Bản án 738/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm thể hiện nội dung vụ án như sau:

Trong đơn khởi kiện, quá trình tham gia tố tụng và tại phiên tòa

nguyên đơn bà Nguyễn Thị H và ông Võ Nam T là người đại diện theo ủy

quyền của bà H trình bày:

Vào ngày 27/01/2021, bà H có mua của ông Công Văn M phần đất có

diện tích 28027,9m2 tại thửa đất số 124, tờ bản đồ 131 theo Giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số

vào sổ cấp GCN: CH00015 của Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày

17/01/2012 cho ông Công Văn M. Số tiền các bên thỏa thuận mua bán thửa

đất là 7.000.000.000 đồng, ngày 27/01/2021 bà H đặt cọc cho ông M

1.000.000.000 đồng, ngày 01/02/2021 bà H đặt cọc thêm cho ông M

1.000.000.000 đồng; tổng cộng bà H đã đặt cọc cho ông M là 2.000.000.000

đồng. Tại Hợp đồng mua bán ngày 27/01/2021 các bên thỏa thuận về thời

gian để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng là 75 ngày làm việc kể từ ngày

ký hợp đồng đặt cọc, đồng thời ông M có cam kết với bà H rằng là ông không

chuyển nhượng thửa đất này cho người khác, nếu ông M đổi ý không bán đất

cho bà H thì phải trả lại số tiền đã nhận cọc và bồi thường gấp 02 lần số tiền

đã nhận cọc.

Đến ngày 24/3/2021, được biết ông M đã chuyển nhượng cho ông Lê

Văn N, ông Đàm Quang H3, bà Cao Thị Mộng G theo Hợp đồng công chứng

số 000700 ngày 24/3/2021 tại Văn phòng Công chứng X nhưng ông M không

trả tiền đặt cọc và phạt cọc cho bà H như đã thỏa thuận. Do đó bà H đã làm

đơn khởi kiện yêu cầu ông M tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán đất đối với

phần đất trên hoặc trong trường hợp ông M không thể tiếp tục thực hiện hợp

đồng mua bán đất thì ông M phải trả cho bà H số tiền là 6.000.000.000 đồng,

cụ thể: trả lại tiền đã nhận cọc là 2.000.000.000 đồng và 4.000.000.000 đồng

là tiền phạt cọc.

Bị đơn ông Công Văn M do bà Nguyễn Khánh H2 là người đại diện

theo ủy quyền trình bày:

Ngày 27/01/2021, ông M có bán cho bà Nguyễn Thị H thửa đất số 124,

tờ bản đồ 131 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở

và tài sản khác gắn liền với đất số BI 351832, số vào sổ cấp GCN: CH00015

do Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 17/01/2012 cho ông Công Văn M.

Ông M nhận cọc là 1.000.000.000 đồng và đến ngày 01/02/2021 bà H đưa

thêm cho ông M số tiền 1.000.000.000 đồng. Tổng hai lần, ông M nhận số

tiền 2.000.000.000 đồng, các bên có thỏa thuận là trong thời hạn 75 ngày làm

việc kể từ ngày ký hợp đồng các bên sẽ tiến hành công chứng chuyển nhượng

quyền sử dụng thửa đất trên.

Vào tháng 02/2021 do giá đất biến động tăng nên ông M bán phần đất

trên cho ông Lê Văn N, ông Đàm Quang H3 và bà Cao Thị Mộng G. Vì hợp

đồng giữa ông M và bà H chưa đến ngày hẹn nên việc trả lại tiền cọc và hỗ

trợ tiền cho bà H chưa thực hiện được. Nhưng đến ngày 07/4/2021, ông M có nhận được giấy triệu tập của Tòa án nhân dân huyện G đến nhận Thông báo thụ lý vụ án theo hợp đồng tranh chấp của ông M và bà H. Ngày 10/4/2021, ông M nhận tiếp giấy triệu tập của cơ quan Công an về việc bà H tố cáo ông M về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong việc chuyển nhượng và đến ngày 16/4/2021 Công an triệu tập ông M lần 2 và ngày 19/4/2021 Công an triệu tập lần 3 để giải quyết theo nội dung đơn tố cáo của bà H nhưng bà H đều vắng mặt.

Trong quá trình giao dịch theo hợp đồng đặt cọc, ông M chưa có vi

phạm hợp đồng đặt cọc vì các bên có thỏa thuận là 75 ngày làm việc sẽ ra công chứng, tuy nhiên trong thời gian hợp đồng vẫn đang được thực hiện mà bà H gửi đơn khởi kiện cho Tòa án và tố cáo ông M tại Công an là đã vi phạm hợp đồng. Đồng thời vào ngày 01/02/2021 ông M nhận thêm 1.000.000.000 đồng từ bà H chứ không phải là tiền đặt cọc nên theo yêu cầu khởi kiện của bà H, ông M không đồng ý. Ông M chỉ trả lại phần tiền đã nhận của bà H là 2.000.000.000 đồng và hỗ trợ thêm cho bà H là 500.000.000 đồng, tổng cộng số tiền ông M phải trả cho bà H là 2.500.000.000 đồng. Ông M thừa nhận đã chuyển nhượng phần đất tranh chấp này cho ông N, ông Huy, bà G theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vào ngày 24/3/2021 tại Văn phòng công chứng X.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn N, ông Đàm

