Bản án 750/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại Đơn khởi kiện đề ngày 05/01/2015 và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn – bà Trương Thị T cùng người đại diện theo ủy quyền là bà Võ Thị Lài cùng trình bày:

Bà Trương Thị T là người Việt định cư tại Australia là đồng sở hữu căn nhà số 3C Trần Phú, Phường 4, Quận 5 với bà Quan Thị M (mẹ của bà Trương Thị T), được Ủy ban nhân dân Quận 5 cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 777/2008/UB.GCN ngày 25/11/2008 cho bà Trương Thị T và bà Quan Thị M.

Năm 2010, bà Quan Thị M đã lập Hợp đồng tặng cho tài sản số 000589 do Phòng công chứng Trung Tâm chứng thực ngày 23/3/2010 với nội dung là tặng cho bà Trương Thị T phần sở hữu của bà Quan Thị M trong tổng số tiền chuyển nhượng căn nhà số 3C Trần Phú, Phường 4, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh để bà Trương Thị T được toàn quyền quản lý và sử dụng toàn bộ số tiền bán căn nhà này.

Ngày 22/3/2010, bà Quan Thị M đã ký ủy quyền cho bà Trương Thị T bán căn nhà số 3C Trần Phú, Phường 4, Quận 5 cho Bà Nguyễn Thị Diễm L, được thể hiện tại Hợp đồng mua bán nhà số 000873 do Văn phòng công chứng Trung Tâm lập ngày 22/3/2010. Căn nhà trên được bán với giá 18 tỷ đồng và bên mua là bà Nguyễn Thị Diễm L đã trả 16 tỷ đồng, còn nợ lại 2 tỷ đồng.

Để xác nhận việc còn nợ lại số tiền này với điều kiện được ghi rõ trong Tờ cam kết do bà Nguyễn Thị Diễm L ký tại Văn phòng công chứng Trung Tâm có nội dung: “Ngay sau khi bà Nguyễn Thị Diễm L nhận được Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp thì bà Nguyễn Thị Diễm L sẽ thanh toán hết cho bà Trương Thị T số tiền còn lại là 2.000.000.000 đồng”. Văn bản cam kết được công chứng số 001148 do Văn phòng công chứng Trung Tâm lập ngày 08/4/2010 và bà Trương Thị T đã giao nhà trống cho bà Nguyễn Thị Diễm L.

Sau đó bà Trương Thị T trở về Australia và có liên lạc với bà Nguyễn Thị Diễm L thì bà Nguyễn Thị Diễm L cho biết chưa xin được giấy phép xây dựng nhà nên chưa thanh toán cho bà Trương Thị T số tiền 2 tỷ đồng còn lại. Đến năm 2011, bà Trương Thị T tiếp tục liên lạc và Phòng Quản lý đô thị Quận 5 đã cung cấp cho bà Trương Thị T công văn số 1763/QLĐT-QH của Phòng Quản lý đô thị Quận 5 ký ngày 25/9/2010 có nội dung: “Căn nhà 3C Trần Phú, Phường 4, Quận 5 không đủ điều kiện để cấp phép”, do tin lời bà Nguyễn Thị Diễm L nên bà Trương Thị T cứ chờ đợi cho đến nay.

Khi bà Trương Thị T về Việt Nam vào ngày 12/6/2014, bà Trương Thị T mới phát hiện căn nhà số 3C Trần Phú, Phường 4, Quận 5 đã được xây thành nhà lầu đúc kiên cố 4 tầng, nếu bà Nguyễn Thị Diễm L không có giấy phép xây dựng thì bà Nguyễn Thị Diễm L sẽ không thể xây dựng lại nhà.

Do bà Nguyễn Thị Diễm L không thực hiện đúng cam kết tại Văn bản cam kết nên bà Trương Thị T khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc Bà Nguyễn Thị Diễm L phải có trách nhiệm thanh toán cho bà Trương Thị T số tiền mua bán nhà mà bà Nguyễn Thị Diễm L còn nợ bà Trương Thị T là 2.000.000.000 ( hai tỷ) đồng theo Văn bản cam kết số 001148 do Văn phòng công chứng Trung Tâm lập ngày 08/4/2010. Yêu cầu thanh toán một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Phùng Thanh P trình bày tại Bản tự khai ngày 21/02/2017:

Ông P là em rể họ hàng của bà Trương Thị T. Theo ông P được biết nhà, đất số 3C Trần Phú, Phường 4, Quận 5 có nguồn gốc là của bà Trương Thị T mua khi bà Trương Thị T còn ở Việt Nam chưa đi định cư ở nước ngoài.

