Bản án 77/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Nguyên đơn ông Phạm Hoàng V và bà Trần Thị N cùng trình bày: Ngày 06/5/2017 vợ chồng ông V, bà N và ông T thỏa thuận ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà, cụ thể đất chiều rộng 08m x dài 100m, có căn nhà gắn liền trên đất tọa lạc tại khu phố P, thị trấn VT, huyện V, tỉnh Kiên Giang, giá thỏa thuận là 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng). Ngày 06/5/2017, ông T nhận đặt cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng), giao kết sau khi đo đạc, hợp đồng được ký chính thức và được Ủy ban nhân dân thị trấn ký thì sẽ thanh toán đủ số tiền còn lại vào ngày 31/5/2017. Ngày 15/5/2017 thỏa thuận sang thêm chiều rộng 01m x dài 100m, giá 250.000.000 đồng. Như vậy, tổng cộng thỏa thuận chuyển nhượng chiều rộng 09m x dài 100m, giá 2.250.000.000 đồng (Hai tỷ hai trăm năm mươi triệu đồng). Sau khi nhận tiền cọc, ông T không thực hiện hợp đồng, do đó ông bà yêu cầu hủy hợp đồng, buộc ông T trả tiền cọc 200.000.000 đồng và bồi thường tiền cọc 200.000.000 đồng, tổng cộng là 400.000.000 đồng.

Ngày 03/4/2018 ông bà thay đổi yêu cầu khởi kiện và tại phiên tòa sơ thẩm yêu cầu ông Phan Chí T, bà Trương Thị S tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà đã ký kết ngày 15/5/2017. Nếu không thực hiện hợp đồng thì yêu cầu ông T trả 400.000.000 đồng, trong đó tiền đặt cọc 200.000.000 đồng và phạt cọc 200.000.000 đồng.

* Bị đơn ông Phan Chí T trình bày: Ông T có hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà cho vợ chồng ông V, bà N là đúng. Nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông T đang thế chấp ngân hàng, do ông T bệnh nên không nhớ việc phải trả tiền cho ngân hàng thì mới lấy giấy về chuyển tên được. Vì ông T bệnh không lo được tiền trả cho ngân hàng nên từ ngày 15/5/2017 đến ngày 31/5/2017 ông T có yêu cầu bà N trả cho ngân hàng 600.000.000 đồng để lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất về sang tên cho bà N, ông V, nhưng bà N, ông V không thực hiện trả tiền cho ngân hàng, bà N gọi cho ông T kêu ông T tự trả tiền cho ngân hàng lấy giấy ra sang tên xong cho bà N thì bà mới trả đủ tiền. Ông T cho rằng bà N nói ngược nên ông T không đồng ý chuyển nhượng nhà đất nữa. Vì hợp đồng chỉ nói địa chính thị trấn đo đạc làm hợp đồng mua bán và được Ủy ban nhâ dân thị trấn ký thì bà N trả tiếp hết số tiền vào ngày 31/5/2017, do đó ông T không thống nhất chuyển nhượng đất và nhà cho ông V, bà N nữa. Nay ông T đồng ý trả lại tiền cọc 200.000.000 đồng cho vợ chồng bà N và trả tiền lãi theo mức lãi suất nhà nước quy định kể từ ngày nhận tiền cọc cho đến nay. Còn đối với yêu cầu ông T trả tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng thì không đồng ý vì trong hợp đồng không có nội dung phạt cọc hay bồi thường.

Ngày 30/01/2018 ông Phan Chí T yêu cầu phản tố: Do thực hiện hợp đồng chuyển nhượng đất và nhà không thành nên ông T yêu cầu vợ chồng bà N trả tiền thuê nhà 09 tháng (từ 13/5/2017 đến 13/01/2018) là 73.125.000 đồng (Bảy mươi ba triệu một trăm hai mươi lăm nghìn đồng), trong đó tiền thuê nhà là 58.500.000 đồng và tiền lãi là 14.625.000 đồng. Mỗi tháng tiền thuê nhà 12.000.000 đồng nhưng 09 tháng chỉ còn 58.500.000 đồng là do ông T có nợ ông V, bà N tiền vay là 110.000.000 đồng, tiền lãi mỗi tháng là 5.500.000 đồng, tiền lãi này được trừ vào tiền thuê nhà hàng tháng nên một tháng ông V, bà N trả ông T tiền thuê nhà còn lại là 6.500.000 đồng. Ông V, bà N không trả tiền thuê nhà nên ông T phải vay tiền bên ngoài chi xài, do đó ông V, bà N phải trả tiền lãi cho ông T theo lãi suất bên ngoài là 5%/tháng.

Tại phiên tòa, đại diện của bị đơn yêu cầu bổ sung: Yêu cầu ông V, bà N trả thêm tiền thuê nhà từ tháng 01/2018 đến tháng 11/2018 là 10 tháng bằng 120.000.000 đồng, tiền lãi của số tiền này là 17.875.000 đồng.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trương Thị S trình bày: Sau khi ông T và bà ly hôn đã phân chia tài sản xong. Đất và nhà tranh chấp bà đã thỏa thuận giao cho ông T nên quyền quyết định là của ông T, tài sản này không còn liên quan đến bà nên bà không có yêu cầu gì. Bà xin vắng mặt khi giải quyết vụ án.

* Tại bản án sơ thẩm số 35/2018/DS-ST ngày 23/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện V đã quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Hoàng V, bà Trần Thị N về việc buộc ông Phan Chí T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà.

Chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Hoàng V và bà Trần Thị N về việc yêu cầu ông Phan Chí T trả tiền đặt cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) và số tiền tương đương tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng. Buộc ông T trả cho vợ chồng ông V, bà N tổng số tiền là 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng).

Chấp nhận yêu cầu của ông T về việc yêu cầu ông V, bà N trả tiền thuê nhà. Buộc ông V, bà N cùng có nghĩa vụ liên đới trả cho ông T tiền thuê nhà 58.500.000 đồng (Năm mươi tám triệu năm trăm nghìn đồng).

Không chấp nhận yêu cầu của ông T đối với số tiền lãi là 14.625.000 đồng (Mười bốn triệu sáu trăm hai mươi lăm nghìn đồng).

Khấu trừ nghĩa vụ thì ông T còn phải trả cho vợ chồng ông V, bà N số tiền là 341.500.000 đồng (Ba trăm bốn mươi mốt triệu năm trăm nghìn đồng).

Án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, lãi suất chậm thi hành án và báo quyền kháng cáo theo hạn luật định.

* Ngày 03/12/2018 nguyên đơn ông Nguyễn Hoàng V, bà Trần Thị N kháng cáo yêu cầu cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu của ông T về việc buộc đồng nguyên đơn trả tiền thuê nhà.

* Ngày 05/12/2018 bị đơn ông Phan Chí T kháng cáo yêu cầu cấp phúc xem xét hủy hợp đồng đặt cọc, ông chấp nhận trả lại 200.000.000đồng tiền đã nhận cọc và không chấp nhận bồi thường số tiền tương đương tiền nhận cọc là 200.000.000đồng.

Tại phiên tòa phúc thẩm, ông V, bà N và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của vợ chồng ông V cho rằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà không thực hiện được là do lỗi hoàn toàn của ông T khi phía ông T không chịu ký tên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thế chấp ngân hàng nhưng ông T không lấy về để làm thủ tục chuyển nhượng, hiện nay giá đất lên cao ông T cố tình không thực hiện hợp đồng. Do đó, vợ chồng ông V yêu cầu ông T trả tiền đặt cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) và số tiền phạt cọc là 200.000.000 đồng; Đối với số tiền thuê nhà, khi thỏa thuận mua bán, ông T đã thống nhất chấm dứt hợp đồng thuê nhà từ ngày 06/5/2017, bà N thuê nhà để kinh doanh nhưng do tranh chấp không thực hiện được, bà N chỉ tạm quản lý, giữ tài sản để chờ giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà, đầu tư sửa chữa nên vợ chồng bà N không đồng ý yêu cầu của ông T về việc buộc vợ chồng bà N trả tiền thuê nhà 58.500.000 đồng (Năm mươi tám triệu năm trăm nghìn đồng).

Còn bà H và người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông T không chấp nhận bồi thường số tiền tương đương tiền nhận cọc là 200.000.000đồng với lý do ông T không có lỗi, lỗi là của vợ chồng bà N vì vợ chồng bà N không trả đủ tiền trước để ông V lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp ngân hàng về, ông T bị bệnh nên thỏa thuận phía bà N tự đi làm thủ tục chuyển nhượng; đồng thời phải xác định giao dịch giữa các bên là giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đặt cọc, việc đặt cọc không thể tách rời hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; giao dịch này bị vô hiệu do không tuân thủ về hình thức và không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên và các bên chỉ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận theo các Điều 129, 131 Bộ luật Dân sự.

Kiểm sát viên tham gia phiên tòa phát biểu quan điểm: Về thủ tục tố tụng, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký, Luật sư và các đương sự đã tuân thủ đúng quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Về hướng giải quyết vụ án, đề nghị cấp phúc thẩm không chấp nhận nội dung kháng cáo của vợ chồng ông V, bà N và ông T, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh luận tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Ông T được miễn án phí phúc thẩm vì thuộc đối tượng người cao tuổi.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng Dân sự;

Áp dụng Điều 328, 481, 503 Bộ luật Dân sự năm 2015; Điều 167 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí tòa án.

Xử: Không chấp nhận nội dung kháng cáo của ông V, bà N, ông T. Giữ nguyên bản án sơ thẩm số 35/2018/DS-ST ngày 23/11/2018 của Tòa án nhân dân huyện V.

1. Không chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Hoàng V, bà Trần Thị N về việc buộc ông Phan Chí T tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà.

Chấp nhận yêu cầu của ông Nguyễn Hoàng V và bà Trần Thị N về việc yêu cầu ông Phan Chí T trả tiền đặt cọc 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng) và số tiền tương đương tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng). Buộc ông Phan Chí T trả cho vợ chồng ông Nguyễn Hoàng V và bà Trần Thị N tổng số tiền là 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng).

2. Chấp nhận yêu cầu của ông Phan Chí T về việc yêu cầu ông Nguyễn Hoàng V và bà Trần Thị N trả tiền thuê nhà. Buộc ông Nguyễn Hoàng V và bà Trần Thị N có nghĩa vụ trả cho ông Phan Chí T tiền thuê nhà 58.500.000 đồng (Năm mươi tám triệu năm trăm nghìn đồng).

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án nếu người phải thi hành án chậm trả số tiền nêu trên thì người phải thi hành án còn phải trả khoản tiền lãi theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015 tương ứng với thời gian chậm thi hành án.

3. Không chấp nhận yêu cầu của ông T đối với số tiền lãi là 14.625.000 đồng (Mười bốn triệu sáu trăm hai mươi lăm nghìn đồng).

4. Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Bà Trần Thị N tự nguyện chịu và đã nộp xong.

5. Về án phí: Ông V, bà N phải chịu án phí dân sự sơ thẩm không giá ngạch là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng), án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch đối với yêu cầu trả tiền thuê nhà là 2.925.000 đồng (Hai triệu chín trăm hai mươi lăm nghìn đồng). Được khấu trừ tiền tạm ứng án phí đã nộp là 10.300.000 đồng (Mười triệu ba trăm nghìn đồng) theo hai biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0005478 và 0005479 cùng ngày 28/12/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện V nên ông V, bà N được nhận lại số tiền 7.075.000 đồng (Bảy triệu không trăm bảy mươi lăm nghìn đồng).

Ông V, bà N kháng cáo không được chấp nhận nên phải chịu án phí phúc thẩm mỗi người là 300.000đồng, được khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí đã nộp theo lai thu 0002238 ngày 19/12/2018, lai thu 0000030 ngày 11/3/2019 của Chi cục Thi Hành án dân sự huyện V.

Ông Phan Chí T được miễn nộp tiền án phí nên được hoàn trả số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 1.828.000 đồng (Một triệu tám trăm hai mươi tám nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0005504 ngày 22/02/2018 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện V.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.

N¬i NhËn: