Bản án 73/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại đơn khởi kiện đề ngày 18 tháng 01 năm 2022 và quá trình tố tụng tại Tòa án nguyên đơn là bà Đoàn Thị T trình bày: Khoảng đầu tháng 7 năm 2021, bà đến nhà vợ chồng ông V bà Y hỏi mua đất, ông V bà Y có nói với bà, bán lô đất chiều rộng 5m chiều dài 20m, đất trong sổ đỏ của ông V bà Y, còn mấy mét phía Tây cùng mua đất 115 của cầu Tranh không vào được sổ đỏ, bà có nói đúng ý bà cần mua; diện tích chuyển nhượng 100m2 với giá 650 triệu đồng.

Lần thứ 2: Bà đến gia đình ông V bà Y thương lượng với giá 500 triệu đồng nhưng ông V bà Y không đồng ý bán.

Lần thứ 3: Bà đến gia đình ông V bà Y thương lượng thì ông V bà Y cho biết đúng giá 600 triệu đồng, bà trả giá 550 triệu đồng ông V không đồng ý.

Sau đó bà về bàn với các con và quyết định lấy mảnh đất và cầm 200 triệu đồng lên đặt cọc. Ngày 29-7-2021 bà đến nhà ông V bà Y giao đầy đủ 600 triệu đồng; ông V bà Y có ra lộc cho bà 10 triệu đồng để may mắn và lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nội dung hợp đồng do ông V bà Y đọc cho bà viết và bà đã ký vào hợp đồng chuyển nhượng.

Do nhận thức pháp luật hạn chế, nên đã lập hợp đồng tại gia đình mà không lập hợp đồng tại UBND xã cũng như tại Văn phòng công chứng.Thực tế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay nhưng đã thể hiện ý chí của bên mua và bên bán. Quá trình làm thủ tục đo tách làm bìa đỏ, bà mới biết đất chuyển nhượng vợ chồng ông V giao không đúng như trong hợp đồng đã thoả thuận, mà chỉ có 75m2 đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sau đây viết tắt là GCNQSDĐ), còn lại 25m2 đất về phía Tây không được cấp sổ đỏ. Bà đã thanh toán đủ 590 triệu đồng cho ông V bà Y, hai bên đã đo đạc bàn giao đất cho nhau.

Nay bà khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và ông Phạm Văn V bà Đoàn Thị Y ngày 29-7-2021. Xác định diện tích 100 m2, nằm ở phía Nam thửa đất số 48, tờ bản đồ 11, xã Nam H, huyện Nam T, tỉnh NĐ thuộc quyền sử dụng của bà.

* Tại bản tự khai và quá trình tố tụng tại Toà án bị đơn là ông Phạm Văn V và bà Đoàn Thị Y trình bày:

Vợ chồng ông bàvà bà Đoàn Thị T là người cùng phố, xã Nam H. Tháng 7 năm 2021 ông bà và Bà T có thoả thuận với nhau về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cụ thể là ông bà chuyển nhượng cho Bà T 100m2 đất ở có chiều rộng là 5m chiều dài là 20m đã được cấp sổ đỏ, giá trị chuyển nhượng là 600 triệu đồng, nhưng ông bà bớt cho Bà T 10 triệu đồng để ra lộc, còn lại Bà T phải thanh toán là 590 triệu đồng. Bà T đã thanh toán đủ 590 triệu đồng, ông bà đã đo đạc bàn giao đất trên thực địa cho Bà T.

Do phần đất chuyển nhượng cho Bà T có phía đuôi là đất ông bà mua thêm vì thế trong hợp đồng chuyển nhượng có thoả thuận thêm ngoài 100m2 đất ở đã chuyển nhượng thì Bà T còn được sử dụng đất ông bà mua thêm.

Khi làm thủ tục tách bìa đỏ cho Bà T, ông bà mới biết là đất chuyển nhượng cho Bà T chỉ có 75m2 đất được cấp sổ đỏ, diện tích còn lại 25m2 đất về phía Tây ông bà vẫn sử dụng chưa được cấp sổ đỏ, nên không thể tách sổ đỏ cho Bà T như thoả thuận ban đầu được. Khi chuyển nhượng đất cho Bà T chiều rộng 5m chiều dài 20m ông bà nghĩ đây là diện tích đất ở đã được cấp sổ đỏ, ông bà không rõ diện tích đất ở có trong sổ đỏ có chiều dài là bao nhiêu mét. Ông bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của Bà T, ông bà chỉ đồng ý giao cho Bà T 100m2 trong đó có 75m2 đất nằm trong sổ đỏ và 25m2 đất còn lạikhông nằm trong sổ đỏ thanh toán bằng tiền.

* Uỷ ban nhân dân xã Nam H, huyện Nam T cung cấp: Hộ ông V được UBND huyện Nam T giao quyền sử dụng đất có thu tiền từ trước năm 1995 tại Phố C, xã Nam H, huyện Nam T, tỉnh NĐ. Quá trình sử dụng đất được biết vợ chồng ông V có chuyển nhượng cho Bà T 100m2 đất về phía Nam thửa đất của vợ chồng ông V. Do các bên không đề nghị chính quyền địa phương chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên nội dung chi tiết hợp đồng chính quyền địa phương không nắm được.

Quá trình bàn giao và làm thủ tục sang tên cho Bà T thì các bên phát sinh tranh chấp, theo Bà T cho rằng diện tích chuyển nhượng trong hợp đồng là đất có trong sổ đỏ, nhưng thực tế vợ chồng ông V lại bàn giao cả đất chưa cấp sổ đỏ.Phần đất phía Tây của thửa đất tranh chấp là đường đi của xóm, nhưng thực tế dân cư khu vực này các hộ đều đã lấn chiếm toàn bộ đường phía Tây tiếp giáp đất nhà mình để sử dụng, trong đó có hộ ông V bà Y. Phần đất ông V bà Y bàn giao chuyển nhượng cho Bà T trên thực tế có bao gồm cả đất lấn chiếm phía Tây đất của ông V.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 06/2022/DS-ST ngày 29 tháng 6 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Nam T, tỉnh NĐ đã quyết định. Căn cứ Điều 35; khoản 1 Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 116, khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự; Điều 167, Điều 203 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đoàn Thị T.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Đoàn Thị T với ông Phạm Văn V và bà Đoàn Thị Y. Bà T có quyền sử dụng diện tích đất 100 m2, thuộc thửa số 48, tờ bản đồ số 11 địa chỉ tại: Xã Nam H, huyện Nam T, tỉnh NĐ; có vị trí như sau: Phía Đông giáp đường xóm dài 6,65 m, phía Tây giáp đường dài 6,65, phía Nam giáp đất ông Điều dài 15 m và phía Bắc giáp phần đất còn lại của ông V và bà Y dài 15m. Có sơ đồ kèm theo.

Bà T có quyền liên hệ với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của bản án.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên án phí, quyền kháng cáo của các đương sự.

Ngày 29 tháng 6 năm 2022 ông Phạm Văn V và bà Đoàn Thị Y kháng cáo bản án sơ thẩm với nội dung ông bà không nhất trí cắt cho Bà T chiều rộng 6,65m chiều dài 15m. Theo hợp đồng chuyển nhượng, ông bà chỉ bán cho Bà T chiều rộng là 5m chiều dài là 20m; do chiều dài trong sổ đỏ của ông bà chỉ có 15m nên ông bà chỉ đồng ý bán cho Bà T chiều rộng là 5m và chiều dài là 15m diện tích là 75m2 còn lại 25m2 ông bà tự nguyện thanh toán trả lại tiền cho Bà T.

Tại phiên toà, Bà T giữ nguyên đơn khởi kiện và trình bày: Bà và ông V bà Y thoả thuận chuyển nhượng cho bà 100m2đất trong sổ đỏ,nên bà không nhất trí kháng cáo của ông V bà Y đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Ông V bà Y giữ nguyên đơn kháng cáo và trình bày: Ông bà thoả thuận chuyển nhượng cho Bà T 100m2 đất có chiều rộng là 5m chiều dài là 20m trong sổ đỏ, nhưng khi làm thủ tục sang tên cho Bà T ông bà mới biết diện tích đất chuyển nhượng cho Bà T chỉ có chiều rộng là 5m chiều dài 15m diện tích 75m2 nằm trong sổ đỏ đề nghị Hội đồng xét xử xem xét bảo vệ quyền lợi cho ông bà.

Kiểm sát viên - Viện kiểm sát nhân dân tỉnh NĐ phát biểu ý kiến: Về tố tụng, quá trình giải quyết vụ án tại cấp phúc thẩm, Thẩm phán và Hội đồng xét xử đã tuân theo các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Các đương sự chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, quyền lợi của các đương sự được bảo đảm.

Về đường lối giải quyết vụ án, căn cứ khoản 2 Điều 308 BLTTDS chấp nhận kháng cáo của ông V bà Y, sửa bản án sơ thẩm theo hướng tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đấtgiữa Bà T và ông V bà Y vô hiệu một phần đối với 25m2 đất. Công nhận sự tự nguyện của ông V Bà T cắt thêm 0,4m chiều rộng so với thoả thuận trong hợp đồng, chiều dài giữ nguyên như trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tổng diện tích chuyển nhượng là 81m2 và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu theo quy định của pháp luật. Án phí các đương sự phải chịu theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên toà căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Hội đồng xét xử xét kháng cáo của ông Phạm Văn V và kháng cáo của bà Đoàn Thị Y:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 BLTTDS; Điều 116, Điều 123,126,129,131Bộ luật Dân sự; Điều 167, Điều 203 Luật đất đai năm 2013; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận kháng cáo của ông Phạm Văn V và kháng cáo của bà Đoàn Thị Y. Sửa bản án sơ thẩm.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Đoàn Thị T.

3. Công nhận một phần hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 29 tháng 7 năm 2021 giữa bà Đoàn Thị T với ông Phạm Văn V và bà Đoàn Thị Y có hiệu lực pháp luật.

Xác định bà Đoàn Thị T được quyền sử dụng đất 81m2 thuộc thửa số 48, tờ bản đồ số 11 địa chỉ thửa đất tại: Xã Nam H, huyện Nam T, tỉnh NĐ; có vị trí: Phía Đông giáp đường được nối từ điểm 1 đến điểm 2 dài 5,4 m, phía Tây giáp đường được nối từ điểm 4 đến điểm 5 dài 5,4m, phía Nam giáp đất ông Điều được nối từ điểm 2 đến điểm 3 dài 10,2m và nối từ điểm 3 đến điểm 4 dài 4,8m trong đó điểm 2 cách móng nhà ông Điều 10cm; điểm 4 tiếp giáp với chân tường bao, phía Bắc giáp phần đất của ông V và bà Y được nối từ điểm 1 đến điểm 5 dài 15m. Có sơ đồ kèm theo.

Bà T có quyền liên hệ với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của bản án.

Ông V bà Y có quyền liên hệ với các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để điều chỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa 48 tờ bản đồ số 11theo quyết định của bản án.

4. Buộc ông V và bà Y phải thanh toán cho Bà T là 113.250.000đồng.

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án mà người phải thi hành án chưa thi hành đối với số tiền phải thi hành án thì phải trả lãi đối với số tiền chưa thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

5. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông V và bà Y không phải nộp, hoàn trả lại cho ông V và bà Y số tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp là 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) theo biên lai số 0004684 ngày 04 tháng 7 năm 2022của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nam T, tỉnh NĐ.

6. Án phí dân sự sơ thẩm: Bà T phải nộp là 300.000 đồng nhưng được đối trừ với số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 300.000 đồng tại biên lai số 0004595 ngày 31-3-2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Nam T, tỉnh NĐ. Bà T đã nộp đủ án phí dân sự sơ thẩm.

Ông V bà Y phải nộp án phí dân sự sơ thẩm là 5.662.500đồng.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực thi hành kể từ ngày tuyên án.