Bản án 80/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƢỚC CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH THÁI NGUYÊN

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Nguyễn Thị Thủy

Các Thẩm phán: Bà Trần Thị Nhài và ông Bằng Công Hiệp

- Thư ký phiên tòa: Bà Hoàng Thị Mai Loan - Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Thái Nguyên.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Thái Nguyên tham gia phiên tòa: Bà Dương Thị Hương Liên - Kiểm sát viên.

Ngày 29 tháng 12 năm 2023 tại trụ sở Toà án nhân dân tỉnh Thái Nguyên mở phiên tòa xét x phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 66/2023/TLPT-DS ngày 05/10/2023 về việc "Tranh chấp Hợp đồng chuyển nhượng quyền s dụng đất". Do bản án dân sự sơ thẩm số 09/2023/DSST ngày 07/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đồng Hỷ, tỉnh Thái Nguyên bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét x phúc thẩm số 83/2023/QĐ-PT ngày 22 tháng 11 năm 2023 giữa các đương sự:

Nguyên đơn: Ông Đỗ Ngọc P, sinh năm 1954 (có mặt);

Bà Nguyễn Thị N, sinh năm 1958 (vợ ông P, có mặt);

Bị đơn: Ông Phạm Xuân T, sinh năm 1955 (có mặt);

Bà Hoàng Thị D, sinh năm 1958 (vợ ông T, có mặt);

Đều trú tại: Xóm N, xã H, huyện Đ, tỉnh Thái Nguyên.

Ngƣời có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

1. Văn phòng C, thành phố T.

Địa chỉ: Tổ F, phường C, TP ., tỉnh Thái Nguyên.

Người đại diện: Ông Trần Hữu L - Chức vụ: Trưởng Văn phòng

(Có đơn đề nghị xét xử vắng mặt)

2. Ông Vũ Gia Đ - Nguyên Công chứng viên, Văn phòng C, thành phố T (vắng mặt);

Địa chỉ: SN A, đường H, phường P, thành phố T, tỉnh Thái Nguyên (vắng mặt);

3. Ông Đỗ Ngọc N1, sinh năm 1961 (vắng mặt);

4. Bà Ma Thị Thanh M, sinh năm 1985 (vắng mặt)

Đều trú tại: Xóm N, xã H, huyện Đ, tỉnh Thái Nguyên.

5. Ông Nguyễn Minh A, sinh năm 1975 (vắng mặt)

Địa chỉ: Tổ dân phố V, thị trấn H, huyện Đ, tỉnh Thái Nguyên.

Ngƣời kháng cáo: Phạm XuânThường; Đỗ Ngọc P và Nguyễn Thị N

NỘI DUNG VỤ ÁN THEO BẢN ÁN SƠ THẨM:

Tháng 12 năm 2019, vợ chồng ông Đỗ Ngọc P bà Nguyễn Thị N có thỏa thuận chuyển nhượng quyền s dụng đất tại th a 531 tờ bản đồ số 40, cho vợ chồng ông Phạm Xuân T, địa chỉ th a đất tại xóm N, xã H, huyện Đ, tỉnh Thái Nguyên. Hai bên viết giấy chuyển nhượng vào các ngày 29/12/2019 và ngày 02/02/2020, không xác định diện tích đất cụ thể chuyển nhượng là bao nhiêu mét vuông, nhưng diện tích đất chuyển nhượng có ghi ranh giới, mốc giới rõ ràng. Cụ thể như sau: “chuyển nhượng 10m mặt đường, sâu vào hết đất với giá tiền 940.000.000đ (tương ứng 94.000.000đ/1m mặt đường). Chiều rộng bám mặt đường 1B là 10m, chiều dài hết thửa đất, một bên giáp nhà chị M, một bên giáp nhà chị Q (nay là nhà anh A), chiều rộng cuối thửa đất giáp thửa đất số 311 của ông N1”. Đến ngày 02/02/2020, tổng số tiền chuyển nhượng đất vợ chồng ông P đã nhận của vợ chồng ông T là 770.000.000đ (bảy trăm bảy mươi triệu đồng), ông T còn nợ lại 170.000.000 đồng chưa thanh toán. Số tiền chưa thanh toán, hai bên có thỏa thuận: “bên mua tự đi làm thủ tục chuyển nhượng theo quy định, khi nào làm thủ tục chuyển nhượng sang tên xong thì ông T có trách nhiệm trả nốt số tiền còn lại”.