Đến năm 1989, bà Trương Thị T xuất cảnh sang Australia để định cư, lúc này bà Trương Thị T mới nhờ mẹ ruột là bà Quan Thị M đứng têm giùm cho bà Trương Thị T căn nhà số 3C Trần Phú, Phường 4, Quận 5. Đến năm 2008, bà Trương Thị T được Ủy ban nhân dân Quận 5 cho đứng tên đồng sở hữu với bà Quan Thị M đối với căn nhà này.

Năm 2010, bà Trương Thị T và bà Quan Thị M đã ký Hợp đồng mua bán căn nhà nêu trên cho Bà Nguyễn Thị Diễm L tại Văn phòng công chứng Trung Tâm.

Bà Nguyễn Thị Diễm L trả tiền mua nhà cho bà Trương Thị T nhưng còn thiếu 2 tỷ đồng. Bà Nguyễn Thị Diễm L xin bà Trương Thị T số tiền 2 tỷ đồng đó bà Nguyễn Thị Diễm L sẽ trả cho bà Trương Thị T ngay tại thời điểm bà Nguyễn Thị Diễm L xin được giấy phép xây dựng. Ngày 08/4/2010, bà Trương Thị T và bà Nguyễn Thị Diễm L có đến Văn phòng công chứng Trung Tâm để làm giấy xác nhận là bà Nguyễn Thị Diễm L còn nợ bà Trương Thị T 2 tỷ đồng và bà Nguyễn Thị Diễm L xin giấy phép xây dựng. Do căn nhà số 3C Trần Phú là của bà Trương Thị T do bà Quan Thị M đứng tên giùm nên ngày 23/3/2010 bà Quan Thị M đã làm Hợp đồng tặng cho bà Trương Thị T toàn bộ số tiền bán căn nhà theo Hợp đồng số 000859 do Văn phòng công chứng Trung Tâm chứng thực với nội dung là bà Quan Thị M tặng cho bà Trương Thị T phần của bà Quan Thị M được hưởng trong số tiền chuyển nhượng căn nhà số 3C Trần Phú, Phường 4, Quận 5 để bà Trương Thị T toàn quyền quản lý, sử dụng toàn bộ số tiền bán nhà. Hiện nay theo ông P được biết thì căn nhà số 3C Trần Phú đã được xây dựng cao tầng và bà Nguyễn Thị Diễm L hoàn toàn chưa thanh toán cũng như liên hệ với bà Trương Thị T về việc thanh toán tiền mua bán nhà còn lại.

Bị đơn - bà Nguyễn Thị Diễm Loan có người đại diện theo ủy quyền là bà Vũ Thị C đã được Tòa á n triê ̣u tập hợp lê ̣ nhưng vắng mặt và không có bản tự khai gửi cho Tò a á n để trinh bà y ý kiến trong suốt quá trình tố tụng.

̀

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 671/2022/DS-ST ngày 23 tháng 5 năm 2022 của Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trương Thị T về việc buộc Bà Nguyễn Thị Diễm L trả 2.000.000.000 đồng (hai tỷ đồng) là tiền mua căn nhà số 3C đường Trần Phú, Phường 4, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh theo Văn bản cam kết số 001148 ngày 08/4/2010 do Văn phòng công chứng Trung Tâm công chứng.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm, quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 10/6/2022, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự số 671/2022/DS-ST ngày 23 tháng 5 năm 2022 của Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 02/6/2022, Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có Quyết định kháng nghị số 2365/QĐ-VKS-DS 06/QĐKNPT-VKS-DS, kháng nghị đối với Bản án số 671/2022/DS-ST ngày 23/5/2022 của Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, đề nghị Toà án nhân dân Cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, vì: Số tiền 2 tỷ đồng là tiền mua nhà bà Nguyễn Thị Diễm L còn nợ bà Trương Thị T. Theo Văn bản cam kết số 001148 do Văn phòng công chứng Trung Tâm lập ngày 08/4/2010 giữa bà Nguyễn Thị Diễm L với bà Trương Thị T thì khi bà Nguyễn Thị Diễm L có giấy phép xây dựng thì bà Nguyễn Thị Diễm L phải trả cho bà Trương Thị T số tiền trên. Tuy nhiên, sau khi được cấp phép, bà Nguyễn Thị Diễm L xây nhà lầu đúc kiên cố và chuyển nhượng cho người khác nhưng vẫn không trả tiền cho bà Trương Thị T.

