Bản án 736/2018/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

nhượng!quyền!sử!dụng!đất.!

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!

TÒA!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH!

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm"phán"–"Chủ"tọa"phiên"tòa:" Bà!Nguyễn!Thị!Thanh!Mai!

Các"Thẩm"phán:"

Ông!Trương!Văn!Hiền!

Bà!Bùi!Thị!Kim!Dung!

- Thư ký phiên tòa:

Ông!Chu!Minh!Sang!

Thư!ký!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa:!

Ông!Đỗ!Văn!Hiếu!–!Kiểm!sát!viên.!

Trong!các!ngày!16,!23!tháng!7!và!ngày!02,!09!tháng!8!năm!2018,!tại!trụ!sở!

Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!vụ!án!

dân!sự!thụ!lý!số!338/2014/TLPT-DS!ngày!07!tháng!7!năm!2014,!về!việc!“Tranh!

chấp!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất”.!

Do!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!151/2014/DS-ST!ngày!16!tháng!5!năm!2014!

của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!bị!kháng!cáo!và!kháng!

nghị.!!

Theo!Quyết!định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!phúc!thẩm!số!2840/2018/QĐ!-!PT!

ngày!27!tháng!6!năm!2018!của!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!giữa!

các!đương!sự:!!

- Nguyên"đơn:!Bà!H,!sinh!năm!1970!(có!mặt)!

Địa!chỉ:!ấp!Đ,!xã!X,!huyện!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!Bà!A,!sinh!năm!1969!(có!mặt).!

Địa!chỉ:!đường!K,!Phường!P,!Quận!Q,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!!

(Theo!Giấy!ủy!quyền!công!chứng!số!00006784!lập!ngày!26/9/2011!tại!

Văn!phòng!công!chứng!Lý!Thị!Như!Hòa).!

- Bị"đơn:!Ông!Đ,!sinh!năm!1946.!

Địa!chỉ:!thị!trấn!T,!huyện!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!Bà!N,!sinh!năm!1980!(có!mặt).!

Địa!chỉ:!thị!trấn!T,!huyện!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

(Theo!Giấy!ủy!quyền!công!chứng!số!006497!lập!ngày!15/9/2011!tại!Văn!

phòng!công!chứng!Lý!Thị!Như!Hòa).!

- Người"có"quyền"lợi,"nghĩa"vụ"liên"quan:!!

1. Bà!M,!sinh!năm!1952!(có!mặt).!

Địa!chỉ:!thị!trấn!T,!huyện!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

2. Ủy!ban!nhân!dân!huyện!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!!

Địa!chỉ:!đường!Đ,!thị!trấn!T,!huyện!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!Ông!Q!(xin!vắng!mặt).!

(Theo!Giấy!ủy!quyền!số!2223/UBND!ngày!25/7/2014).!

- Người"kháng"cáo:!bà!H!–!Nguyên!đơn,!ông!Đ!–!Bị!đơn!và!bà!M!–!Người!

có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan.!

- Viện"kiểm"sát"kháng"nghị:!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!huyện!

H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!!

NỘI!DUNG!VỤ!ÁN:!!

Theo Đơn khởi kiện ngày 23/10/2009 và trong quá trình tố tụng, nguyên đơn

- bà H có bà A – đại diện theo ủy quyền trình bày:

Năm!1997,!bà!H!và!ông!Đ!xác!lập!hợp!đồng!miệng!với!nội!dung!ông!Đ!

chuyển!nhượng!cho!bà!H!một!phần!đất!có!diện!tích!806m2!(chiều!ngang!17,5m!x! chiều! dài! không! rõ)! với! giá! chuyển! nhượng! là! 30! lượng! vàng! SJC.! Ngày! 25/6/1997,!bà!H!đã!đặt!cọc!cho!ông!Đ!02!lượng!vàng!SJC,!phần!vàng!còn!lại!ông! Đ!đồng!ý!cho!bà!H!trả!dần,!khi!nào!trả!xong!hết!vàng!thì!ông!Đ!sẽ!làm!thủ!tục! sang!tên!cho!bà!H.!Thời!điểm!năm!1997,!ông!Đ!chưa!được!được!cấp!giấy!chứng! nhận!quyền!sử!dụng!đất!đối!với!phần!đất!chuyển!nhượng.!Năm!1998,!ông!Đ!được! Ủy!ban!nhân!dân!huyện!H!cấp!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!đối!với!thửa! đất!nêu!trên.!

Sau!khi!giao!kết!hợp!đồng,!tính!đến!ngày!20/3/2001,!bà!đã!giao!cho!ông!

Đ!được!17!lượng!vàng!SJC!kể!cả!02!lượng!vàng!đã!đặt!cọc!ngày!25/6/1997,!bà! đã!sử!dụng!đất!cất!nhà!và!xây!dựng!chuồng!trại!chăn!nuôi!từ!đó!đến!nay.

Ngày!08/9/2001,!bà!có!đến!gặp!ông!Đ!để!giao!tiếp!13!lượng!vàng!còn!lại!

nhưng!ông!Đ!đổi!ý!từ!chối!không!nhận!với!lý!do!đã!quá!hạn!hợp!đồng.

Ngày!09/9/2001,!bà!và!ông!Đ!có!làm!tờ!giao!kèo!với!nội!dung!thừa!nhận!

việc!bà!và!ông!Đ!thỏa!thuận!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!từ!năm!1997!và! thừa!nhận!những!khoản!tiền!vàng!hai!bên!đã!giao!nhận!trong!quá!trình!thực!hiện! hợp! đồng.! Trong! tờ! giao! kèo! này,! theo! bà! có! điểm! 4,! 5! không! đúng! sự! thật! nhưng! nếu!bà!không!ký! thì! ông! Đ! sẽ! không!viết!lại!và!không! thừa!nhận!việc!

2! !

nhận!tiền!vàng!của!bà!giao!trước!đó!nên!bà!phải!ký.!Riêng!các!lần!nhận!tiền!vào!

năm! 1999,! 2000! ông! Đ! tự! ý! ghi! dồn! thành! trước! 31/12/1998.! Vào! ngày!

09/9/2001,!khi!lập!tờ!giao!kèo!này!ông!Đ!yêu!cầu!hủy!hợp!đồng!chuyển!nhượng!

quyền!sử!dụng!đất!với!bà,!do!bà!không!đồng!ý!và!yêu!cầu!ông!Đ!tiếp!tục!thực!

hiện!hợp!đồng!nên!giữa!hai!bên!phát!sinh!tranh!chấp.!!

Bà!khởi!kiện!yêu!cầu!ông!Đ!tiếp!tục!thực!hiện!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!

sử!dụng!đất!và!bà!sẽ!giao!tiếp!cho!ông!Đ!13!lượng!vàng!còn!lại!theo!hợp!đồng.!

Bị đơn - ông Đ có bà N là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ông!Đ thừa!nhận!vào!năm!1997!ông!có!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!

diện!tích!806m2!thuộc!thửa!194,!tờ!bản!đồ!số!6!tọa!lạc!tại!ấp!A,!xã!X,!huyện!H!

cho!bà!H,!trên!đất!có!02!căn!nhà!(01!căn!nhà!có!số!là!ấp!A,!xã!X!và!01!căn!nhà!

không!số).!Tuy!nhiên,!lúc!đó!hai!bên!chỉ!giao!dịch!bằng!lời!nói!chứ!không!làm!

hợp!đồng,!giá!trị!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!là!30!lượng!vàng!SJC,!vào!

thời!điểm!này,!ông!Đ!đã!được!cấp!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất.!Ông!và!bà!

H!thỏa!thuận!thời!hạn!thanh!toán!từ!ngày!15/6/1997!đến!ngày!31/12/1998,!bà!H!

phải!giao!đủ!30!lượng!vàng!cho!ông!và!ông!có!nghĩa!vụ!làm!thủ!tục!sang!tên!đất!

cho!bà!H,!điều!kiện!là!nếu!hết!thời!hạn!này!bà!H!không!giao!đủ!30!lượng!vàng!

cho!ông!thì!coi!như!bà!H!mất!số!vàng!đã!đặt!cọc!và!tiền!vàng!trả!dần,!còn!nếu!ông!

Đ!đã!nhận!đủ!30!lượng!vàng!mà!không!làm!thủ!tục!sang!tên!cho!bà!H!thì!ông!phải!

có!nghĩa!vụ!bồi!thường!gấp!đôi!số!vàng!bà!H!đã!giao,!việc!thỏa!thuận!sau!này!

được!hai!bên!xác!nhận!trong!tờ!giao!kèo!mua!bán!đất!lập!ngày!09/9/2001.!

Sau!khi!thỏa!thuận!việc!chuyển!nhượng,!bà!H!đã!giao!tiền!vàng!cho!ông!như!sau:!

- Ngày!25/6/1997,!bà!H!đặt!cọc!02!lượng!vàng!SJC;!

- Ngày!20/8/1997,!bà!H!giao!02!lượng!vàng!SJC;!

- Ngày!07/10/1997,!bà!H!giao!02!lượng!vàng!SJC;!

- Ngày!01/02/1998,!bà!H!giao!02!lượng!vàng!SJC;!

- Ngày!16/3/1998,!bà!H!giao!04!lượng!vàng!SJC;!

- Ngày!15/5/1998,!bà!H!giao!số!tiền!5.000.000!đồng!(năm!triệu!đồng);!

- Ngày!08/7/1998,!bà!H!giao!số!tiền!5.000.000!đồng!(năm!triệu!đồng);!

- Ngày!20/9/1998,!bà!H!giao!số!tiền!10.000.000!đồng!(mười!triệu!đồng);!

- Ngày!29/01/2001,!bà!H!giao!số!tiền!500.000!đồng!(năm!trăm!nghìn!đồng);!

- Ngày!20/3/2001,!bà!H!giao!số!tiền!5.450.000!đồng!(năm!triệu,!bốn!trăm!

năm!mươi!nghìn!đồng).!

Như!vậy,!bà!H!đã!giao!cho!ông!tổng!cộng!là!12!lượng!vàng!SJC!và!số!tiền!

25.950.000!đồng.!Kể!từ!ngày!20/3/2001!đến!ngày!09/9/2001,!ông!Đ!không!nhận!

3!

! thêm!số!vàng!nào!nữa.!Do!bà!H!không!giao!đủ!tiền!vàng!cho!ông!Đ!theo!đúng!thỏa! thuận!nên!ông!chưa!giao!đất!cho!bà!H.!Năm!2001,!bà!H!tự!ý!chiếm!đất!tháo!dỡ!nhà! của!ông!để!xây!dựng!nhà!và!chuồng!trại,!lúc!đó!ông!có!đơn!khiếu!nại!bà!H!tại!Ủy! ban!xã!về!việc!lấn!chiếm!đất!của!ông!nhưng!không!được!giải!quyết.!

Nay,! bà! H! khởi! kiện! yêu! cầu! tiếp! thực! hiện! hợp! đồng! chuyển! nhượng!

quyền!sử!dụng!đất,!ông!không!đồng!ý,!ông!yêu!cầu!hủy!hợp!đồng!chuyển!nhượng! quyền!sử!dụng!đất!với!bà!H,!yêu!cầu!bà!H!trả!đất!lại!cho!ông!và!ông!hoàn!trả!cho! bà!H!12!lượng!vàng!SJC!và!số!tiền!25.950.000!đồng.!Ngoài!ra,!ông!yêu!cầu!bà!H! bồi!thường!02!căn!nhà!trên!đất!do!bà!H!đã!phá!dỡ!với!số!tiền!800.000.000!đồng! và!bà!H!thu!lợi!từ!cây!trồng!trên!đất!với!số!tiền!5.544.000!đồng.!

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - bà M trình bày:""

Bà!là!vợ!của!ông!Đ,!bà!chung!sống!với!ông!Đ!từ!năm!1975.!Việc!ông!Đ!

tranh!chấp!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!với!bà!H,!bà!thống!nhất! ý!kiến!và!yêu!cầu!như!ông!Đ!đã!trình!bày.!

Ngườicóquyềnlợi, nghĩavụliênquanỦyban nhândân huyệnHtrìnhbày:""

Ngày!20/7/1998,!Phòng!Địa!chính!huyện!H!có!Tờ!trình!số!68/TTDC!về!

việc!xin!phê!duyệt!ra!quyết!định!cấp!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!xã!X! đợt!3!năm!1998,!trong!Danh!sách!đính!kèm!có!tên!ông!Đ!tại!trang!13,!số!thứ!tự! 76.!Ngày!28/7/1998,!ông!Đ!được!cấp!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số! 790/QSDĐ/!đợt!3/98!diện!tích!857m2!(T)!thửa!194!tờ!6!xã!X,!theo!Quyết!định!số! 103/QĐ-UB!ngày!28/7/1998.!Việc!cấp!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!cho! ông!Đ!được!thực!hiện!đúng!theo!quy!định.!Ủy!ban!nhân!dân!huyện!H!bảo!lưu! quan!điểm!về!việc!cấp!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!cho!ông!Đ!là!đúng.! Các!nội!dung!khác!Ủy!ban!nhân!dân!huyện!H!không!có!ý!kiến.!

Tại!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!235/2011/DSST!ngày!21!tháng!7!năm!!2011!

của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!H!tuyên!xử:!

Đình!chỉ!giải!quyết!đối!với!yêu!cầu!khởi!kiện!của!bà!H!yêu!cầu!ông!Đ!tiếp!

tục!thực!hiện!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất.!

Không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!ông!Đ!xin!hủy!hợp!đồng!chuyển!nhượng!

quyền!sử!dụng!đất!với!bà!H!và!yêu!cầu!bà!H!bồi!thường!giá!trị!02!căn!nhà!với!số! tiền!800.000.000!đồng!(tám!trăm!triệu!đồng)!và!số!tiền!bà!H!thu!lợi!được!từ!cây! trồng!trên!đất!với!số!tiền!5.544.000!đồng!(năm!triệu,!năm!trăm!bốn!mươi!bốn! nghìn!đồng).!

