Bản án 742/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

hợp!đồng!đặt!cọc.!!

!

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!

TÒA!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH!

Với!Thành!phần!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!gồm!có:!

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:

Bà!Lê!Thị!Quỳnh!Anh!

Các Thẩm phán:

Ông!Đỗ!Giang! !

!

!

!

!

!

!

Ông!Phan!Nguyên!Nguyên.!

Thư ký phiên tòa: Bà!Hà!Hoa!Thiên -!Thư!ký!Tòa!án!nhân!dân!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh:!Bà!Phùng! Thị!Lan!-!Kiểm!sát!viên!tham!gia!phiên!tòa.!!

Trong!các!ngày!29!và!30/12/2021,!tại!trụ!sở!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh,!số!131!Nam!Kỳ!Khởi!Nghĩa,!phường!Bến!Thành,!Quận!1,!Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! đã! xét! xử! phúc! thẩm! công! khai! vụ! án! thụ! lý! số! 249/2021/DSPT!ngày!06!tháng!8!năm!2021!về!việc!“Tranh!chấp!về!hợp!đồng! đặt!cọc”.!!

Do!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!1523/2021/DS-ST!ngày!03/6/2021!của!Tòa! án!nhân!dân!thành!phố!T!bị!kháng!cáo.!

Theo!Quyết!định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!phúc!thẩm!số!4058/2021/QĐPT-DS! ngày!02/11/2021!và!Quyết!định!hoãn!phiên!tòa!phúc!thẩm!số!11226/2021/QĐ-PT!ngày!02/12/2021,!giữa!các!đương!sự:!

1. Nguyên đơn:!Ông!D,!sinh!năm!1970;!

Địa!chỉ:!49!đường!N,!Phường!M,!Quận!M,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!(có! mặt)!

2. Bị đơn:!Ông!L,!sinh!năm!1952;!

Địa!chỉ:!243!đường!T,!Phường!S,!Quận!M,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh;!tạm! trú:!Ấp!G,!xã!T,!huyện!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người!đại!diện!hợp!pháp:!Bà!A,!sinh!năm!1984!và!ông!G,!sinh!năm!1986;! cùng!địa!chỉ:!Ấp!G,!xã!T,!huyện!C,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh;!là!người!đại!diện! theo!ủy!quyền!(Văn!bản!ủy!quyền!được!Phòng!Công!chứng!B!chứng!nhận!số! 07189!quyển!số!05/2021TP/CC-SCC/HĐGD!ngày!10/5/2021).!(ông!G!có!mặt;! bà!A!có!đơn!đề!nghị!vắng!mặt)! Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!bị!đơn:!Ông!T!–!Luật!sư!của! Công!ty!M!thuộc!Đoàn!luật!sư!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! 3. Người có quyền, nghĩa vụ liên quan: 3.1.!Bà!P,!sinh!năm!1976;!! Địa!chỉ:!49!đường!N,!Phường!M,!Quận!M,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!(có! mặt)! 3.2.!Bà!C,!sinh!năm!1963;! Địa!chỉ:!243!đường!T,!Phường!S,!Quận!M,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!(có! đơn!đề!nghị!vắng!mặt)! 3.3.!Công!ty!N.! Địa!chỉ:!141!đường!N,!Phường!S,!Quận!B,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh;!địa! chỉ!liên!lạc:!Lầu!6,!Tòa!nhà!H,!số!65!đường!N,!phường!B,!Quận!M,!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh.! Người!đại!diện!hợp!pháp:!Bà!L;!địa!chỉ:!65!đường!N,!phường!B,!Quận!M,! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh;!là!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!(Văn!bản!ủy!quyền!số! 02/2021-UQDD-NVH!ngày!20/01/2021)!(có!đơn!đề!nghị!xét!xử!vắng!mặt).! 3.4.!Công!ty!P;! Địa!chỉ:!Tầng!1!Tòa!nhà!P,!số!52!đường!Đ,!phường!B,!Quận!M,!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh.! Người!đại!diện!hợp!pháp:!Ông!N,!sinh!năm!1989;!địa!chỉ:!39!đường!R,! Khu!dân!cư!L,!phường!A,!thành!phố!T,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh;!là!người!đại! diện!theo!pháp!luật.!(vắng!mặt).! 4.!Người!làm!chứng:!Ông!N,!sinh!năm!1989;!địa!chỉ:!39!đường!R,!Khu! dân!cư!L,!phường!A,!thành!phố!T,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!(vắng!mặt).!

!

NỘI!DUNG!VỤ!ÁN:!

!

!

1.!Trong!đơn!khởi!kiện!ngày!20!tháng!11!năm!2019!và!các!lời!khai!trong! quá!trình!giải!quyết!vụ!án,!nguyên!đơn!ông!D!trình!bày:!! !