Tại cấp phúc thẩm, nguyên đơn không rút đơn khởi kiện, không rút đơn kháng cáo, Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh vẫn giữ nguyên kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn vắng mặt (có đơn đề nghị xét xử vắng mặt), các đương sự còn lại đều vắng mặt (không có lý do).

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

+ Về tố tụng: Trong giai đoạn phúc thẩm Thẩm phán chủ tọa, thư ký và Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng đã được thực hiện đúng, đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

+ Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của người đại diện hợp pháp của nguyên đơn và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, sửa án sơ thẩm theo hướng chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

XÉT THẤY:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án và nghe ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử nhận định:

[ 2.4]. Để xác nhận việc bà Nguyễn Thị Diễm L còn nợ lại bà Trương Thị T số tiền trên, giữa bà Trương Thị T với bà Nguyễn Thị Diễm L đã ký Văn bản cam kết số công chứng số 001148 do Văn phòng công chứng Trung Tâm lập ngày 08/4/2010, nội dung: “Ngay sau khi bà Nguyễn Thị Diễm L nhận được Giấy phép xây dựng do cơ quan có thẩm quyền cấp thì bà Nguyễn Thị Diễm L sẽ thanh toán hết cho bà Trương Thị T số tiền còn lại là 2.000.000.000 đồng”.

[ 2.9]. Việc bà Nguyễn Thị Diễm L chuyển nhượng nhà đất trên cho người thứ ba khác trước khi có trả lời của cơ quan có thẩm quyền về việc không đủ điều kiện cấp phép. Kể từ ngày chuyển nhượng cho người thứ ba khác thì bà Nguyễn Thị Diễm L không còn là chủ sở hữu đối với nhà đất này nên bà Nguyễn Thị Diễm L không thể tiếp tục thực hiện việc xin giấy phép xây dựng cho căn nhà trên và cũng không có thoả thuận tại văn bản cam kết. Thực tế từ đó đến nay bà Nguyễn Thị Diễm L cũng không tiếp tục thực hiện việc xin giấy phép xây dựng cho căn nhà trên, cũng không có thoả thuận gì khác đối với bà Trương Thị T về giải quyết khoản tiền này. Do đó, việc bà Nguyễn Thị Diễm L được cấp phép xây dựng là không thể xảy ra.

[ 2.10]. Mặt khác, việc bà Nguyễn Thị Diễm L đã chuyển nhượng nhà cho người khác và đã thu lợi từ việc chuyển nhượng nhưng không trả cho bà Trương Thị T số tiền còn nợ khi mua chính căn nhà này là gây thiệt hại cho quyền và lợi ích chính đáng của bà Trương Thị T. Án sơ thẩm nhận định cho rằng điều kiện bà Nguyễn Thị Diễm L được cấp phép xây dựng chưa xảy ra nên chưa phát sinh nghĩa vụ thanh toán số tiền 2.000.000.000 đồng cho bà Trương Thị T là không phù hợp.

Hoàn la ̣i tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm 36.000.000đ (Ba mươi sáu triê ̣u đồng) cho bà Trương Thị T theo Biên lai thu số AA/2010/08489 ngày 25/4/2015 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

[ 5]. Về án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo được chấp nhận nên bà Trương Thị T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 2 Điều 308 và Điều 310 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Điều 280; Điều 281; Điều 290 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 62 Luật xây dựng năm 2003; Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án ngày 30/12/2016;

1. Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn và kháng nghị của Viện trưởng Viện kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh, sửa một phần bản án dân sự sơ thẩm số 671/2022/DS-ST ngày 23 tháng 5 năm 2022 của Toà án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh

1.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn - bà Trương Thị T về việc buộc Bà Nguyễn Thị Diễm L trả cho bà Trương Thị T số tiền 2.000.000.000 đồng (Hai tỷ đồng) là tiền mua căn nhà số 3C đường Trần Phú, Phường 4, Quận 5, Thành phố Hồ Chí Minh theo Văn bản cam kết số 001148 ngày 08/4/2010 do Văn phòng công chứng Trung Tâm công chứng.

1.2. Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

1.3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn – Bà Nguyễn Thị Diễm L phải chịu án phí DSST 72.000.000đ (bảy mươi hai triệu đồng).

Hoàn la ̣i tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm 36.000.000đ (Ba mươi sáu triê ̣u đồng) cho bà Trương Thị T theo Biên lai thu số AA/2010/08489 ngày 25/4/2015 của Cục Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

2. Án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn – bà Trương Thị T không phải chịu án phí dân sự phúc thẩm.

3. Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.