4! !

Công!nhận!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!ông!Đ!và!bà!

H! xác! lập! ngày! 15/6/1997! thể! hiện! tại! giấy! tay! giao! kèo! mua! bán! đất! ngày!

09/9/2001.!

Buộc!bà!H!thanh!toán!cho!ông!Đ!số!tiền!1.222.445.000!đồng!(một!tỷ,!hai!

trăm!hai!mươi!hai!triệu,!bốn!trăm!bốn!mươi!lăm!nghìn)!đồng.!Thi!hành!khi!án!có!

hiệu!lực!pháp!luật.!

Ngày!29/7/2011!và!ngày!02/8/2011,!nguyên!đơn!bà!H,!bị!đơn!ông!Đ!và!

người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!là!bà!M!có!đơn!kháng!cáo!Bản!án!sơ!

thẩm!số!235/2011/DSST!ngày!21!tháng!7!năm!2011!của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!

H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!Ngày!16/8/2011,!Viện!trường!Viện!kiểm!sát!nhân!

dân! huyện! H! kháng! nghị! Bản! án! dân! sự!sơ! thẩm! số! 235/2011/DSST! ngày! 21!

tháng!7!năm!2011!của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!theo!

thủ!tục!phúc!thẩm.!

Tại!Bản!án!dân!sự!phúc!thẩm!số!1365/2011/DS-PT!ngày!26/10/2011,!Tòa!

án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!đã!quyết!định!chấp!nhận!kháng!nghị!của!

Viện!kiểm!sát!nhân!dân!huyện!H;!Không!xét!yêu!cầu!kháng!cáo!của!bà!H!và!vợ!

chồng!ông!Đ,!bà!M.!Hủy!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!235/2011/DS-ST!ngày!21!

tháng! 7! năm! 2011! của! Tòa! án! nhân! dân! huyện! H,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh.!

Chuyển!hồ!sơ!vụ!án!về!Tòa!án!nhân!dân!huyện!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!để!

xét!xử!lại!theo!trình!tự!sơ!thẩm.!!

Tòa!án!nhân!dân!huyện!H!đã!thụ!lý!lại!vụ!án!và!giải!quyết!theo!thủ!tục!sơ!

thẩm,!hồ!sơ!thụ!lý!số!14/2012/TLST-DS!ngày!09/01/2012.!

Tại! Bản! án! dân! sự! sơ! thẩm! số! 151/2014/DS-ST! ngày! 16! tháng! 5! năm!

2014,!Tòa!án!nhân!dân!huyện!H!đã!Quyết!định:!!

Áp!dụng:!

- Điều!25,!33,!điểm!a!khoản!1!Điều!35,!Điều!128,!131!Bộ!luật!Tố!tụng!

dân!sự!(đã!được!sửa!đổi,!bổ!sung!năm!2011);!

- Khoản!2!Điều!305,!Điều!627,!697,!698,!699,!701!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2005;!

- Thông!tư!liên!tịch!số!01/TTLT!ngày!19/6/1997!của!Tòa!án!nhân!dân!tối!

cao,!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!tối!cao,!Bộ!Tư!pháp,!Bộ!Tài!chính!hướng!dẫn!xét!

xử!và!thi!hành!án!về!tài!sản;!

- Nghị!quyết!số!01/2003/NQ-HĐTP!ngày!16/4/2003!của!Hội!đồng!Thẩm!

phán!Tòa!án!nhân!dân!tối!cao!hướng!dẫn!áp!dụng!pháp!luật!trong!việc!giải!quyết!

một!số!tranh!chấp!dân!sự;!

5!

!

- Nghị!định!số!70/CP!ngày!12/6/1997!của!Chính!phủ!quy!định!về!án!phí,!

lệ!phí!Tòa!án,!

Tuyên!xử:!

1/!Chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!bà!H.!

!Công!nhận!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!ông!Đ!và!

bà!H!xác!lập!ngày!15/6/1997!được!cụ!thể!hóa!tại!Giao!kèo!mua!bán!đất!ngày! 09/9/2001!đối!với!phần!đất!có!diện!tích!857m2!thuộc!thửa!194,!tờ!bản!đồ!số!6! (tài!liệu!năm!1992),!xã!X,!huyện!H,!theo!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số! C!240513,!vào!sổ!cấp!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!790/QSDĐ/Đợt! 3/98!ngày!28/7/1998!do!Ủy!ban!nhân!dân!huyện!H!cấp!cho!ông!Đ.!

Buộc!bà!H!trả!cho!ông!ông!Đ!và!bà!M!tổng!số!tiền!1.400.945.000!đồng!

(một!tỷ,!bốn!trăm!triệu,!chín!trăm!bốn!mươi!lăm!nghìn!đồng).!Thi!hành!khi!bản! án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!

Bà!H!được!quyền!liên!hệ!với!các!cơ!quan!có!thẩm!quyền!để!xin!cấp!giấy!

tờ!theo!quy!định!liên!quan!với!phần!đất!nêu!trên.!

Kiến! nghị! Ủy! ban! nhân! dân! huyện! H! thu! hồi! Giấy! chứng! nhận! quyền! sử!

dụng! đất! số! C! 240513,! vào! sổ! cấp! Giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất! số! 790/QSDĐ/Đợt!3/98!ngày!28/7/1998!do!Ủy!ban!nhân!dân!huyện!H!cấp!cho!ông!Đ.!

2/!Chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn!ông!Đ,!buộc!bà!H!phải!

bồi!thường!cho!ông!Đ!và!bà!M!giá!trị!hai!căn!nhà!với!số!tiền!293.265.000!đồng!(hai! trăm!chín!mươi!ba!triệu,!hai!trăm!sáu!mươi!lăm!nghìn!đồng).!Thi!hành!khi!án!có! hiệu!lực!pháp!luật.!

Ngoài!ra,!bản!án!sơ!thẩm!còn!tuyên!về!án!phí,!quyền!kháng!cáo!của!các!

đương!sự!và!quy!định!về!thi!hành!án.!

Ngày!29/5/2014,!nguyên!đơn!bà!H!nộp!Đơn!kháng!cáo!đối!với!một!phần!

Bản! án! dân! sự!sơ! thẩm! số! 151/2014/DS-ST! ngày! 16/5/2014! của! Tòa! án! nhân! dân!huyện!H,!yêu!cầu!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm:!

- Công!nhận!bà!H!được!nhận!trọn!thửa!đất!chuyển!nhượng!của!ông!Đ.!Bà!

H!được!quyền!liên!hệ!với!cơ!quan!có!thẩm!quyền!xin!cấp!giấy!tờ!theo!quy!định.! Bà!H!trả!cho!ông!Đ!số!tiền!còn!thiếu!theo!hợp!đồng!tương!ứng!với!giá!trị!13! lượng!vàng!SJC.!

- Bác!yêu!cầu!của!ông!Đ!về!việc!buộc!bà!H!bồi!thường!giá!trị!02!căn!nhà.!

Bà!H!không!phải!bồi!thường!02!căn!nhà!cho!ông!Đ.!

6! !

Ngày!27/5/2014,!bị!đơn!-!ông!Đ!nộp!đơn!kháng!cáo!bản!án!sơ!thẩm,!yêu!

cầu!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm!xem!xét:!

- Tiến!hành!định!giá!toàn!bộ!diện!tích!đất!857m2,!thuộc!thửa!194!tờ!bản!đồ!số!

6!(tài!liệu!năm!1992)!tại!xã!X,!huyện!H!hiện!đang!tranh!chấp!giữa!ông!và!bà!H.!

- Tuyên!buộc!bà!H!phải!thanh!toán!cho!ông!phần!giá!trị!quyền!sử!dụng!

đất!chưa!thanh!toán!(đối!với!diện!tích!đất!806m2!đã!chuyển!nhượng)!và!toàn!bộ!

diện!tích!51m2!chưa!chuyển!nhượng!theo!định!giá!mới.!

Ngày!27/5/2014,!người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!-!bà!M!kháng!cáo!

bản! án! sơ! thẩm,! yêu! cầu! Tòa! án! cấp! phúc! thẩm! tuyên! hủy! hợp! đồng! chuyển!

nhượng!quyền!sư!dụng!đất!năm!1997,!xác!lập!giữa!bà!H!và!ông!Đ!do!vô!hiệu!về!

hình!thức!và!nội!dung,!đồng!thời!giải!quyết!hậu!quả!của!hợp!đồng!vô!hiệu.!

Ngày!28/5/2014,!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!huyện!H,!ban!hành!

Quyết! định! số! 416/QĐ-KNPT-DS! kháng! nghị! Bản! án! số! 151/2014/DS-ST! ngày!

16/5/2014!của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!H,!nội!dung!kháng!nghị:!

- Khi!tiến!hành!giao!dịch,!hai!bên!bên!thỏa!thuận!thanh!toán!bằng!vàng!

SJC.!Cần!buộc!bà!H!giao!tiếp!13!lượng!vàng!SJC!còn!lại!cho!ông!Đ.!Áp!dụng!

quy!định!tại!khoản!4,!Điều!19!Nghị!định!số!24/2012/NĐ!–!CP!ngày!03/4/2012!

quản!lý!hoạt!động!kinh!doanh!vàng,!khi!giải!quyết!tranh!chấp!về!dân!sự!để!quy!

đổi!thành!tiền!đồng!Việt!Nam!mới!phù!hợp.!!

- Theo!tờ!giao!kèo!mua!bán!đất,!hai!bên!thống!nhất!diện!tích!chuyển!nhượng!

806m2,!còn!lại!51m2!để!làm!lối!đi.!Tại!phiên!tòa!sơ!thẩm,!bị!đơn!đưa!ra!yêu!cầu!nếu!

bà!H!đồng!ý!mua!phần!đất!này!thì!thỏa!thuận!giá!riêng!nhưng!bà!H!không!đồng!ý!

mua.!Bản!án!sơ!thẩm!căn!cứ!tờ!giao!kèo!để!xem!xét!nhưng!lại!tuyên!“Công!nhận!

hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!ông!Đ!và!bà!H!xác!lập!ngày!

15/6/1997!được!cụ!thể!hóa!tại!Giao!kèo!mua!bán!đất!ngày!09/9/2001!đối!với!phần!

đất!có!diện!tích!857m2!là!mâu!thuẫn,!không!đúng!nội!dung!giao!kèo,!vượt!quá!yêu!

cầu!của!đương!sự!tại!phiên!tòa!về!phần!diện!tích!51m2.!

- Ngoài!ra,!án!sơ!thẩm!đã!tuyên!bà!H!được!quyền!liên!hệ!với!cơ!quan!có!

thẩm!quyền!để!xin!cấp!giấy!tờ!theo!quy!định!liên!quan!đến!phần!đất!trên.!Kiến!

Nghị!Ủy!ban!nhân!dân!huyện!H!thu!hồi!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!

C!240513!ngày!28/7/1998,!vào!sổ!cấp!GCNQSDĐ!số!790/QSDĐ/Đợt!3/98!cho!

ông!Đ!là!giải!quyết!vượt!quá!yêu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn.!

- Ngày!17/7/2013,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!lập!biên!bản!định!giá!tài!sản!tranh!

chấp,! nhưng! qua! khảo! sát! thì! phần! kiến! trúc! hiện! trạng! không! được! thể! hiện!

đúng!như!trên!bản!đồ,!Hội!đồng!định!giá!yêu!cầu!chỉnh!sửa!lại!bản!đồ!hiện!trạng!

7!

! vị!trí!để!có!cơ!sở!thẩm!định!giá!đất,!phía!bị!đơn!cũng!có!yêu!cầu!định!giá!tài!sản,! tuy!nhiên!đến!thời!điểm!xét!xử,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!không!tiến!hành!định!giá!lại! phần!đất!tranh!chấp!là!chưa!thu!thập!chứng!cứ!đầy!đủ!theo!quy!định!tại!Điều!85! Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!được!sửa!đổi!bổ!sung!năm!2011.!

- Về! án! phí:! Nguyên! đơn! khởi! kiện! đã! đóng! tạm! ứng! án! phí! vào! ngày!

31/3/2008.! Bị! đơn! có! yêu! cầu! phản! tố! và! đã! đóng! tạm! ứng! án! phí! vào! ngày! 18/4/2011.!Như!vậy,!ngoài!việc!áp!dụng!Nghị!định!70/CP!ngày!12/6/1997!của! Chính!Phủ!khi!xét!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!thì!cần!phải!áp!dụng!Pháp!lệnh!án! phí!lệ!phí!Tòa!án!khi!xét!yêu!cầu!của!bị!đơn.!

!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!huyện!H!quyết!định!kháng!nghị!Bản!

án! dân! sự! sơ! thẩm! số! 151/2014/DS-ST! ngày! 16/5/2014! của! Tòa! án! nhân! dân! huyện!H!theo!thủ!tục!phúc!thẩm.!Đề!nghị!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!phúc!thẩm!theo!hướng!phân!tích!trên.!

Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm:!

Các!đương!sự!không!thỏa!thuận!được!với!nhau!về!việc!giải!quyết!tranh!chấp.!

-!Nguyên!đơn!-!bà!H!có!bà!A!là!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!trình!bày!

không!rút!đơn!khởi!kiện,!giữ!nguyên!yêu!cầu!kháng!cáo!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm! số!151/2014/DS-ST!ngày!16/5/2014!của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!H,!yêu!cầu!Tòa! án!cấp!phúc!thẩm!xét!xử!sửa!bản!án!sơ!thẩm!theo!hướng:!!!

+!Công!nhận!bà!H!được!nhận!trọn!thửa!đất!chuyển!nhượng!của!ông!Đ!có!

diện!tích!857m2!thuộc!thửa!194,!tờ!bản!đồ!số!6!(tài!liệu!1992)!xã!X,!huyện!H,! theo!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!C240513!ngày!28/7/1998,!vào!sổ! cấp!GCNQSDĐ!số!790/QSDĐ/Đợt!3/98.!Bà!H!được!quyền!liên!hệ!với!cơ!quan! có!thẩm!quyền!xin!cấp!giấy!tờ!đất!theo!quy!định.!Bà!H!đồng!ý!trả!cho!ông!Đ!số! tiền!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!còn!thiếu!theo!giá!trị!quyền!sử!dụng!đất! do!Hội!đồng!định!giá!đã!định!vào!ngày!04/4/2017!là!3.500.000!đồng/m2.!Tuy! nhiên,!để!giải!quyết!ổn!thỏa!giữa!hai!bên,!bà!H!tự!nguyện!trả!tăng!đơn!giá!đất! lên!thành!6.000.000!đồng/m2!đối!với!diện!tích!đất!bà!chưa!thanh!toán!cho!ông!Đ! và!bà!M,!cụ!thể:!349,27m2!x!6.000.000!đồng/m2!=!2.095.620.000!đồng!và!trả! 51m2! (còn! lại! của! thửa! 194)! x! 6.000.000! đồng/m2! =! 306.000.000! đồng.! Tổng! cộng!hai!khoản!là!2.401.620.000!đồng.!

+!Bác!yêu!cầu!phản!tố!của!ông!Đ!về!việc!buộc!bà!H!bồi!thường!giá!trị!hai!

căn!nhà!trên!phần!đất!đã!chuyển!nhượng!cho!bà.!Bà!H!không!đồng!ý!bồi!thường! hai!căn!nhà!cho!ông!Đ!với!số!tiền!293.265.000!đồng!như!bản!án!sơ!thẩm!đã!tuyên.!!

8! !

-! Bị! đơn! ông! Đ! có! bà! N! đại! diện!theo!ủy! quyền! và! người! có!quyền! lợi,!

nghĩa!vụ!liên!quan!–!bà!M!yêu!cầu!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm!tuyên!hủy!hợp!đồng!

chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!năm!1997,!xác!lập!giữa!ông!Đ!và!bà!H!do!vô!

hiệu! về! hình!thức!và! nội!dung,!đồng! thời! giải!quyết! hậu!quả!của!hợp! đồng! vô!

hiệu,!buộc!bà!H!trả!lại!thửa!đất!đã!nhận!chuyển!nhượng!và!giấy!tờ!đất.!Ông!Đ!và!

bà!M!trả!lại!cho!bà!H!số!tiền!đã!nhận!là!12!lượng!vàng!SJC!và!25.950.000!đồng.!

Buộc! bà! H! phải! trả! cho! ông! Đ! và! bà! M! giá! trị! vốn! hai! căn! nhà! trên! đất! là!

2.461.730.987!đồng!cộng!với!tiền!lãi!phát!sinh!theo!mức!lãi!suất!7%/năm!đối!với!

số!tiền!nêu!trên,!tính!trong!thời!hạn!18!năm,!thành!tiền!là!2.818.435.806!đồng.!!

Kiểm! sát! viên! -! Viện! kiểm! sát! nhân! dân!Thành!phố! Hồ! Chí!Minh! phát!

biểu!ý!kiến!về!việc!tuân!thủ!pháp!luật!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án!ở!giai!

đoạn!phúc!thẩm:!!

Từ!khi!thụ!lý!đến!thời!điểm!này,!Thẩm!phán!chủ!tọa!phiên!tòa,!Thư!ký!Tòa!

án!và!các!Thẩm!phán!tham!gia!phiên!tòa!đã!chấp!hành!đúng!các!quy!định!của!Bộ!

luật!Tố!tụng!dân!sự!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án!tại!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm.!

Các!đương!sự!và!những!người!tam!gia!tố!tụng!khác!đã!thực!hiện!đầy!đủ!

quyền!và!nghĩa!vụ!theo!quy!định!của!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!năm!2015.!

Về!nội!dung:!!

Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!giữ!nguyên!Quyết!định!

kháng!nghị!của!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!huyện!H!cho!rằng!hợp!đồng!tay!giữa!

ông!Đ!với!bà!H!chỉ!mua!bán!806m2,!còn!51m2!để!làm!lối!đi,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!

công!nhận!cho!bà!H!857m2!là!vượt!quá!yêu!cầu!của!đương!sự!

Quá!trình!giải!quyết!vụ!án!tại!cấp!sơ!thẩm,!ngày!17/7/2013,!Tòa!án!lập!

biên!bản!định!giá!tài!sản!tranh!chấp,!nhưng!qua!khảo!sát!thì!phần!kiến!trúc!hiện!

trạng!không!được!thể!hiện!đúng!như!bản!đồ,!Hội!đồng!định!giá!yêu!cầu!chỉnh!

sửa!lại!bản!đồ!hiện!trạng!vị!trí!để!có!cơ!sở!thẩm!định!giá!đất,!phía!bị!đơn!yêu!

cầu!định!giá!tài!sản,!tuy!nhiên!đến!thời!điểm!xét!xử,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!không!

tiến!hành!định!giá!đất!là!chưa!thu!thập!chứng!cứ!đầy!đủ!theo!quy!định!tại!Điều!

85!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!đã!được!sửa!đổi,!bổ!sung!năm!2011.!

Trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án!tại!cấp!phúc!thẩm,!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm!

đã!hai!lần!tiến!hành!thẩm!định!giá!đất,!tuy!nhiên!việc!định!giá!không!đúng!quy!

định! tại! khoản! 1,! 2! Điều! 2! Thông! tư! liên! tịch! số! 02/2014/TTLT-TANDTC-

VKSNDTC-BTP-BTC!ngày!28/3/2014!của!Tòa!án!nhân!dân!tối!cao,!Viện!kiểm!

sát!nhân!dân!tối!cao,!Bộ!Tư!pháp!và!Bộ!Tài!chính!hướng!dẫn!thi!hành!về!thẩm!

định!giá!tài!sản.!Cụ!thể!lần!định!giá!thứ!hai!ngày!04/4/2017,!Hội!đồng!định!giá!

9!

! tiến!hành!định!giá!đất!tranh!chấp!là!đất!nông!nghiệp!không!có!mặt!tiền!đường,! trong!khi!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!ghi!loại!đất!(T)!là!ký!hiệu!loại!đất! ở,!giá!đất!tại!thời!điểm!này!không!sát!với!giá!đất!thị!trường!của!tài!sản!(bằng!giá! Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!định!giá!năm!2011).!

Bà!M!cho!rằng!bà!không!ký!tên!trong!bản!giao!kèo!chuyển!nhượng!đất!

yêu!cầu!vô!hiệu!hợp!đồng.!Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!bà!M!thừa!nhận!bà!biết!việc! thỏa!thuận!chuyển!nhượng!đất!giữa!ông!Đ!và!bà!H,!bà!không!đồng!ý!cho!bà!H! trả!tiền!dần,!và!tiền!bà!H!trả!cho!ông!Đ!cũng!được!sử!dụng!chung!vào!việc!gia! đình!nên!không!thể!căn!cứ!vào!yếu!tố!này!để!vô!hiệu!hợp!đồng.!Tuy!nhiên,!theo! quy!định!tại!điểm!B.3,!tiểu!mục!2.3,!mục!2!Nghị!quyết!02/2004!của!Hội!đồng! Thẩm!phán,!thì!hiện!trạng!nhà!đất!tranh!chấp,!bà!H!chỉ!cất!nhà!một!phần,!còn! một!phần!đất!trống.!Tại!phiên!tòa!ngày!23/7/2018,!bà!H!cũng!đồng!ý!trả!lại!cho! phía!ông!Đ,!bà!M!phần!diện!tích!đất!chưa!thanh!toán,!bà!H!chỉ!nhận!phần!đất!đã! thanh! toán! xong.! Đối! chiếu! Quyết! định! số! 60/2017/QĐ-! UBND! ngày! 05/12/2017! của! Ủy! ban! nhân! dân! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh! thì!việc! tách! thửa! diện!tích!đất!tranh!chấp!nêu!trên!là!phù!hợp.!Trong!trường!hợp!này,!hợp!đồng! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!của!ông!Đ!và!bà!H!có!hiệu!lực!một!phần!và! vô!hiệu!một!phần!như!phân!tích!trên.!Vì!vậy,!kháng!cáo!của!bà!M!có!cơ!sở!chấp! nhận!một!phần.!

Về! vị! trí! 51m2! nằm! trong! diện! tích! đất! tranh! chấp! như! bản! vẽ! ngày!

04/11/2014!thì!không!nằm!trong!thửa!đất!194!và!không!nằm!trong!giấy!chứng! nhận!quyền!sử!dụng!đất,!chưa!xác!định!được!diện!tích!51m2!thuộc!thửa!nào,!có! chủ!sử!dụng!khác!hay!không;!diện!tích!đất!chưa!xác!định!được!cụ!thể!đất!thổ!cư! 857m2!cấp!cho!ông!Đ!thì!trong!diện!tích!này!có!bao!nhiêu!mét!vuông!(m2)!đất!ở! nằm! trong! hạn! mức! đất! ở!không!phải!nộp! tiền!sử! dụng! đất! và! bao!nhiêu! mét! vuông!(m2)!đất!ở!phải!nộp!tiền!sử!dụng!đất.!Đây!là!những!tình!tiết!mới!phát!sinh! trong!giai!đoạn!phúc!thẩm.!Về!giá!đất!tại!thời!điểm!xét!xử!phúc!thẩm!chưa!xác! định!được!giá!thị!trường!của!tài!sản!và!các!bên!đương!sự!không!thống!nhất!thỏa! thuận!giá.!Đối!với!thiếu!sót!này!cấp!phúc!thẩm!không!khắc!phục!được.!Đề!nghị! Hội!đồng!xét!xử!cấp!phúc!thẩm!áp!dụng!khoản!3!Điều!308!Bộ!luật!Tố!tụng!dân! sự!năm!2015,!chấp!nhận!kháng!nghị!của!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân! huyện!H,!chấp!nhận!một!phần!kháng!cáo!của!bà!H,!ông!Đ!và!bà!M,!hủy!Bản!án! sơ!thẩm!số!151/2014/DSST!ngày!16/5/2014!của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!H,!để! giải!quyết!lại!theo!quy!định!pháp!luật.!

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN:!

10! !

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu,!chứng!cứ!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!được!thẩm!tra!tại!

phiên!tòa!và!căn!cứ!vào!kết!quả!tranh!luận!tại!phiên!tòa.!Hội!đồng!xét!xử!nhận!định:!

[1]!Về!thẩm!quyền!giải!quyết:!

Nguyên!đơn!-!bà!H!khởi!kiện!ông!Đ!yêu!cầu!tiếp!tục!thực!hiện!hợp!đồng!

chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!đối!với!thửa!đất!số!194,!tờ!bản!đồ!số!6,!diện!tích!

806m2!theo!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!C!240513,!vào!sổ!cấp!Giấy!

chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!790/QSDĐ/!Đợt!3/98!ngày!28/7/1998!do!Ủy!ban!

nhân!dân!huyện!H!cấp!cho!ông!Đ.!Bà!yêu!cầu!ông!Đ!hoàn!tất!các!thủ!tục!chuyển!

nhượng!quyền!sử!dụng!đất,!bà!sẽ!trả!tiếp!cho!ông!Đ!13!lượng!vàng!SJC!còn!thiếu.!

Bị!đơn!-!ông!Đ!phản!tố!yêu!cầu!hủy!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!

dụng!đất!với!bà!H,!ông!yêu!cầu!bà!H!trả!lại!đất!và!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!

dụng!đất,!ông!sẽ!hoàn!lại!cho!bà!H!số!tiền!ông!đã!nhận!để!chuyển!nhượng!quyền!

sử!dụng!đất!là!12!(mười!hai)!lượng!vàng!SJC!và!số!tiền!25.950.000!đồng!(hai!

mươi!lăm!triệu,!chín!trăm!năm!mươi!nghìn!đồng).!Ngoài!ra,!ông!yêu!cầu!Tòa!án!

buộc!bà!H!bồi!thường!cho!ông!giá!trị!hai!căn!nhà!trên!phần!đất!chuyển!nhượng.!

Xét!thấy,!đây!là!tranh!chấp!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất,!

Tòa!án!nhân!dân!huyện!H!thụ!lý!sơ!thẩm!vụ!án!đúng!thẩm!quyền,!theo!quy!định!

tại!khoản!3!Điều!25,!điểm!a!khoản!1!Điều!33,!điểm!a!khoản!1!Điều!35!Bộ!luật!

Tố!tụng!dân!sự!năm!2004!đã!được!sửa!đổi,!bổ!sung!năm!2011.!

[2]! Đối! với! kết! quả! định! giá! ngày! 02/3/2011:! Tại! Tòa! án! cấp! sơ! thẩm,!

nguyên!đơn!bà!H!không!có!ý!kiến!về!kết!quả!của!Hội!đồng!định!giá!phần!đất!hai!

bên!tranh!chấp,!bị!đơn!–!ông!Đ!và!người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!–!bà!

M!thống!nhất!với!kết!quả!của!Hội!đồng!định!giá!vào!ngày!02/3/2011!đối!với!nhà!

đất! tranh! chấp! nêu! trên.! Tòa! án! cấp! sơ! thẩm! sử! dụng! kết! quả! định! giá! ngày!

02/3/2011!để!làm!căn!cứ!giải!quyết!vụ!án!là!đúng!quy!định.!!

[3]!Căn!cứ!Biên!bản!xem!xét,!thẩm!định!tại!chỗ!ngày!03/01/2014!và!sự!

thừa!nhận!của!các!đương!sự,!trên!đất!có!một!số!cây!trồng!như!mít,!dừa,!xoài,!cà!

phê,!đu!đủ.!Các!đương!sự!không!có!yêu!cầu!và!không!tranh!chấp!đối!với!cây!

trồng!trên!đất,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!không!xem!xét!là!đúng!quy!định!pháp!luật.!

[4]!Đối!với!ý!kiến!của!bị!đơn!–!ông!Đ!về!việc!bà!H!muốn!tiếp!tục!thực!

hiện! hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! phải! trả! cho! ông! số! tiền!

2.469.915.000! đồng,! gồm! giá! trị! đất! đã! chuyển! nhượng! còn! thiếu! là!

1.692.600.000!đồng!(483,6!m2!x!3.500.000!đồng/m2)!và!trị!giá!51m2!đất!còn!lại!

của! thửa! 194! ông! Đ! chuyển! nhượng! với! giá! 510.000.000! đồng! (51m2! x!

11!

! 10.000.000!đồng/!m2).!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!xác!định!đây!là!ý!kiến!đối!đáp!của!bị! đơn!đối!với!nguyên!đơn,!không!phải!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn!là!có!cơ!sở.!

[5]!Tại!thời!điểm!ông!Đ!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!cho!bà!H,!bà!

M!không!ký!trong!tờ!Giao!kèo!mua!bán!đất!nhưng!sau!đó!bà!M!biết!việc!chuyển! nhượng!đất!mà!không!phản!đối,!có!cơ!sở!xác!định!bà!M!đã!đồng!ý!với!các!cam! kết!của!ông!Đ!về!việc!chuyển!nhượng!đất!cho!bà!H.!Ông!Đ,!bà!M!chung!sống!từ! năm! 1975,! năm! 1998! ông! Đ! được! Nhà! nước! cấp! Giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng!đất,!có!căn!cứ!xác!định!phần!đất!đã!chuyển!nhượng!cho!bà!H!là!tài!sản! chung!của!ông!Đ,!bà!M!trong!thời!kỳ!hôn!nhân.!Ông!Đ!và!bà!M!có!quyền!và! nghĩa!vụ!như!nhau!trong!vụ!án.!

[6]!Xét!yêu!cầu!của!các!đương!sự:!

[6.1]!Xét!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!–!bà!H!về!việc!buộc!ông!Đ!tiếp!tục!thực!

hiện!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất,!cụ!thể!hoàn!tất!các!thủ!tục! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!cho!bà!theo!quy!định!pháp!luật,!bà!trả!tiếp! cho!ông!Đ!13!lượng!vàng!SJC!còn!thiếu,!Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy:!

[6.1.1]!Căn!cứ!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!C!240513,!vào!sổ!

cấp! Giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất! số! 790/QSDĐ/Đợt! 3/98! do! Ủy! ban! nhân!dân!huyện!H!cấp!ngày!28/7/1998,!công!nhận!ông!Đ!là!chủ!sử!dụng!thửa! đất!số!194,!tờ!bản!đồ!số!6,!diện!tích!857m2,!tọa!lạc!tại!xã!X,!huyện!H,!Thành! phố! Hồ! Chí! Minh.! Ủy! ban! nhân! dân! huyện! H! xác! định! việc! cấp! Giấy! chứng! nhận!quyền!sử!dụng!đất!cho!ông!Đ!đúng!trình!tự,!thủ!tục!theo!quy!định!pháp! luật.!Hiện!nay,!chưa!có!văn!bản!nào!hủy!bỏ!hay!thay!thế,!đây!là!văn!bản!có!giá! trị!pháp!lý!cao!nhất,!có!căn!cứ!xác!định!phần!đất!tranh!chấp!có!diện!tích!trọn! thửa!là!857m2.!

[6.1.2]!!Theo!công!văn!số!4009/CNHM!ngày!22/11/2017!của!Chi!nhánh!

Văn!phòng!Đăng!ký!đất!đai!huyện!H!gửi!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh!cho!biết:!

-!Ngày!28/7/1998,!Ủy!ban!nhân!dân!huyện!H!ký!Quyết!định!số!103/QĐ!–!

UB!về!việc!cấp!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!tại!xã!X,!huyện!H!cho!230! hộ!gia!đình,!cá!nhân!trong!đó!có!ông!Đ!được!cấp!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử! dụng! đất! số! 790/QSDĐ/Đợt! 3/98! cho! thửa! đất! 194,! tờ! bản! đồ! số! 6! (tài! liệu! 1992),!diện!tích! 857m2,! mục! đích! sử!dụng:! T,! phần!ghi! thêm! “thửa!194! chưa! xem!xét!tiền!sử!dụng!đất”.!

-!Theo!Quyết!định!số!719/199/QĐ!–!ĐC!ngày!30/12/1999!của!Tổng!cục!

địa!chính!về!việc!ban!hành!ký!hiệu!bản!đồ!địa!chính!tỉ!lệ!1/500,!1/1000,!1/2000!

12! !

và!1/5000!thì!chữ!“T”!theo!quy!định!ký!hiệu!bản!đồ!địa!chính!được!hiểu!là!đất!ở!

(bao!gồm!đất!ở!đô!thị!và!đất!ở!nông!thôn).!

-! Thời!điểm!cấp!Giấy!chứng!nhận!số!790/QSDĐ/Đợt!3/98!cho!ông!Đ!là!

cấp!giấy!chứng!nhận!đại!trà!theo!Quyết!định!số!103/QĐ!–!UB!ngày!28/7/1998!Ủy!

ban!nhân!dân!huyện!H,!chưa!xem!xét!công!nhận!đất!ở!cụ!thể.!Do!đó,!nếu!ông!Đ!

có!nhu!cầu!xác!định!diện!tích!đất!ở!cụ!thể!đã!được!cấp!giấy!chứng!nhận!thì!thực!

hiện!đơn!xác!định!lại!diện!tích!đất!ở!đối!với!đất!đã!được!cấp!giấy!chứng!nhận!để!

cơ!quan!có!thẩm!quyền!xem!xét!xác!định!theo!quy!định!tại!Điều!103!của!Luật!đất!

đai! năm! 2013! và! Điều! 24! Nghị! định! số! 43/2014/NĐ-CP! ngày! 15/5/2014! của!

Chính!phủ!về!hướng!dẫn!thi!hành!Luật!Đất!đai!năm!2013.!!!!

[6.1.3]!Theo!công!văn!số!2086/UBND!ngày!07/6/2018!của!Ủy!ban!nhân!

dân!huyện!H!gửi!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!cho!biết:!

Căn!cứ!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!790/QSDĐ/Đợt!3/98!ngày!

28/7/1998!cấp!cho!ông!Đ!và!bản!vẽ!hiện!trạng!vị!trí!số!94657/CNHM!–!CC!ngày!

04/11/2014!của!Trung!tâm!đo!đạc!bản!đồ!thuộc!Sở!Tài!nguyên!và!Môi!trường!

Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!Căn!cứ!quy!hoạch!1/2000!theo!Quyết!định!số!4744/QĐ-

UB!ngày!22/10/2010!của!Ủy!ban!nhân!dân!Thành!phố!thì!khu!đất!trên!có!chức!

năng!quy!hoạch!nhà!ở!thấp!tầng!hiện!hữu!chỉnh!trang!kết!hợp!xây!dựng!mới.!Khi!

ông!Đ!lập!hồ!sơ!đề!nghị!cấp!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!

nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!đối!với!phần!đất!nêu!trên!sẽ!được!công!nhận!

một!lần!hạn!mức!đất!ở!là!250m2/857m2,!phần!đất!còn!lại!là!diện!tích!đất!nông!

nghiệp.! Việc! xác! định! nghĩa! vụ! tài! chính! đối! với! đất! ở! trong! hạn! mức! 250m2,!

trường!hợp!nhà!đất!sử!dụng!ổn!định!trước!ngày!15/10/1993!thì!không!phải!nộp!

tiền!sử!dụng!đất;!Trường!hợp!nhà!đất!xây!dựng!từ!sau!ngày!15/10/1993!đến!trước!

ngày!01/7/2004!thì!nộp!50%!tiền!sử!dụng!đất;!Trường!hợp!nhà!đất!xây!dựng!từ!

ngày!01/7/2004!đến!ngày!01/7/2006!thu!100%!tiền!sử!dụng!đất.!Đối!với!phần!đất!

vượt!hạn!mức!250m2,!trường!hợp!đủ!điều!kiện!để!chuyển!mục!đích!sang!đất!làm!

nhà!ở!thì!thu!100%!tiền!sử!dụng!đất.!

Như!vậy,!tại!thời!điểm!ông!Đ!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!cho!bà!H!

vào!năm!1997!và!tại!thời!điểm!ông!Đ!được!cấp!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!

đất!vào!năm!1998,!ông!Đ!chưa!được!cơ!quan!Nhà!nước!có!thẩm!quyền!xác!định!

diện!tích!đất!ở!cụ!thể.!

[6.1.4]!Về!diện!tích!đất!chuyển!nhượng:!Tại!Giao!kèo!mua!bán!đất!xác!lập!

giữa! ông! Đ! với! bà! H! vào! ngày! 9/9/2001,! thể! hiện! diện! tích! đất! hai! bên! thỏa!

thuận!chuyển!nhượng!là!806m2!với!giá!30!lượng!vàng!SJC,!còn!lại!51m2!không!

chuyển! nhượng! để! làm! đường! thông! dịch! đi! chung! cho! nhà! phía! trong.! Tuy!

13!

! nhiên,!căn!cứ!bản!đồ!hiện!trạng!vị!trí!lập!ngày!25/3/2013!do!phía!bị!đơn!hướng! dẫn!đo!ranh;!Biên!bản!xem!xét,!thẩm!định!tại!chỗ!ngày!03/01/2014;!Giấy!chứng! nhận!quyền!sử!dụng!đất!do!Ủy!ban!nhân!dân!huyện!H!cấp!cho!ông!Đ,!có!cơ!sở! xác!định!phần!đất!51m2!mà!hai!bên!thỏa!thuận!dành!để!làm!đường!thông!dịch! không!thuộc!thửa!đất!194,!tờ!bản!đồ!số!6!(tài!liệu!1992).!Do!các!bên!có!sự!nhầm! lẫn!khi!cho!rằng!51m2!đường!thông!dịch!nằm!trong!thửa!đất!194,!tờ!bản!đồ!số!6.! Thực!tế,!phần!đất!51m2!còn!lại!của!thửa!đất!194!hai!bên!chưa!thỏa!thuận!chuyển! nhượng,!chưa!thanh!toán,!phía!bà!H!xác!nhận!đang!trực!tiếp!quản!lý,!sử!dụng! trọn! thửa! đất!nêu!trên.!Phía! ông! Đ! không! xác! định!được! chính! xác!vị!trí! đất,! phần!đất!này!không!Đ!bảo!diện!tích!tối!thiểu!để!tách!thửa!theo!Quyết!định!số! 19/QĐ!–!UB!ngày!25/02/2009!của!Ủy!ban!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh! nên!không!thể!công!nhận!quyền!sử!dụng!đất!51m2!cho!ông!Đ.!

[6.1.5]!Bà!H!trình!bày!đã!nhận!đất,!cất!nhà,!xây!dựng!chuồng!trại,!trồng!

cây!lâu!năm!từ!lần!đầu!tiên!trả!tiền!cho!ông!Đ!vào!ngày!25/6/1997!và!bà!đã!sử! dụng!đất!liên!tục!cho!đến!nay.!Phía!ông!Đ!cho!rằng!bà!H!tự!ý!chiếm!đất!từ!năm! 2001!nhưng!không!cung!cấp!được!tài!liệu!chứng!cứ!chứng!minh!việc!bà!H!tự!ý! chiếm!đất.!Như!vậy,!có!cơ!sở!xác!định!bà!H!đã!quản!lý,!sử!dụng!trọn!thửa!đất!từ! khi!các!bên!giao!kết!chuyển!nhượng.!

[6.1.6]! Xét! thấy,! ngày! 15/6/1997,! ông! Đ! và! bà! H! thỏa! thuận! chuyển!

nhượng!quyền!sử!dụng!đất!bằng!lời!nói,!được!cụ!thể!hóa!bằng!Giao!kèo!mua! bán! đất! xác! lập! giữa! hai! bên! vào! ngày! 09/9/2001.! Hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền!sử!dụng!đất!tuy!chưa!tuân!thủ!quy!định!pháp!luật!về!hình!thức!của!hợp! đồng!nhưng!thực!tế!hai!bên!đã!thực!hiện!hợp!đồng!nêu!trên.!Bà!H!đã!thanh!toán! tiền!chuyển!nhượng!đất!cho!ông!Đ!và!đã!nhận!trọn!thửa!đất!số!194,!tờ!bản!đồ!số! 6!(tài!liệu!năm!1992)!quản!lý!và!sử!dụng!liên!tục!từ!năm!1997!cho!đến!nay.!Bà! H!đã!trồng!cây!lâu!năm,!xây!dựng!chuồng!trại!chăn!nuôi,!cất!nhà!ở,!không!bị!cơ! quan!nhà!nước!có!thẩm!quyền!xử!lý!vi!phạm!hành!chính!trong!lĩnh!vực!đất!đai.! Phía!ông!Đ!thừa!nhận!biết!tất!cả!sự!việc!bà!H!quản!lý!sử!dụng!đất,!xây!cất!nhà!ở! trên! đất! nhưng! không! phản! ứng,! ông! chỉ! tranh! chấp! yêu! cầu! hủy! hợp! đồng! chuyển!nhượng!đất!và!nhận!lại!đất,!ông!trả!lại!cho!bà!H!số!tiền!đã!nhận.!Tại!Tòa! án!cấp!sơ!thẩm,!phía!ông!Đ!đồng!ý!tiếp!tục!chuyển!quyền!sử!dụng!trọn!thửa!cho! bà!H!nếu!bà!H!đáp!ứng!yêu!cầu.!!

[6.1.7]!Căn!cứ!quy!định!tại!điểm!b.3,!Tiểu!mục!2.3,!Mục!2,!Phần!II!Nghị!

quyết!số!02/2004/NQ!–!HĐTP!ngày!10!tháng!8!năm!2004!của!Hội!đồng!thẩm!phán! Tòa!án!nhân!dân!tối!cao!hướng!dẫn!áp!dụng!pháp!luật!trong!việc!giải!quyết!các!vụ! án!dân!sự,!hôn!nhân!và!gia!đình,!xét!thấy!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!công!nhận!hợp!đồng! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!được!xác!lập!giữa!bên!chuyển!nhượng!là!ông!Đ!

14! !

với!bên!nhận!chuyển!nhượng!bà!H!đối!với!toàn!bộ!thửa!đất!số!194,!tờ!bản!đồ!số!6!

(tài!liệu!năm!1992),!diện!tích!857m2!là!đúng!quy!định!pháp!luật.!!!

[6.1.8]!Về!thanh!toán!tiền!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất:!

-!Căn!cứ!lời!trình!bày!của!bà!H!và!sự!thừa!nhận!của!ông!Đ!tại!Biên!bản!

hòa!giải!ngày!26/10/2001!của!Ủy!ban!nhân!dân!xã!X,!huyện!H,!có!cơ!sở!xác!

định!bà!H!đã!thanh!toán!cho!ông!Đ!gồm! vàng!và!tiền!tương!đương!17!lượng!

vàng!SJC,!còn!lại!13!lượng!vàng!SJC!chưa!thanh!toán.!Tại!tờ!Giao!kèo!mua!bán!

đất,!hai!bên!xác!nhận!kể!từ!ngày!20/3/2001!bên!bán!không!nhận!tiền!nữa,!đây!là!

sự!thỏa!thuận!của!các!đương!sự,!không!có!cơ!sở!xác!định!bà!H!vi!phạm!thời!gian!

thanh!toán.!Tuy!nhiên,!bà!H!phải!có!nghĩa!vụ!thanh!toán!tiếp!cho!ông!Đ!số!tiền!

chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!còn!thiếu!theo!thời!giá.!

Căn!cứ!biên!bản!định!giá!đất!ngày!02/3/2011!của!Hội!đồng!định!giá,!phần!

đất! hai! bên! chuyển! nhượng! được! định! giá! 3.500.000! đồng/m2.! Đất! chuyển!

nhượng!có!diện!tích!806!m2!với!giá!chuyển!nhượng!30!lượng!vàng!SJC,!Bà!H!đã!

thanh! toán! cho! ông! Đ! 17! lượng! vàng! vàng! SJC,! tương! đương! diện! tích! đất!

456,73!m2.!Đối!với!13!lượng!vàng!còn!lại!tương!đương!diện!tích!đất!349,27!m2.!

Như!vậy,!số!tiền!bà!H!còn!phải!trả!cho!ông!Đ!được!tính!như!sau:!

!349,27m2!x!3.500.000!đồng/m2!=!1.222.445.000!đồng.!

-!Đối!với!phần!đất!còn!lại!51m2!của!thửa!194,!tờ!bản!đồ!số!6,!bà!H!xác!

nhận!theo!tờ!Giao!kèo!mua!bán!đất!ngày!09/9/2001!bà!chưa!thanh!toán!cho!ông!

Đ.!Thực!tế,!bà!H!đang!quản!lý!sử!dụng!trọn!thửa!đất!nên!bà!có!nghĩa!vụ!thanh!

toán!cho!ông!Đ!giá!trị!phần!đất!51m2,!được!tính!như!sau:!

51m2!x!3.500.000!đồng/m2!=!178.500.000!đồng.!Ông!Đ!chỉ!đồng!ý!chuyển!

nhượng!cho!bà!H!51m2!với!giá!10.000.000!đồng/m2,!không!có!cơ!sở!chấp!nhận.!

-!Đối!với!yêu!cầu!của!bà!H!về!việc!trả!tiếp!cho!ông!Đ!13!(mười!ba)!lượng!

vàng!SJC!còn!thiếu!quy!đổi!ra!tiền!đồng!Việt!Nam!tại!thời!điểm!xét!xử!không!

đúng!quy!định!pháp!luật,!sẽ!làm!ảnh!hưởng!đến!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!

ông!Đ!không!được!chấp!nhận.!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!không!chấp!nhận!yêu!cầu!này!

của!bà!H!là!có!căn!cứ.!

[6.1.9]!Từ!các!tài!liệu!chứng!cứ!nêu!trên,!xét!thấy!bị!đơn!-!ông!Đ;!Người!có!

quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!quan!–!bà!M!yêu!cầu!hủy!bỏ!tờ!Giao!kèo!mua!bán!đất!xác!

lập!giữa!ông!Đ!với!bà!H,!buộc!bà!H!trả!lại!đất,!ông!Đ!trả!lại!cho!bà!H!12!(mười!hai)!

lượng!vàng!SJC!và!số!tiền!25.950.000!đồng,!không!có!cơ!sở!chấp!nhận.!Tòa!án!cấp!

sơ!thẩm!không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!ông!Đ,!bà!M!là!có!căn!cứ.!

15!

!

[6.2]!Đối!với!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn!–!ông!Đ!về!việc!buộc!nguyên!đơn!

-!bà!H!phải!bồi!thường!02!căn!nhà!trên!đất!theo!Biên!bản!định!giá!nhà!đất!ngày! 02/3/2011!với!số!tiền!bồi!thường!293.265.000!đồng,!Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy:!

[6.2.1]!Ông!Đ!xuất!trình!các!tài!liệu!chứng!cứ!là!đơn!xin!làm!nhà!vào!năm!

1942,!họa!đồ!năm!1942,!đơn!xin!xác!nhận!đất!thổ!cư!đã!có!nhà!ngày!24/8/1999,! có!xác!nhận!của!Ủy!ban!nhân!dân!xã!X!cùng!ngày,!đơn!xin!xác!nhận!đất!thổ!cư! đã!có!nhà!ngày!24/7/2000,!có!xác!nhận!số!508/HC!ngày!24/7/2000!của!Ủy!ban! nhân!dân!xã!X,!xác!nhận!trên!đất!tranh!chấp!có!căn!nhà!có!sẵn!từ!năm!1942.!

[6.2.2]! Căn! cứ! các! Biên! bản! định! giá! nhà! đất! ngày! 26/02/2009;! ngày!

09/11/2010,!ngày!02/3/2011,!Hội!đồng!định!giá!xác!định!căn!nhà!phía!bị!đơn!yêu! cầu!định!giá!đã!bị!tháo!dỡ!không!còn,!qua!mô!tả!của!bị!đơn!thì!căn!nhà!có!diện!tích! ngang!12,60m!x!dài!9,5m!=!119,7m2,!kết!cấu!tường!gạch,!mái!tôn!nền!gạch!tàu.! Theo!tài!liệu!02/TL!–!1992!không!có!nền!móng!nhà!cũng!như!Tài!liệu!2005,!cụ!thể! thửa!194,!tờ!bản!đồ!số!6!(Tài!liệu!02),!thửa!44!tờ!bản!đồ!số!17!(Tài!liệu!05).!

[6.2.3]!Thực!tế,!bà!H!xác!nhận!đã!nhận!đất!sử!dụng!từ!năm!1997!cho!đến!

nay.!Như!vậy,!tại!thời!điểm!giao!đất,!hai!căn!nhà!này!còn!tồn!tại!hay!không!thì!cả! hai!bên!đều!không! chứng!minh! được.! Phía! ông! Đ! cũng!không! xuất! trình!được! chứng!cứ!chứng!minh!bà!H!là!người!tháo!dỡ!hai!căn!nhà.!Tuy!nhiên,!tính!từ!thời! điểm!cất!nhà!năm!1942!như!phía!ông!Đ!trình!bày!đến!thời!điểm!ông!Đ!giao!đất! cho!bà!H!sử!dụng!vào!năm!1997!thì!hai!căn!nhà!này!đã!qua!sử!dụng!khoảng!55! năm,!giá!trị!sử!dụng!nhà!không!còn.!Vì!vậy,!khi!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng! đất!hai!bên!không!đề!cập!đến!việc!mua!bán!nhà!ở!trên!đất!do!không!còn!giá!trị!sử! dụng.!Ông!Đ!không!thể!chuyển!quyền!sử!dụng!đất!cho!bà!H!có!diện!tích!806m2! mà!giữ!lại!hai!căn!nhà!trên!đất!không!chuyển!nhượng,!theo!mô!tả!mỗi!căn!nhà!có! diện!tích!119,7m2,!hai!căn!có!tổng!diện!tích!đất!317,02m2,!chiếm!hơn!1/3!diện!tích! đất! chuyển! nhượng.! Khi! tiến! hành! định! giá! đất! tranh! chấp! vào! các! ngày! 26/02/2009;!ngày!09/11/2010;!ngày!02/3/2011!Hội!đồng!định!giá!xác!định!hai!căn! nhà!phía!bị!đơn!yêu!cầu!định!giá!đã!bị!tháo!dỡ!không!còn!tồn!tại,!Hội!đồng!định! giá!chỉ!căn!cứ!vào!yêu!cầu!của!bị!đơn,!căn!cứ!bản!vẽ!năm!1942,!căn!cứ!vào!sự!mô! tả!của!bị!đơn!về!hai!căn!nhà!để!tiến!hành!định!giá.!Đến!thời!điểm!định!giá,!hai!căn! nhà!này!đã!qua!sử!dụng!từ!67!đến!69!năm,!giá!trị!sử!dụng!nhà!không!còn.!Hội! đồng! định!giá! xác!định!giá! trị! sử! dụng!nhà! còn! lại!70%! là! không!khách!quan,! không!đúng!thực!tế!quá!trình!sử!dụng!nhà,!không!đủ!căn!cứ!để!buộc!bồi!thường! nhà!trên!đất!có!giá!trị!293.265.000!đồng.!Mặt!khác,!khi!giao!đất!cho!bà!H!sử!dụng! theo!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất,!ông!Đ!phải!có!nghĩa!vụ!mang! tất!cả!tài!sản!của!mình!còn!trên!đất!đi!nơi!khác!và!giao!đất!trống!cho!người!nhận! chuyển!nhượng!sử!dụng!đất.!!

16! !

[6.2.4]!Xét!thấy,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!chấp!nhận!yêu!cầu!phản!tố!của!ông!

Đ,!buộc!bà!H!bồi!thường!giá!trị!hai!căn!nhà!như!đã!nêu!trên!là!không!phù!hợp!

các!tình!tiết!khách!quan!của!vụ!án!và!nội!dung!tờ!Giao!kèo!mua!bán!đất!giữa!các!

đương!sự,!không!đúng!quy!định!pháp!luật!về!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất,!

làm!ảnh!hưởng!đến!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!người!nhận!chuyển!nhượng!

đất.!Bà!H!kháng!cáo!đối!với!phần!Quyết!định!này!của!bản!án!sơ!thẩm!không!

đồng!ý!bồi!thường!giá!trị!hai!căn!nhà!trên!đất!là!có!cơ!sở!chấp!nhận.!Hội!đồng!

xét!xử,!xét!sửa!phần!Quyết!định!này!của!bản!án!sơ!thẩm,!không!chấp!nhận!yêu!

cầu!phản!tố!của!bị!đơn!–!ông!Đ!về!việc!buộc!bà!H!bồi!thường!cho!ông!Đ!và!bà!

M!hai!căn!nhà!trên!đất!với!số!tiền!293.265.000!đồng.!

[6.3]!Xét!thấy,!khi!kháng!cáo!bản!án!sơ!thẩm,!ông!Đ!chỉ!yêu!cầu!tiến!hành!

định!lại!giá!trị!toàn!bộ!phần!đất!có!diện!tích!857m2!thuộc!thửa!194,!tờ!bản!đồ!số!

6,!Tài!liệu!1992,!tại!xã!X,!huyện!H.!Buộc!bà!H!thanh!toán!cho!ông!tiền!chuyển!

nhượng!đất!806m2!còn!thiếu!và!51m2!đất!còn!lại!chưa!chuyển!nhượng!của!thửa!

194!theo!giá!mới.!!

Tại! phiên! tòa! phúc! thẩm,! người! đại! diện! theo! ủy! quyền! của! ông! Đ! và!

người!có!quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!quan!–!bà!M!yêu!cầu!bà!H!phải!trả!tiền!vốn!hai!

căn!nhà!trên!đất!là!2.461.730.987!đồng!cộng!với!tiền!lãi!phát!sinh!theo!mức!lãi!

suất!7%/năm!đối!với!số!tiền!nêu!trên,!tính!trong!thời!hạn!18!năm,!thành!tiền!là!

2.818.435.806!đồng.!Xét!thấy,!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bị!đơn!bổ!sung!yêu!

cầu!kháng!cáo!không!có!căn!cứ,!không!phù!hợp!quy!định!pháp!luật!và!đã!vượt!

quá!phạm!vi!kháng!cáo!ban!đầu!khi!thời!hạn!kháng!cáo!đã!hết,!không!được!Hội!

đồng!xét!xử!xem!xét.!

[6.4]!Đối!với!kháng!cáo!của!ông!Đ!về!việc!định!lại!giá!trị!quyền!sử!dụng!

đất!đang!tranh!chấp,!buộc!bà!H!phải!trả!lại!cho!ông!tiền!chuyển!nhượng!đất!còn!

thiếu!và!trả!tiền!51m2!đất!còn!lại!của!thửa!đất!194!theo!giá!mới,!Hội!đồng!xét!xử!

xét!thấy:!

[6.4.1]! Theo! yêu! cầu! của! bị! đơn,! Tòa! án! cấp! phúc! thẩm! đã! trưng! cầu!

Trung!Tâm!đo!đạc!bản!đồ!-!Sở!Tài!nguyên!và!Môi!trường!Thành!phố!Hồ!Chí!

Minh!lập!bản!đồ!hiện!trạng!vị!trí!áp!ranh!đối!với!phần!đất!đang!tranh!chấp.!Căn!

cứ!bản!đồ!hiện!trạng!vị!trí!-!áp!ranh!số!94657/CNHM!–!CC!của!Trung!Tâm!đo!

đạc!bản!đồ!ngày!04/11/2014!và!căn!cứ!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!

790/QSDĐ/Đợt!3/98!ngày!28/7/1998!do!Ủy!ban!nhân!dân!huyện!H!cấp!cho!ông!

Đ,!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm!đã!trưng!cầu!định!giá!quyền!sử!dụng!đất!tranh!chấp.!

Kết!quả!định!giá!ngày!22/9/2015,!Hội!đồng!định!giá!thống!nhất!giá!trị!quyền!sử!

17!

! dụng!đất!theo!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!790/QSDĐ/Đợt!3/98!ngày! 28/7/1998!là!2.500.000!đồng/m2!x!857m2!=!2.142.500.000!đồng.!

Không!đồng!ý!với!kết!quả!định!giá!ngày!22/9/2015!nêu!trên,!đại!diện!bị!

đơn!đã!yêu!cầu!định!lại!giá!trị!quyền!sử!dụng!đất!tranh!chấp.!Ngày!04/4/2017,! Hội!đồng!định!giá!tiến!hành!định!giá!quyền!sử!dụng!đất!nêu!trên,!đã!thống!nhất! biểu!quyết!đơn!giá!đất!là!là!3.500.000!đồng/m2.!Giá!trị!quyền!sử!dụng!đất!là:! 857m2!x!3.500.000!đồng/m2!=!2.999.500.000!đồng.!Hội!đồng!định!giá!đề!nghị! trong!trường!hợp!các!đương!sự!không!đồng!ý!với!giá!đất!mà!Hội!đồng!định!giá! đã!định!thì!thuê!Công!ty!thẩm!định!giá!xác!định!lại.!!

Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!các!bên!đương!sự!không!thỏa!thuận!được!giá!trị!

quyền!sử!dụng!đất!đang!tranh!chấp.!Nguyên!đơn!–!bà!H!xác!định!không!có!yêu! cầu!định!lại!giá!trị!quyền!sử!dụng!đất!tranh!chấp.!Đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bị! đơn!-!ông!Đ!và!người!có!quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!quan!–!bà!M!không!đồng!ý!với! giá!trị!quyền!sử!dụng!đất!do!Hội!đồng!định!giá!đã!định!vào!ngày!04/4/2017,!xác! định!không!yêu!cầu!Công!ty!thẩm!định!lại!giá!trị!quyền!sử!dụng!đất!tranh!chấp,! không!đồng!ý!nhận!lại!diện!tích!đất!349,27m2!mà!bà!H!chưa!thanh!toán,!chỉ!yêu! cầu!hủy!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất,!buộc!bà!H!trả!lại!cho!ông! Đ,!bà!M!trọn!thửa!đất!số!194,!tờ!bản!đồ!số!6,!tọa!lạc!tại!xã!X,!huyện!H!và!các! giấy!tờ!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất.!Bị!đơn!sẽ!trả!lại!cho!bà!H!số!tiền!đã!nhận! chuyển!nhượng!đất!là!12!lượng!vàng!và!25.950.000!đồng.!

[6.4.2]!Xét!thấy,!người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!bị!đơn!-!ông!Đ!yêu!cầu!

hủy! hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! và! bị! đơn! trả! lại! số! tiền! đã! nhận!khi!chuyển!nhượng!đất!cho!nguyên!đơn!như!đã!nêu!trên!không!có!cơ!sở! chấp! nhận! và! vượt! quá! phạm! vi! kháng! cáo! ban! đầu! của! bị! đơn! khi! thời! hạn! kháng!cáo!đã!hết,!Hội!đồng!xét!xử!không!chấp!nhận.!

[6.4.3]! Căn! cứ! để! buộc! bà! H! trả! tiếp! số! tiền! chuyển! nhượng! quyền! sử!

dụng!đất!còn!lại!cho!ông!Đ!theo!thời!giá!hiện!nay!là!căn!cứ!vào!biên!bản!định! giá!đất!ngày!04/4/2017!của!Hội!đồng!định!giá.!Giá!trị!quyền!sử!dụng!đất!căn!cứ! theo! Giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất! số! 790/QSDĐ/Đợt! 3/98! ngày! 28/7/1998!được!định!giá!3.500.000!đồng/m2.!

Bà! H! kháng! cáo! bản!án! sơ!thẩm! yêu! cầu! được! trả!tiếp!số!vàng! chuyển!

nhượng!đất!còn!thiếu!là!13!(mười!ba)!lượng!vàng!SJC!quy!ra!Việt!Nam!đồng!tại! thời!điểm!xét!xử.!Tại!phiên!tòa!hôm!nay,!bà!H!thay!đổi!yêu!cầu!kháng!cáo!đồng! ý!trả!tiếp!cho!ông!Đ!số!tiền!chuyển!nhượng!đất!còn!thiếu!theo!giá!trị!quyền!sử! dụng!đất!do!Hội!đồng!định!giá!đã!định!ngày!04/4/2017!là!3.500.000!đồng/m2.! Tuy!nhiên,!để!giải!quyết!ổn!thỏa!giữa!hai!bên,!bà!H!tự!nguyện!trả!cho!ông!Đ!tiền!

18! !

chuyển!nhượng!đất!còn!thiếu!tương!ứng!với!diện!tích!đất!349,27m2!theo!đơn!giá!

đất! tăng! lên! thành! 6.000.000! đồng/m2,! được! tính! thành! tiền! là:! 349,27m2! x!

6.000.000!đồng/m2!=!2.095.620.000!đồng!(1).!

Đối!với!phần!đất!51m2!còn!lại!của!thửa!194,!bà!H!cũng!đồng!ý!trả!cho!

ông!Đ!theo!giá!đất!6.000.000!đồng/m2:!

51m2!x!6.000.000!đồng/m2!=!306.000.000!đồng!(2).!

Tổng!hai!khoản!(1)!+!(2):!

2.095.620.000!đồng!+!306.000.000!đồng!=!2.401.620.000!đồng.!

Xét!thấy,!sự!tự!nguyện!của!bà!H!về!việc!trả!tăng!giá!trị!quyền!sử!dụng!đất!

còn!thiếu!là!có!lợi!cho!cho!ông!Đ!và!bà!M,!có!cơ!sở!ghi!nhận.!!

[6.5]!Xét!yêu!cầu!kháng!cáo!của!người!có!quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!quan!–!

bà!M!về!việc!hủy!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!xác!lập!giữa!ông!Đ!

với!bà!H,!lý!do!vô!hiệu!về!hình!thức!và!nội!dung!vì!bà!không!có!tham!gia!chuyển!

nhượng!đất,!đề!nghị!giải!quyết!hậu!quả!của!hợp!đồng!vô!hiệu,!không!có!cơ!sở!

chấp!nhận!bởi!bà!M!là!vợ!ông!Đ!và!bà!cùng!ông!Đ!trực!tiếp!quản!lý!thửa!đất.!

Việc!ông!Đ!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!cho!bà!H!và!giao!đất!cho!bà!H!trực!

tiếp!quản!lý!sử!dụng!liên!tục!từ!năm!1997!không!thể!nói!bà!M!không!biết.!Thực!

tế,!bà!M!không!phản!đối,!mặc!nhiên!chấp!nhận!sự!việc!như!trên.!Đến!khi!ông!Đ!

lập!giao!kèo!chuyển!nhượng!đất!cho!bà!H!vào!tháng!9/2001,!bà!M!cũng!không!

phản!đối.!Bên!chuyển!nhượng!đất!đã!giao!đất!cho!bên!nhận!chuyển!nhượng!sử!

dụng!trọn!thửa!đất!liên!tục!từ!năm!1997!đến!nay!đã!hơn!20!năm,!bên!nhận!chuyển!

nhượng!đất!đã!cất!nhà!ở,!xây!chuồng!trại,!trồng!cây!lâu!năm!trên!đất.!

Căn!cứ!điểm!b.3,!tiểu!mục!2.3,!mục!2,!phần!II!Nghị!quyết!02/2004/HĐTP!

ngày!10/8/2004!của!Hội!đồng!thẩm!phán!Tòa!án!nhân!dân!tối!cao,!trong!trường!!

hợp!này!phải!công!nhận!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!ông!

Đ!và!bà!H!đối!với!toàn!bộ!thửa!đất!số!194,!tờ!bản!đồ!số!6,!diện!tích!857m2,!tọa!

lạc!tại!xã!X,!huyện!H!là!đúng!quy!định!pháp!luật.!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!chấp!nhận!

yêu!cầu!khởi!kiện!của!bà!H!về!việc!tiếp!tục!thực!hiện!hợp!đồng!chuyển!nhượng!

quyền!sử!dụng!đất,!không!đồng!ý!hủy!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!

đất!là!có!căn!cứ.!Bà!M!kháng!cáo!yêu!cầu!hủy!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!

sử!dụng!đất!với!lý!do!vô!hiệu!và!yêu!cầu!giải!quyết!hậu!quả!pháp!lý!của!hợp!

đồng!vô!hiệu,!không!có!cơ!sở!chấp!nhận.!

[7]!Đối!với!Quyết!định!kháng!nghị!của!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!

dân!huyện!H,!Hội!đồng!xét!xử!xét!thấy:!

[7.1]!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!huyện!H!nhận!định:!

19!

!

!Giao! dịch! chuyển! nhượng! đất! giữa! ông! Đ! và! bà! H! hai! bên! thỏa! thuận!

thanh!toán!bằng!vàng,!cần!buộc!bà!H!trả!cho!ông!Đ!13!lượng!vàng!còn!thiếu! bằng!vàng!quy!đổi!ra!tiền!Việt!Nam!đồng!mới!phù!hợp;!!

Theo!tờ!Giao!kèo!mua!bán!đất,!hai!bên!thỏa!thuận!chuyển!nhượng!806m2!

đất,!còn!lại!51m2!đất!để!làm!lối!đi.!Tại!phiên!tòa!sơ!thẩm,!bị!đơn!đưa!ra!yêu!cầu! nếu!bà!H!đồng!ý!mua!51m2!đất!thì!thỏa!thuận!giá!riêng!nhưng!bà!H!không!đồng!ý! mua.! Bản!án!sơ! thẩm! công! nhận! hợp! đồng! chuyển!nhượng! quyền! sử! dụng! đất! giữa! ông! Đ! và! bà! H! lập! ngày! 15/6/1997,! cụ! thể! hóa! tại! tờ! Giao! kèo! ngày! 09/9/2001!đối!với!phần!đất!có!diện!tích!857m2!là!mâu!thuẫn,!không!đúng!giao! kèo,!vượt!quá!yêu!cầu!của!đương!sự!tại!phiên!tòa!về!phần!đất!có!diện!tích!51m2.!!

Án!sơ!thẩm!tuyên!bà!H!được!quyền!liên!hệ!cơ!quan!có!thẩm!quyền!xin!cấp!

giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!đối!với!phần!đất!chuyển!nhượng,!hủy!Giấy! chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!C!240513!vào!sổ!cấp!Giấy!số!790/QSDĐ/Đợt! 3/98!cho!ông!Đ!là!vượt!quá!yêu!cầu!của!bà!H.!

Đối!với!việc!định!giá!tài!sản,!trong!quá!trình!giải!quyết!ngày!17/7/2013!

Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!lập!biên!bản!định!giá!tài!sản!tranh!chấp!nhưng!qua!khảo!sát! phần!kiến!trúc!hiện!trạng!không!được!thể!hiện!đúng!như!bản!đồ!nên!Hội!đồng! định!giá!yêu!cầu!chỉnh!sửa!lại!bản!đồ!hiện!trạng!vị!trí!để!có!cơ!sở!thẩm!định!giá! đất,!phía!bị!đơn!cũng!có!yêu!cầu!định!giá!tài!sản.!Tuy!nhiên!đến!thời!điểm!vụ!án! được!đưa!ra!xét!xử,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!vẫn!chưa!tiến!hành!định!lại!phần!đất! tranh!chấp!là!chưa!thu!thập!chứng!cứ!đầy!đủ!theo!quy!định!tại!Điều!85!Bộ!Luật! tố!tụng!dân!sự!sửa!đổi!bổ!sung!năm!2011.!Ngoài!ra!còn!kháng!nghị!về!án!phí.!

[7.2]!Như!đã!nhận!định!trên,!khi!chuyển!nhượng!đất,!ông!Đ!đã!giao!cho!

bà!H!sử!dụng!trọn!thửa!đất!cho!đến!nay,!khi!lập!Giao!kèo!chuyển!nhượng!đất,! hai!bên!có!sự!nhầm!lẫn!51m2!đường!đi!nằm!trong!thửa!đất!số!194,!tờ!bản!đồ!số!6! nên!thỏa!thuận!dành!ra!để!làm!lối!đi!cho!các!hộ!bên!trong.!Tuy!nhiên,!khi!lập! bản!đồ!hiện!trạng!vị!trí!-!áp!ranh!quyền!sử!dụng!đất!thì!51m2!đường!đi!không! nằm!trong!thửa!đất!số!194,!tờ!bản!đồ!số!6!mà!bà!H!đang!sử!dụng.!Vì!vậy,!thửa! đất! số! 194,! tờ! bản! đồ! số! 6! dư! ra! 51m2! đất! hai! bên! chưa! thỏa! thuận! chuyển! nhượng.!Do!phần!đất!có!diện!tích!51m2!quá!nhỏ,!không!đủ!diện!tích!tách!thửa! cho!ông!Đ!theo!quy!định.!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!buộc!bà!H!trả!cho!ông!Đ!giá!trị!51! m2!đất!theo!đơn!giá!đất!Hội!đồng!định!giá!đã!định!là!có!căn!cứ.!Bản!án!sơ!thẩm! công!nhận!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!ông!Đ!và!bà!H!lập! ngày!15/6/1997,!cụ!thể!hóa!tại!tờ!Giao!kèo!ngày!09/9/2001!đối!với!phần!đất!có! diện! tích! 857m2! không! mâu! thuẫn,!không! vượt! quá! yêu! cầu!của! đương! sự!tại! phiên!tòa!về!phần!đất!có!diện!tích!51m2.!Ông!Đ!không!kháng!cáo!về!việc!không!

20! !

đồng!ý!chuyển!nhượng!51m2!đất!cho!bà!H.!Ông!Đ!chỉ!kháng!cáo!yêu!cầu!định!

lại!giá!trị!quyền!sử!dụng!đất!và!tính!theo!giá!mới!đối!với!diện!tích!đất!51m2!nêu!

trên.!Hội!đồng!xét!xử!xét!không!chấp!nhận!phần!Quyết!định!kháng!nghị!này!của!

Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!huyện!H.!!

[7.3]! Xét! thấy,! Tòa! án! cấp! sơ! thẩm! chấp! nhận! yêu! cầu! của! bà! H,! công!

nhận! hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất,! buộc! bà! H! trả! tiếp! tiền!

chuyển!nhượng!đất!cho!ông!Đ!và!hoàn!tất!thủ!tục!đăng!ký!sang!tên!quyền!sử!

dụng!đất!cho!bên!nhận!chuyển!nhượng!đất!là!đúng!thỏa!thuận!của!hai!bên!theo!

hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất,!không!trái!quy!định!pháp!luật!và!

không!vượt!quá!yêu!cầu!khởi!kiện!của!bà!H!về!việc!buộc!ông!Đ!tiếp!tục!thực!

hiện! hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất.! Viện! kiểm! sát! nhân! dân!

huyện!H!kháng!nghị!cho!rằng!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!giải!quyết!vượt!quá!yêu!cầu!

khởi!kiện!của!nguyên!đơn!là!không!có!căn!cứ.!Tuy!nhiên,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!

tuyên!bà!H!được!quyền!liên!hệ!cơ!quan!có!thẩm!quyền!xin!cấp!giấy!chứng!nhận!

quyền!sử!dụng!đất!đối! với! phần!đất!chuyển!nhượng! và!hủy! Giấy! chứng!nhận!

quyền!sử!dụng!đất!số!C!240513!vào!sổ!cấp!Giấy!số!790/QSDĐ/Đợt!3/98!cho!

ông!Đ!là!chưa!chính!xác,!cần!sửa!lại!phần!Quyết!định!này!của!bản!án!sơ!thẩm,!

tuyên!bà!H!được!quyền!liên!hệ!với!cơ!quan!quản!lý!Nhà!nước!có!thẩm!quyền!

cập!nhật!biến!động!thay!đổi!cơ!sở!pháp!lý!để!bà!được!đứng!tên!sử!dụng!đất!trên!

cơ!sở!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất.!!!

[7.4]!Xét!thấy,!tại!Biên!bản!làm!việc!ngày!03/3/2014,!bút!lục!số!630,!bà!N!

–!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!ông!Đ!và!bà!M!là!người!có!quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!

quan!trình!bày:!Sau!khi!thống!nhất!ý!kiến!gia!đình,!chúng!tôi!thống!nhất!với!giá!

trị!tài!sản!tranh!chấp!theo!biên!bản!đã!có!trong!hồ!sơ!nên!không!yêu!cầu!định!giá!

lại,!do!đó!chúng!tôi!xin!rút!lại!toàn!bộ!yêu!cầu!định!giá!tài!sản!tranh!chấp!đã!nộp!

cho!Tòa!án.!Đề!nghị!Tòa!án!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!theo!nguyện!vọng!của!chúng!tôi.!

Tại!Biên!bản!hòa!giải!ngày!19/3/2014,!bút!lục!số!639,!người!đại!diện!theo!

ủy!quyền!của!bà!H!trình!bày:!Việc!định!giá!tài!sản!tranh!chấp!bà!không!có!ý!

kiến,!đề!nghị!giải!quyết!theo!quy!định!của!pháp!luật.!Bà!yêu!cầu!ông!Đ!tiếp!tục!

thực!hiện!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất,!bà!trả!tiếp!cho!ông!Đ!13!

lượng!vàng!SJC!còn!thiếu.!

Do!các!bên!đương!sự!không!có!yêu!cầu!định!lại!giá!trị!đất!tranh!chấp,!Tòa!

án!cấp!sơ!thẩm!căn!cứ!kết!quả!định!giá!đất!tranh!chấp!ngày!02/3/2011!làm!căn!

cứ!giải!quyết!vụ!án!là!đúng!quy!định.!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!huyện!H!nhận!

định!đến!thời!điểm!vụ!án!được!đưa!ra!xét!xử,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!vẫn!chưa!tiến!

hành!định!lại!phần!đất!tranh!chấp!là!chưa!thu!thập!chứng!cứ!đầy!đủ!theo!quy!

21!

! định!tại!Điều!85!Bộ!Luật!tố!tụng!dân!sự!sửa!đổi!bổ!sung!năm!2011!là!không! đúng!các!tình!tiết!khách!quan!của!vụ!án!như!đã!phân!tích!trên,!không!có!căn!cứ! chấp!nhận.!

[7.5]!Xét!thấy,!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án!ở!giai!đoạn!phúc!thẩm,!

theo!yêu!cầu!cầu!của!phía!bị!đơn,!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm!đã!tiến!hành!trưng!cầu! cơ!quan!chức!năng!lập!bản!đồ!hiện!trạng!vị!trí!-!áp!ranh!quyền!sử!dụng!đất!tranh! chấp!và!định!giá!đất!nhiều!lần.!Ngoài!ra,!cần!đợi!kết!quả!thu!thập!chứng!cứ!bổ! sung!để!xác!định!cơ!quan!chức!năng!cấp!quyền!sử!dụng!đất!cho!ông!Đ!857m2! đất!“T”!có!phải!đất!ở!không.!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm!đã!hai!lần!tạm!đình!chỉ!giải! quyết!vụ!án!theo!Quyết!định!số!819/2014/QĐ-PT!ngày!29/9/2014!và!Quyết!định! số!961/2017/QĐ-PT!ngày!18/10/2017!với!lý!do!cần!đợi!cơ!quan,!tổ!chức!cung! cấp!tài!liệu!chứng!cứ!theo!yêu!cầu!của!Tòa!án!mới!giải!quyết!được!vụ!án.!Ngoài! ra,!bà!M!xin!hoãn!phiên!tòa!với!lý!do!bệnh.!Vì!những!lý!do!trên,!thời!hạn!giải! quyết!vụ!án!kéo!dài.!

[7.6]!Tại!phiên!tòa!hôm!nay,!Kiểm!sát!viên!-!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!

phố!Hồ!Chí!Minh!nhận!định:!về!vị!trí!51m2!nằm!trong!diện!tích!đất!tranh!chấp!như! bản!vẽ!ngày!04/11/2014!thì!không!nằm!trong!thửa!đất!194!và!không!nằm!trong! giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!chưa!xác!định!được!diện!tích!51m2!thuộc!thửa! nào,!có!chủ!sử!dụng!khác!hay!không;!diện!tích!đất!chưa!xác!định!được!cụ!thể!đất! thổ!cư!857m2!cấp!cho!ông!Đ!thì!trong!diện!tích!này!có!bao!nhiêu!mét!vuông!(m2)! đất!nằm!trong!hạn!mức!đất!ở!không!phải!nộp!tiền!sử!dụng!đất!và!bao!nhiêu!mét! vuông!(m2)!đất!ở!phải!nộp!tiền!sử!dụng!đất.!Đây!là!những!tình!tiết!mới!phát!sinh! trong!giai!đoạn!phúc!thẩm.!Về!giá!đất!tại!thời!điểm!xét!xử!phúc!thẩm!chưa!xác!định! được!giá!thị!trường!của!tài!sản!và!các!bên!đương!sự!không!thống!nhất!thỏa!thuận! giá.!Đối!với!thiếu!sót!này!cấp!phúc!thẩm!không!khắc!phục!được,!đề!nghị!hủy!án! giao!hồ!sơ!về!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!để!giải!quyết!lại!vụ!án.!

Xét!thấy,!như!đã!phân!tích!trên,!đối!với!diện!tích!đất!51m2,!Viện!kiểm!sát!

nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!nhận!định!thuộc!tình!tiết!mới!phát!sinh!trong! giai!đoạn!phúc!thẩm!là!không!có!căn!cứ.!Tại!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm,!các!bên!đương! sự!không!thỏa!thuận!được!giá!trị!quyền!sử!dụng!đất!tranh!chấp!đã!yêu!cầu!định!lại! giá!trị!đất.!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm!đã!03!lần!trưng!cầu!Hội!đồng!định!giá!đất!đang! tranh!chấp,!Hội!đồng!định!giá!áp!giá!đất!thị!trường!để!định!giá.!Tuy!nhiên,!bị!đơn! đều!không!đồng!ý!với!giá!trị!quyền!sử!dụng!đất!mà!Hội!đồng!định!giá!đã!định.!Bị! đơn!cũng!không!đồng!ý!yêu!cầu!trung!tâm!thẩm!định!giá!đất.!Như!vậy,!cơ!sở!pháp! lý!để!giải!quyết!vụ!án!là!căn!cứ!kết!quả!định!giá!đất!vào!ngày!04/4/2017!của!Hội! đồng!định!giá!là!3.500.000!đồng/m2!đối!với!phần!đất!đang!tranh!chấp.!Viện!kiểm!

22! !

sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!nhận!định!Hội!đồng!định!giá!không!định!giá!

trị!phần!đất!tranh!chấp!theo!giá!thị!trường!là!không!có!căn!cứ.!

Về!việc!cấp!đất!“T”!theo!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!cấp!cho!ông!

Đ,!Ủy!ban!nhân!dân!huyện!H!đã!có!văn!bản!trả!lời!tại!thời!điểm!cấp!đất!cho!ông!

Đ!là!đợt!cấp!đất!đại!trà,!chưa!xác!định!hạn!mức!sử!dụng!đất!thổ!của!ông!Đ.!Tuy!

nhiên,!ông!Đ!đã!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!cho!bà!H!trước!thời!điểm!

ông!được!cấp!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!và!ông!đã!giao!đất!cho!bà!H!

sử!dụng!nên!ông!Đ!không!được!quyền!yêu!cầu!công!nhận!đất!thổ!đối!với!quyền!

sử!dụng!đất!đã!chuyển!nhượng!theo!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!C!

240513! vào! sổ! cấp! Giấy! số! 790/QSDĐ/Đợt! 3/98.! Nếu! hủy! hợp! đồng! chuyển!

nhượng!quyền!sử!dụng!đất,!bà!H!trả!đất!lại!cho!ông!Đ!thì!ông!Đ!có!quyền!liên!

hệ!với!cơ!quan!Nhà!nước!có!thẩm!quyền!xác!định!đất!ở!cụ!thề.!Nếu!công!nhận!

hợp! đồng! chuyển! nhượng!quyền! sử! dụng! đất!thì!bà! H! được! quyền! liên!hệ! cơ!

quan!Nhà!nước!có!thẩm!quyền!yêu!cầu!xác!định!đất!ở!cụ!thể!đối!với!phần!đất!đã!

chuyển!nhượng!theo!quy!định!pháp!luật.!!

[7.7]!Xét!thấy,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!không!vi!phạm!tố!tụng,!đã!thu!thập!

đầy!đủ!chứng!cứ!để!giải!quyết!vụ!án!tranh!chấp!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!

sử!dụng!đất,!không!có!tình!tiết!mới!phát!sinh.!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!

phố! Hồ! Chí! Minh! đề!nghị! hủy! bản! án! sơ! thẩm! do! có! tình! tiết! mới! phát! sinh,!

không!có!căn!cứ!chấp!nhận.!

[8]!Từ!những!nhận!định!trên,!Hội!đồng!xét!xử!xét!chấp!nhận!một!phần!

kháng!cáo!của!nguyên!đơn;!chấp!nhận!một!phần!kháng!cáo!của!bị!đơn.!

Không! chấp! nhận! yêu! cầu! cầu! kháng! cáo! của! bà! M! về! hủy! hợp! đồng!

chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!do!vô!hiệu.!

Chấp!nhận!một!phần!kháng!nghị!của!Viện!trưởng!Viện!Kiểm!sát!nhân!dân!

huyện!H!về!tính!lại!án!phí!đối!với!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn!theo!quy!định!tại!

Pháp!lệnh!án!phí,!lệ!phí!Tòa!án!số!10/2009/UBTVQH12!ngày!27/02/2009!của!

Ủy!ban!thường!vụ!Quốc!hội.!Không!chấp!nhận!đề!nghị!của!Viện!kiểm!sát!nhân!

dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!về!việc!hủy!bản!án!sơ!thẩm,!giao!hồ!sơ!về!Tòa!án!

cấp!sơ!thẩm!giải!quyết!lại!vụ!án.!

[9]!Hội!đồng!xét!xử,!xét!sửa!một!phần!bản!án!sơ!thẩm!về!việc!tính!lại!giá!

trị! quyền! sử! dụng! đất! chưa! thanh! toán! theo! hợp! đồng! chuyển! nhượng! đất! và!

buộc!bà!H!thanh!toán!cho!ông!Đ,!bà!M!51m2!đất!còn!lại!của!thửa!194,!được!tính!

trên!cơ!sở!ghi!nhận!sự!tự!nguyện!của!nguyên!đơn!trả!tăng!giá!trị!quyền!sử!dụng!

đất! Hội! đồng! định! giá! đã! định! là! 3.500.000! đồng/m2! lên! thành! 6.000.000!

23!

! đồng/m2.!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!phản!tố!của!bị!đơn!về!việc!buộc!nguyên!đơn! trả!giá!trị!hai!căn!nhà!trên!đất.!

[10]!Đối!với!những!phần!Quyết!định!khác!của!bản!án!sơ!thẩm,!các!đương!

sự!không!kháng!cáo,!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!không!kháng!nghị,!đã!phát!sinh! hiệu!lực!pháp!luật.!!!

[11]!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm!sửa!một!phần!bản!án!sơ!thẩm!về!tính!lại!giá!trị!

quyền!sử!dụng!đất!nên!xác!định!lại!tiền!án!phí!sơ!thẩm!các!bên!phải!nộp.!

[11.1]!Áp!dụng!Nghị!định!số!70/CP!ngày!12/6/1997!của!Chính!phủ!về!án!

phí,!lệ!phí!Tòa!án.!Nguyên!đơn!–!bà!H!phải!chịu!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm,!được! tính! trên! tổng! số! tiền! chuyển! nhượng! đất! còn! phải! trả! cho! bị! đơn! -! ông! Đ! là! 2.401.620.000!đồng.!Tiền!án!phí!được!tính:!

28.000.000! đồng! +! (0,1%! của! 1.401.620.000! đồng)! =! 29.401.620! đồng!

(hai!mươi!chín!triệu,!bốn!trăm!lẻ!một!nghìn,!sáu!trăm!hai!mươi!đồng).!

[11.2]! Bị! đơn! –! ông! Đ! phản! tố! yêu! cầu! hủy! hợp! đồng! chuyển! nhượng!

quyền!sử!dụng!đất,!ông!trả!lại!cho!nguyên!đơn!–!bà!H!số!vàng!và!tiền!đã!nhận!là! 12!lượng!vàng!SJC!và!29.950.000!đồng.!Yêu!cầu!phản!tố!của!ông!Đ!không!được! chấp!nhận,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!không!buộc!ông!Đ!nộp!tiền!án!phí!là!trái!quy! định,!cần!sửa!lại!phần!quyết!định!này!của!bản!án!sơ!thẩm,!buộc!ông!Đ!phải!nộp! án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!đối!với!yêu!cầu!phản!tố!về!việc!hủy!hợp!đồng!chuyển! nhượng!quyền!sử!dụng!đất!không!được!chấp!nhận.!!

Xét!thấy,!ông!Đ!nộp!đơn!phản!tố!năm!2011,!cần!căn!cứ!Pháp!lệnh!án!phí,!

lệ!phí!Tòa!án!số!10/2009/UBTVQH12!ngày!27/02/2009!của!Ủy!ban!thường!vụ! Quốc!hội!để!tính!án!phí!ông!Đ!phải!nộp.!

Tháng!5!năm!2014,!tại!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!Công!ty!vàng!bạc!đá!quý!

niêm!yết!vàng!SJC!là!35.530.000!đồng/lượng.!!

12!lượng!vàng!SJC!x!35.530.000!đồng/lượng!=!426.360.000!đồng!

29.950.000!đồng!+!426.360.000!đồng!=!456.310.000!đồng.!

Tiền!án!phí!ông!Đ!phải!nộp!được!tính!trên!số!tiền!456.310.000!đồng:!

[20.000.000!đồng!+!(56.310.000!đồng!x!4%)]!=!22.252.400!đồng.!

[11.3]!Đối!với!yêu!cầu!phản!tố!của!ông!Đ!về!việc!bồi!thường!thiệt!hại!hai!

căn!nhà!trên!đất!không!được!Tòa!án!chấp!nhận,!ông!Đ!phải!nộp!án!phí!dân!sự!sơ! thẩm!được!tính!trên!số!tiền!293.265.000!đồng.!Tiền!án!phí!được!tính:!

293.265.000!đồng!x!5%!=!14.663.250!đồng!!

24! !

[11.4]!Tổng!số!tiền!án!phí!ông!Đ!phải!nộp:!36.915.650!đồng!(ba!mươi!sáu!

triệu,!chín!trăm!mười!lăm!nghìn,!sáu!trăm!năm!mươi!đồng).!!

(22.252.400!đồng!+!14.663.250!đồng!=!36.915.650!đồng)!!

[12]!Do!Tòa!án!cấp!phúc!thẩm!sửa!bản!án!sơ!thẩm,!Nguyên!đơn!–!bà!H;!

Bị!đơn!–!ông!Đ;!Người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!–!bà!M!không!phải!nộp!

án!phí!phúc!thẩm.!

Vì!những!lẽ!trên,!

QUYẾT!ĐỊNH!

Căn!cứ!các!Điều!25,!131,!132!của!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!năm!2004!đã!

được!sửa!đổi,!bổ!sung!năm!2011;!

Căn!cứ!Điều!293,!khoản!2!Điều!308!của!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự!năm!2015;!

Áp!dụng:!

- Các!Điều!305,!697,!698,!699!và!701!của!Bộ!luật!Dân!sự!năm!2005;!!

- Điểm! b.3,! tiểu! mục! 2.3,! mục! 2,! Phần! II! Nghị! quyết! số! 02/2004/NQ-

HĐTP!ngày!10!tháng!8!năm!2004!của!Hội!đồng!thẩm!phán!Tòa!án!nhân!dân!tối!

cao!hướng!dẫn!áp!dụng!pháp!luật!trong!việc!giải!quyết!các!vụ!án!dân!sự,!hôn!

nhân!và!gia!đình;!

- Nghị!định!số!70-CP!ngày!12/6/1997!của!Chính!phủ!quy!định!về!án!phí,!lệ!phí!Tòa!án;!

- Pháp! lệnh! án! phí,! lệ! phí! Tòa! án! số! 10/2009/UBTVQH12! ngày!

27/02/2009!của!Ủy!ban!thường!vụ!Quốc!hội;!

- Luật!Thi!hành!án!dân!sự,!

Chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!kháng!cáo!của!nguyên!đơn!–!bà!H;!!

Chấp!nhận!một!phần!kháng!cáo!của!bị!đơn!-!ông!Đ;!

Không!chấp!nhận! yêu! cầu!kháng!cáo!của! người!có!quyền! lợi,! nghĩa!vụ!

liên!quan!–!bà!M;!

Chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!kháng!nghị!của!Viện!trưởng!Viện!kiểm!sát!

nhân! dân! huyện! H! tại! Quyết! định! kháng! nghị! số! 416/QĐ-KNPT-DS! ngày!

28/5/2014;!

Sửa!một!phần!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!151/2014/DS-ST!ngày!16!tháng!5!

năm!2014!của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Tuyên!xử:!

1. Chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!–!bà!H.!

25!

!

Công!nhận!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!xác!lập!giữa!ông!

Đ! và! bà! H! ngày! 15/9/1997,! được! cụ! thể! hóa! tại! Giao! kèo! mua! bán! đất! ngày! 09/9/2001!đối!với!thửa!đất!số!194,!tờ!bản!đồ!số!6!(TL!1992)!có!diện!tích!857m2,! tại!xã!X,!huyện!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!theo!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử! dụng! đất! số! C! 240513,! vào! sổ! cấp! Giấy! chứng! nhận! số! 790/QSDĐ/Đợt! 3/98! ngày!28/7/1998!do!Ủy!ban!nhân!dân!huyện!H!cấp!cho!ông!Đ.!

2. Bà!H!có!nghĩa!vụ!trả!cho!ông!Đ!và!bà!M!tổng!số!tiền!chuyển!nhượng!

đất!còn!thiếu!là!2.401.620.000!đồng!(hai!tỷ,!bốn!trăm!lẻ!một!triệu,!sáu!trăm!hai! mươi!nghìn!đồng).!Thi!hành!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật,!tại!Cơ!quan!Thi! hành!án!dân!sự!có!thẩm!quyền.!

Kể!từ!ngày!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật,!ông!Đ!và!bà!M!có!đơn!yêu!cầu!

thi!hành!án,!nếu!bà!H!chưa!thi!hành!số!tiền!nêu!trên!thì!hàng!tháng!bà!H!còn! phải!trả!lãi!đối!với!số!tiền!chậm!trả!theo!mức!lãi!suất!cơ!bản!do!Ngân!hàng!Nhà! nước!công!bố!tương!ứng!với!thời!gian!chậm!trả!tại!thời!điểm!thanh!toán.!!!

3. Kể!từ!ngày!bà!H!trả!đủ!số!tiền!2.401.620.000!đồng!(hai!tỷ,!bốn!trăm!lẻ!

một!triệu,!sáu!trăm!hai!mươi!nghìn!đồng)!cho!ông!Đ!và!bà!M,!bà!H!được!quyền! liên! hệ! với! cơ! quan! quản! lý! Nhà! nước! có! thẩm! quyền! đăng! ký! cập! nhật! biến! động!nội!dung!thay!đổi!cơ!sở!pháp!lý!để!bà!được!đứng!tên!quyền!sử!dụng!đất! đối!với!thửa! đất!số!194,!tờ!bản!đồ! số!6!(TL1992),! diện! tích!857m2,!tại!xã! X,! huyện!H,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!(theo!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số! C!240513,!vào!sổ!cấp!Giấy!chứng!nhận!số!790/QSDĐ/Đợt!3/98!ngày!28/7/1998! do! Ủy! ban! nhân! dân! huyện! H! cấp! cho! ông! Đ)! trên! cơ! sở! hợp! đồng! chuyển! nhượng!quyền!sử!dụng!đất.!!

4. Không!chấp!nhận!yêu!cầu!phản!tố!của!ông!Đ!về!việc!hủy!hợp!đồng!

chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!xác!lập!giữa!ông!Đ!và!bà!H!ngày!15/9/1997,! được!cụ!thể!hóa!tại!tờ!Giao!kèo!mua!bán!đất!ngày!09/9/2001!đối!với!thửa!đất!số! 194,!tờ!bản!đồ!số!6!(TL1992),!diện!tích!857m2,!tại!xã!X,!huyện!H,!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh!và!buộc!bà!H!trả!lại!cho!ông!thửa!đất!nêu!trên.!

5. Không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!ông!Đ!về!việc!buộc!bà!H!bồi!thường!giá!trị!

hai!căn!nhà!trên!phần!đất!ông!Đ!đã!chuyển!nhượng!cho!bà!H!với!số!tiền!293.265.000! đồng!(hai!trăm!chín!mươi!ba!triệu,!hai!trăm!sáu!mươi!lăm!nghìn!đồng).!

6. Về!án!phí:!

6.1. Án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!Bà!H!phải!nộp!29.401.620!đồng!(hai!mươi!

chín!triệu,!bốn!trăm!lẻ!một!nghìn,!sáu!trăm!hai!mươi!đồng),!được!cấn!trừ!vào!số! tiền!tạm!ứng!án!phí!sơ!thẩm!bà!H!đã!nộp!là!5.205.000!đồng!(năm!triệu,!hai!trăm!

26! !

lẻ! năm! nghìn! đồng)! theo! Biên! lai! thu! tiền! tạm! ứng! án! phí! số! 009787! ngày!

31/3/2008! của! Thi! hành! án! dân! sự! huyện! H.! Bà! H! còn! phải! nộp! số! tiền!

24.196.620!đồng!(hai!mươi!bốn!triệu,!một!trăm!chín!mươi!sáu!nghìn,!sáu!trăm!

hai!mươi!đồng).!

6.2. Án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!ông!Đ!phải!nộp!36.915.650!đồng!(ba!mươi!sáu!

triệu,!chín!trăm!mười!lăm!nghìn,!sáu!trăm!năm!mươi!đồng),!được!cấn!trừ!vào!số!

tiền!tạm!ứng!án!phí!ông!Đ!đã!nộp!là!12.000.000!đồng!(mười!hai!!triệu!đồng)!theo!

Biên!lai!thu!tạm!ứng!án!phí,!lệ!phí!Tòa!án!số!06473!ngày!18/4/2011!của!Chi!cục!

Thi!hành!án!dân!sự!huyện!H.!Ông!Đ!còn!phải!nộp!số!tiền!24.915.650!đồng!(hai!

mươi!bốn!triệu,!chín!trăm!mười!lăm!nghìn,!sáu!trăm!năm!mươi!đồng).!

6.3. Án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!Nguyên!đơn!-!bà!H,!bị!đơn!-!ông!Đ;!người!

có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!–!bà!M!không!phải!nộp.!

6.3.1. Hoàn!trả!bà!H!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!phúc!thẩm!200.000!đồng!(hai!

trăm!nghìn!đồng)!theo!Biên!lai!thu!tạm!ứng!án!phí,!lệ!phí!Tòa!án!số!01594!ngày!

02/6/2014!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!huyện!H.!!

6.3.2. !Hoàn!trả!ông!Đ!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!phúc!thẩm!200.000!đồng!

(hai!trăm!nghìn!đồng)!theo!Biên!lai!thu!tạm!ứng!án!phí,!lệ!phí!Tòa!án!số!01591!

ngày!28/5/2014!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!huyện!H.!!

6.3.3. !!Hoàn!trả!bà!M!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!phúc!thẩm!200.000!đồng!

(hai!trăm!nghìn!đồng)!theo!Biên!lai!thu!tạm!ứng!án!phí,!lệ!phí!Tòa!án!số!01590!

ngày!28/5/2014!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!huyện!H.!

7. Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.!

Trường!hợp!bản!án!được!thi!hành!theo!quy!định!tại!Điều!2!Luật!thi!hành!án!

dân!sự!thì!người!được!thi!hành!án!dân!sự,!người!phải!thi!hành!án!dân!sự!có!quyền!

thỏa!thuận!thi!hành!án,!quyền!yêu!cầu!thi!hành!án!dân!sự,!tự!nguyện!thi!hành!án!

hoặc!bị!cưỡng!chế!thi!hành!án!theo!quy!định!tại!các!Điều!6,7,!7a,!7b!và!9!Luật!thi!

hành!án!dân!sự;!Thời!hiệu!thi!hành!án!được!thực!hiện!theo!quy!định!tại!Điều!30!

Luật!thi!hành!án!dân!sự./.!