Bản án 800/2017/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!

!

TÒA!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH!

-!Thành"phần"Hội"đồng"xét"xử"phúc"thẩm"gồm"có:!

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa:!!

Ông!Lưu!Ngọc!Thạch!

Các Thẩm phán:! !

!

!

Ông!Nguyễn!Bá!Thịnh!

!

!

!

!

!

!

Bà!Vũ!Thị!Thu!Hương!

-"Thư"ký"phiên"tòa:!Bà!Đỗ!Thanh!Thảo!Linh,!thư!ký!Tòa!án!nhân!dân!

Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

- Đại"diện"Viện"Kiểm"sát"nhân"dân"Thành"phố"Hồ"chí"Minh!tham"gia"

phiên"tòa:!Bà!Trần!Đoàn!Bích!Trâm!-!Kiểm!sát!viên.!

Ngày!06!tháng!!9!!năm!2017!tại!trụ!sở!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!

Minh!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!vụ!án!thụ!lý!số!298/DSPT!ngày!24!tháng!7!

năm!2017!về!việc!“Tranh!chấp!hợp!đồng!thuê!nhà”,!

Do!bản!án!179/2017/DS-ST!ngày!13/6/2017!của!Toà!án!nhân!dân!quận!I,!

Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!bị!kháng!cáo.!

!

Theo!quyết!định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!phúc!thẩm!số!1696/2017/QĐPT,!ngày!

07!tháng!8!năm!2017!giữa!các!đương!sự:!

- Nguyên đơn:!Ông!Lê!Thái!T,!sinh!năm!1984;!

Địa!chỉ:!ấp!B,!xã!K,!huyện!S,!tỉnh!Sóc!Trăng.!Có!mặt.!

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn:!Bà!Hà!Thị!D,!sinh!năm!1982.!

Địa!chỉ:!buôn!V,!xã!C,!huyện!E,!tỉnh!Đăk!Lăk!;!là!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!

(được!ủy!quyền!theo!văn!bản!ủy!quyền!ngày!30/3/2017).!Có!mặt.!

- Bị đơn:!Bà!Thái!Mỹ!H,!sinh!năm!1962;!

!

Địa!chỉ: số!4356,!đường!N,!khu!phố!T,!phường!A,!quận!I,!Thành!phố!Hồ!

Chí!Minh.!Có!mặt.!

- Người kháng cáo: !bị!đơn!bà!Thái!Mỹ!H.!

!

NỘI!DUNG!VỤ!ÁN:!

Tại! đơn! khởi! kiện! ngày! 12/12/2016! và! bản! tự! khai! ngày! 17/3/2017,!

nguyên!đơn!ông!Lê!Thái!T!trình!bày:!Tháng!9!năm!2016,!ông!và!bà!Thái!Mỹ!H! giao!kết!hợp!đồng!thuê!căn!nhà!có!chiều!ngang!4m!x!dài!10m,!tọa!lạc!ấp!H,!xã! O,!huyện!Đ,!tỉnh!Long!An,!theo!Hợp!đồng!thuê!nhà!(không!thể!hiện!ngày!tháng! năm),!hai!bên! thỏa!thuận!giá!thuê!nhà!là!7.000.000! đồng/tháng,!thời!hạn! thuê! nhà! là! 02! năm,! mục! đích! thuê! nhà! để!kinh! doanh;! ông! T! đã! thanh! toán! trước! 7.000.000! đồng! tiền! thuê! của! tháng! đầu! tiên! đồng! thời! giao! thêm! 28.000.000! đồng!đặt!cọc!cho!bà!H.!

Quá!trình!thực!hiện!hợp!đồng!được!03!tháng,!kinh!doanh!bị!thua!lỗ!nên!

ông!T!thông!báo!cho!bà!H!và!đề!nghị!thanh!lý!hợp!đồng;!được!bà!H!chấp!nhận! đồng!thời!yêu!cầu!ông!T!phải!sửa!chữa,!khôi!phục!lại!hiện!trạng!căn!nhà,!bàn! giao,!bà!H!sẽ!trả!lại!tiền!cọc!cho!ông!T.!

Ông!T!khai!đã!thực!hiện!việc!sửa!chữa!căn!nhà!và!bàn!giao!theo!yêu!cầu!

của!bà!H!nhưng!bà!H!không!thực!hiện!theo!đúng!cam!kết!trả!lại!tiền!cọc!nên!ông! T!khởi!kiện!yêu!cầu!bà!H!phải!trả!lại!tiền!cọc!sau!khi!trừ!02!tháng!tiền!thuê!nhà! ông!T!còn!nợ!chưa!thanh!toán!(14.000.000!đồng)!còn!lại!14.000.000!đồng,!ông! T!yêu!cầu!bà!H!phải!trả!lại!một!lần!số!tiền!này!ngay!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp! luật.!

