Bản án 73/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, bản tự khai và các biên bản hòa giải nguyên đơn bà B (chết ngày 04/02/2018), những người kế thừa quyền và nghĩa vụ của nguyên đơn trình bày:

Nguồn gốc nhà đất 75/4 Hồ Văn Tư (nay là 30 đường số 9, khu phố 4), phường Trường Thọ, quận T1 Đ, Thành phố M1 (gọi tắt là nhà đất 75/4) có diện tích 170m2 là của cụ Lữ H1 (mất năm 1989) và cụ Huỳnh Thị V (chết năm 1962) khai hoang mà có. Cụ H1 và cụ V có 03 người con gồm ông Lữ Chí H2, ông Huỳnh Văn Đ1, bà Huỳnh Thị T3.

Ông Lữ Chí H2 (mất năm 1993, có vợ là bà B và 11 người con: Lữ Ngọc Y, Lữ Thị H, Lữ Xuân S, Lữ Xuân Q, Lữ Thanh G, Lữ Thị Ngọc B1, Lữ Thanh L1 – chết năm 2015, không có vợ con, Lữ Thị Kim M, Lữ Kim A, Lữ Thanh T, Lữ Thị Ngọc D). Năm 1983 bà D và ông G vào ở nhà đất trên. Năm 1989, cụ H1 chết không để lại di chúc.

Nhà đất trên hiện đã chia thành 02 căn nhà chung một vách: một căn hiện ông G đang sử dụng mang số 75/4A (nay là số 28 đường số 9, khu phố 4), một căn do bà D sử dụng vẫn giữ số 75/4 (nay là số 30 đường số 9, khu phố 4), phường Trường Thọ, quận T1 Đ, Thành phố M1. Đến cuối năm 2002 bà B mới biết việc bà D tự ý chuyển nhượng ph n nhà đất 75/4 cho bà T2 với giá 63.000.000 đồng.

Bà B xác định toàn bộ nhà đất trên là của cụ Lữ H1, bà D và ông G ch được sử dụng, không phải đã chia sở hữu.Vì vậy, bà khởi kiện yêu c u hủy Hợp đồng mua bán nhà giữa bà D và bà T2, hủy Giấy chứng nhận đã cấp cho bà D hiện đã sang tên cho bà T2 vì nhà đất trên là tài sản của cụ Lữ H1 chết để lại, không phải của bà D vì không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án nên bà D không có quyền mua bán.

Theo bản tự khai và biên bản hòa giải, bị đơn bà Tôn Nữ Thanh T2 trình bày: Tháng 02/2002 bà có mua nhà đất 75/4 Hồ Văn Tư, phường Trường Thọ, quận T1 Đ, Thành phố M1, diện tích 53m2 của bà Lữ Thị Ngọc D với giá 63.000.000 đồng. Hai bên ch làm giấy tay mua bán vì tại thời điểm đó bà D chưa có chủ quyền nhà. Tháng 11/2002 bà D được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Ngày 25/11/2002, bà cùng bà D ký hợp đồng mua bán nhà đất trên tại Phòng công chứng số 3 và bà đã giao đủ số tiền như đã thỏa thuận cho bà D. Sau đó, bà đã làm thủ tục chuyển nhượng theo đúng quy định pháp luật, đã được đăng bộ sang tên ngày 25/12/2002, bà D đã giao nhà đất trên cho bà.

Vì vậy, bà không đồng ý với yêu c u khởi kiện của nguyên đơn, yêu c u công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa bà và bà D, công nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã sang tên bà theo Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 106 Luật đất đai năm 2013.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Đặng Phước L trình bày: Ông thống nhất với ý kiến của bà T2.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lữ Thị Ngọc D trình bày: Bà đồng ý về ph n nguồn gốc nhà đất là của cụ H1 như lời phía nguyên đơn trình bày. Đối với yêu c u khởi kiện của nguyên đơn, bà đồng ý hủy hợp đồng mua bán nhà giữa bà T2 và bà D, hủy Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu đất ở do Ủy ban nhân dân quận T1 Đ cấp cho bà D. Bà sẽ bồi thường lại cho bà T2 số tiền 150.000.000 đồng.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan các ông bà Lữ Ngọc Y, Lữ Thị H, Lữ Xuân S, Lữ Thị Ngọc B1, Lữ Thị Kim M, Lữ Kim A có đại diện theo ủy quyền là ông Lữ Thanh T trình bày: Thống nhất ý kiến phía nguyên đơn trình bày.

Ông Huỳnh Văn Đ1 trình bày: Cha mẹ ông chết có cho nhà đất 75/4 Hồ Văn Tư, phường Trường Thọ, quận T1 Đ, Thành phố M1 cho cháu là bà Lữ Thị Ngọc D. Ông không tranh chấp gì tài sản trên và xin vắng mặt tại các buổi hòa giải, xét xử của Tòa án.

Bà Huỳnh Thị T3 hiện đang cư trú tại Cộng Hòa Liên Bang Đức, trong quá trình giải quyết sơ thẩm lần 1 Tòa án có thực hiện ủy thác tư pháp cho bà theo quy định. Bà T3 đã nhận được các văn bản tố tụng nhưng ch có văn bản ngày 09/3/2007 gửi về Tòa án nhân dân Thành phố M1 có nội dung: bà là Huỳnh Thị T3, sinh năm 1938, trú tại Cộng Hòa Liên Bang Đức, cha là cụ Lữ H1, sinh năm 1902, chết năm 1989; mẹ là bà Huỳnh Thị V, sinh năm không rõ, chết năm 1962. Căn nhà 75/4 Hồ Văn Tư, phường Trường Thọ, quận T1 Đ, Thành phố M là của cụ Lữ H1. Việc xét xử “hủy hợp đồng mua bán nhà” giữa bà Tr n Thị B và bà Tôn Nữ Thanh T2 bà không có ý kiến. Văn bản trên không được xác nhận chữ ký và không được hợp thức hóa lãnh sự theo quy định.

Ngày 27/12/2007 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã xét xử và ra Bản án dân sự sơ thẩm số 2308/2007/DS-ST với nội dung: Không chấp nhận yêu c u khởi kiện của nguyên đơn bà Tr n Thị B và một số nội dung khác. Các ông bà Tr n Thị B, Lữ Thị Ngọc D, Lữ Thanh G, Lữ Thanh T có đơn kháng cáo bản án sơ thẩm.

Ngày 09/9/2008 của Tòa án nhân dân tối cao tại Thành phố Hồ Chí Minh đã xét xử và ra Bản án dân sự phúc thẩm số 335/2008/DS-PT hủy bản án sơ thẩm nêu trên.

Trong quá trình giải quyết lại vụ án: Ngày 04/02/2018, nguyên đơn bà Tr n Thị B chết. Những người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về phía nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu c u khởi kiện. Phía nguyên đơn không đồng ý đóng tiền để ủy thác tư pháp cho bà Huỳnh Thị Tư tại Cộng Hòa Liên Bang Đức.

Công văn số 6636/UB-QLĐT ngày 02/11/2004 của Ủy ban nhân dân quận T1 Đ trả lời cho Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về quy trình cấp giấy chứng nhận cho bà D là đúng quy định.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 1860/2018/DS-ST ngày 17 tháng 12 năm 2018 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

Căn cứ Điều 37, 48, 203, 238, 262, 263, 264, 267 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Căn cứ khoản 2 Điều 71, Điều 443, Điều 444, Điều 450 Bộ luật dân sự năm 1995; Căn cứ Án lệ số 03/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Căn cứ Nghị định 70/CP ngày 12/6/1997 của Chính phủ quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu c u của nguyên đơn các ông bà Lữ Ngọc Y, Lữ Thị H, Lữ Xuân S, Lữ Xuân Q, Lữ Thanh G, Lữ Thị Ngọc B1, Lữ Thị Kim M, Lữ Kim A, Lữ Thanh T, Lữ Thị Ngọc D về việc:

- Hủy Hợp đồng mua bán nhà công chứng số 4814 ngày 25/11/2002 tại Phòng công chứng số 3 giữa bà Lữ Thị Ngọc D với bà Tôn Nữ Thanh T2 đối với nhà đất số 75/4 Hồ Văn Tư (nay là số 30 đường số 9, khu phố 4), phường Trường Thọ, quận T1 Đ, Thành phố M1.

- Hủy Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 521/2002 do Ủy ban nhân dân quận T1 Đ cấp cho bà Lữ Thị Ngọc D, cập nhật sang tên bà Tôn Nữ Thanh T2 ngày 25/12/2002.

2. Bà Lữ Thị Ngọc D phải giao trả toàn bộ nhà đất số 75/4 Hồ Văn Tư (nay là số 30 đường số 9, khu phố 4), phường Trường Thọ, quận T1 Đ, Thành phố M1 cho bà Tôn Nữ Thanh T2 và ông Đặng Phước L. Thi hành ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

Ngoài ra bản án còn tuyên về án phí, chi phí đo vẽ, ủy thác tư pháp và quyền kháng cáo theo luật định.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 11/01/2019, bà Lữ Thị H, Lữ Ngọc Y, Lữ Thị Ngọc D kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu c u hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất giữa bà Lữ Thị Ngọc D và bà Tôn Nữ Thanh T2; hủy giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đứng tên Lữ Thị Ngọc D, cập nhật sang tên bà Tôn Nữ Thanh T2. Theo người kháng cáo, nhà đất này là của cụ Lữ H1, thực tế bà D vay tiền của bà T2, ch có hai người làm giấy và ký tên nên việc mua bán là không hợp pháp.

Bị đơn bà Tôn Nữ Thanh T2 cho rằng theo giấy tờ thì nhà này của bà D xây dựng năm 1985, bà D ở tại đây. Đến năm 1999, bà D kê khai nhà đất ở và đóng thuế nhà đất nên nhà đất này của bà D, bà T2 nhận chuyển nhượng lại nhà đất hợp pháp, nên không chấp nhận yêu c u của nguyên đơn.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh: Về tố tụng, Hội đồng xét xử và các đương sự thực hiện đúng thủ tục tố tụng; về nội dung vụ án, nguồn gốc đất của cụ Lữ H1 cho bà D sử dụng và đăng ký đất đai khi cụ Lữ H1 còn sống, không ai có ý kiến hay tranh chấp; đến nay bà D cũng không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh bà D vay tiền của bà T2, nên việc nại của nguyên đơn là chưa có căn cứ. Cấp sơ thẩm đã căn căn cứ Án lệ số 03, không chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn là ph hợp. Nguyên đơn kháng cáo không cung cấp được tài liệu, chứng cứ mới nên đề nghị Hội đồng xét xử bác đơn kháng cáo của nguyên đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, Tòa án nhận định như sau:

Đơn kháng cáo của bà Lữ Thị H, Lữ Ngọc Y, Lữ Thị Ngọc D hợp lệ, đúng theo quy định của pháp luật nên được xem xét theo trình tự phúc thẩm.

Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

1. Không chấp nhận đơn kháng cáo của bà Lữ Thị H, Lữ Ngọc Y, Lữ Thị Ngọc D; Giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, khoản 4 Điều 34, điểm a khoản 1 Điều 37 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Căn cứ khoản 1 Điều 2, Điều 36, khoản 1 Điều 73 Luật đất đai năm 1993; Căn cứ khoản 2 Điều 71, Điều 443, Điều 444, Điều 450 Bộ luật dân sự năm 1995; Căn cứ Án lệ số 03/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao. Căn cứ Nghị định 70/CP ngày 12/6/1997 của Chính phủ quy định về án phí, lệ phí Tòa án. Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án

Tuyên xử:

- Không chấp nhận yêu c u của người kế thừa quyền và nghĩa vụ tố tụng của bà Tr n Thị B, gồm các ông bà Lữ Ngọc Y, Lữ Thị H, Lữ Xuân S, Lữ Xuân Q, Lữ Thanh G, Lữ Thị Ngọc B1, Lữ Thị Kim M, Lữ Kim A, Lữ Thanh T, Lữ Thị Ngọc D về việc:

Hủy Hợp đồng mua bán nhà công chứng số 4814 ngày 25/11/2002 tại Phòng công chứng số 3 giữa bà Lữ Thị Ngọc D với bà Tôn Nữ Thanh T2 đối với nhà đất số 75/4 Hồ Văn Tư (nay là số 30 đường số 9, khu phố 4), phường Trường Thọ, quận T1 Đ, Thành phố M1.

Hủy Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 521/2002 do Ủy ban nhân dân quận T1 Đ cấp cho bà Lữ Thị Ngọc D, cập nhật sang tên bà Tôn Nữ Thanh T2 ngày 25/12/2002.

- Bà Lữ Thị Ngọc D phải giao trả toàn bộ nhà đất số 75/4 Hồ Văn Tư (nay là số 30 đường số 9, khu phố 4), phường Trường Thọ, quận T1 Đ, Thành phố M1 cho bà Tôn Nữ Thanh T2 và ông Đặng Phước L.

Thi hành ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật.

- Về chi phí ủy thác tư pháp, đo vẽ, định giá tài sản các đương sự yêu c u phải chịu, đã nộp xong.

- Án phí dân sự sơ thẩm: Các ông, bà Lữ Ngọc Y, Lữ Thị H, Lữ Xuân S, Lữ Xuân Q, Lữ Thanh G, Lữ Thị Ngọc B1, Lữ Thị Kim M, Lữ Kim A, Lữ Thanh T, Lữ Thị Ngọc D phải nộp 28.325.000 đồng (Hai mươi tám triệu, ba trăm hai mươi lăm nghìn đồng); khấu trừ vào số tiền 1.575.000 đồng tạm ứng án phí do bà Tr n Thị B đã nộp theo biên lai thu số 003263 ngày 18/02/2003 của Đội thi hành án quận T1 Đ, Thành phố M1, nên các ông bà trên phải nộp thêm số tiền 26.750.000đ (hai mươi sáu triệu, bảy trăm năm mươi ngàn đồng).

2. Án phí dân sự phúc thẩm: Bà Lữ Thị H, Lữ Ngọc Y, Lữ Thị Ngọc D mỗi người nộp 300.000 đồng; khấu trừ theo Biên lai thu tiền số 0046006, 0046007, 0046008 ngày 14/01/2019 của Cục thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh nên bà Lữ Thị H, Lữ Ngọc Y, Lữ Thị Ngọc D đã nộp xong án phí dân sự phúc thẩm.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu c u thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực từ ngày tuyên án (ngày 11/5/2020).