Bản án 809/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Đơn kháng cáo của bị đơn ông Lê Văn H, bà Nguyễn Thị T thực hiện đúng theo quy định tại Điều 271, Điều 272, Điều 273 và Điều 276 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Bị đơn giữ nguyên yêu cầu phản tố. Người kháng cáo giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không tự thỏa thuận được về việc giải quyết toàn bộ vụ án. Vụ án được xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

[2] Về sự vắng mặt của đương sự: Tòa án không triệu tập Văn phòng C1 tham gia phiên tòa phúc thẩm. Ông Lê Văn H và bà Nguyễn Thị T vắng mặt, nhưng có người đại diện theo ủy quyền có mặt. Căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án vẫn xét xử phúc thẩm vụ án.

[3] Về phạm vi xét xử phúc thẩm: bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm. Căn cứ Điều 293 Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử phúc thẩm xem xét lại toàn bộ vụ án.

[4] Về việc áp dụng pháp luật về nội dung: giao dịch đang có tranh chấp được xác lập vào năm 2022. Do đó, cần căn cứ pháp luật về đất đai và dân sự đang có hiệu lực trong quá trình xác lập giao dịch để giải quyết tranh chấp, cụ thể: áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2015; Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành luật có liên quan.

[5] Căn cứ cho yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: ông P, bà G cho rằng, trong hợp đồng ông H và bà T cam đoan đất không có tranh chấp, nhưng thực tế ông H bà T biết đất đã có tranh chấp và Tòa án đang thụ lý giải quyết, nhưng vẫn cố tình ký chuyển nhượng, là vi phạm điều cấm của luật tại Điều 503 của Bộ luật Dân sự và Điều 188 của Luật Đất đai, nên yêu cầu hủy hợp đồng theo Điều 425 của Bộ luật Dân sự.

[6] Căn cứ cho yêu cầu phản tố và kháng cáo của bị đơn: ông H và bà T cho rằng, trước khi nhận chuyển nhượng, bà G đã xem đất trên thực tế và trong hợp đồng ghi rõ bà G đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Bà G đã trả đủ tiền và đã nhận đất xong, bên ông H đã giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà G, hiện nay thửa đất đã không còn tranh chấp, nên yêu cầu công nhận hợp đồng.

[7] Xét các căn cứ, lý lẽ mà các bên đương sự nại ra, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy rằng:

[8] Ngày 08/11/2022, ông Lê Văn H, bà Nguyễn Thị T và bà Nguyễn Thị G ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 777, tờ bản đồ số 01, diện tích 2.724m2, tọa lạc tại ấp A, xã H, huyện Đ, tỉnh Long An (nay là xã Đ, tỉnh Tây Ninh). Tại thời điểm ký kết hợp đồng, ông Lê Văn H là người đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số phát hành DD 540000 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 16/02/2022. Hợp đồng được lập bằng văn bản và được Văn phòng C2 chứng nhận số 9683, quyển số 11/2022TP/CC-SCC/HĐGD theo đúng quy định pháp luật; trong hợp đồng thể hiện các bên giao kết là hoàn toàn tự nguyện, không bị đe dọa hoặc cưỡng ép.

[9] Thực hiện hợp đồng, bà G xác định đã giao đủ tiền cho ông H, bà T. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà G trình bày việc giao nhận số tiền 8.500.000.000đ (tám tỷ năm trăm triệu đồng) không lập biên bản giao nhận tiền tại thời điểm thanh toán và bà cũng không nhận bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng trước khi ký hợp đồng thì bà có xem thực tế đất và sau khi trả tiền thì bà đã nhận đất. Bà G cho rằng bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bên ông H và bà T vẫn giữ để làm thủ tục sang tên, vì theo thỏa thuận “miệng” thì bên bán lo thủ tục giấy tờ. Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy, trình bày của bà G về nghĩa vụ làm thủ tục không phù hợp với thỏa thuận tại khoản 1 Điều 4 của Hợp đồng số 9683, quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, các bên trong hợp đồng đã thỏa thuận: “1. Bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền; bên chuyển nhượng đất cũng có nghĩa vụ với bên nhận chuyển nhượng hoàn thành các thủ tục đăng ký đó.” Hơn nữa, tại mục 3 phần Quyết định của Bản án sơ thẩm cũng đã buộc ông Trương Tấn P và bà Nguyễn Thị G có nghĩa vụ hoàn trả cho ông Lê Văn H và bà Nguyễn Thị T bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DD 540000 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp cho ông Lê Văn H vào ngày 16/02/2022. Do đó, lời trình bày của bà G cho rằng không giữ bản chính của GCNQSDĐ, là không đúng sự thật khách quan của quá trình thực hiện hợp đồng giữa bà G và ông H, bà T.

[10] Tại điểm b khoản 2 Điều 7 của Hợp đồng số 9683, phía nhận chuyển nhượng là bà G cam đoan “đã xem xét kỹ, biết rõ về thửa đất nêu trên và các giấy tờ về quyền sử dụng đất”. Điều khoản thỏa thuận này cũng phù hợp với trình bày của bà G tại cấp phúc thẩm, bà G đã xác định trước khi ký hợp đồng và công chứng thì bà đã đi xem đất, biết rõ về vị trí phần đất mà mình nhận chuyển nhượng; hồ sơ vụ án thể hiện bà G đã giữ bản chính giấy tờ đất, nên việc bà G cho rằng hoàn toàn không biết gì về việc đất có tranh chấp, là không đủ căn cứ vững chắc.

[11] Tại Công văn số 6293/STNMT-VPĐKĐĐ ngày 26/8/2024, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L xác định thửa đất số 777 được hình thành từ việc hợp 02 thửa 379 và 380, có nguồn gốc ban đầu là của bà Hồ Thị L được cấp GCNQSDĐ có đo đạc thực tế; còn thửa 389 (đổi thành thửa 380) của ông Võ Văn G1 được cấp GCNQSDĐ đại trà theo kê khai, đăng ký của người sử dụng đất, không đo đạc thực tế (các bút lục số 69, 70).

[12] Theo tài liệu do Tòa án cấp phúc thẩm thu thập được từ hồ sơ vụ án “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hủy quyết định hành chính cá biệt và tranh chấp quyền sử dụng đất”, giữa nguyên đơn là ông Trần Hoàng A, bị đơn là ông Võ Văn G1, đã được Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An thụ lý số 379/2020/TLST-DS ngày 08/12/2020 và được Tòa án nhân dân khu vực 3-Tây Ninh xét xử sơ thẩm tại Bản án dân sự sơ thẩm số 87/2025/DS-ST ngày 08 tháng 8 năm 2025, thể hiện:

[12.1] Năm 2008, ông Trần Hoàng A nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 388 và thửa 389 tờ bản đồ số 1 xã H, huyện Đ, tỉnh Long An của ông Võ Văn G1. Tuy nhiên, khi làm thủ tục sang tên, thì thửa 389 lại được cấp đổi thành thửa 380. Sau khi nhận chuyển nhượng thì ông Hoàng A cho ông G1 tiếp tục thuê đất canh tác. Đến năm 2019, khi Ủy ban nhân dân xã H thông báo cho ông Hoàng A thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì ông Hoàng A phát hiện trên tờ bản đồ ông Lê Văn H cũng đứng tên chủ sử dụng thửa 380.

[12.2] Do đó, ông Hoàng A khởi kiện ông Võ Văn G1 yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa 389 (được UBND huyện Đ chỉnh lý lại thành thửa 380) giữa bên chuyển nhượng là ông Võ Văn G1 và bên nhận chuyển nhượng là ông Trần Hoàng A là hợp pháp; hủy GCNQSDĐ cấp cho ông Lê Văn H vào ngày 25/11/2016 đối với thửa đất số 380; hủy bỏ Quyết định nhập thửa 379 và 380 thành thửa 777 tờ bản đồ số 01 xã H cho ông Lê Văn H. Trong vụ án này, ông Lê Văn H, bà Nguyễn Thị G và ông Trương Tấn P đều tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan. Ông H có đơn yêu cầu độc lập, yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Trần Hoàng A với ông Võ Văn G1 ngày 23/8/2008 do UBND xã H chứng thực đối với thửa đất 380 (389) và hủy GCNQSDĐ do ông Trần Hoàng A đứng tên thửa 380 (các bút lục số 452, 453 có trong Hồ sơ vụ án thụ lý số 379/2020/TLST-DS). Ông P và bà G đã trình bày tại bảng tường trình ghi ngày 14/10/2024, có nội dung: trường hợp hợp đồng chuyển nhượng giữa bà G với ông Lê Văn H, bà Nguyễn Thị T ký ngày 08/11/2022 bị vô hiệu thì ông P, bà T không yêu cầu giải quyết hậu quả trong cùng vụ án (các bút lục số 1190, 1191 có trong Hồ sơ vụ án thụ lý số 379/2020/TLST-DS).