Tại!các!bản!tự!khai!ngày!20/3/2017!và!ngày!25/4/2017,!bị!đơn!bà!Thái!Mỹ!

H!thừa!nhận!tháng!9!năm!2016,!bà!và!ông!T!có!ký!kết!hợp!đồng!cho!thuê!căn! nhà!có!chiều!ngang!4m!x!dài!10m,!tọa!lạc!ấp!H,!xã!O,!huyện!Đ,!tỉnh!Long!An! theo! Hợp! đồng! thuê! nhà! ông! T! nộp! cho! Tòa! án,! thống! nhất! giá! thuê! nhà! là! 7.000.000!đồng/tháng,!thời!hạn!thuê!là!02!năm,!ông!T!giao!trước!cho!bà!H!tiền! thuê!của!tháng!đầu!là!7.000.000!đồng!và!28.000.000!đồng!tiền!cọc.!

Quá!trình!thực!hiện!hợp!đồng,!ông!T!thuê!nhà!được!03!tháng!thì!tìm!gặp!

bà!H!trình!bày!kinh!doanh!bị!thua!lỗ!nên!không!tiếp!tục!thuê!nhà!và!yêu!cầu! thanh!lý!hợp!đồng,!tính!đến!thời!điểm!kết!thúc!hợp!đồng!thuê!thì!ông!T!còn!nợ! bà!H!02!tháng!tiền!thuê!là!14.000.000!đồng!chưa!thanh!toán,!đôi!bên!thống!nhất! trừ!số!tiền!này!vào!tiền!cọc,!bà!H!chỉ!còn!giữ!lại!14.000.000!đồng.!Sau!khi!bà!H! nhận!nhà!do!ông!T!bàn!giao!thì!phát!hiện!quá!trình!sử!dụng!nhà!thuê!ông!T!chưa! thanh!toán!490.000!đồng!tiền!điện,!nước!nên!có!thông!báo!cho!ông!T!được!biết,! ngoài!ra!bà!H!đã!trả!cho!ông!T!được!5.500.000!đồng!tuy!nhiên!việc!giao!nhận!số! tiền!này!không!được!lập!thành!biên!nhận!giữa!hai!bên.!Bà!H!xác!định!sau!khi! khấu!trừ!tiền!điện!nước!ông!T!còn!nợ!cộng!khoản!tiền!5.500.000!đồng!bà!đã!đưa! cho!ông!T,!hiện!bà!chỉ!còn!nợ!ông!T!8.000.000!đồng;!do!ông!T!vi!phạm!hợp! đồng!nên!bà!không!đồng!ý!thanh!toán!tiền!cọc!còn!lại!theo!yêu!cầu!của!ông!T.!

Tại!phiên!tòa!sơ!thẩm!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!ông!T!là!bà!Hà!

Thị!D!xác!định!quá!trình!sử!dụng!nhà!thuê!ông!T!đã!thanh!toán!đầy!đủ!và!không! nợ! tiền! điện! nước;! sau! khi! giao! trả! nhà! thuê,! ông! T! không! nhận! được! bất! cứ! thông!báo!nào!của!bà!H!về!việc!còn!nợ!tiền!điện,!nước!như!trình!bày!của!bà!H.! Bà!D!giữ!nguyên!yêu!cầu!khởi!kiện,!yêu!cầu!Tòa!án!buộc!bà!H!phải!thanh!toán! một!lần!14.000.000!đồng!tiền!cọc!còn!nợ!ngay!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!

2!

Bản!án!sơ!thẩm!số!179/2017/DS-ST,!ngày!13/6/2017!của!Tòa!án!nhân!dân!

Quận!I,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!đã!xử:!!!!

Áp!dụng!Điều!26,!Điều!35,!Điều!39,!Điều!147,!Khoản!1!Điều!227,!Điều!

273!Bộ!luật!Tố!tụng!Dân!sự;!

Áp!dụng!Điều!121,!Điều!122,!Điều!123,!Điều!358!Bộ!luật!Dân!sự!năm!

2005;!

Áp!dụng!Điều!357,!Điều!468!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2015;!

Áp!dụng!Điều!122,!Điều!131!Luật!nhà!ở!năm!2014;!

Chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!ông!Lê!Thái!T;!

Buộc!bà!Thái!Mỹ!H!trả!cho!ông!Lê!Thái!T!14.000.000đ!(mười!bốn!triệu!

đồng).!Trả!làm!một!lần!ngay!khi!án!có!hiệu!lực!pháp!luật;!

Thi!hành!tại!Chi!cục!thi!hành!án!dân!sự!có!thẩm!quyền;!

Kể!từ!khi!ông!Lê!Thái!T!có!đơn!yêu!cầu!Thi!hành!án!nếu!bà!Thái!Mỹ!H!

chưa!thanh!toán!thì!hàng!tháng!bà!H!còn!phải!chịu!thêm!tiền!lãi!theo!mức!lãi!

suất!được!xác!định!bằng!50%!mức!lãi!suất!giới!hạn!quy!định!tại!khoản!1!Điều!

468!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2015!tại!thời!điểm!thi!hành!tương!ứng!với!thời!gian!và!

khoản!tiền!chưa!thi!hành!án.!

-!Áp!dụng!Pháp!lệnh!Án!phí!và!Lệ!phí!Tòa!án!năm!2009;!

Bà!Thái!Mỹ!H!phải!chịu!700.000!đồng!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm;!

Hoàn!trả!cho!ông!Lê!Thái!T!350.000!đồng!tạm!ứng!án!phí!đã!nộp!theo!

biên!lai!thu!số!0001744!ngày!27/12/2016!của!Chi!cục!thi!hành!án!dân!sự!quận!I,!

Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Án!sơ!thẩm!còn!tuyên!quyền!kháng!cáo!của!các!bên!đương!sự.!

Ngày!30/6/2017,!bị!đơn!bà!Thái!Mỹ!H!có!đơn!kháng!cáo!toàn!bộ!bản!án!sơ!

thẩm.!!!

Tại!phiên!toà!phúc!thẩm;!

Bà!Thái!Mỹ!H!trình!bày!yêu!cầu!kháng!cáo,!đề!nghị!sửa!án!sơ!thẩm,!không!

chấp!nhận!toàn!bộ!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!ông!Lê!Thái!T,!do!ông!T!

chấm!dứt!hợp!đồng!trước!thời!hạn!nên!bà!H!không!đồng!ý!trả!lại!số!tiền!cọc!còn!

giữ!của!ông!T.!

Nguyên!đơn!ông!Lê!Thái!T!đề!nghị!giữ!nguyên!bản!án!sơ!thẩm.!!

Đại!diện!Viện!kiểm!sát!tại!phiên!tòa!phúc!thẩm!có!ý!kiến:!!

Về!thủ!tục!tố!tụng,!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm!đã!thụ!lý,!xét!xử!vụ!án!đúng!quy!

định;!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!đã!thực!hiện!đúng!và!đầy!đủ!các!thủ!tục!tố!

tụng!theo!quy!định!của!pháp!luật.!!

Về!nội!dung,!xét!kháng!cáo!của!bị!đơn!bà!Thái!Mỹ!H!nhận!thấy:!

3!

Hợp!đồng!thuê!nhà!giữa!ông!Lê!Thái!T!và!bà!Thái!Mỹ!H!đã!được!chấm!dứt!

theo!thỏa!thuận!thể!hiện!qua!việc!bà!H!đã!nhận!lại!nhà!và!trừ!hai!tháng!tiền!thuê! nhà!ông!T!còn!thiếu!vào!khoản!tiền!đặt!cọc!là!14.000.000!đồng,!số!tiền!cọc!còn! lại!14.000.000!đồng!bà!H!còn!giữ!của!ông!T!chưa!trả!nên!có!trách!nhiệm!trả!tiếp! cho!ông!T!là!phù!hợp.!Việc!bà!H!cho!rằng!ông!T!còn!nợ!490.000!đồng!tiền!điện,! nước!chưa!thanh!toán!cùng!với!5.500.000!đồng!bà!H!đã!trả!cho!ông!T!nhưng!Bà! H!không!chứng!minh!được!và!cũng!không!được!ông!T!thừa!nhận!nên!không!có! cơ!sở!xem!xét.!Xét!thấy!án!sơ!thẩm!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên! đơn!là!có!căn!cứ,!đề!nghị!không!chấp!nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!bị!đơn!và!giữ! nguyên!bản!án!sơ!thẩm.!

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN:!!

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu,!chứng!cứ!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!được!thẩm!

tra!tại!phiên!tòa!và!căn!cứ!vào!kết!quả!tranh!luận!tại!phiên!tòa,!xét!kháng!cáo!của! bị!đơn!bà!Thái!Mỹ!H,!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!nhận!định:!