Quang H3, bà Cao Thị Mộng G cùng trình bày:

Vào ngày 04/02/2021, ông N, ông Huy, bà G và ông M đã ký kết Hợp

đồng đặt cọc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất số 000373/HĐ-ĐC ngày 04/02/2021 tại Văn phòng Công chứng X đối với phần đất đang tranh chấp. Tại thời điểm giao kết thì giấy chứng nhận đang được ông M thế chấp tại Ngân hàng A – Chi nhánh huyện G. Ngày 24/3/2021 các ông, bà cùng ông M ra Văn phòng Công chứng thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng số 000700/HĐ-CN của Văn phòng Công chứng X. Các ông bà yêu cầu Tòa án sớm giải quyết kết thúc vụ án, hủy bỏ quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để cho các ông, bà hoàn tất thủ tục đăng bộ sang tên đối với phần đất tranh chấp trên.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 02/2023/DS-ST ngày 20/02/2023 của Tòa

án nhân dân huyện G, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H:

Buộc ông Công Văn M phải trả cho bà Nguyễn Thị H số tiền 6.000.000.000 (Sáu tỷ) đồng, trong đó tiền đặt cọc 2.000.000.000 (hai tỷ) đồng và tiền phạt cọc 4.000.000.000 (Bốn tỷ) đồng.

Thực hiện trả tiền một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Khi bản án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày người được thi hành án có

đơn yêu cầu thi hành án, người phải thi hành án chưa thi hành xong cho người

được thi hành án thì người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi suất

theo quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số

01/2021/QĐ-BPKCTT ngày 20/4/2021; Thông báo sửa chữa, bổ sung số

12/TB-TA ngày 04/5/2021 của Tòa án nhân dân huyện G cho đến khi có

quyết định giải quyết khác của Tòa án.

3. Về chi phí tố tụng: ông Công Văn M phải trả lại cho bà Nguyễn Thị

H số tiền 4.000.000 (bốn triệu) đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, quyền kháng cáo, quyền

và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Ngày 28/3/2023, bà Nguyễn Khánh H2 là người đại diện theo ủy quyền

của bị đơn ông Công Văn M có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; Bị đơn vẫn giữ nguyên

yêu cầu kháng cáo. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về cách

giải quyết vụ án.

Bị đơn ông Công Văn M có bà Nguyễn Khánh H2 là người đại diện

theo ủy quyền trình bày: Sau khi ký hợp đồng mua bán đất với bà H, ông M

chỉ nhận tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng. Số tiền 1.000.000.000 đồng ông

M nhận vào ngày 01/02/2021 là tiền G trước để thực hiện hợp đồng, không

phải là tiền đặt cọc. Nay ông M không thể tiếp tục hợp đồng mua bán với bà

H nên ông M đồng ý trả lại 1.000.000.000 đồng tiền đặt cọc, tiền phạt cọc là

2.000.000.000 đồng và trả lại 1.000.000.000 đồng nhận thêm, tổng cộng là

4.000.000.000 đồng.

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị H có ông Võ Nam T là người đại diện theo

ủy quyền trình bày: Căn cứ vào Hợp đồng mua bán đất được ký giữa bà H và

ông M thì bà H đặt cọc cho ông M 02 lần vào ngày 27/01/2021 và ngày

01/02/2021 với số tiền là 2.000.000.000 đồng. Do ông M không làm thủ tục

chuyển nhượng đất cho bà H mà đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho người

khác nên ông M phải trả lại tiền cọc và bồi thường tiền cọc cho bà H tổng

cộng là 6.000.000.000 đồng. Nguyên đơn đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn N, ông Đàm Quang

H3, bà Cao Thị Mộng G có ông Lê Văn N là người đại diện theo ủy quyền

trình bày: Các ông bà ký hợp đồng chuyển nhượng đất với ông M là ngay tình,

làm thủ tục đúng quy định của pháp luật. Các ông bà không có yêu cầu gì

trong vụ án này, đề nghị Hội đồng xét xử giải quyết sớm vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố M phát biểu quan điểm:

Về tố tụng: Tòa cấp phúc thẩm đã thực hiện đúng trình tự thủ tục theo

quy định của pháp luật. Các đương sự cũng được thực hiện đầy đủ các quyền

và nghĩa vụ của mình.

Về nội dung: Theo các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ thì sau khi ký

hợp đồng mua bán đất với bà H, ông M đã nhận tiền đặt cọc là 2.000.000.000 đồng. Nay ông M không tiếp tục thực hiện hợp đồng với bà H mà chuyển nhượng đất cho người khác là có lỗi. Theo thỏa thuận ông M phải trả lại tiền cọc và bồi thường gấp 02 lần tiền đặt cọc. Bản án sơ thẩm tuyên buộc ông M trả cho bà H 6.000.000.000 đồng là đúng. Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí minh đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc

thẩm, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ngày 27/01/2021 ông M ký Hợp đồng chuyển nhượng cho bà Nguyễn

Thị H quyền sử dụng 28.027,9m2 đất thuộc thửa số 124, tờ bản đồ 131 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, số vào sổ cấp GCN: CH00015 do Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 17/01/2012 cho ông Công Văn M. Nội dung hợp đồng thể hiện, phần đất chuyển nhượng với giá 7.000.000.000 đồng, số tiền đặt cọc là 1.000.000.000 đồng, thời hạn đặt cọc là 75 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc sẽ tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu ông M không ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì bất cứ lý do gì thì phải trả lại tiền cọc và bồi thường gấp 02 lần tiền cọc, ngược lại bên mua không mua nữa sẽ bị mất số tiền đã đặt cọc.

Thực tế, sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngày

27/01/2021 bà H đã đặt cọc cho ông M 1.000.000.000 đồng và ngày 01/02/2021 bà H giao thêm tiền cọc cho ông M là 1.000.000.000 đồng. Trong thời gian thực hiện hợp đồng, ngày 24/3/2021 ông M đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất nêu trên cho ông N, ông H3 và bà G theo Hợp đồng công chứng số 000700 vào ngày 24/3/2021 tại Văn phòng Công chứng X.

Xét thấy, diện tích đất chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất, thỏa thuận đặt cọc phù hợp với quy định của pháp luật nên có hiệu lực để các bên thi hành. Do đó, việc ông M sau khi nhận tiền đặt cọc của bà H đã không tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng đất cho bà H như thỏa thuận mà lại chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho người khác là vi phạm hợp đồng. Bản án sơ thẩm xác định trong G dịch này lỗi không tiếp tục thực hiện được hợp đồng là thuộc về bên bán nên chấp nhận yêu cầu của bà H buộc ông M trả cho bà H số tiền đặt cọc là 2.000.000.000 đồng, phạt cọc 4.000.000.000 đồng là có căn cứ; Không có cơ sở để chấp nhận yêu cầu của ông M về việc bà H được thanh toán số tiền là 4.000.000.000 đồng như người đại diện theo ủy quyền của ông M trình bày.

Từ sự phân tích trên, không chấp nhận kháng cáo của ông Công Văn M;

Chấp nhận đề nghị của Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh giữ

nguyên bản án sơ thẩm.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Do yêu cầu kháng cáo của bị đơn không

được Tòa chấp nhận nên bị đơn phải chịu án phí phúc thẩm.

Lưu ý cấp sơ thẩm: Theo quy định tại Điều 7 của Luật Thi hành án dân

sự thì đương sự có quyền thỏa thuận với người phải thi hành án về thời gian,

địa điểm, phương thức thi hành án. Do đó, Tòa cấp sơ thẩm quyết định buộc

bị đơn thực hiện trả tiền một lần ngay sau khi bản án có hiệu lực pháp luật là

không cần thiết.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Khoản 1 Điều 148, Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Công Văn M

Tuyên xử: Giữ nguyên bản án sơ thẩm:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị H:

Buộc ông Công Văn M phải trả cho bà Nguyễn Thị H số tiền

6.000.000.000 (Sáu tỷ) đồng, trong đó tiền đặt cọc 2.000.000.000 (Hai tỷ)

đồng và tiền phạt cọc 4.000.000.000 (Bốn tỷ) đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày người được thi

hành án có đơn yêu cầu thi hành án, người phải thi hành án chưa thi hành

xong cho người được thi hành án thì người phải thi hành án còn phải chịu

khoản tiền lãi suất theo quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự

năm 2015.

2. Duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số

01/2021/QĐ-BPKCTT ngày 20/4/2021; Thông báo sửa chữa, bổ sung số

12/TB-TA ngày 04/5/2021 của Tòa án nhân dân huyện G cho đến khi có

quyết định giải quyết khác của Tòa án.

3. Về chi phí tố tụng: Ông Công Văn M phải trả lại cho bà Nguyễn Thị

H số tiền 4.000.000 (Bốn triệu) đồng.

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Công Văn M phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 114.000.000 (Một

trăm mười bốn triệu) đồng.

Hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị H số tiền 57.500.000 (Năm mươi bảy

triệu năm trăm ngàn) đồng là tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp theo

biên lai số 07347 ngày 02/4/2021 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện G,

Thành phố Hồ Chí Minh.

5. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Công Văn M phải chịu án phí dân

sự phúc thẩm là 300.000 (Ba trăm ngàn) đồng nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp là 300.000 (Ba trăm ngàn) đồng theo Biên lai thu số AA/2021/0046206 ngày 17/3/2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện G, Thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi

hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014); thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực kể từ ngày tuyên án.