Bản án 75/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Trong đơn khởi kiện đề ngày 24/3/2022, bản tự khai ngày 04/5/2022 của người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn và biên bản hoà giải ngày 6/7/2022, phía nguyên đơn trình bày:

Ngày 24/3/2022 Ông Trần Văn H và Ông Ngô Vĩnh T xác lập hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ông Ngô Vĩnh T đặt cọc cho Ông Trần Văn H 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng) để nhận chuyển nhượng phần diện tích đất có kích thước (20 x 74)m với giá 1.400.000.000 đồng.

Hợp đồng đặt cọc thể hiện: Thời gian thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đến hết ngày 25/4/2022 ông H phải làm thủ tục sang tên trước bạ cho ông T và ông Tphải thanh toán đủ số tiền 1.100.000.000 đồng còn nợ. Khi đến ngày 25/4/2022 như thoả thuận, ông T đến nhà yêu cầu ông H đến Văn phòng công chứng để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì ông H không thực hiện. Vì vậy, yêu cầu Toà án buộc Trần Văn H phải trả lại 300.000.000 đồng tiền đặt cọc và phạt theo thoả thuận là 300.000.000 đồng, tổng cộng là 600.000.000 đồng, đồng thời chịu lãi theo quy định của pháp luật của số tiền phải trả kể từ ngày 26/4/2022 cho đến khi trả xong.

Tại bản tự khai ngày 15/8/2022 và biên bản hoà giải ngày 18/8/2022, Ông Ngô Vĩnh T trình bày: Khi tiến ký hợp đồng đặt cọc, ông T có nhìn thấy bản photo của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất chuyển nhượng, vì bản chính đã đưa cho một người tên A tách thửa. Ngày 25/4/2022 đã yêu cầu ông H đến văn phòng công chứng lập hợp đồng đặt cọc để gia hạn thời hạn thực hiện hợp đồng nhưng ông H không đồng ý. Do đó, nếu ông H trả 450.000.000 đồng trong thời hạn 5 ngày trước ngày 20/8/2022, thì ông T sẽ rút yêu cầu cầu khởi kiện. Quá thời hạn nói trên, ông T sẽ buộc trả đủ 600 triệu đồng và lãi suất theo như yêu cầu trong đơn khởi kiện.

Tại phiên toà sơ thẩm, đại diện nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, buộc ông H phải trả cho ông T gấp đôi số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng, vì cho rằng khi giá đất đang tăng cao, ông H lợi dụng lí do cơ quan nhà nước chậm trả kết quả để chây lì, không chuyển nhượng đất cho ông T, nhằm chuyển nhượng cho người khác giá cao để hưởng lợi. Ông Tđã thiện chí kéo dài thời hạn nhưng ông H không chấp nhận ký lại hợp đồng đặt cọc. Do sợ mất tiền nên ông T đã tiến hành thủ tục khởi kiện trong ngày 25/4/2022, nhưng đến ngày 26/4/2022 mới nộp đơn khởi kiện tại Toà án. Như vậy là đã quá hạn thoả thuận, nên ông T có quyền khởi kiện buộc ông H phải chịu phạt cọc là đúng. Đại diện cho nguyên đơn cũng thừa nhận, tại thời điểm ký kết hợp đồng đặt cọc, ông T biết ông H đang nộp hồ sơ tách thửa chuyển nhượng đất cho người khác, không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp cho ông T mà chỉ đưa bản phô tô. Ngoài ra, theo giấy hẹn thì ngày 27/4/2022 Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả lại giấy chứng nhận, nhưng ông H đã thảo thuận đến ngày 25/4/2022 sẽ làm thủ tục chuyển nhượng là không đủ căn cứ, không trung thực trong việc này. Nay ông Ttừ chối ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất đã đặt cọc với Hội, dù ông H có giảm đến bất cứ giá nào hoặc có cho cũng không nhận.

- Bị đơn, Ông Trần Văn H trình bày trong “Đơn gia hạn” và Bản tự khai đề ngày 14/5/2022, thừa nhận có ký hợp đồng đặt cọc, nhận 300.000.000 đồng, đưa bản phô tô giấy chứng nhận của thửa đất chuyển nhượng cho ông T và thông báo cho ông T biết tình trạng giấy tờ liên quan đến thửa đất chuyển nhượng hiện nay đang làm thủ tục tách thửa, chuyển nhượng một phần diện tích đất cho ông Phạm Vũ X tại Văn phòng đăng ký đất đai thành phố P. Theo thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc, ngày 25/4/2022 Văn phòng đăng ký đất đai sẽ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất giữa ông và ông Phạm Vũ X. Tuy nhiên, Văn phòng đăng ký đất đai đã chậm trễ, nên không thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng đất cho ông T đúng ngày 25/4/2022 theo thoả thuận. Biết không thể thực hiện được, nên ông H đã liên hệ với ông Tđể bàn bạc gia hạn, nhưng ông T đã từ chối và khởi kiện ra Toà án. Do là lỗi khách quan của cơ quan nhà nước gây ra, vì vậy ông H đề nghị Toà án cho ông một khoảng thời gian, khi nào nhận được kết quả tách thửa cho ông X, ông H sẽ tiến hành ngay thủ tục chuyển đất cho ông T.

Tại các buổi hoà giải ngày 06/7/2022 và 18/8/2022 ông H cho rằng việc ông chậm trễ tiến hành thủ tục chuyển nhượng đất cho Ông Ngô Vĩnh T là do lỗi của cơ quan nhà nước. Ông T có đề nghị đến Văn phòng công chứng để lập hợp đồng đặt cọc mới để kéo dài thời hạn thực hiện chuyển nhượng. Nhưng vì lúc này ông chưa nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ông T buộc ông phải chịu 20.000.000 đồng tiền phạt cọc nên ông H không đồng ý.

Vì vậy, nếu Ông Ngô Vĩnh T từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng như đã thoả thuận, thì ông H chấp nhận trả lại số tiền đã nhận đặt cọc 300.000.000 đồng, không chấp nhận chịu phạt theo yêu cầu của ông T.

Tại phiên toà sơ thẩm, ông H trình bày: Ông đã thông báo cho ông Tbiết tình trạng giấy tờ liên quan đến thửa đất mà ông Tđặt cọc tiền để nhận chuyển nhượng, đang được ông X làm thủ tục tách thửa tại Văn phòng đăng ký đất đai và vợ ông H không đồng ý nhận tiền đặt cọc. Dự đoán vào khoảng ngày 25/4/2022 sẽ nhận lại hồ sơ quyền sử dụng đất của mình nên thoả thuận thời hạn đặt cọc kết thúc vào hết ngày 25/4/2022 theo đề nghị của ông T. Khi đến hạn nhưng chưa nhận được kết quả, ông H trình bày để ông T biết lý do chưa thể ký hợp đồng chuyển nhượng và đề nghị cho kéo dài một thời gian, ông T không đồng ý mà buộc ông phải đến Văn phòng công chứng để lập hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, do không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên Văn phòng công chứng không thực hiện theo yêu cầu của ông T. Và đồng thời ông T không đồng ý viết lại giấy đặt cọc và buộc ông H phải trả 20.000.000 đồng tiền chi phí đi lại. Do không thống nhất, nên hai bên không liên lạc với nhau để bàn bạc. Trong thời gian này ông H đã thường xuyên liên hệ với Văn phòng đăng ký đất đai cùng với ông X để hối thúc, với mong muốn sớm ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông T, kể cả với giá thấp hơn trước đây. Trường hợp ông T không nhận chuyển nhượng đất, thì ông sẽ trả lại tiền đặt cọc 300.000.000 đồng và chịu hỗ trợ chi phí cho ông T 15.000.000 đồng.

Tài liệu chứng cứ có tại hồ sơ thể hiện:

Hợp đồng đặt cọc ngày 24/3/2022 giữa Ông Ngô Vĩnh T và Ông Trần Văn H có nội dung: Ông Trần Văn H (Bên A) đồng ý chuyển nhượng cho Ông Ngô Vĩnh T (Bên B) thửa đất 351, tờ bản đồ 41, diện tích 1.500m2 đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng số: CY 768585 tại thôn M, xã N, thành phố P, tỉnh Gia Lai với giá 1.400.000.000 đồng. Ông Ngô Vĩnh T đặt cọc cho ông H 300.000.000 đồng, số tiền còn lại là 1.100.000.000 đồng; thời hạn đặt cọc là 30 ngày, kể từ ngày 24/3/2022 đến ngày 25/4/2022. Kể từ ngày 24/3/2022, ông Tđược quyền sử dụng và giao dịch lô đất trên. Tại đoạn 2 phần Điều 4, “Phần cam kết chung” thể hiện: “Quá thời hạn thoả thuận trên nếu bên A không bán, chuyển nhượng tài sản đặt cọc trên cho bên B, thì phải bồi thường cho bên B gấp 2 (đôi) lần số tiền mà bên B đã đặt cọc cho bên A. Tổng số tiền hoàn trả bồi thường bằng 600.000.000VN đồng (Bằng chữ: Sáu trăm triệu VN đồng.). Ngược lại nếu bên B không tiến hành mua thì phải chịu mất số tiền đã đặt cọc trên.”

- Người làm chứng: Phạm Vũ X trình bày trong bản “Tóm tắt quá trình tách thửa”: Ông mua của Ông Trần Văn H thửa đất có diện tích 2.267,9m2 đất trồng cây lâu năm. Nộp hồ sơ tách thửa ngày 08/3/2022; ngày 13/4/2022 thực hiện nghĩa vụ tài chính, hẹn trả kết quả vào ngày 27/4/2022. Nhưng đến chiều này 11/7/2022 mới nhận được kết quả tách thửa, bao gồm cả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Ông Trần Văn H.

Xác minh tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thành phố P, Gia Lai cho biết việc không trả kết quả tách thửa đăng ký chuyển nhượng đất đai giữa ông Phạm Vũ X và Ông Trần Văn H là do đất nằm trong diện quy hoạch.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 102/2022/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố P, tỉnh Gia Lai đã quyết định:

- Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 39, khoản 3 Điều 144, khoản 1 Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự;

- Áp dụng khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015;

- Áp dụng khoản 4 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án;

Xử: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của Ông Ngô Vĩnh T.

1. Ghi nhận sự tự nguyện của Ông Trần Văn H về việc hoàn trả cho Ông Ngô Vĩnh T 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng) tiền đặt cọc đã nhận.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Trần Văn H phải nộp 15.000.000 đồng (Mười lăm triệu đồng);

Ông Ngô Vĩnh T phải chịu 15.000.000 đồng (Mười lăm triệu đồng), được trừ vào số tiền 14.000.000 ông Tđã nộp tạm ứng theo Biên lai thu tiền số 0001641 ngày 04/5/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố P, tỉnh Gia Lai; Ông Tcòn phải nộp 1.000.000 đồng (Một triệu đồng).

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn thông báo quyền yêu cầu, tự nguyện hoặc bị cưỡng chế thi hành án và thời hiệu thi hành án; Tuyên quyền kháng cáo của các đương sự.

- Ngày 05 tháng 10 năm 2022, nguyên đơn Ông Ngô Vĩnh T có đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 102/2022/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố P, tỉnh Gia Lai. Trong đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết bao gồm: Xem xét lại toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm số 102/2022/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố P, tỉnh Gia Lai. Xem xét chấp nhận đơn khởi kiện buộc Ông Trần Văn H phải trả cho ông 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng) tiền đặt cọc và 300.000.000 đồng (Ba trăm triệu đồng) tiền phạt cọc theo quy định của pháp luật.

- Tại phiên toà phúc thẩm:

+ Đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và giữ nguyên yêu cầu kháng cáo.

+ Các đương sự không thoả thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Gia Lai tham gia phiên toà phát biểu ý kiến:

+ Về tố tụng: Hội đồng xét xử và các đương sự Xân thủ đầy đủ các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự từ giai đoạn thụ lý vụ án đến phiên toà xét xử vụ án.

+ Về nội dung: Sau khi phân tích các tài liệu có tại hồ sơ vụ án và quá trình diễn biến tại phiên toà, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Gia Lai đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận, ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa; Hội đồng xét xử thấy rằng:

Giữa anh Ngô Vĩnh T với anh Trần Văn H thoả thuận ký “Hợp đồng đặt cọc” ngày 24/3/2022. Theo đó anh H nhận tiền cọc 300.000.000 đồng của anh T, để đảm bảo thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho anh T diện tích 1.500m2, thuộc thửa số 351, tờ bản đồ 41, toạ lạc tại thôn M, xã N, thành phố P, tỉnh Gia Lai, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi tắc GCNQSDĐ) số CY 768585 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Gia Lai cấp ngày 19/5/2021 với giá trị chuyển nhượng 1.400.000.000 đồng, thời hạn thực hiện hợp đồng từ ngày 24/3/2022- 25/4/2022. Đến hạn thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng đất thì các bên tranh chấp, anh T khởi kiện yêu cầu anh H thực hiện hợp đồng đặt cọc, Toà án cấp sơ thẩm thụ lý, giải quyết là có cơ sở, đúng thẩm quyền.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

1. Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng Dân sự;

Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn anh Ngô Vĩnh T;

Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 102/2022/DS-ST ngày 29 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố P, tỉnh Gia Lai về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” giữa nguyên đơn anh Ngô Vĩnh T với bị đơn anh Trần Văn H.

2. - Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 39, khoản 3 Điều 144, khoản 1 Điều 147, của Bộ luật tố tụng dân sự;

- Áp dụng khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015;

- Áp dụng khoản 4 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Toà án;

Xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Ngô Vĩnh T.

1. Buộc anh Trần Văn H phải trả cho anh Ngô Vĩnh T số tiền 300.000.000 đồng tiền nhận đặt cọc và số tiền 300.000.000 đồng phạt cọc. Tổng cộng là 600.000.000 đồng (Sáu trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án cho đến khi thi hành xong, hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu khoản lãi theo mức quy định tại khoản 2 Điều 357 của Bộ luật dân sự.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Trần Văn H phải chịu số tiền 28.000.000 đồng (Hai mươi tám triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho anh Ngô Vĩnh T số tiền 14.000.000 đồng (Mười bốn triệu đồng) đã nộp tạm ứng theo Biên lai thu tiền số 0001641 ngày 04/5/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố P, tỉnh Gia Lai.

- Về án phí dân sự phúc thẩm:

Hoàn trả cho anh Ngô Vĩnh T số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0002597 ngày 14 tháng 10 năm 2022 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố P, tỉnh Gia Lai.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 7, 7a và 7b Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày Tuyên án.