[1]!Hợp!đồng!thuê!nhà!giữa!bên!cho!thuê!là!bà!Thái!Mỹ!H!với!bên!thuê!là!

ông!Lê!Thái!T!không!thể!hiện!ngày!tháng!năm!ký!kết!hợp!đồng,!thời!hiệu!có! hiệu!lực!của!hợp!đồng,!không!thể!hiện!thời!gian!giao!nhận!nhà!ở!(vi!phạm!Điều! 121!Luật!nhà!ở!năm!2014,!Điều!402,!404,!405!Bộ!luật!dân!sự!năm!2005).!Tuy! nhiên!tại!Tòa!án!hai!bên!đều!thống!nhất!khai!nhận!thời!điểm!ký!kết!và!thực!hiện! hợp!đồng!là!vào!tháng!9/2016,!ông!T!đã!thanh!toán!trước!cho!bà!H!một!tháng! tiền! thuê! nhà! là! 7.000.000! đồng,! đồng! thời! đặt! cọc! trước! cho! bà! H! số! tiền! 28.000.000!đồng.!Sau!khi!thuê!nhà!được!ba!tháng,!hai!bên!đã!thỏa!thuận!chấm! dứt!hợp!đồng!thể!hiện!qua!việc!bà!H!đã!nhận!lại!nhà!do!ông!T!giao!trả!và!thống! nhất!thỏa!thuận!trừ!hai!tháng!tiền!thuê!nhà!ông!T!chưa!trả!là!14.000.000!đồng! vào!số!tiền!đã!đặt!cọc!28.000.000!đồng!mà!bà!H!đã!nhận!của!ông!T!khi!ký!kết! hợp!đồng.!Như!vậy,!xét!thấy!việc!ký!kết!và!thực!hiện!hợp!đồng!tuy!không!đúng! quy!định!nhưng!đã!được!các!bên!thừa!nhận!là!có!thật!và!sau!đó!đã!tự!thỏa!thuận! chấm!dứt!hợp!đồng.!Như!vậy!hợp!đồng!thuê!nhà!giữa!hai!bên!đã!được!chấm!dứt! theo!thỏa!thuận!giữa!hai!bên!(điều!424!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2005,!Điều!131!Luật! nhà!ở!năm!2014).!Việc!tranh!chấp!của!các!bên!còn!lại!chỉ!là!giải!quyết!hậu!quả! còn!lại!của!hợp!đồng!thuê!nhà!sau!khi!đã!được!chấm!dứt.!!

Căn!cứ!vào!quá!trình!thực!hiện!hợp!đồng!thì!bên!cho!thuê!nhà!bà!Thái!Mỹ!

H!còn!giữ!của!bên!thuê!nhà!ông!Lê!Thái!T!số!tiền!cọc!14.000.000!đồng,!hiện! ông!T!đang!khởi!kiện!đòi!bà!H!giao!trả!lại.!Việc!chấm!dứt!hợp!đồng!thuê!nhà! trước!thời!hạn!đã!được!các!bên!thỏa!thuận!và!thống!nhất!thực!hiện!nên!yêu!cầu! của!nguyên!đơn!về!việc!buộc!bị!đơn!phải!thanh!toán!số!tiền!cọc!còn!giữ!chưa!trả! lại!là!có!cơ!sở,!cần!chấp!nhận.!Yêu!cầu!của!bị!đơn!bà!Thái!Mỹ!H!cho!rằng!do! nguyên!đơn!vi!phạm!hợp!đồng!khi!kết!thúc!việc!thuê!nhà!trước!thời!hạn!nên!căn! cứ!theo!hợp!đồng!ông!T!phải!chịu!mất!cọc!là!không!có!cơ!sở!bởi!lẽ!hợp!đồng! không!rõ!ràng!và!đã!được!chấm!dứt!theo!thỏa!thuận!của!các!bên!từ!trước!khi! tranh!chấp.!!

4!

[2]!Đối!với!lời!khai!của!bà!H!cho!rằng!khi!kết!thúc!hợp!đồng!thuê!nhà,!ông!

T! còn! nợ! 490.000! đồng! tiền! điện,! nước! chưa! thanh! toán! cùng! với! 5.500.000!

đồng!bà!H!đã!trả!cho!ông!T;!Bà!H!không!cung!cấp!được!chứng!cứ!để!chứng!

minh!và!không!được!ông!T!thừa!nhận!nên!không!có!cơ!sở!xem!xét.!

