Bản án 76/2019/DSPT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện và lời trình bày của bà K’Thắm là người đại diện theo ủy quyền của bà K trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa thì:

Bà K và ông K’Sạc kết hôn với nhau vào năm 1970 và sinh được 06 người con gồm các anh chị: K’Síc, K’Sêm, K’Sem, K’Suển, K’Thơm và K’Thắm. Năm 2014 bà K, ông K’Sạc có chuyển nhượng một phần diện tích đất Tộc thửa 229, tờ bản đồ số 80 tại tổ dân phố Đ, thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng cho vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th có chiều ngang là 05m theo trục đường nhựa Quốc lộ 27, chiều sâu lô đất là 37m để làm nhà ở với giá là 250.000.000đ và đã nhận thanh toán đủ tiền.

Hai bên thỏa thuận ông B, bà T có trách nhiệm làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Bà K, ông K’Sạc đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông B, bà T để ông B, bà T đi làm thủ tục chuyển nhượng. Ông B, bà T hứa bằng miệng đến tháng 5/2015 thì làm xong thủ tục chuyển nhượng sẽ giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho gia đình.

Đến năm 2015, ông K’Sạc chết không để lại di chúc, bố mẹ ông K’Sạc đã mất từ khi ông K’Sạc còn nhỏ tuổi. Ông K’Sạc chỉ có bà K là vợ, không có con riêng với ai, không nhận ai làm bố mẹ nuôi hay con nuôi. Sau khi ông K’Sạc chết, bà K có yêu cầu ông B, bà T làm thủ tục tách diện tích đất đã chuyển nhượng để trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì ông B, bà T vẫn không làm.

Bà K đã hỏi nhiều lần thì đến tháng 8/2017, ông B, bà T mới giao lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà K và yêu cầu bà K phải đi làm thủ tục chuyển nhượng. Lúc này các con của bà K là ông K’Síc, ông K’Sêm, ông K’Sem không đồng ý bán đất cho ông B, bà T nữa vì từ lúc đầu ông B, bà T hứa tự làm thủ tục chuyển nhượng nên bà K và các con bà không làm thủ tục chuyển nhượng đất cho ông B, bà T nữa và khởi kiện ra Tòa án.

Nay bà K vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giấy bán đất viết tay lập ngày 10/5/2014 giữa ông K’Sạc, bà K với vợ chồng ông B, bà T đối với diện tích đất nêu trên là vô hiệu; buộc vợ chồng ông B, bà T trả lại diện tích đất và đồng ý trả lại cho ông B, bà T số tiền chuyển nhượng là 250.000.000đ và hỗ trợ thêm cho ông B, bà T số tiền là 50.000.000đ. Ngoài ra, nguyên đơn không yêu cầu gì khác.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th là bà Lê Thị Yến V trình bày:

Ngày 10/5/2014, vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th có nhận chuyển nhượng diện tích đất đúng như nguyên đơn trình bày của ông K’Sạc, bà K; giá chuyển nhượng là 250.000.000đ. Ông B, bà T đã trả đủ tiền và nhận đất sử dụng từ năm 2014 cho đến nay. Việc chuyển nhượng hai bên có viết giấy tờ tay với nhau, ông K’Sạc, bà K đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B, bà T để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Năm 2015, ông K’Sạc chết; ông B, bà T có yêu cầu bà K cùng các con làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho ông, bà nhưng bà K và các con không làm thủ tục mà khởi kiện ra Tòa án thì ông B, bà T không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đề nghị Tòa án duy trì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các bên. Bởi việc nhận chuyển nhượng, ông B bà T đã giao đủ tiền cho bà K và đã nhận đất sử dụng từ năm 2014 đến nay. Ngoài ra ông B, bà T không yêu cầu gì thêm.

Những thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông K’Sạc là ông K’Síc, ông K’Sêm, ông K’Sem, bà K’Suển, bà K’Thơm, bà K’Thắm cùng thống nhất trình bày: Chúng tôi là con của ông K’Sạc, bà K. Ngày 10/5/2014, vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th nhận chuyển nhượng của bố mẹ tôi diện tích đất có chiều ngang theo trục đường nhựa là 05m, chiều sâu là 37m Tộc một phần thửa 229, tờ bản đồ số 80 tọa lạc tại tổ dân phố Đ, thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng. Giá chuyển nhượng là 250.000.000đ, hai bên có viết giấy tờ tay với nhau. Bố mẹ tôi đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B, bà T để làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất nhưng ông B, bà T không làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất mà giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất suốt 03 năm. Chúng tôi thống nhất với ý kiến của bà K đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giấy bán đất viết tay ngày 10/5/2014 vô hiệu và đồng ý trả lại tiền chuyển nhượng cho ông B, bà T là 250.000.000đ và hỗ trợ thêm cho ông B, bà T số tiền là 50.000.000đ. Ngoài ra, chúng tôi không yêu cầu gì thêm.

Vụ án đã được Tòa án tiến hành hòa giải nhưng không thành.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 11/2019/DS-ST ngày 23/4/2019 của Tòa án nhân dân huyện L, tỉnh Lâm Đồng đã xử:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà K đối với vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th về việc:“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy bán đất viết tay được xác lập ngày 10/5/2014 giữa vợ chồng ông K’Sạc (K’Sắc), bà K (K’Nhiễu) với vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th đối với diện tích đất 157,6m2 (trong đó có 80m2 đất ở tại đô thị) Tộc một phần thửa 229 tờ bản đồ số 80 tọa lạc tại tổ dân phố Đ, thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng.

Giao cho vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th quản lý, sử dụng diện tích đất 157,6m2 (trong đó có 80m2 đất ở tại đô thị) Tộc một phần thửa 229 tờ bản đồ số 80 tọa lạc tại tổ dân phố Đ, thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng.

Vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th được tiếp tục sử dụng 87,1m2 đất Tộc hành lang lộ giới nhưng không được gây cản trở an toàn giao thông; đồng thời, vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th phải chấp hành việc xử lý hoặc T hồi khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (có trích lục họa đồ kèm theo).

Buộc bà K (K’Nhiễu) phải giao cho vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính số BL 473737 được Ủy ban nhân dân huyện L cấp ngày 20 tháng 9 năm 2012, để vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, để đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Ngày 24/5/2019 nguyên đơn bà K kháng cáo đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn để tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/5/2014 giữa vợ chồng bà K với vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th là vô hiệu do vi phạm về hình thức và vi phạm điều cấm của pháp luật.

Tại phiên tòa hôm nay: Nguyên đơn bà K vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, phía bị đơn không kháng cáo, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bị đơn nêu ý kiến đề nghị bác kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm;

Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn đề nghị hủy án sơ thẩm do vi phạm thủ tục tố tụng nghiêm trọng;

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng nêu ý kiến về việc chấp hành pháp luật của Hội đồng xét xử: Tại giai đoạn phúc thẩm cũng như phiên tòa hôm nay, Hội đồng xét xử phúc thẩm đã chấp hành đúng quy định của B luật Tố tụng Dân sự. Đồng thời, nêu quan điểm đề nghị căn cứ khoản 1 Điều 308 B luật tố tụng dân sự, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Nay ông K’Sạc chết, bà K khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng bà với vợ chồng ông B, bà T là vô hiệu. Buộc vợ chồng ông B, bà T trả lại diện tích đất trên, bà đồng ý trả cho vợ chồng ông B số tiền 250.000.000 đồng. Vợ chồng ông B, bà T không đồng ý nên hai bên phát sinh tranh chấp. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ tranh chấp “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ” là đúng quy định của pháp luật.

Ngày 10/5/2014, hai bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau để chuyển nhượng diện tích chiều ngang 05m, chiều sâu 37m Tộc một phần thửa 229, tờ bản đồ số 80 tọa lạc tại tổ dân phố Đ, thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng với giá 250.000.000 đồng (BL08). Việc chuyển nhượng hai bên chỉ viết tay với nhau mà không ra công chứng theo quy định của pháp luật.

Vợ chồng ông B, bà T đã thanh toán đủ tiền cho vợ chồng bà K và đã nhận đất sử dụng ổn định cho đến nay. Phía nguyên đơn cho rằng hợp đồng chuyển nhượng giữa hai bên là vi phạm về hình thức và điều cấm của pháp luật nên đề nghị tòa án tuyên hợp đồng vô hiệu. Phía bị đơn không đồng ý vì đã giao hết tiền cho phía nguyên đơn và sử dụng ổn định cho đến nay thì thấy rằng:

Ngày 20/9/2012, ông K’Sạc và bà K được UBND huyện L cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà K và ông K’Sạc chứ không phải cấp cho hộ gia đình, do đó, vợ chồng ông K’Sạc và bà K chuyển nhượng một phần diện tích đất cho ông B, bà T là không trái với quy định của pháp luật.

Hơn nữa, khi chuyển nhượng các con của ông K’Sạc có ký và không phản đối việc ông K’Sạc và bà K chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông B, bà T. Mặc khác, hai bên đã bàn giao đất và giao hết tiền nhận chuyển nhượng đất, vợ chồng ông B, bà T đã xây móng nhà trên đất, sử dụng ổn định từ đó cho đến nay.

Tuy hai bên ký kết hợp đồng không tuân thủ về hình thức theo quy định của pháp luật là hợp đồng phải được công chứng, chứng thực, các bên chưa làm thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhưng theo quy định tại “tiểu mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông K’Sạc, bà K với vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th không bị vô hiệu.

Theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện tích là 628,3m2, và theo biên bản xác minh của Tòa án cấp sơ thẩm tại chính quyền địa phương, sau khi chuyển nhượng một phần diện tích đất cho vợ chồng ông B, bà T bà K vẫn còn đất để sử dụng và trong giấy bán đất thì ông K’Sạc và bà K ghi rõ là muốn bán đất để cải thiện kinh tế gia đình và diện tích đất các bên thỏa Tận chuyển nhượng không Tộc diện quy hoạch.

Do đó việc ông K’Sạc, bà K chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông B, bà T là không vi phạm quy định về thực hiện chế độ chính sách quản lý và sử dụng đất đối với đồng bào dân tộc trên địa bàn tỉnh Lâm Đồng theo quyết định số 54/2006/QĐ-UBND ngày 18/8/2006 và Quyết định số 08/QĐ-UBND ngày 30/01/2015 của Ủy ban nhân dân tỉnh Lâm Đồng.

Từ những phân tích trên và do Tòa án cấp sơ thẩm đã đánh giá đúng tính chất vụ án để công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông K’Sạc, bà K với vợ chồng ông B, bà T được xác lập ngày 10/5/2014 là có căn cứ. Do dó, không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và cần giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 B luật tố tụng dân sự năm 2015,

Căn cứ Điều 48 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn bà K. Giữ nguyên bản án sơ thẩm xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà K đối với bị đơn vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th về việc:“Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

- Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy bán đất viết tay được xác lập ngày 10/5/2014 giữa vợ chồng ông K’Sạc (K’Sắc), bà K (K’Nhiễu) với vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th đối với diện tích đất 157,6m2 (trong đó có 80m2 đất ở tại đô thị) Tộc một phần thửa 229 tờ bản đồ số 80 tọa lạc tại tổ dân phố Đ, thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng.

- Giao cho vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th quản lý, sử dụng diện tích đất 157,6m2 (trong đó có 80m2 đất ở tại đô thị) Tộc một phần thửa 229 tờ bản đồ số 80 tọa lạc tại tổ dân phố Đ, thị trấn Đ, huyện L, tỉnh Lâm Đồng.

- Vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th được tiếp tục sử dụng 87,1m2 đất Tộc hành lang lộ giới nhưng không được gây cản trở an toàn giao thông; đồng thời, vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th phải chấp hành việc xử lý hoặc T hồi khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (có trích lục họa đồ kèm theo).

- Buộc bà K (K’Nhiễu) phải giao cho vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính kí hiệu số BL 473737 được Ủy ban nhân dân huyện L cấp ngày 20 tháng 9 năm 2012, để vợ chồng ông Nguyễn Văn B, bà Nguyễn Thị Th liên hệ với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, để đăng ký kê khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

2. Về chi phí tố tụng:

Buộc bà K phải chịu 1.550.000 đồng tiền định giá tài sản, bà K đã nộp đủ và quyết toán xong.

3. Về án phí:

Miễn toàn B án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm cho bà K (K’Nhiễu). Hoàn trả cho bà K (K’Nhiễu) 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí sơ thẩm đã nộp theo biên lai T số 0000690 ngày 17/8/2018 và 300.000 đồng tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo biên lai T số 0001167 ngày 07/5/2019 của Chi cục thi hành án dân sự huyện L, tỉnh Lâm Đồng.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 – Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa Tận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 – Luật thi hành án.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.