[12.3] Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 87/2025/DS-ST ngày 08 tháng 8 năm 2025, Tòa án nhân dân khu vực 3-Tây Ninh đã xét xử: vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng thửa 380 (389) giữa ông G1 và ông Hoàng A do có đối tượng không thể thực hiện được; chấp nhận toàn bộ yêu cầu độc lập của ông H. Sau khi xét xử sơ thẩm, ông Hoàng A và ông G1 chỉ kháng cáo 1 phần Bản án dân sự sơ thẩm số 87/2025/DS-ST về phần giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu. Như vậy, phần Bản án dân sự sơ thẩm số 87/2025/DS-ST ngày 08 tháng 8 năm 2025 về việc chấp nhận yêu cầu độc lập của ông H không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm thì có hiệu lực pháp luật kể từ ngày 08 tháng 9 năm 2025 – là ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị theo quy định tại Điều 273, Điều 280 và khoản 2 Điều 282 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[12.4] Cũng trong Hồ sơ vụ án thụ lý số 379/2020/TLST-DS, tại Công văn số 30/BC-UBND ngày 20/5/2022 về việc trả lời Đơn yêu cầu xác định vị trí và quyền sử dụng đất ghi ngày 15/5/2022 của ông Lê Văn H, Ủy ban nhân dân xã H, huyện Đ, tỉnh Long An đã xác định, “Trên thực tế hiện nay thửa đất số 777 do ông Lê Văn H đang trực tiếp quản lý sử dụng có vị trí liền kề giáp ranh với thửa 389 do ông Trần Hoàng A nhận chuyển nhượng từ ông Võ Văn G1, là hai thửa đất riêng biệt không trùng vị trí.” Như vậy, trước thời điểm ngày 08/11/2022, khi thỏa thuận chuyển nhượng thửa 777 cho bà G, thì ông H cũng đã có đơn đề nghị cơ quan quản lý đất đai xác định vị trí đất của ông (thửa 777) và vị trí đất mà ông Hoàng A tranh chấp với ông G1 (thửa 380) và đã được xác định là 2 thửa đất riêng biệt (các bút lục số 1041, 1148 trong Hồ sơ vụ án thụ lý số 379/2020/TLST-DS).

[12.5] Đối với trình bày của ông P về việc theo Hồ sơ vụ án thụ lý số 379/2020/TLST-DS, Tòa án cấp sơ thẩm có Quyết định số 11/2022/QĐ-BPKCTT ngày 11/3/2022 áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Cấm thực hiện hành vi chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp, thừa kế, ủy quyền và tặng cho về quyền sử dụng đất; và C thay đổi hiện trạng tài sản tranh chấp theo quy định tại Điều 121, Điều 122 của Bộ luật Tố tụng dân sự đối với thửa đất số 380 tờ bản đồ số 1 H, có diện tích 1.889m2 do ông Lê Văn H đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CE 796355 ngày 25/11/2016 (bút lục 1058). Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận thấy, trước khi Tòa án cấp sơ thẩm ban hành Quyết định số 11/2022/QĐ-BPKCTT, thửa 380 này đã được nhập với thửa 379, thành 1 thửa mới là 777 và ông Lê Văn H đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DD540000 vào ngày 16/02/2022. Như vậy, tại thời điểm ngày 11/3/2022 khi Tòa án cấp sơ thẩm ban hành Quyết định số 11/2022/QĐ-BPKCTT, thì thửa 380 đã không còn tồn tại về mặt pháp lý.

[13] Trong Giấy cam kết ngày 30/3/2024, ông H, bà T cam kết phần đất thửa 777 là thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình; ngoài bán cho bà G thì ông H, bà T không bán, cho tặng bất kỳ nào khác. Điều này hoàn toàn phù hợp với tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã thể hiện, tại Công văn số 1044/CN.VPĐKĐĐ-HCTH ngày 03/9/2025, Chi nhánh Văn phòng Đ xác nhận, từ tháng 5 năm 2022 đến nay thì GCNQSDĐ số DD 540000 không có đăng ký giao dịch bảo đảm (bút lục số 78).

[14] Tòa án cấp sơ thẩm căn cứ Điều 425 Bộ luật Dân sự năm 2015 để hủy bỏ hợp đồng với nhận định rằng hợp đồng không còn khả năng thực hiện, là chưa phù hợp với nội dung thỏa thuận giữa bà G và ông H, bà T. Bởi lẽ, trong Hợp đồng số 9683, các bên không thỏa thuận về thời hạn để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Trong Giấy cam kết ngày 30/3/2024, hai bên cũng không xác định về thời hạn để thực hiện hợp đồng mà chỉ nêu rõ do gặp sự cố về giấy tờ nên chưa sang tên cho phía bà G được. Việc chưa hoàn thành thủ tục đăng ký sang tên xuất phát từ lý do khách quan; đây không phải là trường hợp bên bán từ chối thực hiện nghĩa vụ hoặc không còn khả năng thực hiện nghĩa vụ chuyển quyền sử dụng đất. Trở ngại khách quan này chưa làm mất đi khả năng tiếp tục thực hiện hợp đồng khi vụ việc liên quan được giải quyết theo quy định pháp luật. Đến thời điểm xét xử sơ thẩm vụ án này vào ngày 23 tháng 01 năm 2026, thì thửa đất số 777 cũng đã không còn bị tranh chấp vì đã được giải quyết tại Bản án dân sự sơ thẩm số 87/2025/DS-ST ngày 08 tháng 8 năm 2025 đã có hiệu lực pháp luật kể từ ngày 08 tháng 9 năm 2025 về phần có liên quan đến thửa 380 do ông Lê Văn H đứng tên trên GCNQSDĐ. Mặt khác, trong Hợp đồng số 9683, các bên cũng không thỏa thuận về điều kiện hủy bỏ theo điểm a khoản 1 Điều 422 của Bộ luật Dân sự năm 2015; đồng thời, theo thỏa thuận tại khoản 1 Điều 4 của Hợp đồng số 9683, thì bà G là bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, bên ông H, bà T có nghĩa vụ phối hợp – nên khi thủ tục sang tên bị chậm thì không hoàn toàn do lỗi của bên ông H, bà T và không thể là căn cứ để hủy bỏ hợp đồng.

[15] Hợp đồng số 9683 được công chứng hợp pháp; bà G đã trả đủ tiền và thừa nhận đã nhận đất; bà G đang giữ bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 777 và là bên có nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất; phía ông H, bà T đã nhận đủ tiền, đã giao đất và giấy tờ về quyền sử dụng đất cho bà G. Trong hợp đồng, các bên hoàn toàn không thỏa thuận về thời hạn hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Đến thời điểm ngày 8/9/2025 thì thửa 777 không bị tranh chấp, nên việc bà G yêu cầu hủy bỏ hợp đồng, là không thuộc một trong các trường hợp về hủy bỏ hợp đồng được quy định tại Điều 423, Điều 424 và Điều 425 của Bộ luật Dân sự năm 2015; cũng không thuộc trường hợp hợp đồng bị vô hiệu theo quy định tại các Điều 122, Điều 123, Điều 127 và Điều 129 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Hợp đồng số 9683 đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 500, Điều 501 và Điều 502 của Bộ luật Dân sự năm 2015, nên các bên trong hợp đồng phải tiếp tục thực hiện thủ tục chuyển quyền và đăng ký theo quy định của Luật Đất đai.

[16] Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ thu thập được tại cấp phúc thẩm, Hội đồng xét xử phúc thẩm xét thấy có căn cứ chấp nhận toàn bộ kháng cáo của ông Lê Văn H và bà Nguyễn Thị T, sửa toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Trương Tấn P, bà Nguyễn Thị G; chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Lê Văn H và bà Nguyễn Thị T.