Qua!tìm!hiểu!và!được!sự!môi!giới!của!ông!N!–!Giám!đốc!Công!ty!P!(sau! đây!viết!tắt!là!Công!ty!P),!ông!D!có!biết!ông!L!là!người!có!căn!nhà!phố!tại!Khu! dân! cư! L! cần! chuyển! nhượng.! Ngày! 11/01/2019,! ông! D! (bên! mua)! có! ký! kết! “Thỏa!thuận!chuyển!nhượng!bất!động!sản”!với!ông!L!(là!chủ!sở!hữu!bất!động! sản)!để!nhận!chuyển!nhượng!căn!nhà!phố!có!mã!bất!động!sản!là!LVC.CL1.1-32! tại!địa!chỉ:!Số!1,!Đường!B,!khu!dân!cư!L,!phường!A,!quận!H!(nay!là!thành!phố! T),!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!thuộc!dự!án!khu!dân!cư!Nam!Rạch!Chiếc!L!của! Công!ty!N;!diện!tích!đất:!170,50m2!;!diện!tích!sàn!xây!dựng:!451,83m2!;!với!giá! là!19.000.000.000!đồng!cùng!các!điều!khoản!cam!kết!quy!định!tại!Điều!3!của! Thỏa!thuận!đặt!cọc.!! ! Ngày!28/02/2019,!ông!D!và!ông!L!đến!trụ!sở!Công!ty!N!để!ông!D!ký!kết! hợp!đồng!trực!tiếp!với!Công!ty!N!và!thanh!toán!tiền!đợt!2!cho!ông!L!số!tiền!là! ! 17.860.507.864!đồng.!Tuy!nhiên,!sau!khi!ông!D!ký!kết!hợp!đồng!đặt!cọc!trực! tiếp!với!Công!ty!N!nhưng!chưa!thanh!toán!tiền!cho!ông!L!thì!phát!hiện!diện!tích! sàn!xây!dựng!trong!hợp!đồng!là!309m2!không!đúng!với!diện!tích!sàn!xây!dựng! ghi!nhận!tại!Thỏa!thuận!chuyển!nhượng!là!451,83m2.!Diện!tích!sàn!xây!dựng!bị! giảm!đã!được!thể!hiện!tại!Phụ!lục!số!05!ngày!12/01/2016!và!ông!L!cũng!đã!được! Công!ty!N!hoàn!trả!số!tiền!chênh!lệch!là!977.184.032!đồng!(theo!Phụ!lục!số!06! ngày!02/8/2017).!! !

Ông!L!đã!ký!phụ!lục!giảm!trừ!trị!giá!nhà!và!đã!nhận!tiền!từ!Công!ty!N! nhưng!không!thông!báo!cũng!như!cung!cấp!cho!ông!D!Phụ!lục!số!!05!là!hành!vi! che!dấu!thông!tin!và!không!trung!thực!do!vậy!ông!D!không!đồng!ý!tiếp!tục!mua! nhà!và!yêu!cầu!ông!L!phải!trả!lại!gấp!đôi!số!tiền!cọc!(bao!gồm!tiền!cọc!và!tiền! bồi!thường).!! !

Sau!khi!phát!sinh!tranh!chấp,!ông!D!nhiều!lần!yêu!cầu!ông!L!thực!hiện!trả! tiền!đúng!như!thỏa!thuận!đã!ký!kết!nhưng!ông!L!không!có!thiện!chí!giải!quyết.! Do! vậy,! ông! D! yêu! cầu,! Tòa! án! giải! quyết:! hủy! Thỏa! thuận! đặt! cọc! chuyển! nhượng!bất!động!sản!ngày!11/01/2019;!buộc!ông!L!có!nghĩa!vụ!trả!lại!cho!ông!D! tiền!cọc!đã!nhận!là!1.000.000.000!đồng!và!bồi!thường!là!1.000.000.000!đồng,! tổng!cộng!là!2.000.000.000!đồng.!! !

2.!Tại!bản!tự!khai!ngày!14/5/2021!và!tại!phiên!tòa!sơ!thẩm!bị!đơn!ông!L! và!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!là!bà!A!và!ông!G!trình!bày:! !

Ông!L!là!chủ!sở!hữu!căn!nhà!phố!có!mã!bất!động!sản!là!LVC.CL1.1-32! tại!địa!chỉ:!Số!1,!Đường!số!3,!Khu!dân!cư!L,!phường!A,!Quận!H!(nay!là!thành! phố!T),!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!Do!có!nhu!cầu!cần!vốn!để!xoay!xở!kinh!doanh! nên!ông!gửi!thông!tin!căn!nhà!trên!cho!các!công!ty!môi!giới!bất!động!sản!với! mục!đích!chuyển!nhượng.! !