Ngày 29/01/2021, hai bên ra Văn phòng C (Địa chỉ: Tổ F, phường C, thành phố T) ký hợp đồng chuyển nhượng theo mẫu quy định của pháp luật. Diện tích đất chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 439 m2 tại th a 531 tờ bản đồ số 40 xã H, huyện Đ, tỉnh Thái Nguyên; giá chuyển nhượng 200.000.000đồng. Ngày 09/3/2021, Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh T cấp GCNQSD đất số DA 055928 mang tên ông Phạm Xuân T với th a đất số 531, tờ bản đồ 40, diện tích 439m2, loại đất trồng cây hàng năm khác.

Theo ông Đỗ Ngọc P, bà Nguyễn Thị N, lý do khởi kiện ông Phạm Xuân T, bà Hoàng Thị D là: Trên thực tế, vợ chồng ông đã giao đủ 10m mặt đường cho vợ chồng ông T, còn việc ông T đi làm thủ tục sang tên như thế nào vợ chồng ông không biết, vì đã thỏa thuận bên mua tự đi làm thủ tục chuyển nhượng. Ông bà xác nhận đã trực tiếp ký vào hợp đồng công chứng, nhưng có hỏi thủ tục đất đã làm xong chưa, thì ông T, bà D có nói diện tích thiếu, ông có hỏi ông T, bà D có lấy không, nếu tiếp tục lấy thì ông ký hợp đồng chuyển nhượng, nếu không lấy thì ông trả lại tiền vì đất của ông không tranh chấp với ai, ranh giới, diện tích rõ ràng, ông vẫn giao đủ cho ông T, bà D 10m bám mặt đường quốc lộ 1B. Sau đó, ông T, bà D vẫn nhất trí lấy theo diện tích thực tế, nên hai bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng. Sau khi ông T, bà D làm xong giấy chứng nhận quyền s dụng đất, thì vợ chồng ông T không trả số tiền còn lại là 170.000.000đ cho vợ chồng ông như đã thỏa thuận và giấy chứng nhận quyền s dụng đất bản gốc của gia đình ông. Nên giữa hai bên mới phát sinh tranh chấp và vợ chồng ông mới có đơn khởi kiện. Nay diện tích trong giấy chứng nhận quyền s dụng đất của ông T, bà D chỉ có 5,59m mặt đường nên ông chỉ nhất trí chuyển nhượng cho ông T, bà D với chiều dài đất bám mặt đường quốc lộ 1b là 5,59m mặt đường, sâu vào hết đất. Còn lại 4,41m mặt đường, sâu vào hết đất, ông không nhất trí chuyển nhượng cho ông T nữa. Số tiền mà ông đã nhận của ông T còn thừa so với diện tích đã giao thì ông có trách nhiệm trả lại cho ông T, bà D. Ông bà không yêu cầu ông T, bà D phải trả cho ông bà số tiền còn thiếu là 170.000.000đ tiền gốc còn nợ và lãi suất. Nếu ông T, bà D không lấy diện tích đất là 5,59m mặt đường, sâu vào hết đất, không đồng ý với ý kiến của ông, thì yêu cầu Tòa án giải quyết hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền s dụng đất giữa vợ chồng ông bà với vợ chồng ông T, bà D, ông bà không nhất trí chuyển nhượng đất cho ông T, bà D nữa, đòi lại đất và ông bà có trách nhiệm trả lại số tiền đã nhận cho ông T, bà D.

Còn theo phía bị đơn ông Phạm Xuân T, bà Hoàng Thị D thì: Lý do ông bà không đồng ý trả số tiền 170.000.000đồng cho vợ chồng ông P là do vợ chồng ông P đã không giao đủ số diện tích đất đã thỏa thuận chuyển nhượng cho vợ chồng ông. Nay bà N, ông P khởi kiện, ông đã có đơn phản tố, yêu cầu công nhận hợp đồng, yêu cầu ông P, bà N thực hiện đúng hợp đồng chuyển nhượng ban đầu, giao đủ đất đúng pháp luật theo giấy mua bán viết tay ngày 29/12/2019 và ngày 02/02/2020 cho vợ chồng ông, thì vợ chồng ông nhất trí trả số tiền còn thiếu là 170.000.000đ, nếu không ông chỉ nhất trí lấy phần diện tích đúng như theo giấy chứng nhận quyền s dụng đất đã cấp cho ông là 439m2, với chiều bám mặt đường QL1B là 5,59m mặt đường, sâu vào hết đất, với giá chuyển nhượng là 94 triệu/1m bám mặt đường QL1B, tương ứng với số tiền là 525 triệu, diện tích đất còn thiếu theo giấy mua bán viết tay là 100m2. Về số tiền ông đã thanh toán, ông đề nghị nếu thừa thì ông P, bà N phải trả lại cho ông, còn nếu thiếu thì ông bà có trách nhiệm thanh toán cho ông P, bà N.

Ý kiến của những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Vũ Gia Đ - Công chứng viên, nguyên Trưởng Văn phòng C: Ngày 29/01/2021 tại Văn phòng C, thành phố T. Bà Nguyễn Thị N, ông Đỗ Ngọc P và ông Phạm Xuân T tự nguyện chuyển nhượng cho nhau th a đất số 531 tờ bản đồ số 40 xã H, huyện Đ, tỉnh Thái Nguyên (sau này chỉnh lý thành th a số bao nhiêu tôi không biết). Khi công chứng hợp đồng, Bên chuyển nhượng cung cấp GCNQSD đất số CS 409350 do Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh T cấp ngày 27/12/2019 mang tên ông Đỗ Ngọc P, bà Nguyễn Thị N. Diện tích đất của ông P, bà N là 2.272,2 m2 tại th a 531 tờ bản đồ số 40 xã H, huyện Đ, tỉnh Thái Nguyên. Văn phòng C căn cứ vào sự thỏa thuận của các bên và tài liệu chứng cứ các bên cung cấp là bản đo đạc chỉnh lý bản đồ địa chính để giải quyết thủ tục chuyển nhượng QSD đất theo đề nghị của người s dụng đất; Giấy chứng nhận QSD đất và các giấy tờ tùy thân của các đương sự. Nay các đương sự có tranh chấp và khởi kiện ra Tòa án, quan điểm của Văn phòng C là: Việc công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSD đất giữa Bên chuyển nhượng: Bà Nguyễn Thị N, ông Đỗ Ngọc P với Bên nhận chuyển nhượng: ông Phạm Xuân T, đều trú tại: Xóm N, xã H, huyện Đ, tỉnh Thái Nguyên là hợp pháp. Đề nghị Tòa án nhân dân huyện Đồng Hỷ giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

- Ông Đỗ Ngọc N1, bà Ma Thị Thanh M, ông Nguyễn Minh A là các hộ có đất tiếp giáp với th a 536 của ông Phạm Xuân T đều xác định đất của các hộ đều đã có GCNQSD đất, có ranh giới rõ ràng và không có tranh chấp với th a đất 536 của ông T đã mua của vợ chồng bà N. Nay vợ chồng bà N với vợ chồng ông T có tranh chấp, đề nghị Tòa án xét x theo quy định, nếu các th a đất trên bản đồ địa chính bị sai thì đề nghị chỉnh lý bản đồ theo đúng hiện trạng thực tế s dụng.

Kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 26/9/2022 của Công ty cổ phần T2, quận Đ, Hà Nội xác định vị trí hiện trạng, cụ thể như sau: Tổng diện tích theo hiện trạng th a 531 (th a đúng 536) là 558,6m2, có vị trí tiếp giáp: + Phía Đông Nam giáp đường Q Thái Nguyên- Lạng Sơn có chiều dài 10m; + Phía Tây giáp th a 311 của ông Đỗ Ngọc N1 có chiều dài 11,4m; + Phía Nam giáp th a 535 của chị Tô Thị Như Q1 (nay của anh Nguyễn Minh A) có chiều dài 53,2m; + Phía Bắc giáp th a 408,409 của anh Hoàng Văn T1 và chị Ma Thị Thanh M có chiều đài 55m. Trên đất có 1 số bụi chuối do bà N trồng.

Kết quả định giá ngày 10 tháng 3 năm 2022, Hội đồng tiến hành định giá th a đất tranh chấp xác định: Vị trí đất tại xóm N, xã H, huyện Đ, tỉnh Thái Nguyên có giá 58.000 đ/m2; + Giá trị tài sản trên đất: Cây chuối chưa có buồng non, có giá 30.000 đ/cây x 20 cây = 600.000đồng.

Với nội dung trên, tại bản án dân sự sơ thẩm số 09/2023/DS-ST ngày 07/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đồng Hỷ đã quyết định: Áp dụng: khoản 3 Điều 26, điểm a, khoản 1 Điều 35; điểm a, khoản 1 Điều 39; Điều 157, 158, 164, 165, 227, 271, 273 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 116, 117,118, 119, 274, 275, 276, 278, 280, 288, 291, 357, 468, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự; Điều 98, 100, 106, 203 Luật đất đai năm 2013; Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 05/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai; Nghị định 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 s a đổi bổ sung một số điều nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội ban hành quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và s dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuyên x :

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền s dụng đất và đòi lại đất.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Phạm Xuân T, bà Hoàng Thị D. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền s dụng đất giữa bà Nguyễn Thị N, ông Đỗ Ngọc P với ông Phạm Xuân T, bà Hoàng Thị D. Giao cho ông Phạm Xuân T và bà Hoàng Thị D được quyền quản lý s dụng th a đất số 531 (đã được chỉnh lý thành th a 536), tờ bản đồ địa chính số 40, xã H, huyện Đ, tỉnh Thái Nguyên. Có vị trí tứ cận và diện tích theo bản trích đo hiện trạng đất do Công ty cổ phần T2, quận Đ, Hà Nội thực hiện ngày 26/9/2022, cụ thể như sau:

* Về diện tích: Vị trí từ điểm 1,2,3,4,5,6,7,8,9,1 có diện tích 558,6 m2 loại đất bằng trồng cây hằng năm khác;

* Về vị trí tứ cận: + Phía Đông Nam giáp đường Q Thái Nguyên- Lạng sơn có chiều dài 10m (điểm 1-2); + Phía Tây giáp th a 311 của ông Đỗ Ngọc N1 có chiều dài 11,4m (điểm 5 – 6 =5,5m, 6-7 = 5,9m); + Phía Nam giáp th a 535 của chị Tô Thị Như Q1 (nay của anh Nguyễn Minh A) có chiều dài 53,2m (điểm 7-8= 21,1m, 8-9= 25,4m, 9-1=6,7m); + Phía Bắc giáp th a 408, 409 (trên thực tế là th a 414, 415, 416) của anh Hoàng Văn T1 và chị Ma Thị Thanh M có chiều đài 55m (điểm 2 - 3 = 6,7m; 3 - 4 = 28,6m; 4-5 = 19,7m)

(Có bản trích đo hiện trạng sử dụng đất do Công ty cổ phần T2, quận Đ, Hà Nội đo đạc ngày 26/9/2022 kèm theo).

3. Buộc ông Phạm Xuân T, bà Hoàng Thị D phải liên đới trả bà Nguyễn Thị N, ông Đỗ Ngọc P số tiền 170.000.000 đồng (Một trăm bảy mươi triệu đồng) tiền nhận chuyển nhượng Quyền s dụng đất còn lại chưa thanh toán.

4. Các bên đương sự có quyền liên hệ Cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền s dụng đất theo đúng hiện trạng thực tế.

5. Về chi phí thẩm định và định giá: Ông Đỗ Ngọc P, bà Nguyễn Thị N, ông Phạm Xuân T chịu chi phí thẩm định đo đất bằng máy. Bà N, ông T đã thực hiện xong.

Buộc ông Phạm Xuân T, bà Hoàng Thị D phải liên đới chịu chi phí định giá là 5.000.000 đồng. Bà N đã nộp tiền chi phí định giá và đã thực hiện chi phí xong, ông T, bà D phải có trách nhiệm trả bà N số tiền định giá là 5.000.000đ (Năm triệu đồng).

Ngoài ra bản án còn tuyên nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo cho các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 18/8/2023, ông Đỗ Ngọc P và bà Nguyễn Thị N làm đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 09/2023/DS-ST ngày 07/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đồng Hỷ với lý do: (+) Đề nghị Tòa phúc thẩm hủy bỏ giấy chứng nhận QSD đất mang tên ông Phạm Xuân T năm 2021; (+) Chỉ nhất trí chuyển nhượng 5m mặt đường Q - 1B chạy sâu hết đất, 5m mặt đường vào sâu hết đất gia đình lấy lại; (+) Hai điều kiện trên ông T không đồng ý, thì gia đình lấy lại toàn bộ đất và trả lại số tiền đã nhận của ông T.

Ngày 18 và 23/8/2023, ông Phạm Xuân T có đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 09/2023/DS-ST ngày 07/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đồng Hỷ với lý do: (+) Không nhất trí việc buộc phải trả số tiền 170.000.000đ cho ông P, bà N; (+) Nếu được giao đủ đất thì giao đủ tiền, nếu giao thiếu đất thì thiếu tiền; (+) Diện tích đất bị thiếu là 100m2 (chiều bám mặt đường Quốc lộ 1B là 4,1m) theo hợp đồng viết tay ngày 29/12/2019; (+) Số tiền đã giao là 770.000.000đ, giá chuyển nhượng là 94.000.000đ/1m bám mặt đường. Do vậy, 5,59m mặt đường tương ứng với 525.000.000đ (770.000.000đ – 525.000.000đ = 245.000.000đ), đề nghị Tòa án buộc bà N ông P trả lại số tiền đã giao thừa.

Tại phiên tòa phúc thẩm, những người kháng cáo giữ nguyên kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Thái Nguyên phát biểu về sự tuân theo pháp luật của Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa và Hội đồng xét x , đương sự từ khi thụ lý vụ án đến trước khi nghị án đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Quan điểm giải quyết vụ án, đề nghị Hội đồng xét x không chấp nhận kháng cáo của ông Đỗ Ngọc P và bà Nguyễn Thị N; ông Phạm Xuân T. Giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 09/2023/DS-ST ngày 07/8/2023 của Tòa án nhân dân huyện Đồng Hỷ theo khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự.