Bản án 761/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện đề ngày 07/6/2017, Đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện đề ngày 18/01/2020, Đơn bổ sung yêu cầu khởi kiện đề ngày 30/9/2020 và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn Công ty TNHH L trình bày:

Ngày 02/02/2016, ông Nguyễn Văn Th đã ký “Bản ghi nhớ” với Công ty TNHH L (sau đây gọi tắt là Công ty L) về việc mua bán nhà đất số 228 Đường B1, Phường 2, quận B với giá mua bán tương đương 900.000 USD và kèm các điều kiện liên quan là Công ty L phải thanh toán toàn bộ các chi phí, phí và các loại thuế liên quan đến việc đăng ký chủ quyền cho nhà, đất số 228 Đường B1. Theo “Bản ghi nhớ” ông Th được thụ hưởng 100.000 USD và ông Nguyễn Văn M được thụ hưởng 800.000 USD, số tiền của ông M sẽ được chuyển qua Hoa Kỳ theo quy định của Ngân hàng nhà nước.

Ngày 11/3/2016, ông M đã lập Hợp đồng ủy quyền cho ông Th có nội dung: “Ngay sau khi được cấp Giấy chứng nhận, ông Th được quyền ký hợp đồng mua bán toàn bộ phần quyền sở hữu nhà ở và phần quyền sử dụng đất ở của tôi (ông M) trong căn nhà số 228 Đường B1, Phường 2, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cho Công ty TNHH L, giấy chứng nhận ĐKKD số 4102023456 do Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hồ Chí Minh cấp ngày 12/7/2004”. Hợp đồng ủy quyền đã được chứng nhận hợp pháp hóa lãnh sự tại Hoa Kỳ vào ngày 06/4/2016.

Ngày 26/8/2016, Văn phòng công chứng V đã lập Văn bản khi nhận thỏa thuận phân chia di sản thừa kế cho các bên đồng thừa kế với sự chứng kiến của ông Phạm Ngọc Minh T (nhân viên của Công ty L).

Ngày 15/9/2016, Công ty L đã ký hợp đồng dịch vụ tư vấn đo đạc số 802/HĐ-DVTV với Trung tâm đo đạc bản đồ để tiến hành đo đạc, lập bản vẽ sơ đồ cho nhà đất số 228 Đường B1 để tiến hành đăng ký xin cấp chủ quyền. Việc đo vẽ, xác định ranh giới đất đều có ông Th hướng dẫn cho cán bộ đo vẽ và Công ty L đã thanh toán chi phí dịch vụ theo hóa đơn số 0024487 ngày 19/5/2016.

Ngày 30/9/2016, Công ty L đã nộp hồ sơ xin đăng ký cấp chủ quyền cho nhà 228 Đường B1.

Ngày 06/12/2016, việc điều chỉnh bản vẽ và xác nhận nội nghiệp cho nhà đất 228 Đường B1 hoàn tất.

Ngày 09/12/2016, Công ty L đã thanh toán số tiền đặt cọc là 2.264.000.000 đồng (tương đương 100.000 USD) bằng hình thức nộp tiền mặt vào tài khoản của ông Th tại Ngân hàng An Bình số tài khoản 0251005043013.

Ngày 16/01/2017, Công ty L đã nộp tiền thuế lệ phí trước bạ nhà đất vào kho bạc theo đúng thỏa thuận trong Bản ghi nhớ.

Ngày 27/02/2017, Ủy ban nhân dân quận B cấp giấy chứng nhận số CH017605 cho nhà, đất số 228 Đường B1 và thông báo ghi nợ tiền sử dụng đất (số tiền ghi nợ là 3.545.800.000 đồng).

3

Ngày 22/5/2017, Công ty L đã đến Chi cục thuế quận B để làm thủ tục nộp tiền sử dụng đất (số tiền là 3.545.800.000 đồng), Công ty L yêu cầu ông Th đến Chi cục thuế để ký nhận các giấy tờ theo quy định để Công ty L nộp tiền thì ông Th đã không đến.

Ngày 30/5/2017, ông Th đăng báo bán nhà số 228 Đường B1 với giá rao bán là 53 tỷ đồng.

Công ty L cho rằng ông Th đã bội ước trong giao dịch mua bán, có hành vi lợi dụng việc ủy quyền, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của Công ty L. Do đó, Công ty L khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc ông Th phải thực hiện việc bán nhà, đất số 228 Đường B1, Phường 2, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cho Công ty L theo đúng thỏa thuận tại Bản ghi nhớ ngày 02/02/2016 và Giấy ủy quyền ngày 11/3/2016.

Ngày 03/11/2017, ông Th đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở số 014380 tại Văn phòng công chứng H để chuyển nhượng toàn bộ nhà, đất số 228 Đường B1 cho ông Nguyễn Tu M1, bà Phạm Thị H.

Việc ông Th và ông Tu M1, bà H thực hiện việc chuyển nhượng nhà, đất số 228 Đường B1 khi đang có tranh chấp giữa Công ty L và ông Th, ông M là trái pháp luật, xâm phạm nghiêm trọng đến quyền, lợi ích của Công ty L. Ngoài ra, tại thời điểm công chứng hợp đồng trên, Văn phòng công chứng H hoàn toàn không được biết đang tồn tại hợp đồng ủy quyền ngày 04/6/2016 còn hiệu lực do ông Th chỉ xuất trình hợp đồng ủy quyền ngày 04/5/2017 và hoàn toàn không biết việc ông Th đã nhận tiền đặt cọc từ Công ty L.

Do đó, Công ty L yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, số công chứng 014380 giữa ông Nguyễn Văn Th và ông Nguyễn Tu M1, bà Phạm Thị H.

Tại Bản tự khai ngày 04/10/2019 và trong quá trình giải quyết vụ án bị đơn ông Nguyễn Văn Th có người đại diện theo ủy quyền là bà Nguyễn Thị Thu Th trình bày:

Căn nhà số 228 Đường B1, Phường 2, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay đã bán cho ông Nguyễn Tu M1 và bà Phạm Thị H. Đối với yêu cầu khởi kiện của Công ty L thì phía ông Th đồng ý thanh toán lại số tiền 2.264.000.000 đồng, lệ phí trước bạ nhà đất là 65.909.600 đồng, tiền đo vẽ 7.808.851 đồng. Tổng cộng ông Th đồng ý thanh toán cho Công ty L số tiền là 2.337.718.451 đồng.

Tại Bản tự khai ngày 16/11/2020 và trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Tu M1, bà Phạm Thị H có người đại diện theo ủy quyền là bà Lê Hoài Giang trình bày:

Vào ngày 03/11/2017, ông M1 và bà H có ký hợp đồng mua bán căn nhà số 228 Đường B1, Phường 2, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh với ông Nguyễn Văn Th được Văn phòng công chứng H chứng nhận. Sau đó, ông M1 và bà H đã hoàn

4

tất thủ tục đăng ký sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại cơ quan có thẩm quyền.

Ông M1 và bà H không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Công ty L về việc tuyên bố hợp đồng mua bán căn nhà số 228 Đường B1 giữa ông M1, bà H và ông Th là vô hiệu. Vì giao dịch mua bán nhà giữa ông M1, bà H và ông Th là hoàn toàn hợp pháp và thực hiện đúng trình tự quy định của pháp luật, có giá trị pháp lý và được nhà nước công nhận.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Th đã được Tòa án tống đạt hợp lệ giấy triệu tập, các văn bản tố tụng đúng theo quy định của pháp luật nhưng bà Th không có văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Sau khi thụ lý vụ án, Tòa án đã thực hiện thủ tục ủy thác tư pháp tống đạt thông báo thụ lý vụ án, mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải, mở phiên tòa xét xử vụ án dân sự sơ thẩm cho các ông, bà Nguyễn Văn L, Nguyễn Thị M, Nguyễn Văn M theo đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, Tòa án không nhận được bất kỳ phản hồi nào từ ông Lý, bà Mỹ và ông M.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 289/2022/DS-ST ngày 18 tháng 3 năm 2022, Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26; điểm a khoản 1 Điều 37; khoản 2, 3, 4 Điều 68, Điều 147; Điều 228 và Điều 273, khoản 5 Điều 477, khoản 2 Điều 479 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 1 Điều 281, khoản 1 Điều 285 Bộ luật dân sự năm 2005;

Căn cứ vào Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án do Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành ngày 30/12/2016

Tuyên xử:

1/. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty TNHH L về việc buộc ông Nguyễn Văn Th phải thực hiện việc bán nhà, đất tại số 228 Đường B1, Phường 2, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh cho Công ty TNHH L; yêu cầu tuyên bố vô hiệu đối với Hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, công chứng số 014380 ngày 03/11/2017.

2/. Ghi nhận sự tự nguyện của bị đơn ông Nguyễn Văn Th về việc hoàn trả cho Công ty L số tiền 2.337.698.451 đồng (hai tỷ ba trăm ba mươi bảy triệu sáu trăm chín mươi tám ngàn bốn trăm năm mươi mốt đồng).

Việc thi hành án được thực hiện tại Cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Kể từ ngày Công ty TNHH L có đơn yêu cầu thi hành án nếu ông Nguyễn Văn Th chưa thi hành số tiền trên thì hàng tháng ông Th còn phải trả lãi đối với số tiền chậm thi hành án theo mức lãi suất quy định tại các Điều 357 và 468 Bộ luật dân sự 2015.

5

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn quyết định về chi phí tố tụng, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 31/3/2022, nguyên đơn Công ty TNHH L có đơn kháng cáo với nội dung: Bản ghi nhớ ngày 02/02/2016 giữa Công ty TNHH L và ông Nguyễn Văn Th có hiệu lực pháp luật. Tại nội dung của hợp đồng uỷ quyền ngày 11/3/2016 và hợp đồng ngày 09/11/2016 của ông Nguyễn Văn M đều chỉ định rõ chủ thể duy nhất được nhận chuyển nhượng quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đối với nhà đất tại địa chỉ 228 Đường B1, Phường 2, Quận B, TP HCM là nguyên đơn Công ty TNHH L. Công ty TNHH L đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình theo Bản ghi nhớ nhưng phía ông Th đã vi phạm thoả thuận trong bản ghi nhớ. Ngoài ra, toàn bộ nhà đất số 228 Đường B1 là đối tượng tranh chấp nhưng ông Th lại lập hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất này cho ông Nguyễn Tu M1, bà Phạm Thị H là vi phạm pháp luật, hợp đồng không có giá trị pháp lý. Vì vậy, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của bị đơn đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án, cụ thể: Bị đơn ông Nguyễn Văn Th có trách nhiệm trả cho nguyên đơn Công ty TNHH L số tiền 3.337.698.451 đồng, thời gian trả như sau; lần 1 vào ngày 30/12/2022 trả số tiền 1.800.000.000 đồng; lần 2 vào ngày 15/02/2023 trả số tiền 1.537.698.451 đồng. Về án phí sơ thẩm mỗi bên chịu ½.

Đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của bị đơn xác định việc thỏa thuận nêu trên là hoàn toàn tự nguyện nên đề nghị Hội đồng xét xử công nhận.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn phát biểu:

Các bên đương sự đã thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án nên đề nghị Tòa công nhận.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:

- Về việc tuân theo pháp luật: Hội đồng xét xử phúc thẩm, thư ký đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung: Tại phiên tòa hôm nay các bên đương sự đã thỏa thuận được với nhau về giải quyết vụ án, việc thỏa thuận là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật, không vi phạm đạo đức xã hội nên đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 300 Bộ luật Tố dân sự sửa Bản án sơ thẩm và công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được xem xét thẩm tra, kết quả hỏi, tranh tụng tại phiên tòa, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện các chứng cứ, ý kiến

6

của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên. Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định như sau:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308; Điều 300 Bộ luật tố tụng dân sự.

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 289/2022/DS-ST ngày 18/3/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự:

1/. Bị đơn ông Nguyễn Văn Th có trách nhiệm trả cho nguyên đơn Công ty TNHH L số tiền 3.337.698.451 đồng.

2/. Thời gian trả như sau: lần 1 vào ngày 30/12/2022 trả số tiền 1.800.000.000 đồng; lần 2 vào ngày 15/02/2023 trả số tiền 1.537.698.451 đồng.

3/.Về án phí:

3.1/. Án phí dân sự sơ thẩm: Ông Nguyễn Văn Th và Công ty TNHH L mỗi bên phải chịu 49.376.984 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

3.2/. Án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn Công ty TNHH L phải chịu 300.000 đồng. Khấu trừ 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm Công ty TNHH L đã nộp tại biên lai số 0001994 ngày 18/4/2022 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh vào phần án phí phải chịu.

7

4/. Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

5/. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án; quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự được sửa đổi, bổ sung năm 2014.

6/. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.