trả cho ông T số tiền đã nhận cọc là 1.500.000.000VNĐ (Một tỷ năm trăm triệu đồng) ngay sau khi Bản án có hiệu lực pháp luật.

Trong trường hợp ông L chậm thực hiện nghĩa vụ trả tiền, thì hàng tháng ông L còn phải trả cho ông T tiền lãi đối với số tiền chậm trả, nhưng không được vượt quá 10%/năm tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm trả tiền.

Tiếp tục duy trì quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 16/2017/QĐ-BPKCTT ngày 04/7/2017 Tòa án nhân dân Quận M0 là “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” đối với ông L cho đến khi thi hành án xong. Số tiền 100.000.000VNĐ ông T đã nộp vào tài khoản phong tỏa của Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Phòng giao dịch H) ngày 16/6/2017, để thực hiện biện pháp bảo đảm sẽ được xử lý khi có quyết định khác của Tòa án. Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về tiền lãi chậm thi hành án, án phí và quyền kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự theo quy định của pháp luật. Ngày 06/10/2017 bị đơn Ông Nguyễn L kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; các đương sự không thống nhất được phương án hòa giải. Nguyên đơn yêu cầu được giữ nguyên bản án sơ thẩm vì đất chuyển nhượng không còn đúng diện tích chuyển nhượng do có quy hoạch còn 97 m2/246 m2 và chỉ được xây dựng 1 trệt một lầu, hơn nữa trên đất còn tồn tại 08 phòng trọ mà chưa được cập nhật quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chuyển nhượng và liên quan đến việc những người ở trọ nên giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thể thực hiện được, bị đơn phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận cọc cho nguyên đơn là phù hợp. Bị đơn không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì cho rằng đất chuyển nhượng thuộc quy hoạch công viên cây xanh từ năm 1999 và năm 2006, có ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cập nhật thông tin quy hoạch toàn bộ đất ngay sau phần cập nhật chủ quyền sử dụng đất cho ông L (Bị đơn), bên nhận chuyển nhượng – ông T biết rất rõ và có xem hiện trạng đất đang tồn tại các phòng trọ nhưng hai bên tự nguyện chuyển nhượng toàn bộ đất theo hiện trạng vì đất vẫn được cho phép giao dịch chuyển nhượng, khi đặt cọc hai bên tự nguyện thỏa thuận nội dung nếu không mua mất cọc, không bán đền cọc gấp đôi nên nguyên đơn tự ý không mua thì mất cọc; do đó bị đơn yêu cầu sửa bản án dân sự sơ thẩm; không chấp nhận yêu cầu đòi tiền cọc và yêu cầu được hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp. Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh nhận xét Chủ tọa và Hội đồng xét xử, đương sự đã thực hiện đúng các qui định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, sửa bản án dân sự sơ thẩm, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn do nguyên đơn cho rằng khi thỏa thuận đặt cọc bên bị đơn có cung cấp bản sao y chứng thực Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không có nội dung quy hoạch cho nguyên đơn nhưng bên bị đơn không thừa nhận lời khai này của nguyên đơn và nguyên đơn không cung cấp được chứng cứ này nên không đủ cơ sở xác định bị đơn che giấu thông tin quy hoạch khi nhận cọc của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn – Ông Nguyễn L yêu cầu không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - Ông Trần Anh T do ông T đã vi phạm nghĩa vụ được qui định trong nội dung hợp đồng giao dịch đặt cọc: vi phạm về thời hạn thực hiện giao dịch và có hành vi đơn phương hủy bỏ các điều khoản đã tự nguyện thỏa thuận, ký kết. Do đó, ông T phải chịu mất số tiền đã cọc.

[1] Xác định hai bên tranh chấp về tiền đặt cọc được quy định tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, để xử lý tranh chấp đòi lại tiền đặt cọc của bên mua đối với bên bán cần làm rõ bên mua vì sao không tiếp tục mua nữa, nếu ý chí chủ quan của bên mua thì bên mua phải mất cọc vì giao dịch đặt cọc nhằm đảm bảo giao kết hợp đồng.

[2] Bên nhận chuyển nhượng cho rằng bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất che giấu việc đất chuyển nhượng bị quy hoạch nên sau khi đặt cọc thì bên mua tìm hiểu và biết được đất bị quy hoạch thông qua chứng chỉ quy hoạch số 728/CCQH – UBND ngày 03/5/2017 của Ủy ban nhân dân Quận T cấp nên từ chối không giao kết hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng công chứng vào ngày 12/5/2017 như hai bên đã cam kết thỏa thuận, ý kiến này của nguyên đơn không phù hợp thực tế vì thông tin quy hoạch đã có từ năm 1999 và 2006 trước khi đặt cọc chuyển nhượng và được thể hiện rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho bên chuyển nhượng – ông L năm 2008, việc thông tin quy hoạch nêu tại chứng chỉ quy hoạch số 728 chỉ là một phần quy hoạch trước đây, càng có lợi cho bên nhận chuyển nhượng.

[3] Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01970/QSDĐ/10B do Ủy ban nhân dân Quận T cấp ngày 27/02/2003 có nội dung cập nhật thông tin chuyển nhượng cho Ông Nguyễn L từ ngày 03/3/2008 và ghi rõ vị trí khu đất thuộc quy hoạch khu cây xanh theo bản đồ quy hoạch tổng thể sử dụng đất theo quyết định số 5287/QĐ – UB QLĐT ngày 14/4/1999 của Ủy ban nhân dân Thành phố về việc phê duyệt quy hoạch chung Quận T, Thành phố Hồ Chí Minh. Do đó thông tin quy hoạch đã thể hiện rõ trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Ông Nguyễn L, nên nguyên đơn cho rằng bị đơn khi chuyển nhượng đất đưa cho xem bản photo có xác nhận sao y bản chính không thể hiện thông tin quy hoạch là không đúng thực tế, tại phiên tòa đại diện nguyên đơn xuất trình bản photo không có xác nhận sao y bản chính và để trống phần cập nhật thông tin của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 01970/QSDĐ/10B ngày 27/02/2003 nêu trên và cho rằng bị đơn đưa cho xem bản photo này là không phù hợp vì không có dấu đóng sao y bản chính và không thể được xác nhận sao y bản chính vì không đúng bản chính ở phần không có cập nhật thông tin như nêu trên. Do đó lời trình bày của nguyên đơn cho rằng không biết thông tin đất chuyển nhượng bị quy hoạch công viên cây xanh là không phù hợp nhận định trên. [4] Mặc dù đất vướng quy hoạch một phần nhưng vẫn được phép giao dịch, cụ thể đất trước khi chuyển nhượng đã từng được T chấp đảm bảo khoản tiền vay cho ngân hàng và đã được giải chấp xong, sau đó được hai bên đương sự giao dịch đặt cọc. Do đó việc giao dịch đặt cọc không bị vô hiệu về chủ thể, đối tượng. Đại diện nguyên đơn cho rằng có xem hiện trạng đất khi giao dịch, nay cho rằng chỉ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất do 08 căn phòng trọ trên đất chưa được cập nhật quyền sở hữu tài sản có trên đất, nên việc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ không thực hiện được vì điều này. Xét thấy nội dung này không làm ảnh hưởng đến việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên vì hai bên đã biết rõ sự tồn tại của 08 phòng trọ và tự nguyện giao dịch đặt cọc chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất theo hiện trạng. [5] Xem xét nội dung thỏa thuận của hai bên khi xác lập văn bản “Hợp đồng đặt cọc” ngày 11/4/2017, hai bên có tranh chấp về chữ viết tay mà nguyên đơn xác định do nguyên đơn ghi thêm vào hợp đồng chuyển nhượng ông L (Bị đơn) ký xác nhận. Hội đồng xét xử xét thấy tại phiên tòa, bị đơn phủ nhận tòan bộ nội dung chữ viết được ông T (Nguyên đơn) ghi theo ý chí ông T, bị đơn khi ký từng trang hợp đồng được đánh máy không có nội dung ghi tay thêm này. Do đó không có căn cứ xác định bị đơn – ông L ký tên xác nhận nội dung ghi thêm, Hội đồng xét xử không có căn cứ xác định nội dung này đã được hai bên tự nguyện thỏa thuận, không có căn cứ chấp nhận ý kiến của nguyên đơn theo nội dung đã ghi thỏa thuận chuyển nhượng thêm này. Hơn nữa theo bị đơn thì “Hợp đồng đặt cọc” quyền sử dụng đất và ngày 11/4/2017 đã được hai bên hủy bỏ khi xác lập giấy giao nhận tiền đặt cọc ngày 12/4/2017 nên bị đơn không còn giữ bản chính “Hợp đồng đặt cọc” ngày 11/4/2017 là phù hợp vì ngày 12/4/2017 đã gộp số tiền cọc 02 lần tổng cộng 1.500.000.000 đồng. [6] Nguyên đơn khi khởi kiện đòi tiền cọc căn cứ Giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền đặt cọc ngày 12/4/2017 và sau đó đã được bổ sung thêm “Hợp đồng đặt cọc” ngày 11/4/2017, xét Giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền đặt cọc ngày 12/4/2017 hai bên chỉ thỏa thuận không mua thì mất cọc và không bán thì đền cọc gấp đôi. Tại phiên tòa đại diện nguyên đơn cho rằng có nội dung thỏa thuận “…có vấn đề tranh chấp khiếu nại liên quan đến lô đất nói trên thì bên A phải trả lại số tiền đặt cọc cho bên B và bồi thường cho bên B một số tiền bằng số tiền đã đặt cọc…” nên nay hai bên tranh chấp thì bị đơn phải trả lại số tiền cọc cho nguyên đơn, Hội đồng xét xử xét thấy tranh chấp trong trường hợp thỏa thuận này là tranh chấp của người khác đối với bên chuyển nhượng làm ảnh hưởng việc thực hiện chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng chứ không phải tranh chấp giữa hai bên nguyên đơn – bị đơn như ý kiến của nguyên đơn vì như vậy chẳng lẽ nguyên đơn khởi kiện tranh chấp thì bị đơn phải trả cọc và đền cọc theo thỏa thuận là không hợp lý, không đúng với tính chất của giao dịch đặt cọc.

[7] Do không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, nên đối với yêu cầu của bị đơn kháng cáo xin hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời ngăn chặn chuyển dịch tài sản là phù hợp cần được chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng Khoản 2 Điều 148, Khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015;

Áp dụng Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Chấp nhận toàn bộ yêu cầu kháng cáo của bị đơn – Ông Nguyễn L, sửa bản án dân sự sơ thẩm số 384/2017/DS – ST ngày 28/9/2017 và Quyết định sửa chữa bổ sung bản án sơ thẩm số 37/2017/QĐ – SCBSBA ngày 27/10/2017 của Tòa án nhân dân Quận M0, Thành phố Hồ Chí Minh.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Trần Anh T đòi bị đơn – Ông Nguyễn L hoàn trả lại số tiền đặt cọc 1.500.000.000 đồng (Một tỷ năm trăm triệu đồng) theo “Hợp đồng đặt cọc” ngày 11/4/2017 và “Giấy thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giao nhận tiền đặt cọc” ngày 12/4/2017 được ký giữa ông T và ông L.

Hủy bỏ Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 16/2017/QĐ – BPKCTT ngày 04/7/2017 của Tòa án nhân dân Quận M0 là “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp”.

Chấm dứt việc phong tỏa tài khoản đối với số tiền Ông Trần Anh T đã nộp là 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng chẵn) tại ngân hàng Thương mại Cổ phần S (Phòng giao dịch H) ngày 16/6/2017.

Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Trần Anh T phải chịu là 57.000.000 đồng (Năm mươi bảy triệu đồng) được cấn trừ với số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 28.500.000 đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0001424 ngày 01/6/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận M0, Thành phố Hồ Chí Minh, Ông Trần Anh T còn phải nộp thêm số tiền án phí dân sự sơ thẩm do chênh lệch thiếu là 28.500.000 đồng (Hai mươi tám triệu năm trăm ngàn đồng chẵn).

Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Nguyễn L không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm, hoàn lại toàn bộ số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm 300.000 đồng (Ba trăm ngàn đồng) cho Ông Nguyễn L theo biên lai thu tiền số 0001770 ngày 09/10/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận M0. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.