Bản án 804/2019/DS-PT — Dân sự

!

hợp!đồng!mua!bán!tài!sản!bán!

đấu!giá.!

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!

TÒA!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH!

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm"phán"–"Chủ"tọa"phiên"tòa:"Bà!Châu!Kim!Anh!

Các"Thẩm"phán:"

Bà!Nguyễn!Thị!Ngọc!Hoa!

Bà!Phan!Thị!Tú!Oanh!

- Thư ký phiên tòa: Bà!Đỗ!Ngọc!Phương!Thảo!–!Thư!ký!Tòa!án!nhân!dân!

Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia

phiên tòa:!Bà!Nguyễn!Thị!Diễm!-!Kiểm!sát!viên.!

Trong!các!ngày!09!và!ngày!12!tháng!9!năm!2019,!tại!trụ!sở!Tòa!án!nhân!

dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!tiến!hành!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!vụ!án!dân!

sự!thụ!lý!số!222/2019/TLPT-DS!ngày!18!tháng!4!năm!2019,!về!việc!tranh!chấp!

quyền!sở!hữu!và!tranh!chấp!hợp!đồng!mua!bán!tài!sản!bán!đấu!giá.!

Do!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!75/2019/DS-ST!ngày!26!tháng!02!năm!2019!

của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!Bình!Chánh,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!bị!kháng!cáo.!

Theo! Quyết! định! đưa! vụ! án! ra! xét! xử! phúc! thẩm! số! 3743/2019/QĐ-PT!

ngày!19!tháng!8!năm!2019!của!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!giữa:!

Nguyên"đơn:!!

1. Ông!Nguyễn!Thành!H,!sinh!năm!1978.!

Địa!chỉ:!Ấp!N,!xã!L,!huyện!B,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

2.!Bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O,!sinh!năm!1978.!

Địa!chỉ:!Đường!P,!Phường!B,!Quận!S,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người"đại"diện"ủy"quyền"của"bà"Đoàn"Huỳnh"Ngọc"O:"

Ông!Nguyễn!Tri!H1,!sinh!năm!1980.!

Địa!chỉ:!Ấp!H,!xã!T,!huyện!B,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

(Theo! Giấy! ủy! quyền! số! công! chứng! 012212! ngày! 12/12/2017,! lập! tại!!

Văn!phòng!công!chứng!Việt!An).! Bị"đơn:!Ông!Trần!Đức!H2,!sinh!năm!1959.!

Địa!chỉ:!Đường!A,!Phường!M,!quận!T,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người"đại"diện"theo"ủy"quyền"của"bị"đơn:"

Ông!Trương!Quốc!H3,!sinh!năm!1972.!

Địa!chỉ!liên!lạc:!Đường!A,!Phường!M,!quận!T,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

(Theo!Văn!bản!ủy!quyền!số!công!chứng!004415!ngày!08/09/2017,!lập!tại!

Văn!phòng!công!chứng!Nguyễn!Kim!Chi).!

Người"bảo"vệ"quyền"và"lợi"ích"hợp"pháp"của"bị"đơn:""

Luật!sư!Nguyễn!Đức!T,!Văn!phòng!luật!sư!Đ!thuộc!Đoàn!luật!sư!Thành!

phố!Hồ!Chí!Minh.!

Địa!chỉ:!Đường!B,!Phường!M,!quận!T,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!!

Người"có"quyền"lợi,"nghĩa"vụ"liên"quan:"

1.!Công!ty!trách!nhiệm!hữu!hạn!thương!mại!sản!xuất!xây!dựng!H.!

Địa!chỉ:!Ấp!N,!xã!L,!huyện!B,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người!đại!diện!theo!pháp!luật:!!

Ông!Nguyễn!Thành!H,!chức!vụ:!Giám!đốc.!

2.!Ngân!hàng!B.!

Trụ!sở:!Phố!H,!quận!H,!Thành!phố!Hà!Nội.!

Người!đại!diện!theo!pháp!luật:!!

Ông!Phan!Đức!T1,!chức!vụ:!Tổng!Giám!đốc.!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!

-!Ông!Hồ!Quang!V,!chức!vụ:!Phó!trưởng!phòng!QLRR!–!Ngân!hàng!B!–!

Chi!nhánh!Phú!Yên.!

-!Ông!Trần!Quốc!Cường,!chức!vụ:!Chuyên!viên!phòng!QLRR!–!Ngân!

hàng!B!–!Chi!nhánh!Phú!Yên.!

(Theo!Giấy!ủy!quyền!số!1150/QĐ-B-PY!ngày!19/6/2019).!

Cùng!địa!chỉ!liên!lạc:!Đường!D,!Phường!N,!Thành!phố!T,!tỉnh!Phú!Yên.!

3.!Công!ty!C.!

Địa!chỉ:!Đường!N,!Phường!M,!Quận!N,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

2! !

Người!đại!diện!theo!pháp!luật:!

Ông!Nguyễn!Xuân!M,!chức!vụ:!Tổng!Giám!đốc.!

Địa!chỉ!liên!lạc:!Lô!A,!chung!cư!T,!Đường!T,!Phường!M,!quận!T,!Thành!

phố!Hồ!Chí!Minh.!

4.!Công!ty!TNHH!G.!

Địa!chỉ:!Ấp!N,!xã!L,!huyện!B,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!!

Người!đại!diện!theo!pháp!luật:!

Ông!Hồ!Văn!H4,!sinh!năm!1970;!chức!vụ:!Giám!đốc.!

5.!Bà!Đặng!Thị!Ánh!T2,!sinh!năm!1964.!

Địa!chỉ:!Đường!A,!Phường!M,!quận!T,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bà!Đặng!Thị!Ánh!T2:!

Ông!Trương!Quốc!H3,!sinh!năm!1972.!

Địa!chỉ:!Đường!A,!Phường!M,!quận!T,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

(Theo!Văn!bản!ủy!quyền!số!công!chứng!008943!ngày!22/7/2019,!lập!tại!

Văn!phòng!công!chứng!Nguyễn!Kim!Chi).!

Người"kháng"cáo:!Ông!Nguyễn!Thành!H,!bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O.!

NỘI!DUNG!VỤ!ÁN:!

Tại"đơn"khởi"kiện"ngày"06/12/2016"và"ngày"08/8/2017"và"các"bản"tự"khai,"

biên"bản"hòa"giải"trong"quá"trình"giải"quyết"vụ"án,"nguyên"đơn"–"ông"Nguyễn"

Thành"H"trình"bày:"

Vợ!chồng!nguyên!đơn!là!chủ!hợp!pháp!đối!với!các!thửa!đất!sau!đây:!501,!

530,!531!tờ!bản!đồ!số!57;!thửa!101,!102,!236,!235,!125,!100,!118,!105,!123,!124,!

126,! 511! tờ! bản! đồ! số! 14! tọa! lạc! tại! xã! L,! huyện! B,! với! tổng! diện! tích! là!

26.000m2.!

Ngày! 06/12/2016,! nguyên! đơn! có! nộp! đơn! khởi!kiện! xin!hủy! hợp! đồng!

mua!bán!bán!đấu!giá!tài!sản!trên.!Nội!dung!nguyên!đơn!yêu!cầu!là!vì!trong!quá!

trình!xử!lý!tài!sản!đảm!bảo!và!bán!đấu!giá!tài!sản,!Ngân!hàng!B!đã!không!làm!

đúng!quy!định!pháp!luật,!xâm!phạm!đến!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!nguyên!

đơn!cụ!thể!là:!

- Không!xử!lý!tài!sản!gắn!liền!với!đất!

- Việc!định!giá!tài!sản!không!đảm!bảo!khách!quan,!không!phù!hợp!với!giá!

thị!trường.!Trong!quá!trình!thực!hiện!thủ!tục!bán!đấu!giá,!định!giá!và!ký!hợp!

3!

! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! mà! không! thông! báo! cho! vợ! chồng! nguyên!đơn!biết.!Do!đó!nguyên!đơn!yêu!cầu:!

- Không!công!nhận!và!tuyên!bố!vô!hiệu!đối!với!hợp!đồng!bán!đấu!giá!tài!

sản!đã!ký!giữa!Công!ty!C!đối!với!ông!Trần!Đức!H2.!

- Không!công!nhận!các!thỏa!thuận!đã!ký!giữa!Ngân!hàng!B!với!Công!ty!C!

liên!quan!đến!tài!sản!bán!đấu!giá!của!nguyên!đơn.!