[17] Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm không xem xét yếu tố lỗi của các bên để giải quyết hậu quả khi hợp đồng bị hủy bỏ, cụ thể là chưa đánh giá đầy đủ, toàn diện về quá trình thỏa thuận của các bên trước khi ký hợp đồng, các quyền và nghĩa vụ của các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng, bởi lẽ, bà G đã xem kỹ, biết rõ về thửa đất và các giấy tờ về quyền sử dụng đất và có nghĩa vụ thực hiện thủ tục đăng ký, nên không thể cho rằng bà G hoàn toàn không biết gì về việc đất đang bị tranh chấp. Theo Chứng thư thẩm định giá số 020/2025/536-HD/TĐG LA-BĐS ngày 03/12/2025 của Công ty cổ phần T3, giá trị quyền sử dụng đất thửa 777 là 6.402.735.000 đồng, giảm 2.097.265.000 đồng so với giá chuyển nhượng mà các bên thỏa thuận (8,5 tỷ đồng), chính là thiệt hại nếu hợp đồng bị hủy bỏ hoặc vô hiệu. Như vậy, khi giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng bị hủy bỏ hay vô hiệu, nếu cả hai bên cùng có lỗi, thì nguyên tắc bồi thường thiệt hại phải được xác định theo hướng: nếu giá đất tăng thì bên bán phải bồi thường giá trị chênh lệch tăng cho bên mua; ngược lại, nếu giá đất giảm, thì bên mua cũng phải bồi thường giá trị chênh lệch giảm cho bên bán và mức bồi thường tùy thuộc vào mức độ lỗi của các bên làm cho hợp đồng bị hủy bỏ hoặc vô hiệu. Tuy nhiên, do bác yêu cầu khởi kiện của bà G đòi hủy bỏ hợp đồng và buộc ông H, bà T hoàn trả toàn bộ số tiền đã thanh toán khi nhận chuyển nhượng thửa 777, nên Hội đồng xét xử phúc thẩm không xem xét về vấn đề bồi thường thiệt hại.

[18] Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn rút 1 phần yêu cầu khởi kiện về tính lãi. Tòa án cấp sơ thẩm không viện dẫn khoản 2 Điều 244 Bộ luật Tố tụng dân sự là thiếu sót, cũng cần sửa phần này của bản án sơ thẩm.

[19] Sau khi xét xử sơ thẩm, bà G không kháng cáo. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà G lại đặt ra yêu cầu đòi ông H, bà T bồi thường thiệt hại, trả lãi trên số tiền đã nhận, là không thuộc phạm vi xét xử phúc thẩm theo quy định tại Điều 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

[20] Về chi phí tố tụng tổng cộng 28.000.000 đồng: do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không được chấp nhận và yêu cầu phản tố của bị đơn được chấp nhận, nên nguyên đơn phải liên đới chịu toàn bộ. Ông Lê Văn H và bà Nguyễn Thị T đã tạm nộp và chi xong, nên ông Trương Tấn P và bà Nguyễn Thị G có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho ông Lê Văn H và bà Nguyễn Thị T số tiền 28.000.000 đồng.

[21] Về án phí dân sự sơ thẩm: do sửa toàn bộ bản án sơ thẩm, nên án phí được xác định lại. Ông Trương Tấn P, bà Nguyễn Thị G phải liên đới chịu 300.000 đồng án phí không có giá ngạch do yêu cầu hủy bỏ hợp đồng không được chấp nhận và 116.500.000 đồng án phí có giá ngạch trên số tiền yêu cầu hoàn trả không được chấp nhận, tổng cộng án phí ông P và bà G phải liên đới chịu là 116.800.000 đồng, mỗi người ½ là 58.400.000 đồng. Ông Trương Tấn P là người cao tuổi, có đơn xin miễn án phí nên được miễn phần án phí lẽ ra ông P phải chịu. Ông Lê Văn H và bà Nguyễn Thị T không phải chịu án phí do được chấp nhận yêu cầu khởi kiện và được trả tạm ứng.

[22] Về án phí dân sự phúc thẩm: do kháng cáo của ông Lê Văn H và bà Nguyễn Thị T được chấp nhận nên không phải chịu án phí và được trả tạm ứng.

[23] Đề nghị của Kiểm sát viên phù hợp với quy định của pháp luật và nhận định của Hội đồng xét xử, nên được chấp nhận.