Bản án 78/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[2] Nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện ban đầu, cụ thể yêu cầu công nhận công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng (Giấy chuyển nhượng đất) ngày 10/9/2013, đối phần đất có diện tích 3.922,1m2 (theo đo đạc thự tế), tại thửa 109, tờ bản đồ 20, toạ lạc tại Ấp X, xã K, huyện K, tỉnh Sóc Trăng, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số CN 592653 do Ủy ban nhân dân huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 09/01/2019 cho Bà Trần Thị Mỹ N. Buộc Bà N phải giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục tách thửa, sang tên cho nguyên đơn. Xét việc thay đổi yêu cầu khởi kiện này của nguyên đơn là không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu, phù hợp với quy định tại khoản 2 Điều 71 và khoản 1 Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự, nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

[3] Phần đất đang tranh chấp, theo Biên bản xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 24/3/2022, thuộc một phần thửa 109, tờ bản đồ 20, toạ lạc tại Ấp X, xã K, huyện K, tỉnh Sóc Trăng, theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Số CN 592653 do Ủy ban nhân dân huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng cấp ngày 09/01/2019 cho Bà Trần Thị Mỹ N, có số đo, tứ cận như sau:

[4] Theo hai công văn số 73/VPĐKĐĐ-CNKS, ngày 20/4/2022 và số 111/VPĐKĐĐ-CNKS, ngày 18/5/2022, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Kế Sách, tỉnh Sóc Trăng cho biết như sau: Qua kiểm tra, đối chiếu, rà soát hồ sơ địa chính đang khai thác, sử dụng và lưu trữ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Kế Sách cho thấy thửa đất số 109, tờ bản đồ 20, diện tích 4.162,9m2, loại đất LUA, Bà Trần Thị Mỹ N đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN 592653 do Ủy ban nhân dân huyện Kế Sách cấp ngày 09/01/2019 và không có đăng ký giao dịch bảo đảm tại Chi nhánh.

[5] Theo Công văn số 202/CV-NHNoKS, ngày 24/5/2022, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển X-Chi nhánh huyện K, tỉnh Sóc Trăng cho biết như sau: Bà Trần Thị Mỹ N, hiện không có vay nợ tại Agribank Chi nhánh huyện Kế Sách-Sóc Trăng. Do đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CN 592653, thửa đất số 109, bản đồ 20, diện tích 4.162,9m2, do Ủy ban nhân dân huyện K cấp cho Bà N, hiện cũng không có thế chấp tại Ngân hàng. Agribank Chi nhánh huyện K thông báo đến Tòa án nhân dân huyện Kế Sách biết, làm căn cứ giải quyết theo quy định.

[6] Căn cứ vào Giấy chuyển nhượng đất ngày 10/9/2013, có sự chứng kiến của ông Huỳnh Văn Tr-Trưởng ban nhân dân ấp X, thể hiện nội dung: Bà Trần Thị Mỹ N, cư ngụ tại ấp X, xã K, và mẹ của Bà N (Bà Châu Thị P) có chuyển nhượng cho vợ chồng Ông Phan Văn H và Đỗ Thị M 03 công đất ruộng tầm 3 mét với giá 42 chỉ vàng 24K.

[7] Theo Tờ giao nhận vàng ngày 10/01/2014, thể hiện Bà Châu Thị P và Trần Thị Mỹ N nhận của vợ chồng Ông Phan Văn H và Đỗ Thị M số vàng chuyển nhượng đất hai lần tổng cộng 38 chỉ vàng 24K, 04 chỉ vàng 24K còn lại, Ông H cũng đã trả xong cho Bà N, theo hai biên nhận mà bà M cung cấp tại phiên tòa.

[8] Theo Biên bản xác minh ngày 14/7/2022, ông Huỳnh Văn Tr-Trưởng ban nhân dân Ấp X, xã K, huyện K, tỉnh Sóc Trăng cho biết như sau: Vào ngày 10/9/2013, ông biết việc vợ chồng bà Đỗ Thị M, Ông Phan Văn H có làm giấy tay nhận chuyển nhượng của Bà Trần Thị Mỹ N một phần đất ruộng diện tích 03 công tầm 03m, nằm cặp kênh Hai N, đất tọa lạc tại Ấp X, xã K, huyện K, tỉnh Sóc Trăng, giá chuyển nhượng đất là 42 chỉ vàng 24K, ông cũng biết hai bên đã giao nhận vàng và đất với nhau xong, nhưng Bà N không chịu giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục tách thửa sang tên cho vợ chồng bà M, Ông H. Ông biết rõ việc này vì ông có ký tên chứng kiến trong Giấy tay sang bán đất và lúc đó ông là Trưởng ban nhân dân ấp X, xã K.

[9] Xét thấy, khi thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng phần đất nêu trên, thì Bà N chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hình thức chuyển quyền sử dụng đất chưa đúng theo quy định tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005, cụ thể “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

[10] Tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng, nguyên đơn đã trả xong vàng cho bị đơn và đã nhận đất canh tác, cải tạo lại thành đất vườn trồng cây lâu năm (Dừa và Bưởi) trên toàn bộ diện tích đất chuyển nhượng, bị đơn đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào ngày 09/01/2019 và cũng không phản đối việc nguyên đơn sử dụng đất, theo quy định tại các điểm b.2 và b.3, Tiểu mục 2.3, Mục 2, Phần II, Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP, ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, hướng dẫn về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ sau ngày 15/10/1993:

[10.1] Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện được hướng dẫn tại điểm a.4 và điểm a.6 tiểu mục 2.3 mục 2 này, nhưng sau đó đã được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất …. và từ ngày 01/7/2004 mới có yêu cầu Toà án giải quyết, thì không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.

[11.2] Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vi phạm điều kiện về hình thức, nếu sau khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng đã trồng cây lâu năm, đã làm nhà kiên cố... và bên chuyển nhượng không phản đối và cũng không bị cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý vi phạm hành chính theo các quy định của Nhà nước về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, thì Tòa án công nhận hợp đồng.

[11] Mặt khác, theo quy định mới hiện nay về giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức, thì giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực (Khoản 1 Điều 129 của Bộ luật dân sự năm 2015).

[12] Vì vậy, Hội đồng xét xử căn cứ vào các quy định nêu trên và khoản 1 Điều 106 Luật Đất đai năm 2003 (nay được quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai năm 2013), chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Giấy chuyển nhượng đất) ngày 10/9/2013, giữa vợ chồng bà Đỗ Thị M, Ông Phan Văn H với Bà Trần Thị Mỹ N, đối với phần đất có diện tích 3.922,1m2, tại thửa 109, tờ bản đồ 20, toạ lạc tại Ấp X, xã K, huyện K, tỉnh Sóc Trăng, là hợp pháp. Buộc các bên phải tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này, cụ thể buộc Bà N phải giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục tách thửa, sang tên cho vợ chồng bà Đỗ Thị M, Ông Phan Văn H.Vợ chồng bà M, Ông H được quyền liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đối với phần đất này.

[13] Án phí dân sự sơ thẩm: Căn cứ vào khoản 1 Điều 147 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Khoản 2 Điều 26 và khoản 3 Điều 27 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

[14] Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản 8.430.000 đồng, căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 157 và khoản 1 Điều 165 của Bộ luật Tố tụng dân sự:

[15] Đề nghị của Kiểm Sát viên về việc chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ, phù hợp với nhận định nêu trên của Hội đồng xét xử.