Ngày! 03/8/2017,! nguyên! đơn! tiếp! tục! nộp! đơn! khởi! kiện! về! việc! tranh!

chấp!tài!sản!gắn!liền!với!đất!là!hệ!thống!nhà!xưởng!tọa!lạc!trên!các!thửa!501,! 530,!531,!511,!101,!102,!236,!235,!125,!100,!118,!105,!123,!124,!126!tọa!lạc!tại! xã!L,!huyện!B!với!toàn!bộ!diện!tích!xây!dựng!nhà!xưởng!là!7.500m2.!Nguyên! đơn!yêu!cầu!Tòa!án!công!nhận!hệ!thống!nhà!xưởng!có!diện!tích!7.500m2!trên!các! thửa!501,!530,!531,!!511,!101,!102,!!236,!235,!125,!100,!118,!105,!123,!124,!126! là!thuộc!quyền!sở!hữu!hợp!pháp!của!nguyên!đơn!và!yêu!cầu!ông!Trần!Đức!H2! chấm!dứt!ngay!mọi!hành!vi!xâm!phạm!quyền!sở!hữu!tài!sản!của!nguyên!đơn.!

Đối!với!đơn!phản!tố!của!ông!Trần!Đức!H2!về!việc!yêu!cầu!nguyên!đơn!

phải!trả!lại!quyền!sử!dụng!đất!trên!trên,!thì!nguyên!đơn!không!đồng!ý.!Đồng!thời! nguyên!đơn!yêu!cầu!xác!định!thửa!101-1!trên!bảng!chỉ!dẫn!diện!tích!của!Trung! tâm!đo!đạc!bản!đồ!xác!lập!ngày!15/8/2018!là!của!người!khác!quản!lý!sử!dụng,!cụ! thể!là!ông!Đoàn!Anh!T3,!nhưng!không!có!yêu!cầu!tranh!chấp!trong!vụ!án!này.!

Nguyên"đơn"-"bà"Đoàn"Huỳnh"Ngọc"O"có"ông"Nguyễn"Tri"H1"đại"diện"ủy"

quyền" trình" bày:! Thống! nhất! với! lời! trình! bày! và! yêu! cầu! khởi! kiện! của! ông! Nguyễn!Thành!H.!

Bị"đơn"ông"Trần"Đức"H2"trình"bày:""

Qua!thông!tin!bán!đấu!giá!tài!sản!được!niêm!yết!tại!Ủy!ban!nhân!dân!xã!L!

và!thông!tin!trên!báo,!ông!Trần!Đức!H2!được!biết!Công!ty!C!có!tổ!chức!bán!đấu! giá!tài!sản!là!quyền!sử!dụng!đất!tại!các!thửa!như!sau:!

1/!Thửa!đất!số!530,!tờ!bản!đồ!số!57!,!diện!tích!1.179m2!(Giấy!chứng!nhận!

quyền! sử! dụng! đất! số! AK! 705922! cấp! cho! ông! Nguyễn! Thành! H! ngày! 25/9/2007);!

2/!Thửa!đất!số!531,!tờ!bản!đồ!số!57!,!diện!tích!3.028m2!(Giấy!chứng!nhận!

quyền! sử! dụng! đất! số! AK! 705921! cấp! cho! ông! Nguyễn! Thành! H! ngày! 19/9/2007);!

4! !

3/!Thửa!đất!số!501,!tờ!bản!đồ!số!57!,!diện!tích!292,6m2!(Giấy!chứng!nhận!

quyền! sử! dụng! đất! số! AC! 797368! cấp! cho! ông! Nguyễn! Thành! H! ngày!

27/12/2005);!

4/!Thửa!đất!số!100,!118,!105,!123,!124,!126,!tờ!bản!đồ!số!14,!diện!tích!

11.195m2!(Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!S!951181!cấp!cho!hộ!Huỳnh!

Thị!T4!!ngày!27/6/2001!và!thay!đổi!chủ!sử!dụng!đất!là!ông!Nguyễn!Thành!H!

ngày!27/6/2005);!

5/!Thửa!đất!số!511!tờ!bản!đồ!số!14,!diện!tích!3.000m2!(Giấy!chứng!nhận!

quyền! sử! dụng! đất! số! U! 342770! cấp! cho! ông! Nguyễn! Thành! H! ngày!

23/01/2002);!

6/!Thửa!đất!số!101,!236,!235,!125!tờ!bản!đồ!số!14,!diện!tích!7.439,5m2!

(Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!X!209689!cấp!cho!ông!Nguyễn!Thành!

H!!ngày!11/7/2003);!

7/!Thửa!đất!số!610!tờ!bản!đồ!số!80,!diện!tích!5.000m2!(Giấy!chứng!nhận!

quyền! sử! dụng! đất! số! AK! 705923! cấp! cho! ông! Nguyễn! Thành! H! ! ngày!

19/9/2007);!

8/!Thửa!đất!số!611!tờ!bản!đồ!số!80,!diện!tích!5.546m2!(Giấy!chứng!nhận!

quyền! sử! dụng! đất! số! AI! 605212! cấp! cho! ông! Nguyễn! Thành! H! ! ngày!

12/9/2007);!

9/!Thửa!đất!số!17!tờ!bản!đồ!số!80!,!diện!tích!1.623,2m2!(Giấy!chứng!nhận!

quyền! sử! dụng! đất! số! AK! 705966! cấp! cho! ông! Nguyễn! Thành! H! ! ngày!

27/9/2007);!

09!(chín)!tài!sản!nêu!trên!đều!là!quyền!sử!dụng!đất!tọa!lạc!tại!xã!L,!huyện!

B!và!là!tài!sản!của!ông!Nguyễn!Thành!H!và!bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O!thế!chấp!tại!

Ngân!hàng!B!-!Chi!nhánh!Phú!Yên!(gọi!tắt!là!Ngân!hàng!B!Phú!Yên)!để!đảm!

bảo!khoản!vay!cho!Công!ty!trách!nhiệm!hữu!hạn!thương!mại!sản!xuất!xây!dựng!

H! (gọi! tắt! là! Công! ty! H).! Theo! Quyết! định! công! nhận! sự! thỏa! thuận! của! các!

đương!sự!số!01/2012/QĐST-KDTM!ngày19/01/2012!thì!Công!ty!H!phải!trả!dứt!

số!tiền!71,554,458,333!đồng!(Bảy!mươi!mốt!tỷ,!năm!trăm!năm!mươi!bốn!triệu,!

bốn!trăm!năm!mươi!tám!nghìn,!ba!trăm!ba!mươi!ba!đồng)!và!tiền!lãi!phát!sinh!

cho!Ngân!hàng!B!Phú!Yên.!Tuy!nhiên!đến!hạn!phải!trả!mà!Công!ty!H!không!trả!

nên!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!yêu!cầu!phát!mãi!tài!sản!để!thu!hồi!nợ.!

Ngày!04/7/2016,!giữa!các!bên!là!Công!ty!H,!Ngân!hàng!B!Phú!Yên,!ông!

Nguyễn!Thành!H!và!bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O!đã!có!Biên!bản!thỏa!thuận!về!việc!

5!

! giao!tài!sản!cho!ngân!hàng!để!xử!lý!nợ.!Từ!những!thông!tin!pháp!lý!như!trên!bị! đơn!đã!tham!gia!bán!đấu!giá!và!trúng!bán!đầu!giá!là!toàn!bộ!quyền!sử!dụng!đất! và!tài!sản!trên!đất.!

Đến!ngày!01/12/2016,!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!đã!giao!tài!sản!cho!bị!đơn!

nhưng! nguyên! đơn! không!đồng!ý!bàn!giao!tài! sản,!với!lý!do!nhà!xưởng!chưa! được!giải!quyết!trong!việc!bán!đấu!giá.!Trong!khi!nhà!xưởng!được!xây!dựng!trái! phép!và!đã!có!biên!bản!nguyên!đơn!đồng!ý!giao!tài!sản!và!nhà!đất!nếu!có!để! Ngân!hàng!phát!mãi!thu!hồi!nợ.!Do!đó,!bị!đơn!không!đồng!ý!với!yêu!cầu!khởi! kiện!của!nguyên!đơn.!Đồng!thời,!bị!đơn!có!yêu!cầu!phản!tố!buộc!nguyên!đơn! phải!tháo!dỡ!toàn!bộ!công!trình!xây!dựng!mà!nguyên!đơn!xây!dựng!trái!phép! trên!đất!và!trả!lại!hiện!trạng!đất!trống!giao!cho!bị!đơn.!

Người"có"quyền"lợi,"nghĩa"vụ"liên"quan"Ngân"hàng"B"trình"bày:""

Năm!2010,!Công!ty!H!vay!số!tiền!55,000,000,000!đồng!(năm!mươi!lăm!tỷ!

đồng)!tại!Ngân!hàng!B!-!Chi!nhánh!Phú!Yên!(Ngân!hàng!B!Phú!Yên).!Để!đảm! bảo!cho!việc!thực!hiện!nghĩa!vụ!của!Công!ty!H,!ông!Nguyễn!Thành!H!(Giám! đốc!Công!ty!H)!và!vợ!là!bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O!đã!thế!chấp!cho!Ngân!hàng!B! Phú! Yên! toàn! bộ! quyền! sử! dụng! đất! tại!09! (chín)! Giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng!đất!có!diện!tích!là!38.580,8!m2!bao!gồm!các!thửa!đất!501,!530,!531,!511,! 101,!102,!236,!235,!125,!100,!118,!105,!123,!124,!126!,!610,!611,!17!tại!xã!L,! huyện!B,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!Đến!tháng!09/2010,!Công!ty!H!phát!sinh!nợ! quá!hạn!tại!Ngân!hàng!B!Phú!Yên.!!

Ngày! 29/11/2011,! sau! nhiều! nỗ! lực! trong! việc! thu! hồi! nợ! vay! nhưng!

không!thành!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!gửi!hồ!sơ!khởi!kiện!Công!ty!H!lên!Tòa!án! nhân!dân!tỉnh!Phú!Yên!để!giải!quyết!nhằm!yêu!cầu!trả!nợ.!!

Ngày! 19/01/2012,! tại! Quyết! định! số! 01/2012/QSĐST-KDTM,! Tòa! án!

nhân! dân! tỉnh! Phú! Yên,! công! nhận! sự! thỏa! thuận! của! các! đương! sự! như! sau:! Công!ty!H!cam!kết!sẽ!trả!dứt!điểm!nợ!vay!Ngân!hàng!với!số!tiền!71,554,458,333! đồng!(Bảy!mươi!mốt!tỷ!năm!trăm!năm!mươi!bốn!triệu!bốn!trăm!năm!mươi!tám! nghìn!ba!trăm!ba!mươi!ba!đồng)!và!lãi!phát!sinh!theo!các!hợp!đồng!đã!ký!kết! còn!hiệu!lực.!Tuy!nhiên,!đến!hạn!thanh!toán!theo!cam!kết!(là!ngày!11/05/2012),! Công!ty!H!vẫn!chưa!thực!hiện!trả!nợ!vay.!

Ngày!22/05/2012,!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!có!Đơn!yêu!cầu!thi!hành!án!số!

40/ĐTHA-B.PY!gửi!Cục!Thi!hành!án!dân!sự!tỉnh!Phú!Yên!và!ngày!20/09/2012,! Cục!Thi!hành!án!dân!sự!tỉnh!Phú!Yên!có!Quyết!định!số!20/QĐ-CTHA!về!việc!

6! !

Ủy!thác!thi!hành!án!cho!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!huyện!Bình!Chánh,!Thành!

phố!Hồ!Chí!Minh!để!tiếp!tục!thi!hành!án.!

Ngày! 18/12/2012,! Chi! cục! Thi! hành! án! dân! sự! huyện! B! đã! tiến! hành!

cưỡng!chế!kê!biên!tài!sản!thế!chấp!của!vợ!chồng!ông!Nguyễn!Thành!H!và!bà!

Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O!theo!09!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!tại!ấp!5,!xã!L,!

huyện! B! để!thi!hành! án!theo! Quyết!định!thi!hành! án!số! 04/QĐ-CCTHA! ngày!

08/10/2012,!Ngân!hàng!đã!thuê!công!ty!thẩm!định!giá!xác!định!giá!trị!tài!sản!kê!

biên!thi!hành!án,!ký!hợp!đồng!ủy!quyền!cho!Công!ty!CP!Dịch!vụ!Đấu!giá!Miền!

Nam!để!đưa!tài!sản!kê!biên!ra!bán!đấu!giá!08!lần!nhưng!không!có!tổ!chức,!cá!

nhân!đăng!ký!mua!tài!sản!thi!hành!án.!

Ngày!04/07/2016,!vợ!chồng!nguyên!đơn!đồng!ý!ký!Biên!bản!thỏa!thuận!

bàn!giao!tài!sản!bảo!đảm!cho!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!xử!lý,!thu!hồi!nợ.!Trên!cơ!

sở!nội!dung!Biên!bản!thỏa!thuận,!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!đã!thuê!Công!ty!thẩm!

định!giá!xác!định!giá!trị!tài!sản!bảo!đảm!nhận!bàn!giao!là:!24,457,000,000!đồng!

(hai!mươi!bốn!tỷ,!bốn!trăm!năm!mươi!bảy!triệu!đồng)!(Chứng!thư!thẩm!định!giá!

số!KD94710/16/!EXIMA!ngày!01/09/2016).!!

Ngày!08/09/2016,!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!đã!ký!Hợp!đồng!bán!đấu!giá!tài!

sản!số!16037!với!Công!ty!C(gọi!tắt!Công!ty!C)!để!tổ!chức!bán!đấu!giá!công!khai!

tài! sản! bảo! đảm! với! giá! khởi! điểm! là! 24,500,000,000! đồng! (hai! mươi! bốn! tỷ,!

năm!trăm!triệu!đồng).!Ngày!30/09/2016,!Công!ty!C!đã!tổ!chức!bán!đấu!giá!thành!

tài!sản!bảo!đảm!với!giá!trúng!đấu!giá!là:!24,520,000,000!đồng!(hai!mươi!bốn!tỷ,!

năm!trăm!hai!mươi!triệu!đồng)!cho!ông!Trần!Đức!H2.!

Như!vậy,!căn!cứ!vào!nội!dung!các!Hợp!đồng!thế!chấp!số!01/2010/HĐ,!số!

02/2010/HĐ,! Biên! bản! thỏa! thuận! bàn! giao! và! xử! lý! tài! sản! bảo! đảm! ngày!

04/07/2016!đã!ký!với!vợ!chồng!nguyên!đơn,!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!ký!hợp!đồng!

thẩm!định!giá!với!Công!ty!Cổ!phần!Thẩm!định!giá!Exim!để!xác!định!giá!trị!tài!

sản! thế! chấp! là! 24,457,000,000! đồng! (theo! chứng! thư! số! 94710/16/EXIMA),!

Ngân!hàng!B!Phú!Yên!ký!hợp!đồng!với!Công!ty!C!bán!đấu!giá!tài!sản!với!giá:!

24,500,000,000đ! (Hai! mươi! bốn! tỷ,! năm! trăm! triệu! đồng)!là! phù!hợp! với! quy!

định!của!pháp!luật!về!xử!lý!tài!sản!bảo!đảm,!phù!hợp!với!các!thỏa!thuận!có!hiệu!

lực!đã!ký!với!vợ!chồng!nguyên!đơn.!!

Tại!thời!điểm!phía!Công!ty!H!thế!chấp!tài!sản!cho!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!

thì!trên!đất!đã!có!kho!xưởng,!tuy!nhiên!do!tại!thời!điểm!đó!toàn!bộ!kho!xưởng!

trên!đất!là!không!hợp!pháp!nên!Ngân!hàng!không!thể!bán!những!tài!sản!trên!đất.!

7!

! Do!đó!Ngân!hàng!yêu!cầu!nguyên!đơn!phải!tháo!dỡ!toàn!bộ!kho!xưởng!trên!giao! đất!trống!cho!cho!bị!đơn.!

Người" có" quyền" lợi," nghĩa" vụ" liên" quan" Công" ty" trách" nhiệm" hữu" hạn"

thương"mại"sản"xuất"xây"dựng"H"có"ông"Nguyễn"Thành"H"người"đại"diện"theo" pháp"luật"trình"bày:!Công!ty!trách!nhiệm!hữu!hạn!thương!mại!sản!xuất!xây!dựng! H! –! gọi! tắt! là! Công! ty! H! thống! nhất! với! lời! trình! bày! của! nguyên! đơn! ông! Nguyễn!Thành!H,!không!có!ý!kiến!bổ!sung!gì!thêm.!

Người" có" quyền" lợi" và" nghĩa" vụ" liên" quan" Công" ty" C(Công" ty" C)" trình"

bày:""

Ngày!07/9/2016,!Công!ty!C!được!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!đến!đặt!vấn!đề!

thuê!tổ!chức!bán!đấu!giá!tài!sản!tranh!chấp!theo!09!giấy!chứng!nhận!quyền!sử! dụng!đất!mà!các!bên!đang!tranh!chấp.!Ngày!08/9/2016,!Công!ty!C!và!Ngân!hàng! B! Phú! Yên! tiến! hành! ký! hợp! đồng! bán! đấu! giá! tài! sản! với! giá! khởi! điểm! là! 24,500,000,000!đồng!(hai!mươi!bốn!tỷ,!năm!trăm!triệu!đồng).!

Công!ty!C!đã!thực!hiện!theo!đúng!như!Nghị!định!số!17/2010/NĐ-CP!ngày!

04/3/2010!của!Chính!phủ!về!quy!định!bán!đấu!giá!tài!sản.!Công!ty!C!đã!có!thông! báo!gửi!cho!Ủy!ban!nhân!dân!xã!L!và!trực!tiếp!niêm!yết!công!khai!thông!báo! bán!đấu!giá!tài!sản!ngay!tại!địa!chỉ!của!nguyên!đơn.!Sau!khi!niêm!yết!và!thông! báo!công!khai!trên!các!phương!tiện!thông!tin!đại!chúng!và!qua!quá!trình!bán!đấu! giá!tài!sản!tranh!chấp!thì!ông!Trần!Đức!H2!là!người!trúng!giá!các!tài!sản!trên!với! giá!là!24,520,000,000!đồng!(hai!mươi!bốn!tỷ,!năm!trăm!hai!mươi!triệu!đồng).! Công!ty!C!khẳng!định!đã!thực!hiện!việc!bán!đấu!giá!là!đúng!quy!định!pháp!luật,! công!khai!và!minh!bạch!do!đó!không!đồng!ý!với!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên! đơn.!

Người"có"quyền"và"nghĩa"vụ"liên"quan"Công"ty"TNHH"G"có"ông"Hồ"Văn"

H4"đại"diện"trình"bày:!Công!ty!TNHH!G!có!ký!hợp!đồng!thuê!nhà!xưởng!với! ông!Nguyễn!Thành!H!từ!tháng!01/2016,!thời!hạn!hợp!đồng!05!năm,!giá!thuê!mỗi! tháng!42,000,000!đồng.!Đến!năm!2017,!Công!ty!biết!việc!tranh!chấp!giữa!các! bên!khi!được!mời!đến!Tòa!án.!Tuy!nhiên,!lúc!đó!Công!ty!đã!ký!hợp!đồng!lao! động!với!công!nhân!và!đầu!tư!máy!móc!nên!không!thay!đổi!được.!Nếu!Tòa!án! giao!nhà!xưởng!cho!bên!nào!thì!Công!ty!sẽ!thương!lượng!để!ký!tiếp!hợp!đồng! với!người!mới,!nếu!Tòa!án!buộc!công!ty!ngưng!hợp!đồng!thuê!nhà!xưởng!thì! công!ty!sẽ!chấp!hành!và!yêu!cầu!bên!nào!gây!thiệt!hại!phải!bồi!thường!theo!quy! định,!nhưng!không!có!yêu!cầu!giải!quyết!tranh!chấp!trong!vụ!án!này.!

8! !

Người"có"quyền"lợi,"nghĩa"vụ"liên"quan"bà"Đặng"Thị"Ánh"T2"trình"bày:"Bà!

thống!nhất!như!lời!trình!bày!của!bị!đơn,!đề!nghị!Tòa!án!bác!yêu!cầu!khởi!kiện!

của!nguyên!đơn,!buộc!nguyên!đơn!bàn!giao!tài!sản!theo!quy!định!pháp!luật.!Vì!

bận!công!việc!nên!bà!Tuyết!yêu!cầu!được!vắng!mặt!trong!tất!cả!quá!trình!giải!

quyết!vụ!án.!

Tại!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!75/2019/DS-ST!ngày!26!tháng!02!năm!2019,!

Tòa!án!nhân!dân!huyện!Bình!Chánh,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!đã:!

Áp!dụng!khoản!5!Điều!26,!điểm!a!khoản!1!Điều!35,!điểm!c!khoản!1!Điều!

39,!!Điều!147,!Điều!228,!Điều!271!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015;!!!

Áp!dụng!Điều!50,!khoản!1!Điều!106!Luật!đất!đai!năm!2003;!Điều!133,303!

Bộ!luật!dân!sự!năm!2015;!

Nghị!định!163/2006/NĐ-CP!ngày!29/12/2006!của!Chính!phủ;!

Nghị!định!số!11/2012/NĐ-CP!ngày!22/02/2012!của!Chính!phủ;!

Nghị!định!số!17/2010/NĐ-CP!ngày!04/3/2010!của!Chính!phủ;!

Áp!dụng!Pháp!lệnh!số!10/2009/UBTVQH12!ngày!27/02/2009!của!Ủy!ban!

thường!vụ!Quốc!hội!quy!định!về!án!phí!lệ!phí!tòa!án;!

Áp!dụng!Nghị!quyết!số!326/2016/UBTVQH!ngày!30/12/2016!của!Ủy!ban!

thường!vụ!Quốc!hội.!

Tuyên!xử:!

1/!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!ông!Nguyễn!Thành!H!và!bà!Đoàn!Huỳnh!

Ngọc!O!về!việc!không!công!nhận!và!tuyên!vô!hiệu!đối!với!các!hợp!đồng!bán!đấu!

giá!tài!sản!từ!số!16037-1,2,3,4,5,6,7,8,9/HĐMB-TSBĐG!ngày!07/10/2016!đã!ký!

giữa!Ngân!hàng!B!-!Chi!nhánh!Phú!Yên,!Công!ty!Cvà!ông!Trần!Đức!H2.!

2/!Công!nhận!ông!Trần!Đức!H2!là!chủ!sử!dụng!đất!hợp!pháp!đối!với!các!

thửa!đất!số!610,!611,!17!tờ!bản!đồ!số!80;!thửa!100,!118,!105,!123,!124,!126,!101,!

236,!235,!125,!511!tờ!bản!đồ!số!14;!thửa!số!501,!531,!530!tờ!bản!đồ!số!57,!có!

diện!tích!tổng!cộng!là!38.303m2!tọa!lạc!tại!xã!L,!huyện!B,!Thành!phố!Hồ!Chí!

Minh!(theo!09!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!đã!được!cập!nhật!sang!tên!

cho! ông! Trần! Đức! H2! bao! gồm:! Giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất! số! AK!

705922!cấp!cho!ông!Nguyễn!Thành!H!ngày!25/9/2007;!Giấy!chứng!nhận!quyền!

sử!dụng!đất!số!AK!705921!cấp!cho!ông!Nguyễn!Thành!H!ngày!19/9/2007;!Giấy!

chứng! nhận! quyền! sử!dụng! đất! số! AC! 797368! cấp! cho!ông!Nguyễn! Thành! H!

ngày!27/12/2005;!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!S!951181!cấp!cho!hộ!

9!

! Huỳnh! Thị! T4! ngày! 27/6/2001! và! thay! đổi! chủ! sử! dụng! đất! là! ông! Nguyễn! Thành!H!ngày!27/6/2005;!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!U!342770!cấp! cho!ông!Nguyễn!Thành!H!!ngày!23/01/2002;!!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng! đất! số! X! 209689! cấp! cho! ông! Nguyễn! Thành! H! ngày! 11/7/2003;! Giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất! số! AK! 705923! cấp! cho! ông! Nguyễn! Thành! H! ngày! 19/9/2007;! Giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất! số! AI! 605212! cấp! cho! ông! Nguyễn!Thành!H!ngày!12/9/2007;!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!AK! 705966!cấp!cho!ông!Nguyễn!Thành!H!ngày!27/9/2007).!

3/!Xác!định!ông!Nguyễn!Thành!H!và!bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O!là!chủ!sở!

hữu!đối!với!các!công!trình!xây!dựng!nhà!xưởng!tọa!lạc!trên!các!thửa!số!100,! 118,!105,!123,!124,!126,!101,!236,!235,!125,!511!tờ!bản!đồ!số!14;!thửa!số!501,! 531,! 530! tờ! bản! đồ! số! 57! (theo! bản! vẽ! hiện! trạng! nhà! được! xác! lập! ngày! 15/8/2018!do!Trung!tâm!đo!đạc!bản!đồ!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!xác!lập).!

Buộc!ông!Nguyễn! Thành!H! và!bà! Đoàn!Huỳnh! Ngọc! O! tháo! dỡ! những!

công!trình!xây!dựng!tại!các!thửa!đất!nêu!trên!và!bàn!giao!phần!đất!cho!ông!Trần! Đức!H2!ngay!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!Chi!phí!tháo!dỡ!do!ông!Nguyễn! Thành!H!và!bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O!tự!chịu.!

Nếu!ông!Nguyễn!Thành!H!và!bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O!không!tháo!dỡ!thì!

ông! Trần! Đức! H2! được! quyền! yêu! cầu! Cơ! quan! thi! hành! án! dân! sự! có! thẩm! quyền!thực!hiện.!!

Ngoài!ra,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!còn!tuyên!về!nghĩa!vụ!thi!hành!án,!án!phí!và!

quyền!kháng!cáo!của!các!đương!sự!theo!quy!định!pháp!luật.!

Ngày!12/3/2019,!Tòa!án!nhân!dân!huyện!Bình!Chánh,!Thành!phố!Hồ!Chí!

Minh! nhận! được! Đơn! của! nguyên! đơn! –! ông! Nguyễn! Thành! H! và! bà! Đoàn! Huỳnh!Ngọc!O,!kháng!cáo!toàn!bộ!nội!dung!bản!án!sơ!thẩm,!yêu!cầu!Tòa!án!cấp! phúc!thẩm!sửa!bản!sơ!thẩm,!chấp!nhận!toàn!bộ!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên! đơn.!!

Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!nguyên!đơn!giữ!nguyên!yêu!cầu!khởi!kiện,!giữ!

nguyên!kháng!cáo.!Các!bên!đương!sự!không!tự!thỏa!thuận!với!nhau!về!việc!giải! quyết!vụ!án.!

Nguyên!đơn!xác!định!có!thỏa!thuận!với!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!về!việc!để!

cho!nguyên!đơn!làm!thủ!tục!chuyển!đổi!mục!đích!sử!dụng!đất,!sau!đó!nguyên! đơn!tự!bán!tài!sản!để!trả!nợ.!Tại!các!Biên!bản!thỏa!thuận!v/v!bàn!giao!xử!lý!tài! sản,!Biên!bản!thỏa!thuận!v/v!xác!định!giá!khởi!điểm!bán!tài!sản!bảo!đảm,!vợ! chồng!nguyên!đơn!có!ký!tên!nhưng!khi!ký!không!có!nội!dung.!!

10! !

Nguyên!đơn!xác!định!thửa!101-1!trên!bảng!chỉ!dẫn!diện!tích!của!Trung!

tâm!đo!đạc!bản!đồ!xác!lập!ngày!15/8/2018!ông!đã!bán!cho!Đoàn!Anh!T3!và!giao!

đất!cho!ông!Tuấn!từ!lâu,!nhưng!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!vẫn!đứng!

tên!nguyên!đơn.!Tuy!nhiên!nguyên!đơn!không!tranh!chấp!với!ông!Tuấn.!

Bị! đơn! không! đống! ý! với! yêu! cầu! khởi! kiện! của! nguyên! đơn,! yêu! cầu!

nguyên!đơn!tháo!dỡ!toàn!bộ!tài!sản!trên!đất!để!trả!đất!lại!cho!bị!đơn.!Bị!đơn!

không!đồng!ý!mua!lại!tài!sản!nêu!trên!của!bị!đơn!với!lý!do!đất!bị!đơn!mua!dùng!

để!sản!xuất!nông!nghiệp,!không!có!nhu!cầu!làm!nhà!xưởng.!Đồng!thời,!không!có!

yêu!cầu!phản!tố!đối!với!phần!đất!nguyên!đơn!nêu!đã!bán!cho!ông!Đoàn!Anh!T3,!

việc!này!nếu!có!bị!đơn!sẽ!yêu!cầu!giải!quyết!bằng!vụ!án!khác.!

Luật!sư!bảo!về!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!bị!đơn!không!đồng!ý!với!

yêu!cầu!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!vì!toàn!bộ!tài!sản!trên!đất!là!xây!dựng!bất!

hợp!pháp.!

Ngân!hàng!B!Phú!Yên!đề!nghị!Tòa!án!giữ!nguyên!bản!án!sơ!thẩm,!không!

đồng!ý!yêu!cầu!hủy!Hợp!đồng!bảo!đảm!của!nguyên!đơn!với!lý!do!khi!ký!hai!bên!

đều!biết!có!tài!sản!trên!đất,!nhưng!do!tài!sản!xây!dựng!không!được!công!nhận!

nên!không!thể!tiến!hành!định!giá!để!phá!mãi!tài!sản.!Tại!Phụ!lục!hợp!đồng!thế!

chấp!quyền!sử!dụng!đất!ngày!19/3/2010!Ngân!hàng!B!Phú!Yên,!có!thỏa!thuận!

“trường!hợp!trên!khuôn!viên!của!mảnh!đất!quy!định!tại!Điều!2!của!Hợp!đồng!có!

các!bất!động!sản!khác!(không!thuộc!tài!sản!bảo!đảm)!thì!bên!nhận!thế!chấp!vẫn!

có!quyền!xử!lý!cùng!với!quyền!sử!dụng!đất”.!Do!đó,!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!thực!

hiện!việc!phát!mãi!để!thu!hồi!nợ!là!đúng!quy!định!pháp!luật.!

Công!ty!C!không!đồng!ý!với!yêu!cầu!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!yêu!cầu!

tuyên!bố!vô!hiệu!đối!với!các!hợp!đồng!bán!đấu!giá!tài!sản!từ!số!16037-!1,!2,!3,!4,!

5,! 6,!7,!8,!9/HĐMB-TSBĐG!ngày! 07/10/2016!đã!ký! giữa!Ngân!hàng! B! -!Chi!

nhánh!Phú!Yên,!Công!ty!Cvà!ông!Trần!Đức!H2.!Với!lý!do!sau!8!lần!tổ!chức!bán!

đấu!giá!không!thành,!bị!đơn!là!người!trúng!đấu!giá!hợp!pháp!và!việc!thực!hiện!

hợp!đồng!bán!đấu!giá!tài!sản!là!hợp!pháp!đúng!trình!tự!thủ!tục!theo!quy!định!

pháp!luật.!

! Công!ty!TNHH!G!có!ông!Hồ!Văn!H4!đại!diện!theo!pháp!luật!xác!định!

không!có!yêu!cầu!tranh!chấp!trong!vụ!án!này,!chấp!hành!bản!án,!quyết!định!của!

Tòa!án.!

Ý!kiến!của!Đại!diện!Viện!Kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!về!

việc!tuân!theo!pháp!luật!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án!tại!Tòa!án!cấp!phúc!

thẩm!như!sau:!!

11!

!

Về!tố!tụng:!Thẩm!phán!Chủ!tọa!phiên!tòa,!Hội!đồng!xét!xử!và!đương!sự!đã!

chấp!hành!đúng!quy!định!của!pháp!luật!tố!tụng!dân!sự.!

Về!nội!dung!vụ!án:!Đề!nghị!không!chấp!nhận!kháng!cáo!của!nguyên!đơn,!

giữ!nguyên!bản!án!sơ!thẩm.!

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN:!

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!đã!được!thẩm!tra!tại!

phiên!tòa!và!kết!quả!tranh!luận!tại!phiên!tòa;!

Sau!khi!nghị!án,!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!nhận!định!như!sau:!

[1]!Về"hình"thức:!Đơn!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!là!ông!Nguyễn!Thành!H!

và!bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O!được!làm!trong!thời!hạn!luật!định!phù!hợp!với!quy! định!tại!Điều!271;!Điều!272;!Điều!273!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015,!đương!sự! đã!đóng!tạm!ứng!án!phí!theo!quy!định!tại!Điều!276!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!năm! 2015!nên!được!chấp!nhận!về!hình!thức.!

Về"nội"dung:!

[2]!Xét!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!yêu!cầu!tuyên!vô!hiệu!đối!với!các!Hợp!

đồng! bán! đấu! giá! tài! sản! từ! số! 16037-1,2,3,4,5,6,7,8,9/HĐMB-TSBĐG! ngày! 07/10/2016!giữa!Ngân!hàng!B!–!Chi!nhánh!Phú!Yên,!Công!ty!C!và!ông!Trần! Đức!H2,!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!xét!thấy:!

[3]! Căn! cứ! Quyết! định! công! nhận! sự! thỏa! thuận! của! các! đương! sự! số!

01/2012/QSĐST-KDTM,!ngày!19/01/2012!của!Tòa!án!nhân!dân!tỉnh!Phú!Yên,! có!nội!dung:!Công!ty!H!cam!kết!sẽ!trả!dứt!điểm!nợ!vay!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!số! tiền!71,554,458,333!đồng!(bảy!mươi!mốt!tỷ,!năm!trăm!năm!mươi!bốn!triệu,!bốn! trăm!năm!mươi!tám!nghìn,!ba!trăm!ba!mươi!đồng)!và!lãi!phát!sinh!theo!các!hợp! đồng!đã!ký!kết!còn!hiệu!lực.!Thời!hạn!thanh!toán!04!tháng,!từ!ngày!11/01/2012! đến!ngày!11/5/2012;!hết!thời!hạn!này!Công!ty!H!không!trả!nợ,!Ngân!hàng!B!Phú! Yên!sẽ!yêu!cầu!cơ!quan!có!thẩm!quyền!phát!mãi!9!(chín)!quyền!sử!dụng!đất!để! thu!hồi!nợ.!

[4]!Ngày!04/7/2016,!nguyên!đơn!ký!vào!Biên!bản!thỏa!thuận!v/v!bàn!giao!

và!xử!lý!tài!sản!bảo!đảm!(gọi!tắt!là!Biên!bản!thỏa!thuận!bàn!giao!tài!sản)!theo! Quyết! định! công! nhận! thỏa! thuận! nêu! trên;! phương! thức! xử! lý! tài! sản! là! bán! thông!qua!tổ!chức!có!chức!năng!bán!đấu!giá!(khi!xử!lý!bằng!phương!thức!này! ngân!hàng!được!quyền!trực!tiếp!ký!hợp!đồng!dịch!vụ!bán!đấu!giá!với!tổ!chức!có! chức!năng!bán!đấu!giá)!hoặc!ngân!hàng!chủ!động!bán!tài!sản!để!thu!hồi!nợ.!!

12! !

[5]!Ngày!06/7/2016,!nguyên!đơn!ký!với!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!Biên!bản!

thỏa!thuận!v/v!xác!định!giá!khởi!điểm!bán!tài!sản!bảo!đảm,!có!nội!dung:!Để!đẩy!

nhanh!tiến!độ!hoàn!trả!nợ,!nguyên!đơn,!Ngân!hàng!B!và!Công!ty!H!thống!nhất!

giá!khởi!điểm!tài!sản!bảo!đảm!theo!Biên!bản!thỏa!thuận!bàn!giao!tài!sản!ngày!

04/7/2016!và!nhà!xưởng,!văn!phòng!làm!việc,!nhà!kho…gắn!liền!với!đất!(nếu!

có)!được!các!bên!thống!nhất!xác!định!làm!cơ!sở!để!ngân!hàng!đưa!ra!bán!công!

khai!là!24!tỷ!đồng.!

[6]!Tại!Chứng!thư!thẩm!định!giá!số!KD94710/16/EXIMA!ngày!01/9/2016,!

Công!ty!cổ!phần!thẩm!định!giá!Exim!kết!luận!giá!trị!tài!sản!của!9!(chín)!quyền!

sử!dụng!đất!là!24,457,000,000!đồng.!

[7]! Đến! ngày! 08/9/2016,! Ngân! hàng! B! Phú! Yên! và! Công! ty! C! ký! hợp!

đồng!bán!đấu!giá!tài!sản!tranh!chấp!theo!09!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!

như! Quyết! định! công! nhận! thỏa! thuận! số! 01/2012/QSĐST-KDTM,! ngày!

19/01/2012!của!Tòa!án!nhân!dân!tỉnh!Phú!Yên.!

[8]!Ngày!30/9/2016,!ông!Trần!Đức!H2!trúng!giá!mua!là!24,520,000,000!

đồng.!Ngày!07/10/2016,!Ngân!hàng!B!Phú!Yên,!Công!ty!C!và!ông!Trần!Đức!H2!

có!ký!Hợp!đồng!mua!bán!tài!sản!bán!đấu!giá!từ!số!16037-!1,!2,!3,!4,!5,!6,!7,!8,!

9/HĐMB-TSBĐG.!

[9]!Do!đó!căn!cứ!các!Biên!bản!thỏa!thuận!nêu!trên!để!xác!định!nguyên!

đơn!cho!rằng!không!biết!việc!phát!mãi!tài!sản,!không!được!thông!báo!giá!khởi!

điểm!tài!sản!và!Công!ty!C!phát!mãi!có!tài!sản!trên!đất!mà!không!được!sự!đồng!ý!

của!nguyên!đơn;!đồng!thời!lý!do!nguyên!đơn!nêu!chữ!ký!trong!các!Biên!bản!nêu!

trên!được!nguyên!đơn!ký!trên!giấy!trắng!mà!không!biết!nội!dung!của!Biên!bản!

để!cho!rằng!các!Biên!bản!nêu!trên!không!hợp!pháp,!nhưng!không!đưa!ra!được!

chứng!cứ!đề!chứng!minh,!là!không!có!cơ!sở!để!chấp!nhận.!!

[10]!Do!xác!định!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!và!Công!ty!C!đã!thực!hiện!việc!

bán!đấu!giá!phù!hợp!thỏa!thuận,!phù!hợp!trình!tự!thủ!tục!quy!định!pháp!luật.!

Người!mua!đấu!giá!là!bị!đơn!mua!ngay!tình!và!thực!hiện!đầy!đủ!nghĩa!vụ!trong!

Hợp!đồng!mua!đấu!giá!và!đăng!ký!quyền!sử!dụng!đất!theo!đúng!quy!định!luật!

đấu! giá! tài! sản! 2016.! Do! đó,! Tòa! án! cấp! sơ! thẩm! bác! yêu! cầu! khởi! kiện! của!

nguyên!đơn!là!có!căn!cứ!để!chấp!nhận.!Cần!giữ!nguyên!quyết!định!của!bản!án!sơ!

thẩm!về!phần!này,!không!chấp!nhận!kháng!cáo!của!nguyên!đơn.!

[11]! Xét! kháng! cáo! của! nguyên! đơn! yêu! cầu! công! nhận! hệ! thống! nhà!

xưởng!có!diện!tích!7,304.7m2!tọa!lạc!tại!các!thửa!100,!118,!105,!123,!124,!126,!

101,!236,!235,!125,!511!tờ!bản!đồ!số!14;!thửa!số!501,!531,!530!tờ!bản!đồ!số!57!

13!

! (theo!bản!vẽ!hiện!trạng!nhà!được!xác!lập!ngày!15/8/2018!do!Trung!tâm!đo!đạc! bản! đồ! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! xác! lập)! là! của! ông! Nguyễn! Thành! H! và! bà! Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O,!Hội!đồng!xét!xử!nhận!định:!

[12]! Căn! cứ! Bản! vẽ! hiện! trạng! –! Xác! định! ranh! do! Trung! tâm! bản! đồ!

Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!xác!lập,!thể!hiện!trên!các!phần!đất!thuộc!thửa!100,!101,! 102,!105,!118,!235,!236,!127,!128!có!tồn!tại!!nhà,!!xưởng!(theo!Bản!vẽ!hiện!trạng! nhà! được! xác! lập! ngày! 15/8/2018).! Đồng! thời,! tại! Quyết! định! số! 01/2012/QSĐST-KDTM,! Tòa! án! nhân! dân! tỉnh! Phú! Yên! đã! công! nhận! thỏa! thuận!việc!nguyên!đơn!tự!nguyện!giao!tài!sản!đảm!bảo!nếu!không!có!khả!năng! trả!nợ,!trong!lúc!Chi!cục!Thi!hành!dân!sự!huyện!B!thực!hiện!việc!thi!hành!án!đã! tiến! hành! cưỡng! chế! kê! biên,!đồng! thời! xác! định! hiện! trạng! ranh! đất! và! công! trình! xây! dựng! khác! trên! đất! bằng! các! bản! vẽ! sơ! đồ! nhà! ở,! đất! ở! ngày! 17/12/2012,!cũng!đều!đã!có!hệ!thống!nhà!xưởng,!nhưng!không!đưa!vào!để!đấu! giá!do!không!có!giấy!tờ!hợp!pháp.!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!và!Công!ty!C!xác!định! toàn!bộ!nhà!xưởng!theo!Bản!vẽ!hiện!trạng!nhà!được!xác!lập!ngày!15/8/2018!do! phía!nguyên!đơn!xây!dựng,!nhưng!không!được!cấp!giấy!chứng!nhận!nên!không! thể!phát!mãi!để!thu!hồi!nợ!theo!quy!định!pháp!luật.!!

[13]!Theo!thỏa!thuận!nguyên!đơn!đồng!ý!để!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!xử!lý!

tài!sản!đảm!bảo!theo!Quyết!định!công!nhận!thỏa!thuận!trong!đó!bao!gồm!có!cả! nhà!xưởng!(nếu!có),!nhưng!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!không!phát!mãi!do!nguyên! đơn! không! có! giấy! tờ! hợp! pháp.! Do! đó! cần! xác! định! toàn! bộ! nhà! xưởng! vẫn! thuộc!quyền!sở!hữu!của!nguyên!đơn!như!nhận!định!của!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm.!!

[14]!Xét!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!yêu!cầu!công!nhận!toàn!bộ!hệ!thống!

nhà!xưởng!là!tài!sản!gắn!liền!với!đất!cho!nguyên!đơn,!Hội!đồng!xét!xử!nhận! định:!Toàn!bộ!quyền!sử!dụng!đất!đã!được!nguyên!đơn!thỏa!thuận!đồng!ý!giao! cho!Ngân!hàng!B!Phú!Yên!bán!đấu!giá!thu!hồi!nợ!và!đã!được!bị!đơn!làm!thụ!tục! mua!và!đã!đăng!ký!quyền!sử!dụng!đất!hợp!pháp!như!nhận!định!ở!trên.!

[15]!Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!nguyên!đơn!cung!cấp!các!tài!liệu!cho!rằng!

nhà!xưởng!được!xây!dựng!hợp!pháp!vì!có!xin!phép!và!đất!đã!chuyển!mục!đích! sử!dụng!gồm:!Đơn!xin!cất!nhà!giữ!vườn!có!xác!nhận!của!Ủy!ban!nhân!dân!xã;! Quyết!định!số!2189/QĐ-UBND!ngày!08/4/2016!của!UBND!huyện!B!về!việc!cho! phép!chuyển!mục!đích!sử!dụng!có!nội!dung!tại!Điều!1!của!Quyết!định!ghi!”cho! phép!hộ!ông!Nguyễn!Thành!H!được!chuyển!mục!đích!sử!dụng!đất!vào!mục!đích! trồng!cây!lâu!năm...”.!Do!đó,!không!có!cơ!sở!để!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên! đơn.!Buộc!nguyên!đơn!phải!có!nghĩa!vụ!tháo!dỡ!toàn!bộ!tài!sản!thuộc!quyền!sở! hữu!của!mình!để!giao!đất!trống!cho!bị!đơn.!

14! !

[16]!Đối!với!việc!nguyên!đơn!trình!bày!đất!nguyên!đơn!đứng!tên!đã!bán!

một! phần! cho! ông! Đoàn! Anh! T3! tại! thửa! 101-1,!nhưng! xác! định! không! tranh!

chấp.!Bị!đơn!tại!phiên!tòa!cũng!xác!định!không!có!phản!tố!đối!với!việc!này.!Do!

đó,!Hội!đồng!xét!xử!sơ!thẩm!không!xem!xét,!nếu!các!đương!sự!có!tranh!chấp!thì!

giải!quyết!bằng!một!kiện!khác!khi!có!yêu!cầu!là!phù!hợp!quy!định!tại!Điều!5!Bộ!

luật!tố!tụng!dân!sự!2015.!

[17]! Xét! người! có! quyền! và! nghĩa! vụ! liên! quan! là! ông! Hồ! Văn! H4! là!

người!đại!diện!theo!pháp!luật!của!Công!ty!TNHH!G,!hiện!đang!thuê!nhà!xưởng!

xây!dựng!không!phép!của!nguyên!đơn!trên!đất!đã!được!xác!định!của!bị!đơn.!Tại!

phiên!tòa!phúc!thẩm,!ông!Hưởng!cũng!xác!định!trong!suốt!quá!trình!giải!quyết!

vụ!án!không!có!yêu!cầu!độc!lập!đối!với!Hợp!đồng!thuê!nhà!xưởng,!nguyên!đơn!

không!tranh!chấp!đối!với!Hợp!đồng!cho!thuê!với!Công!ty.!Đồng!thời!việc!thuê!

nhà! xưởng! được! xây! dựng! trái! phép! trên! đất! nông! nghiệp! và! trong! giai! đoạn!

nguyên!đơn!đã!đồng!ý!giao!đất!cho!Ngân!hàng!để!giải!quyết!nợ.!Do!đó,!nếu!có!

tranh!chấp!thì!giải!quyết!bằng!vụ!án!khác!khi!có!yêu!cầu!và!Hội!đồng!xét!xử!sơ!

thẩm!không!xem!xét!giải!quyết!là!phù!hợp.!

[18]!Từ!những!căn!cứ!nêu!trên!không!chấp!nhận!toàn!bộ!yêu!cầu!kháng!

cáo!của!nguyên!đơn!như!ý!kiến!của!đại!diện!Viện!Kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!

Hồ!Chí!Minh,!giữ!nguyên!quyết!định!của!bản!án!sơ!thẩm.!

[19]!Do!không!được!chấp!nhận!kháng!cáo,!nguyên!đơn!phải!chịu!án!phí!

dân!sự!phúc!thẩm.!

Bởi!các!lẽ!trên;!

QUYẾT!ĐỊNH!

Căn!cứ!khoản!1!Điều!308!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015,!

Áp!dụng!khoản!5!Điều!26,!điểm!a!khoản!1!Điều!35,!điểm!c!khoản!1!Điều!

39,!!Điều!147,!Điều!228,!Điều!271!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015;!!!

Áp!dụng!Điều!50,!khoản!1!Điều!106!Luật!đất!đai!năm!2003;!Điều!133,!

303!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015;!

Nghị!định!163/2006/NĐ-CP!ngày!29/12/2006!của!Chính!phủ;!

Nghị!định!số!11/2012/NĐ-CP!ngày!22/02/2012!của!Chính!phủ;!

Nghị!định!số!17/2010/NĐ-CP!ngày!04/3/2010!của!Chính!phủ;!

Áp!dụng!Pháp!lệnh!số!10/2009/UBTVQH12!ngày!27/02/2009!của!Ủy!ban!

thường!vụ!Quốc!hội!quy!định!về!án!phí!lệ!phí!tòa!án;!

15!

!

Áp!dụng!Nghị!quyết!số!326/2016/UBTVQH!ngày!30/12/2016!của!Ủy!ban!

thường!vụ!Quốc!hội.!

Tuyên!xử:!

Không!chấp!nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!Nguyễn!Thành!H!và!bà!Đoàn!

Huỳnh! Ngọc! O,! giữ! nguyên! Bản! án! dân! sự! sơ! thẩm! số! 75/2019/DS-ST! ngày! 26/02/2019!của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!Bình!Chánh.!!

1/!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!ông!Nguyễn!Thành!H!và!bà!Đoàn!Huỳnh!

Ngọc!O!về!việc!không!công!nhận!và!tuyên!vô!hiệu!đối!với!các!hợp!đồng!bán!đấu! giá!tài!sản!từ!số!16037-1,2,3,4,5,6,7,8,9/HĐMB-TSBĐG!ngày!07/10/2016!đã!ký! giữa!Ngân!hàng!B-!Chi!nhánh!Phú!Yên;!Công!ty!Cvà!ông!Trần!Đức!H2.!

2/!Công!nhận!ông!Trần!Đức!H2!là!chủ!sử!dụng!đất!hợp!pháp!đối!với!các!

thửa!đất!số!610,!611,!17!tờ!bản!đồ!số!80;!thửa!100,!118,!105,!123,!124,!126,!101,! 236,!235,!125,!511!tờ!bản!đồ!số!14;!thửa!số!501,!531,!530!tờ!bản!đồ!số!57,!có! diện!tích!tổng!cộng!là!38.303m2!tọa!lạc!tại!xã!L,!huyện!B,!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh!(theo!09!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!đã!được!cập!nhật!sang!tên! cho! ông! Trần! Đức! H2! bao! gồm:! Giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất! số! AK! 705922!cấp!cho!ông!Nguyễn!Thành!H!ngày!25/9/2007;!Giấy!chứng!nhận!quyền! sử!dụng!đất!số!AK!705921!cấp!cho!ông!Nguyễn!Thành!H!ngày!19/9/2007;!Giấy! chứng! nhận! quyền! sử!dụng! đất! số! AC! 797368! cấp! cho!ông!Nguyễn! Thành! H! ngày!27/12/2005;!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!S!951181!cấp!cho!hộ! Huỳnh! Thị! T4! ngày! 27/6/2001! và! thay! đổi! chủ! sử! dụng! đất! là! ông! Nguyễn! Thành!H!ngày!27/6/2005;!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!U!342770!cấp! cho!ông!Nguyễn!Thành!H!ngày!23/01/2002;!!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng! đất! số! X! 209689! cấp! cho! ông! Nguyễn! Thành! H! ngày! 11/7/2003;! Giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất! số! AK! 705923! cấp! cho! ông! Nguyễn! Thành! H! ngày! 19/9/2007;! Giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất! số! AI! 605212! cấp! cho! ông! Nguyễn!Thành!H!ngày!12/9/2007;!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!AK! 705966!cấp!cho!ông!Nguyễn!Thành!H!ngày!27/9/2007).!

3/!Xác!định!ông!Nguyễn!Thành!H!và!bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O!là!chủ!sở!

hữu!đối!với!các!công!trình!xây!dựng!nhà!xưởng!tọa!lạc!trên!các!thửa!số!100,! 118,!105,!123,!124,!126,!101,!236,!235,!125,!511!tờ!bản!đồ!số!14;!thửa!số!501,! 531,! 530! tờ! bản! đồ! số! 57! (theo! Bản! vẽ! hiện! trạng! nhà! được! xác! lập! ngày! 15/8/2018!do!Trung!tâm!đo!đạc!bản!đồ!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!xác!lập).!

Buộc!ông!Nguyễn! Thành!H! và!bà! Đoàn!Huỳnh! Ngọc! O! tháo! dỡ! những!

công!trình!xây!dựng!tại!các!thửa!đất!nêu!trên!và!bàn!giao!phần!đất!cho!ông!Trần!

16! !

Đức!H2!ngay!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!Chi!phí!tháo!dỡ!do!ông!Nguyễn!

Thành!H!và!bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O!tự!chịu.!

Nếu!ông!Nguyễn!Thành!H!và!bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O!không!tháo!dỡ!thì!

ông! Trần! Đức! H2! được! quyền! yêu! cầu! Cơ! quan! thi! hành! án! dân! sự! có! thẩm!

quyền!thực!hiện.!!

3.!Án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!!

Ông!Nguyễn!Thành!H!và!bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O!phải!chịu!300,000!đồng!

(ba!trăm!nghìn!đồng)!án!phí!đối!với!yêu!cầu!tuyên!bố!hợp!đồng!vô!hiệu!và!chịu!

300,000!đồng!(ba!trăm!nghìn!đồng)!án!phí!đối!với!yêu!cầu!công!nhận!công!trình!

xây!dựng!trên!đất!được!cấn!trừ!vào!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!đã!nộp!63,375,000!

đồng!(sáu!mươi!ba!triệu,!ba!trăm!bảy!mươi!lăm!nghìn!đồng)!theo!Biên!lai!thu!số!

AA/2017/0030220!ngày!24/8/2017!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!huyện!Bình!

Chánh.!Ông!Nguyễn!Thành!H!và!bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O!được!nhận!lại!số!tiền!

62,775,000!đồng!(sáu!mươi!hai!triệu,!bảy!trăm!bảy!mươi!lăm!nghìn!đồng).!

Hoàn!lại!cho! ông! Nguyễn! Thành! H!và!bà!Đoàn! Huỳnh! Ngọc! O! số!tiền!

66,260,000!đồng! (sáu! mươi! sáu! triệu,!hai! trăm! sáu! mươi! nghìn!đồng),! đã!nộp!

theo!Biên!lai!thu!tiền!tạm!ứng!án!phí!số!AA/2016/0021421!ngày!14/12/2016!của!

Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!huyện!B.!

Hoàn!lại!cho!ông!Trần!Đức!H2!số!tiền!300,000!đồng!(ba!trăm!nghìn!đồng)!

đã!nộp!theo!Biên!lai!thu!tạm!ứng!án!phí!số!AA/2018/0006425!ngày!10/12/2018!của!

Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!huyện!B.!

Thi!hành!tại!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!có!thẩm!quyền!khi!bản!án!có!hiệu!

lực!pháp!luật.!

Chi!phí!đo!vẽ:!Chi!phí!xem!xét!thẩm!định!tại!chỗ!là!1,000,000!đồng!(một!

triệu!đồng),!chi!phí!đo!vẽ!là!96,709,294!đồng!(chín!mươi!sáu!triệu,!bảy!trăm!lẻ!

chín!nghìn,!hai!trăm!chín!mươi!bốn!đồng),!trong!đó!phần!ông!Nguyễn!Thành!H!

tạm!nộp!là!37,416,894!đồng!(ba!mươi!bảy!triệu,!bốn!trăm!mười!sáu!nghìn,!tám!

trăm!chín!mươi!bốn!đồng),!ông!Trần!Đức!H2!tạm!nộp!là!59,292,400!đồng!(năm!

mươi!chín!triệu,!hai!trăm!chín!mươi!hai!nghìn,!bốn!trăm!đồng).!Do!yêu!cầu!hủy!

kết!quả!bán!đấu!giá!tài!sản!của!ông!Nguyễn!Thành!H!và!bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O!

không!được!chấp!nhận!nên!phải!chịu!toàn!bộ!chi!phí!này.!Ông!Nguyễn!Thành!H!

và!bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O!phải!hoàn!trả!lại!cho!ông!Trần!Đức!H2!chi!phí!đã!

tạm!nộp!là!59,292,400!đồng!(năm!mươi!chín!triệu,!hai!trăm!chín!mươi!hai!nghìn,!

bốn!trăm!đồng),!sau!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!

17!

!

Chi!phí!định!giá:!Các!bên!đương!sự!không!tranh!chấp!về!quyền!sở!hữu!

toàn! bộ! nhà! xưởng! trên! phần! đất! tranh! chấp,! ông! Nguyễn! Thành! H,! bà! Đoàn! Huỳnh!Ngọc!O!yêu!cầu!công!nhận!nên!chi!phí!định!giá!ông!Nguyễn!Thành!H,! bà!Đoàn!Huỳnh!Ngọc!O!phải!tự!chịu.!

Án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!Nguyên!đơn!ông!Nguyễn!Thành!H,!bà!Đoàn!

Huỳnh!Ngọc!O!mỗi!người!phải!chịu,!được!cấn!trừ!số!tiền!300,000!đồng!(ba!trăm! nghìn!đồng)!nguyên!đơn!đã!nộp!theo!Biên!lai!thu!số!AA/2018/0006973!và!Biên! lai!thu!số!AA/2018/0006974!cùng!ngày!12/3/2019!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân! sự!huyện!B,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!!

Trường!hợp!bản!án!được!thi!hành!theo!Điều!2!Luật!thi!hành!án!dân!sự,!thì!

người!được! thi!hành! án!dân! sự,!người!phải!thi!hành! án!dân!sự!có!quyền!thỏa! thuận!thi!hành!án,!yêu!cầu!thi!hành!án,!tự!nguyện!thi!hành!án!hoặc!bị!cưỡng!chế! thi!hành!án!theo!quy!định!tại!các!Điều!6,!7!và!9!Luật!Thi!hành!án!dân!sự,!thời! hiệu!thi!hành!án!được!thực!hiện!theo!Điều!30!Luật!Thi!hành!án!dân!sự.!

Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.!