Sau!đó,!ông!N!–!Giám!đốc!Công!ty!P!giới!thiệu!ông!D!là!người!muốn!mua! căn!nhà!phố!có!mã!LVC.CL1.1-32.!Khoảng!19!giờ!ngày!11/01/2019,!ông!N!và! vợ!chồng!ông!D,!bà!P!đến!nơi!làm!việc!của!ông!L!tại!huyện!C!(trụ!sở!Công!ty!T)! xem!xét!kỹ!bộ!hồ!sơ!bất!động!sản.!Đến!21!giờ!30!cùng!ngày,!hai!bên!đồng!ý!và! hoàn! tất! ký! kết! Thỏa! thuận! đặt! cọc! chuyển! nhượng! bất! động! sản,! với! giá! là! 19.000.000.000! đồng! và! ông! L! đã! nhận! của! ông! D! số! tiền! là! 1.000.000.000! đồng.!Phương!thức!và!tiến!độ!thanh!toán!như!sau:! !

Đợt! 1:! Ngày! 11/01/2019,! đặt! cọc! 1.000.000.000! đồng! ngay! sau! khi! ký! Thỏa!thuận!đặt!cọc;! !

Đợt!2:!Thanhh!toán!17.860.507.864!đồng!(dự!kiến!ngày!11/02/2019!tại!trụ! sở!Công!ty!N),!nếu!trễ!quá!ngày!28/02/2019!thì!sẽ!bị!mất!tiền!cọc;! !

Đợt!3:!Thanh!toán!139.492.136!đồng!cho!Chủ!đầu!tư!là!Công!ty!N;!!!

!

Đến!ngày!28/02/2019!là!hạn!cuối!của!đợt!2!thanh!toán,!ông!L!và!ông!D! cùng!đến!Văn!phòng!Công!ty!N!để!ông!L!hoàn!tất!thủ!tục!thanh!lý!hợp!đồng!và! ông!D!ký!kết!hợp!đồng!trực!tiếp!với!Công!ty!N.!Tại!Văn!phòng!Công!ty!N,!vợ! chồng!ông!D,!bà!P!đã!ký!kết!hợp!đồng!đặt!cọc!trực!tiếp!với!Công!ty!N!và!yêu! ! cầu!ông!L!ký!đã!nhận!đủ!tiền!để!Công!ty!N!thanh!lý!hợp!đồng!với!ông!L!nhưng! lại!lần!lữa!không!thanh!toán!số!tiền!17.860.507.864!đồng!cho!ông!L.!Vì!vậy,!ông! L!yêu!cầu!vợ!chồng!ông!D,!bà!P!phải!thanh!toán!đủ!tiền!theo!thỏa!thuận!đã!ký! kết!thì!ông!mới!hoàn!tất!thủ!tục!thanh!lý!hợp!đồng!với!Công!ty!N.!Lúc!này,!vợ! chồng!ông!D,!bà!P!và!một!người!(không!rõ!tên)!đi!cùng!đưa!ra!lý!do!là!có!chênh! lệch!về!diện!tích!sàn!xây!dựng!theo!thỏa!thuận!chuyển!nhượng!đã!ký!(451,83m2)! và!diện!tích!thực!tế!đã!được!thay!đổi!theo!Phụ!lục!số!05!(309m2)!nên!cho!rằng! ông!L!đã!cố!ý!giấu!diếm!Phụ!lục!số!05!để!bán!được!nhà;!đồng!thời!không!đồng!ý! mua! nhà! nữa! và! yêu! cầu! ông! L! phải! trả! lại! gấp! đôi! số! tiền! cọc! đã! nhận! là! 2.000.000.000! đồng! (gồm! tiền! cọc:! 1.000.000.000! đồng! và! phạt! cọc! là! 1.000.000.000!đồng).!Ông!L!không!đồng!ý!việc!phạt!tiền!cọc!của!ông!D!vì!cho! rằng!ông!D!không!có!thiện!chí!mua!nhà.!Từ!ngày!đặt!cọc!đến!ngày!thanh!toán! đợt!2!là!30!ngày,!khoảng!thời!gian!này!là!đủ!để!ông!D!kiểm!tra,!tìm!hiểu!kỹ!hồ! sơ!bất!động!sản!cũng!như!thông!tin!thực!tế!của!căn!nhà.!! 3.!Tại!Biên!bản!không!tiến!hành!hòa!giải!được!ngày!08/4/2021!và!các!lời! khai!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án,!người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!bà! P!trình!bày:!! ! Bà!P!xác!nhận!bà!và!ông!D!là!vợ!chồng!hợp!pháp!theo!giấy!chứng!nhận! kết! hôn! số! 45/TP,! quyển! số! 1/99! ngày! 03/9/1999.! Bà! P! thống! nhất! với! các! ý! kiến,!yêu!cầu!của!ông!D!trình!bày!tại!Đơn!khởi!kiện!ngày!20/11/2019.!Bà!P!xác! định!không!có!yêu!cầu!độc!lập!gì!đối!với!nguyên!đơn!hay!đối!với!bị!đơn!trong! vụ!án.!Tại!phiên!tòa,!bà!P!đề!nghị!Tòa!án!giải!quyết,!chấp!nhận!yêu!cầu!của!ông! D!theo!đúng!quy!định!của!pháp!luật.! ! 4.!Ngày!10/5/2021,!người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!bà!C!có!văn! bản!trình!bày:!! Bà!và!ông!L!là!vợ!chồng!hợp!pháp!theo!giấy!chứng!nhận!kết!hôn!số!17,! quyển!số!01!ngày!10/5/1982.!Căn!nhà!và!đất!đang!tranh!chấp!là!tài!sản!chung! của!vợ!chồng.!Nay!ông!D!yêu!cầu!phạt!tiền!cọc,!bà!C!thống!nhất!với!các!ý!kiến,! quyết!định!của!ông!L!trong!việc!giải!quyết!tranh!chấp.! ! 5.!Tại!bản!tự!khai!ngày!27/7/2020,!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!Công! ty!N!là!bà!L!trình!bày:!! ! Công!ty!N!là!đơn!vị!ký!hợp!đồng!tư!vấn!và!môi!giới!bất!động!sản!cho!Dự! án!Nam!Rạch!Chiếc!L!tại!phường!A,!Quận!H!(nay!thành!phố!T),!Thành!phố!Hồ! Chí!Minh.! ! Ông! L! là! người! trực! tiếp! ký! kết! với! Công! ty! N! hợp! đồng! đặt! cọc! số! LVCC.CL.1.1-32/2016/HĐĐC/NVH-TVL! để! mua! căn! nhà! phố! có! mã! số! LVCC.CL.1.1-32.!Sau!đó,!ông!L!có!nhu!cầu!thanh!lý!hợp!đồng!để!sang!nhượng! cho!ông!D.!Trong!quá!trình!Công!ty!N!làm!thủ!tục!sang!tên!hợp!đồng!đặt!cọc!nói! trên!cho!ông!D!thì!ngày!12/3/2019,!ông!L!có!văn!bản!thông!báo!về!việc!không! mong!muốn!tiếp!tục!giao!dịch!chuyển!nhượng!với!ông!D,!và!yêu!cầu!phục!hồi! lại!hiệu!lực!của!Hợp!đồng!đặt!cọc!(lần!1)!đã!thanh!lý.!Đến!ngày!27/3/2019,!ông! ! L! và! Công! ty! N! đã! ký! lại! Hợp! đồng! đặt! cọc! số! LVCC.CL.1.1-32/2016/HĐĐC/NVH-TVL.! !

Công!ty!N!xác!định!không!liên!quan,!không!có!ý!kiến!và!không!có!nghĩa! vụ!gì!đối!với!tranh!chấp!giữa!ông!L!và!ông!D!về!giao!dịch!đặt!cọc.!Công!ty!N!đề! nghị!Tòa!án!giải!quyết!các!yêu!cầu!của!đương!sự!theo!quy!định!của!pháp!luật.! !

6.!Trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án,!người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan,! Công!ty!P!do!ông!N!là!người!đại!diện!theo!pháp!luật:!đã!được!tòa!án!cấp!sơ!thẩm! triệu!tập!và!tống!đạt!hợp!lệ!các!văn!bản!tố!tụng!nhưng!vắng!mặt!và!không!có!ý! kiến!phản!hồi.! !

7.!Người!bảo!bệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!cho!bị!đơn,!Luật!sư!T!trình! bày:!Đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!xem!xét!không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên! đơn,!đồng!thời!tuyên!vợ!chồng!ông!D!bà!P!đã!vi!phạm!nghĩa!vụ!thanh!toán!tại! Thỏa!thuận!đặt!cọc!ngày!11/01/2019!nên!ông!D!phải!chịu!mất!toàn!bộ!tiền!cọc! 1.000.000.000!đồng!theo!quy!định!tại!điều!3.3!thỏa!thuận!này.!!! !

8.!Tại!bản!tự!khai!và!biên!bản!ghi!lời!khai!cùng!ngày!08/11/2021,!người! làm!chứng!là!ông!N!trình!bày:! !

Ông!là!người!đại!diện!theo!pháp!luật!của!Công!ty!P!và!là!người!giới!thiệu! và!trực!tiếp!đưa!vợ!chồng!ông!D,!bà!P!đi!xem!nhà!trước!khi!các!bên!ký!kết!hợp! đồng!đặt!cọc.!Ngày!11/01/2019,!ông!cùng!ông!D!và!bà!P!đến!nhà!ông!L!là!trụ!sở! Công! ty! T! tại! huyện! C! để! các! bên! thỏa! thuận! đặt! cọc! mua! căn! nhà! LVCC.CL.1.1-32.!Tại!đây,!ông!đã!chứng!kiến!ông!D!và!bà!P!xem!xét!toàn!bộ!hồ! sơ!pháp!lý!của!căn!nhà!trên!bao!gồm!cả!phụ!lục!5!(là!phụ!lục!điều!chỉnh!diện! tích!thực!tế!309,5m2)!trong!thời!gian!hai!tiếng!rưỡi!(từ!19!giờ!00!đến!21!giờ!30! cùng!ngày)! mới!hoàn!tất!xong!việc!đặt!cọc.!Hợp!đồng!đặt!cọc!do!ông!lập,!về! diện!tích!ghi!trong!hợp!đồng!đặt!cọc!451,83m2!là!ông!ghi!theo!phụ!lục!ban!đầu! giữa!công!ty!N!và!ông!L,!còn!các!bên!thỏa!thuận!là!theo!diện!tích!thực!tế!đã! được! điều! chỉnh.! Ông! N! cam! kết! lời! khai! của! ông! là! chính! xác! và! chịu! trách! nhiệm!trước!pháp!luật.!!! !

9.!Tại!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!1523/2021/DS-ST!ngày:!03/6/2021!của! Tòa!án!nhân!dân!thành!phố!T,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!đã!tuyên:!

9.1!Chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn:! !

Buộc!ông!L!và!bà!C!liên!đới!trách!nhiệm!trả!cho!ông!D!và!bà!P!số!tiền!cọc! và!một!khoản!tiền!tương!đương!giá!trị!đặt!cọc!là!tổng!số!tiền!2.000.000.000đ! (Hai!tỷ!đồng).! !

Thời!hạn!thanh!toán:!Trả!ngay!một!lần,!kể!từ!khi!Bản!án!có!hiệu!lực!pháp! luật.!Thi!hành!án!tại!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!có!thẩm!quyền.! !

Hủy!bỏ!việc!thực!hiện!Thỏa!thuận!đặt!cọc!chuyển!nhượng!bất!động!sản!ký! ngày!11/01/2019!giữa!ông!D!với!ông!L.! !

9.2!Về!nghĩa!vụ!chậm!thi!hành!án: Kể!từ!ngày!bản!án!có!hiệu!lực!pháp! luật!(đối!với!các!trường!hợp!cơ!quan!thi!hành!án!có!quyền!chủ!động!ra!quyết! định!thi!hành!án)!hoặc!kể!từ!ngày!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án!của!người!được!thi! ! hành!án!(đối!với!các!khoản!tiền!phải!trả!cho!người!được!thi!hành!án)!cho!đến!khi! thi!hành!án!xong,!tất!cả!các!khoản!tiền,!hàng!tháng!bên!phải!thi!hành!án!còn!phải! chịu!khoản!tiền!lãi!của!số!tiền!còn!phải!thi!hành!án!theo!mức!lãi!suất!quy!định! tại!khoản!2!Điều!468!của!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2015.! ! 9.3!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:! ! Ông!L!và!bà!C!(liên!đới!trách!nhiệm)!phải!chịu!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!là! 72.000.000đ! (Bảy! mươi! hai! triệu! đồng),! nộp! tại! Chi! cục! Thi! hành! án! dân! sự! thành!phố!T,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!! ! Trả!lại!cho!ông!D!tiền!tạm!ứng!án!phí!đã!nộp!là!36.000.000đ!(Ba!mươi! sáu!triệu!đồng),!theo!Biên!lai!thu!tiền!số!AA/2019/0015317!ngày!09/01/2020!tại! Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!Quận!11,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!! Ngoài!ra!bản!án!sơ!thẩm!còn!tuyên!về!quyền!kháng!cáo!và!nghĩa!vụ!thi! hành!án!của!đương!sự!theo!luật!định.! Ngày!14/6/2021,!ông!L!kháng!cáo!bản!án!sơ!thẩm!nêu!trên,!yêu!cầu!Tòa! án!cấp!phúc!thẩm!xem!xét!giải!quyết:!sửa!bản!án!sơ!thẩm!theo!hướng!bác!toàn! bộ!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn.!!! Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm:! Bị! đơn! tự! nguyện! trả! lại! cho! nguyên! đơn! số! tiền! cọc! đã! nhận! 1.000.000.000!đồng!và!hỗ!trợ!một!khoản!tiền!là!200.000.000!đồng.! -! ! Đại! diện! Viện!kiểm! sát! nhân! dân! Thành!phố! Hồ! Chí! Minh! trình!bày! quan!điểm:!! Về!tố!tụng:!Thẩm!phán!và!Hội!đồng!xét!xử!thực!hiện!đúng!quy!định!của! pháp!luật!tố!tụng.!Các!đương!sự!thực!hiện!quyền,!nghĩa!vụ!theo!đúng!quy!định! pháp!luật.! Về!nội!dung:!Đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!ghi!nhận!sự!thỏa!thuận!của!các! đương!sự.! Áp!dụng!khoản!2!Điều!308!của!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!năm!2015,!sửa!bản! án!sơ!thẩm!số!1523/2021/DS-ST!ngày!03/6/2021!của!Tòa!án!nhân!dân!thành!phố! T,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

!

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN:!

!

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!được!thẩm!tra!tại! phiên! tòa! và! căn! cứ! vào! kết! quả! tranh! luận! tại! phiên! tòa,! Hội! đồng! xét! xử! nhận!định:! ! [1]!Về!hình!thức:!! ! [1.1]!Ngày!03/6/2021,!Tòa!án!nhân!dân!thành!phố!T!tuyên!xử!bằng!bản! án!dân!sự!sơ!thẩm!số!1523/2021/DS-ST.!Ngày!14/6/2021,!bị!đơn!ông!L!kháng! cáo!trong!thời!hạn!luật!định!với!yêu!cầu!sửa!bản!án!sơ!thẩm,!nên!được!chấp! nhận.!! ! !

[1.2]!Tại!phiên!tòa!phía!nguyên!đơn!và!bị!đơn!đề!nghị!được!thỏa!thuận! với!nhau!về!việc!giải!quyết!toàn!bộ!vụ!án.!

[2]!Về!nội!dung:!

[2.1]! Căn! cứ!sự!thừa!nhận! của!ông! L!và!ông! D!về!việc!ký!kết! “Thỏa! thuận!đặt!cọc!chuyển!nhượng!bất!động!sản”!ngày!11/01/2019!nhằm!thực!hiện! việc!chuyển!nhượng!căn!nhà!phố!có!mã!số!LVCC.CL.1.1-32!thuộc!Dự!án!khu! dân!cư!Nam!Rạch!Chiếc!L!tại!phường!A,!Quận!H!(nay!thành!phố!T),!Thành! phố! Hồ! Chí!Minh;!có!cơ!sở!xác!định!các!bên!đã!thỏa!thuận! đặt!cọc!để!bảo! đảm!thực!hiện!hợp!đồng!theo!quy!định!tại!Điều!328!của!Bộ!luật!Dân!sự!năm! 2015.! Giao! dịch! giữa! các! bên! được! xác! định! là! hợp! đồng! đặt! cọc,! có! hình! thức,!nội!dung!giao!dịch!không!vi!phạm!điều!cấm!của!pháp!luật!nên!phát!sinh! hiệu!lực!và!ràng!buộc!các!bên!có!nghĩa!vụ!thực!hiện.!

[3]!Về!yêu!cầu!trả!lại!tiền!cọc!của!nguyên!đơn:!!

Ông! L! xác! nhận! đã! nhận! của! ông! D! số! tiền! đặt! cọc! là! 1.000.000.000! đồng!vào!ngày!11/01/2019.!Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!người!đại!diện!theo!ủy! quyền! của! ông! L! đồng! ý! trả! lại! cho! ông! D! số! tiền! cọc! đã! nhận! là:! 1.000.000.000!đồng.!Xét!đây!là!sự!tự!nguyện!của!phía!bị!đơn!nên!Hội!đồng! xét!xử!ghi!nhận.!!!

[4]!Về!yêu!cầu!phạt!tiền!cọc!của!nguyên!đơn:!!

Tại!“Thỏa!thuận!đặt!cọc!chuyển!nhượng!bất!động!sản”!ngày!11/01/2019! có!điều!khoản!à!3.4!quy!định!“Trường hợp bên B (bên bán) không thực hiện đúng những điều khoản đã thỏa thuận tại hợp đồng này vì bất kỳ lý do nào thì bên A (bên mua) có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, Bên B có trách nhiệm trả lại gấp đôi số tiền cọc…”

Ông! D! cho! rằng! ông! L! thông! tin! về! hồ! sơ! pháp! lý! của! căn! nhà! LVCC.CL.1.1-32!không!đúng!sự!thật,!cụ!thể!là!tại!Phụ!lục!số!01!thì!diện!tích! khuôn!viên!đất!là!170,50m2,!diện!tích!sàn!là!451,83m2.!Nhưng!tại!thời!điểm! ký!kết!hợp!đồng!đặt!cọc!tại!Công!ty!N!thì!ông!D!phát!hiện!diện!tích!sàn!là! 309,5m2!theo!Phụ!lục!số!05!ngày!12/12/2016.!Do!vậy,!các!bên!xảy!ra!tranh! chấp!dẫn!đến!việc!không!tiếp!tục!thực!hiện!ký!kết!hợp!đồng!chuyển!nhượng! theo!thỏa!thuận.! !

Ông!L!cho!rằng,!tại!thời!điểm!thỏa!thuận!đặt!cọc,!vợ!chồng!ông!D!và!bà! P!đã!đến!trụ!sở!Công!ty!T!của!ông!tại!Bà!C!để!xem!xét!hồ!sơ!pháp!lý!trong! khoảng!thời!gian!từ!19!giờ!đến!21!giờ!30!ngày!11/01/2019!mới!hoàn!tất!hợp! đồng!đặt!cọc!và!giao!nhận!tiền,!có!sự!chứng!kiến!của!ông!N!người!đại!diện! theo!pháp!luật!của!Công!ty!P!và!cũng!là!người!lập!hợp!đồng!đặt!cọc.! !

Xét!lời!khai!của!người!làm!chứng!là!ông!N!xác!nhận,!ông!là!người!trực! tiếp!đưa!vợ!chồng!ông!D!và!bà!P!đi!xem!nhà!nhiều!lần!trước!khi!thỏa!thuận! đặt!cọc.!Tại!thời!điểm!thỏa!thuận!đặt!cọc!thì!ông!đã!chứng!kiến!vợ!chồng!ông! D!và!bà!P!xem!xét!toàn!bộ!hồ!sơ!pháp!lý!của!căn!nhà!bao!gồm!cả!Phụ!lục!5! (là!phụ!lục!điều!chỉnh!diện!tích!hiện!tại!309,5m2)!và!ông!cũng!là!người!lập! ! thỏa! thuận! đặt! cọc! cho! ông! L! và! ông! D,! diện! tích! mà! ông! N! ghi! trong! hợp! đồng!đặt!cọc!là!ghi!theo!hợp!đồng!đặt!cọc!ban!đầu!giữa!Công!ty!N!với!ông!L,! nhưng!thỏa!thuận!giữa!các!bên!là!thỏa!thuận!theo!diện!tích!thực!tế!đã!được! điều!chỉnh.!! ! Mặt! khác,! tại! “Đơn! đăng! ký! đặt! cọc! mua! bán! bất! động! sản”! ngày! 15/02/2019!gửi!cho!Công!ty!N!do!ông!D!ký!có!nội!dung:!“...Chúng tôi xác nhận đã tìm hiểu và đồng ý với các thông tin liên quan đến tình trạng pháp lý đất đai, quy hoạch, thiết kế hiện hữu của BĐS...”!!! ! Như!vậy,!việc!ông!D!và!bà!P!cho!rằng!ông!L!cố!tình!lừa!dối!về!diện! tích!sàn!xây!dựng!để!bán!nhà!cho!ông!bà!là!không!căn!cứ.!Thực!tế!ý!chí!của! ông!L!đã!đồng!ý!trả!lại!tiền!cọc!1.000.000.000!đồng!cho!ông!D!và!hủy!thỏa! thuận!đặt!cọc!tại!thời!điểm!ký!kết!hợp!đồng!chuyển!nhượng!tại!Công!ty!N.!! Lời! khai! của! người! làm! chứng! là! ông! N! có! ý! nghĩa! quan! trọng! trong! việc!giải!quyết!vụ!án!vì!ông!là!người!giới!thiệu,!trực!tiếp!soạn!thảo!hợp!đồng,! chứng!kiến!toàn!bộ!việc!đàm!phán!ký!kết!hợp!đồng!nhưng!cấp!sơ!thẩm!không! triệu!tập!ông!N!để!làm!rõ!những!tình!tiết!có!ý!nghĩa!cho!việc!giải!quyết!vụ!án,! mà!lại!chấp!nhận!yêu!cầu!của!ông!D,!là!chưa!đúng!bản!chất!của!vụ!việc,!chưa! đánh!giá!đúng!chứng!cứ!của!vụ!án.!!! Trong! nội! dung! vụ! việc! này,! ông! L! không! phải! là! người! có! lỗi,! nên! không!phải!chịu!phạt!cọc!theo!thỏa!thuận.!Tuy!nhiên,!tại!phiên!tòa!hôm!nay,! hai!bên!đã!thỏa!thuận!được!với!nhau!về!việc!giải!quyết!toàn!bộ!nội!dung!vụ! án!là!bị!đơn!trả!lại!tiền!cọc!đã!nhận!và!tự!nguyện!hỗ!trợ!cho!bên!nguyên!đơn! số!tiền!200.000.000!đồng.!Sự!thỏa!thuận!này!không!trái!pháp!luật,!không!trái! đạo!đức!xã!hội,!nên!Hội!đồng!xét!xử!sẽ!ghi!nhận!sự!thỏa!thuận!trên.! Xét!thấy!đề!nghị!của!đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ! Chí!Minh!có!cơ!sở!chấp!nhận.! Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!Ngay!từ!đầu,!phía!bị!đơn!đồng!ý!trả!lại!tiền! cọc!là!1.000.000.000!đồng,!nên!bị!đơn!không!phải!chịu!án!phí!tính!trên!số!tiền! 1.000.000.000!tỷ!đồng.!Số!tiền!200.000.000!đồng!là!tiền!tự!nguyện!hỗ!trợ!nên! không!tính!án!phí!sơ!thẩm.! Như!vậy,! án!phí!dân!sự! sơ!thẩm! chỉ! là!300.000! đồng.!Tuy!nhiên,!ông!L!và!bà!C!là!người!cao!tuổi,!có!đơn!yêu!cầu!miễn!án! phí,!nên!miễn!toàn!bộ!án!phí!cho!ông!L!và!bà!C.! Bị!đơn!không!phải!chịu!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm!do!yêu!cầu!kháng!cáo! được!chấp!nhận.! Vì!các!lẽ!trên,!!

!

QUYẾT!ĐỊNH:!

!

-!Căn!cứ!Điều!300!và!khoản!2!Điều!308!của!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!năm! 2015.!! !

-! Căn! cứ! Nghị! quyết! số! 326/2016/UBTVQH14! ngày! 30! tháng! 12! năm! 2016!của!Ủy!ban!thường!vụ!Quốc!Hội!quy!định!về!mức!thu,!miễn,!giảm,!thu,! nộp,!quản!lý!và!sử!dụng!án!phí!và!lệ!phí!Tòa!án.!

-!Căn!cứ!Điều!6,!Điều!7,!Điều!9,!Điều!30!Luật!Thi!hành!án!dân!sự.!

Tuyên!xử:!

1.!Chấp!nhận!yêu!cầu!kháng!cáo!của!ông!L.!Sửa!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm! theo!hướng!công!nhận!sự!thỏa!thuận!của!các!đương!sự!như!sau:!

1.1.! Hủy! “Thỏa! thuận! đặt! cọc! chuyển! nhượng! bất! động! sản”! ngày! 11/01/2019!giữa!ông!L!và!ông!D.!

1.2.! Ông! L! và! bà! C! có! nghĩa! vụ! trả! lại! tiền! cọc! cho! ông! D! và! bà! P! là! 1.000.000.000!đồng!(một!tỷ!đồng).!

1.3.!Ông!L!và!bà!C!tự!nguyện!hỗ!trợ!cho!ông!D!và!bà!P!200.000.000!đồng! (hai!trăm!triệu!đồng).!

Hai!bên!đã!giao!nhận!tại!phiên!tòa!phúc!thẩm!ngày!hôm!nay.!

2.!Về!án!phí:!

2.1!Án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!!

Miễn!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!cho!ông!L!và!bà!C.!

Trả!lại!cho!ông!D!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!đã!nộp!là!36.000.000!đồng!(ba! mươi!sáu!triệu!đồng)!theo!Biên!lai!thu!số:!AA/2019/0015317!ngày!09!tháng!01! năm!2020!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!Quận!11,!Thành!!phố!Hồ!Chí!Minh.!!

2.2!Án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!!

Ông!L!không!phải!chịu!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm.!Trả!lại!cho!ông!L!số!tiền! tạm!ứng!án!phí!phúc!thẩm!là!300.000!đồng!(ba!trăm!nghìn!đồng)!mà!ông!L!đã! nộp! theo! Biên! lai! thu! số! AA/2018/0028788! ngày! 21/6/2021! của! Chi! cục! Thi! hành!án!dân!sự!Quận!2!(nay!là!thành!phố!T),!Thành!!phố!Hồ!Chí!Minh.!!

3.!Các!quyền!và!nghĩa!vụ!thi!hành!án!của!các!đương!sự!được!thực!hiện!tại! cơ!quan!có!thẩm!quyền!về!thi!hành!án!dân!sự.!

4.!Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án./.!

! Nơi!nhận:!! !

!

!!!!!!!!!!!!!!! TM.!HỘI!ĐỒNG!XÉT!XỬ!PHÚC!THẨM! -!Tòa!án!nhân!dân!tối!cao;!!

THẨM!PHÁN!–!CHỦ!TỌA!PHIÊN!TÒA! -!TAND!cấp!cao!tại!Tp.HCM;!

! -!VKSND!cấp!cao!tại!Tp.HCM!

! -!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Tp.HCM;!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

! -!TAND!thành!phố!T;! -!Cục!Thi!hành!án!dân!sự!Tp.HCM;!

! -!Chi!cục!THADS!thành!phố!T;!

! -!Chi!cục!THADS!Quận!11;!

Lê!Thị!Quỳnh!Anh! -!Các!đương!sự!(để!thi!hành);! !!!!!!! -!Lưu!(17).!!!!!!!!!!!!! ! ! ! !