![3]!!Án!sơ!thẩm!đã!xử!chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!là!có!

căn!cứ,!do!vậy!không!có!cơ!sở!để!chấp!nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!bị!đơn,!giữ!

nguyên! bản! án! sơ!thẩm! như!đề!nghị! của!đại!diện! Viện!kiểm! sát!tại! phiên!tòa!

phúc!thẩm.!

Do! kháng! cáo!không!được!chấp!nhận,! người!kháng! cáo!phải!chịu!án!phí!

dân!sự!phúc!thẩm!theo!quy!định.!

Vì!các!lẽ!trên,!

QUYẾT!ĐỊNH:!

-!Căn!cứ!vào!khoản!1!Điều!308!của!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!2015;!

-! Căn! cứ! Điều! 121,! Điều! 122,! Điều! 123,! Điều! 358! Bộ! luật! Dân! sự! năm!

2005;!Điều!357,!Điều!468!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2015;!

-!Căn!cứ!Điều!121,!122,!Điều!131!Luật!nhà!ở!năm!2014;!

-!Căn!cứ!Pháp!lệnh!Án!phí!và!Lệ!phí!Tòa!án!năm!2009;!

Không!chấp!nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!bị!đơn!bà!Thái!Mỹ!H;!giữ!nguyên!

bản!án!sơ!thẩm;!

Chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!ông!Lê!Thái!T;!

Buộc!bà!Thái!Mỹ!H!trả!cho!ông!Lê!Thái!T!14.000.000đ!(mười!bốn!triệu!

đồng).!

Kể!từ!khi!ông!Lê!Thái!T!có!đơn!yêu!cầu!Thi!hành!án!nếu!bà!Thái!Mỹ!H!

chưa!thanh!toán!thì!hàng!tháng!bà!H!còn!phải!chịu!thêm!tiền!lãi!theo!mức!lãi!

suất!được!xác!định!bằng!50%!mức!lãi!suất!giới!hạn!quy!định!tại!khoản!1!Điều!

468!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2015!tại!thời!điểm!thi!hành!tương!ứng!với!thời!gian!và!

khoản!tiền!chưa!thi!hành!án.!

Án!phí!Dân!sự!sơ!thẩm!Bà!Thái!Mỹ!H!phải!chịu!700.000!đồng!(bảy!trăm!

ngàn!đồng);!

Hoàn!trả!cho!ông!Lê!Thái!T!350.000!đồng!(ba!trăm!năm!mươi!ngàn!đồng)!

tiền!tạm!ứng!án!phí!đã!nộp!theo!biên!lai!thu!số!0001744!ngày!27/12/2016!của!

Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!quận!I,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Án!phí!Dân!sự!phúc!thẩm!300.000!đồng!(ba!trăm!ngàn!đồng)!bà!Thái!Mỹ!H!

phải!chịu,!được!trừ!vào!tiền!tạm!nộp!án!phí!đã!nộp!300.000!đồng!(ba!trăm!ngàn!

đồng)!theo!biên!lai!thu!số!0000632,!ngày!30/6/2017!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!

sự!quận!I,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!Bà!Thái!Mỹ!H!đã!nộp!đủ!án!phí!dân!sự!phúc!

thẩm.!!

Trường!hợp!bản!án,!quyết!định!được!thi!hành!theo!quy!định!tại!Điều!2!Luật!

thi!hành!án!dân!sự!(đã!được!sửa!đổi!bổ!sung!năm!2014)!thì!người!được!thi!hành!

5!

án!dân!sự,!người!phải!thi!hành!án!dân!sự!có!quyền!thỏa!thuận!thi!hành!án,!quyền! yêu!cầu!thi!hành!án,!tự!nguyện!thi!hành!án!hoặc!bị!cưỡng!chế!thi!hành!án!theo! quy!định!tại!các!Điều!6,!7,!7a!và!9!Luật!thi!hành!án!Dân!sự!(đã!được!sửa!đổi!bổ! sung!năm!2014);!thời!hiệu!thi!hành!án!được!thực!hiện!theo!quy!định!tại!Điều!30! Luật!thi!hành!án!Dân!sự.!

Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!kể!từ!ngày!tuyên!án.!!

! Nơi"nhận:"

TM.!HỘI!ĐỒNG!PHÚC!THẨM! -!TAND!Tối!cao;!

THẨM!PHÁN!–!CHỦ!TỌA!PHIÊN!TÒA! -!TAND!cấp!cao!tại!TP.HCM;!

! -!VKSND!TP!HCM;!

! -!TAND!Quận!I;! -!Chi!cục!THADS!Quận!I;!

! -!Các!đương!sự;!

!! -!Lưu!(L-16).!

!

Lưu!Ngọc!Thạch!! !

6!